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證券股份有限公司
聲明
[文檔副標題]
南哥
[日期]
聲 明
本募集說明書摘要的目的僅為向公眾提供有關本次發行的簡要情況，並不
包括募集說明書全文的各部分內容。募集說明書全文同時刊載於發行人及主承
銷商網站。投資者在做出認購決定之前，應仔細閱讀募集說明書全文，並以其
作為投資決定的依據。
除非另有說明或要求，本募集說明書摘要所用簡稱和相關用語與募集說明
書相同。
目 錄
聲 明 .................................................................................................................... 1
目 錄 .................................................................................................................... 2
第一節 發行概況 ................................................................................................. 4
一、本次債券發行的批准情況 ....................................................................... 4
二、本期債券的主要條款............................................................................... 4
三、本次發行的有關機構............................................................................... 4
四、發行人與有關機構及人員的利害關係 .................................................. 11
第二節 發行人及本次債券資信狀況 ................................................................. 12
一、本期債券的信用評級情況 ..................................................................... 12
二、信用評級報告的主要事項 ..................................................................... 12
三、發行人的資信情況 ................................................................................ 14
第三節 發行人基本情況 .................................................................................... 16
一、發行人基本情況 .................................................................................... 16
二、發行人歷史沿革 .................................................................................... 16
三、發行人股權結構 .................................................................................... 19
四、發行人獨立經營情況............................................................................. 21
五、發行人主要子公司情況 ......................................................................... 22
六、發行人組織架構和公司治理 ................................................................. 24
七、發行人董事、監事和高級管理人員 ...................................................... 31
八、發行人主營業務情況............................................................................. 36
九、發行人報告期內是否存在違法違規及受處罰情況................................ 63
十、關聯方及關聯交易 ................................................................................ 63
十一、發行人信息披露事務以及投資者關係管理相關安排 ........................ 67
第四節 擔保人基本情況 ...................................................................................... 68
一、擔保人基本情況 .................................................................................... 68
二、資信狀況 ............................................................................................... 68
三、累計對外擔保的餘額............................................................................. 69
四、擔保人的財務報表與財務分析.............................................................. 69
五、擔保人扣除發行人資產後主要資產情況............................................... 75
六、擔保人（扣除發行人資產）受限資產情況 ........................................... 75
七、擔保人對其他企業的重要權益投資情況............................................... 76
八、擔保函主要內容 .................................................................................... 77
第五節 財務會計信息 ........................................................................................ 79
第六節 募集資金運用 ........................................................................................ 82
一、募集資金用途基本情況 ......................................................................... 82
二、募集資金使用計劃 ................................................................................ 82
三、募集資金運用對發行人財務狀況的影響............................................... 83
四、募集資金專項帳戶管理 ......................................................................... 83
第七節 備查文件 ............................................................................................... 84
一、備查文件 ............................................................................................... 84
二、備查地點 ............................................................................................... 84
第一節 發行概況
一、本次債券發行的批准情況
（一）執行董事決定
發行人執行董事凌學風於2015年12月28日決定提出了《公司符合公開發
行
公司債券（面向合格投資者）發行條件的議案》。
（二）股東會決議
發行人於2016年1月20日召開股東會會議，審議通過了《公司符合公開發
行
公司債券（面向合格投資者）發行條件的議案》。
（三）中國證監會核准情況
經中國證監會證監許可〔2016〕1528號文核准，發行人獲準在中國境內向
合格投資者公開發行不超過人民幣15億元的
公司債券。
本次債券計劃發行總規模不超過人民幣15億元（含15億元），分期發行：
自中國證監會核准發行之日起十二個月內完成首期發行，首期發行規模不超過
10億元（含10億元）；剩餘額度自中國證監會核准發行之日起二十四個月內發
行完畢。
二、本期債券的主要條款
（一）發行主體：
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司。
（二）債券名稱：
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行公
司債券（面向合格投資者）（第一期）。
（三）發行總額：本期債券基礎發行規模為0.5億元，可超額配售不超過4.5
億元。
（四）超額配售選擇權：發行人和主承銷商將根據網下申購情況，決定是否
行使超額配售選擇權，即在基礎發行規模0.5億元的基礎上，由主承銷商在本期
債券基礎發行規模上追加不超過4.5億元的發行額度。
（五）債券期限：5年期，附第3年末發行人調整票面利率選擇權及投資者
回售選擇權。
（六）債券利率及其確定方式、定價流程：本期債券採用固定利率形式，票
面利率將以公開方式向具備相應風險識別和承擔能力的合格機構投資者進行詢
價後，由發行人和簿記管理人根據利率詢價確定利率區間後，通過簿記建檔方式
確定。本期債券存續期內前3年的票面利率固定不變，在存續期內第3年末，如
公司行使調整票面利率選擇權，未被回售部分債券在債券存續期後2年的票面利
率為債券存續期前3年票面年利率加上/減去調整基點，在債券存續期後2年固
定不變；若公司未行使調整票面利率選擇權，未被回售部分債券在債券存續期後
2年票面利率仍維持原有票面利率不變。
本期債券票面利率由發行人和簿記管理人根據利率詢價確定利率區間後，通
過簿記建檔方式確定，即由發行人與簿記管理人確定本期債券的票面利率簿記建
檔區間，投資者直接向簿記管理人發出申購訂單，簿記管理人負責記錄申購訂單，
最終由發行人與簿記管理人根據申購情況確定本期債券的最終發行利率。
（七）發行人調整票面利率選擇權：發行人有權決定在本期債券存續期間的
第3年末調整後2年的票面利率。發行人將於本期債券第3個付息日前的20個
交易日內向本期債券的債券持有人披露關於是否調整本期債券票面利率及調整
幅度的公告和回售實施辦法公告。若發行人未行使調整票面利率選擇權，則後續
期限票面利率仍維持原有票面利率不變。
（八）投資者回售選擇權：發行人披露關於是否調整本期債券票面利率及調
整幅度公告後，投資者有權選擇在第3個付息日將其持有的全部或部分按票面金
額回售給發行人，或放棄投資者回售選擇權而繼續持有。第3個計息年度付息日
即為回售支付日，發行人將按照上海證券交易所和債券登記機構相關業務規則完
成回售支付工作。
（九）投資者回售登記期：持有本期債券的投資者擬部分或全部行使回售選
擇權，可於發行人關於是否調整本期債券票面利率以及調整幅度的公告和回售實
施辦法發布之日起3個交易日內進行登記，回售登記經確認後不能撤銷，相應的
公司債券票面總額將被凍結交易；若投資者未在回售登記日進行登記的，則視為
放棄回售選擇權，繼續持有本次債券並接受上述調整。
（十）債券票面金額和發行價格：本期債券票面金額為100元，本期債券按
面值平價發行。
（十一）發行方式、發行對象與配售規則：本期債券將以公開方式向具備相
應風險識別和承擔能力的合格機構投資者發行。
本期債券發行對象為《
公司債辦法》、《上海證券交易所
公司債券上市規則
（2015年版）》、《上海證券交易所債券市場投資者適當性管理辦法》等文件
規定的合格機構投資者。合格機構投資者應當具備相應的風險識別和承擔能力，
知悉並自行承擔
公司債券的投資風險，並符合一定的資質條件，相應資質條件請
參照《
公司債券發行與交易管理辦法》。
本期債券將根據簿記建檔結果按集中配售原則進行配售。本期債券不向股東
配售。
（十二）債券形式：實名制記帳式
公司債券。投資者認購的本期債券在登記
機構開立的託管帳戶託管記載。本期債券發行結束後，債券認購人可按照有關主
管機構的規定進行債券的轉讓、質押等操作。
（十三）還本付息方式：本期債券採用單利按年計息，不計複利。每年付息
一次，到期一次還本，最後一期利息隨本金的兌付一起支付。
（十四）發行首日與起息日：本期債券發行首日為2017年7月7日，本期
債券起息日為2017年7月10日。
（十五）利息登記日：本次
公司債券付息的債權登記日為每年付息日的前1
個交易日，在該登記日當日收市後登記在冊的本次
公司債券持有人均有權獲得上
一計息年度的債券利息（最後一期含本金）。
（十六）付息日：2018年至2022年每年的7月10日（如遇非交易日，則
順延至其後的第1個交易日）。若投資者行使回售選擇權，則回售部分債券的付
息日為2018年至2020年每年的7月10日（如遇法定節假日或休息日，則順延
至其後的第1個交易日）。
（十七）本金支付日（兌付日）：2022年7月10日（如遇非交易日，則順
延至其後的第1個交易日）。若投資者行使回售選擇權，則回售部分債券的兌付
日為2020年7月10日（如遇法定節假日或休息日，則順延至其後的第1個交易
日）。
（十八）支付方式：本期債券利息和本金支付方式按照上海證券交易所和登
記機構的規定執行。
（十九）支付金額：本期債券於每年的付息日向投資者支付的利息為投資者
截至利息登記日收市時所持有的本期債券票面總額與票面利率的乘積，於兌付日
向投資者支付的本息為投資者截至兌付登記日收市時投資者持有的本期債券最
後一期利息及等於票面總額的本金。
（二十）擔保方式：本期債券由蘇州新建元控股集團有限公司提供全額無條
件不可撤銷的連帶責任保證擔保。
（二十一）募集資金專項帳戶：發行人將在
中信銀行蘇州工業園區支行開設
本期債券募集資金專項帳戶，用於本期債券募集資金的接收、存儲、劃轉及本息
償付。
（二十二）信用級別及資信評級機構：本期債券信用級別為AA+，發行人
主體信用等級為AA；本期債券資信評級機構為上海
新世紀資信評估投資服務有
限公司。
（二十三）債券受託管理人：
中信建投證券股份有限公司。
（二十四）承銷方式：本期債券由主承銷商組織的承銷團以餘額包銷的方式
承銷。
（二十五）本期債券上市安排：本期債券發行後將在上海證券交易所申請上
市。
（二十六）募集資金用途：本期債券募集資金扣除發行費用後，擬用於償還
有息負債。
（二十七）稅務提示：根據國家有關稅收法律、法規的規定，投資者投資本
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行
公司債券（第一期）募集說明書摘要
期債券所應繳納的稅款由投資者承擔。
三、本次發行的有關機構
（一）發行人：
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
住所：
蘇州工業園區旺墩路188號
法定代表人：凌學風
聯繫人：王文林
聯繫地址：
蘇州工業園區旺墩路188號建屋大廈
聯繫電話：0512-66608833
傳真：0512-66607777
郵政編碼：215028
（二）主承銷商、簿記管理人、受託管理人：
中信建投證券股份有限公司
住所：北京市朝陽區安立路66號4號樓
法定代表人：王常青
聯繫人：楊興
聯繫地址：北京市東城區朝內大街2號凱恆中心B、E座2層
聯繫電話：010-85130443
傳真：010-65608445
郵政編碼：100010
（三）律師事務所：竹輝律師事務所
住所：蘇州三香路333號萬盛大廈17樓
負責人：湯敏
聯繫人：湯敏
1-2-8
聯繫地址：江蘇省蘇州市三香路333號萬盛大廈17樓
聯繫電話：0512-69330285
傳真：0512-69330269
郵政編碼：215004
（四）會計師事務所：普華永道
中天會計師事務所 （特殊普通合夥）
主要經營場所：上海市浦東新區
陸家嘴環路1318號星展銀行大廈6樓
執行事務合伙人：李丹
聯繫人：汪超
聯繫地址：蘇州市旺墩路188號建屋大廈15層
聯繫電話：0512-62731998
傳真：0512-62731800
郵政編碼：215000
（五）資信評級機構：上海
新世紀資信評估投資服務有限公司
住所：上海市楊浦區控江路1555號A座103室K-22
法定代表人：朱榮恩
聯繫人：馬群瑛
聯繫地址：上海市楊浦區控江路1555號A座103室K-22
聯繫電話：021-63504375-885
傳真：021-63610539
郵政編碼：200001
（六）擔保人：蘇州新建元控股集團有限公司
住所：
蘇州工業園區東長路88號H棟2樓
法定代表人：沈臻
聯繫人：趙樂天
聯繫地址：
蘇州工業園區東長路88號H棟2樓
聯繫電話：0512-67993971
傳真：0512-67993900
郵政編碼：215028
（七）募集資金專項帳戶開戶銀行：
中信銀行蘇州工業園區支行
營業場所：
蘇州工業園區萬盛街28號
負責人：季志明
聯繫人：張杰
聯繫地址：江蘇省蘇州市
蘇州工業園區萬盛街28號
聯繫電話：0512-67617470
傳真：0512-67617731
郵政編碼：215028
（八）擬上市場所：上海證券交易所
住所：上海市浦東南路528號證券大廈
總經理：黃紅元
聯繫人：湯毅
聯繫地址：上海市浦東南路528號證券大廈
電話：021-68804232
傳真：021-68802819
郵政編碼：200120
（九）登記結算機構：中國證券登記結算有限責任公司上海分公司
住所：上海市浦東新區
陸家嘴東路166號中國保險大廈3樓
負責人：高斌
聯繫人：王博
聯繫地址：上海市浦東新區
陸家嘴東路166號中國保險大廈3樓
電話：021-38874800
傳真：021-58754185
郵政編碼：200120
四、發行人與有關機構及人員的利害關係
發行人與本期債券有關的中介機構及其負責人、高級管理人員及經辦人員之
間不存在直接或間接的股權關係或其他利害關係。
第二節 發行人及本次債券資信狀況
一、本期債券的信用評級情況
發行人本期債券信用評級機構為上海
新世紀資信評估投資服務有限公司。發
行人主體信用等級為AA，評級展望為穩定，本期債券信用等級為AA+。
二、信用評級報告的主要事項
（一）信用評級結論及標識所代表的涵義
經上海
新世紀資信評估投資服務有限公司綜合評定，本期債券信用等級為
AA+，表明本期債券的償付安全性很強，受不利經濟環境的影響不大，違約風險
很低；發行人主體信用等級為AA，表明發行人償還債務的能力很強，受不利經
濟環境的影響不大，違約風險很低。
（二）評級報告的內容摘要
1、主要優勢/機遇
（1）區位優勢。蘇州市和
蘇州工業園區經濟保持持續增長，園區綜合實力
仍在全國開發區中處於前列，經濟和財政實力繼續增強。
（2）
蘇州工業園區管委會及其下屬企業支持力度大。發行人實際控制人為
蘇州工業園區管委會，股東背景良好，園區管委會下屬公司及蘇州建屋股東能夠
通過委託貸款等方式給予公司資金支持。
（3）
房地產開發和經營業務經驗豐富。蘇州建屋擁有多年
房地產開發和經
營經驗，在
蘇州工業園區內具有較高的市場地位。
（4）母公司新建元提供保證擔保。母公司新建元為本期債券本息提供的連
帶責任保證擔保可進一步增強本期債券本息到期償付的安全性。
2、主要風險
（1）土地儲備較少。
蘇州工業園區內可供開發的土地資源有限，蘇州建屋
的土地儲備較少，一定程度上限制了公司
房地產業務的發展速度與空間。
（2）異地業務風險。蘇州建屋近年來積極拓展
房地產業務地域範圍，異地
業務尚處於初步發展階段，項目盈利水平受當地
房地產市場景氣度影響，存在一
定不確定性。
（3）負債水平較高，資金壓力較大。蘇州建屋財務槓桿水平較高，且在建
項目較多，受限資產規模較大，資產流動性偏低，公司存在一定資金壓力。
（4）股權質押。母公司新建元已於2014年將其持有的蘇州建屋全部股權質
押，用以取得銀行貸款，貸款期限為3年。
3、未來展望
通過對發行人及其發行的本期債券主要信用風險要素的分析，
新世紀資評給
予發行人AA主體信用等級，評級展望為穩定；認為本期債券還本付息安全性很
高，並給予本期債券AA+信用等級。
（三）跟蹤評級的有關安排
根據相關主管部門的監管要求和上海
新世紀資信評估投資服務有限公司的
業務操作規範，在本次
公司債存續期（本次
公司債發行日至到期兌付日止）內，
上海
新世紀資信評估投資服務有限公司將對其進行跟蹤評級。
定期跟蹤評級報告每年出具一次，跟蹤評級結果和報告於發行人年度報告披
露後2個月內出具。定期跟蹤評級報告是上海
新世紀資信評估投資服務有限公司
在發行人所提供的跟蹤評級資料的基礎上做出的評級判斷。
在發生可能影響發行人信用質量的重大事項時，上海
新世紀資信評估投資服
務有限公司將啟動不定期跟蹤評級程序，發行人應根據已作出的書面承諾及時告
知上海
新世紀資信評估投資服務有限公司相應事項並提供相應資料。
上海
新世紀資信評估投資服務有限公司的跟蹤評級報告和評級結果將對發
行人、監管部門及監管部門要求的披露對象進行披露。
在持續跟蹤評級報告出具5個工作日內，上海
新世紀資信評估投資服務有限
公司將把跟蹤評級報告發送至發行人，並同時發送至交易所網站公告，且交易所
網站公告披露時間將不晚於在其他交易場所、媒體或者其他場合公開披露的時
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行
公司債券（第一期）募集說明書摘要
間。
如發行人不能及時提供跟蹤評級所需資料，上海
新世紀資信評估投資服務有
限公司將根據相關主管部門監管的要求和上海
新世紀資信評估投資服務有限公
司的業務操作規範，採取公告延遲披露跟蹤評級報告，或暫停評級、終止評級等
評級行動。
三、發行人的資信情況
（一）發行人獲得主要貸款銀行的授信情況
發行人在各大銀行等金融機構的資信情況良好，與
中國銀行股份有限公司、
國家開發銀行股份有限公司、中國
農業銀行股份有限公司和
中信銀行股份有限公
司等國內主要商業銀行一直保持長期合作夥伴關係，並獲得較高的授信額度，間
接債務融資能力較強。截至2017年3月末，公司合併口徑獲得的銀行授信總額
為53.17億元，尚未使用的授信餘額為19.28億元。發行人嚴格遵守銀行結算紀
律，按時歸還銀行貸款本息。發行人報告期的貸款償還率和利息償付率均為
100%，不存在逾期而未償還的債務。
表2-1截至2017年3月末發行人銀行授信情況
單位：億元
序號貸款銀行授信額度已使用未使用
1
中國銀行股份有限公司7.305.102.20
2國家開發銀行股份有限公司13.5010.173.33
3中國
農業銀行股份有限公司12.802.909.90
4
中信銀行股份有限公司4.003.001.00
5東亞銀行（中國）有限公司4.973.341.63
6中國
建設銀行股份有限公司4.504.280.22
7
上海銀行股份有限公司4.003.001.00
8
蘇州銀行股份有限公司0.800.800.00
9中國
光大銀行股份有限公司1.001.000.00
10浙商銀行股份有限公司0.300.300.00
合計53.1733.8919.28
（二）發行人與主要客戶業務往來情況
發行人與主要客戶及供應商的業務往來均嚴格按照合同執行，報告期內未發
生過嚴重違約現象
1-2-14
（三）發行人已發行債券、債務融資工具及償還情況
報告期內，發行人未發行債券、債務融資工具，截至2017年3月末，發行
人無發行尚處於存續期內的債券、債務融資工具，不存在延遲支付債券利息或本
金的情況。
（四）累計
公司債券餘額及其佔發行人最近一期淨資產的比例
發行人本次申請的不超過15億元
公司債券經中國證監會核准並全部發行完
畢後，發行人累計
公司債券餘額為15億元，佔發行人截至2017年3月末淨資產
（合併報表中股東權益）的比例為37.35%，未超過發行人最近一期末合併淨資
產的40%。
（五）發行人近三年及一期合併財務報表口徑下的主要財務指標
表2-2 發行人近三年及一期合併財務報表口徑下的主要財務指標
單位：%，萬元
主要財務指標
2017年3月末/1-3月
2016年末/度
2015年末/度
2014年末/度
流動比率
1.05
1.08
1.20
1.28
速動比率
0.20
0.21
0.16
0.29
資產負債率
70.38
72.60
74.20
73.58
利息保障倍數
6.09
2.01
1.44
1.06
貸款償還率
100.00
100.00
100.00
100.00
利息償付率
100.00
100.00
100.00
100.00
經營活動現金
淨流量
23,067.98
9,720.19
16,778.22
-15,630.42
註：財務指標計算公式如下：
（1）流動比率=流動資產/流動負債
（2）速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債
（3）資產負債率=（負債總額/資產總額）×100%
（4）利息保障倍數=（利潤總額+財務費用中的利息支出）/（財務費用中的利息支出+資本化利息支出）
（5）貸款償還率＝實際貸款償還額/應償還貸款額；
（6）利息償付率＝實際支付利息/應付利息。
第三節 發行人基本情況
一、發行人基本情況
公司名稱：
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
法定代表人：凌學風
註冊資本：300,000萬元人民幣
實繳資本：300,000萬元人民幣
成立日期：2002年1月25日
住所：
蘇州工業園區旺墩路188號
辦公地址：
蘇州工業園區旺墩路188號建屋大廈
郵政編碼：215028
信息披露事務負責人：王文林
聯繫方式：0512-66608833
傳真：0512-66607777
經營範圍：
房地產開發經營。實業投資，物業管理，建設工程項目管理，信
息諮詢，招商引資服務，
酒店管理，新型建材開發經營；室內建築裝飾裝潢，市
政綠化工程。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）
所屬行業：
房地產業
組織機構代碼：91320594735317498E
二、發行人歷史沿革
2002年1月25日，發行人經中共
蘇州工業園區工作委員會、
蘇州工業園區
管理委員會蘇園工[2002]2號文件批准成立，成立名稱為
蘇州工業園區建屋發展
有限公司，註冊資本3億元人民幣。首次出資經江蘇華星會計師事務所有限公司
華星會驗字[2002]035號驗資報告驗證。公司股權結構如下：
單位：億元，%
序號
名 稱
出資額
所佔比例
1
蘇州工業園區經濟發展股份有限公司
1.65
55.00
2
蘇州工業園區地產經營管理公司
0.81
27.00
3
蘇州工業園區國有資產經營公司
0.32
10.67
4
蘇州工業園區建設發展總公司
0.22
7.33
合計
3.00
100.00
2003年1月20日，經股東會審議通過，公司增加註冊資本至20億元人民
幣，其中
蘇州工業園區地產經營管理公司以土地增資16.754億元，
蘇州工業園
區經濟發展股份有限公司以現金增資0.246億元，本次出資經蘇州開誠會計師事
務所有限公司蘇開會驗內字[2003]第297號驗資報告驗證。本次增資後公司股權
結構如下：
單位：億元，%
序號
名 稱
出資額
所佔比例
1
蘇州工業園區地產經營管理公司
17.564
87.82
2
蘇州工業園區經濟發展股份有限公司
1.896
9.48
3
蘇州工業園區國有資產經營公司
0.32
1.60
4
蘇州工業園區建設發展總公司
0.22
1.10
合計
20.00
100.00
2004年1月8日，公司更名為
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司。
2006年4月28日，經股東會審議通過，公司增加註冊資本至22億元人民
幣，其中
蘇州工業園區地產經營管理公司以現金增資1.6億元，
蘇州工業園區國
有資產控股發展有限公司以現金增資0.4億元，本次出資經蘇州開誠會計師事務
所有限公司蘇開會驗內字[2006]第078號驗資報告驗證。本次增資後公司股權結
構如下：
單位：億元，%
序號
名 稱
出資額
所佔比例
1
蘇州工業園區地產經營管理公司
19.164
87.11
2
蘇州工業園區經濟發展有限公司
1.896
8.62
3
蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司
0.72
3.27
4
蘇州工業園區建設發展總公司
0.22
1.00
合計
22.00
100.00
備註：
1、2005年，公司股東
蘇州工業園區經濟發展股份有限公司更名為「
蘇州工業園區經濟
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行
公司債券（第一期）募集說明書摘要
發展有限公司」；
2、2005年，公司股東
蘇州工業園區國有資產經營公司更名為「
蘇州工業園區國有資產
控股發展有限公司」。
2006年12月30日，經股東會審議通過，公司增加註冊資本至24億元人民
幣，其中
蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司以現金增資2億元，本次出資
經蘇州金鼎會計師事務所有限公司金鼎會驗字[2006]第1366號驗資報告驗證。
本次增資後公司股權結構如下：
單位：億元，%
序號名稱出資額所佔比例
1
蘇州工業園區地產經營管理公司19.16479.85
2
蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司2.7211.33
3
蘇州工業園區經濟發展有限公司1.8967.90
4
蘇州工業園區建設發展總公司0.220.92
合計24.00100.00
2007年6月19日，經股東會審議通過，公司增加註冊資本至30億元人民
幣，其中
蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司現金增資6億元，本次出資已
經蘇州金鼎會計師事務所有限公司金鼎會驗字[2007]第1132號驗資報告驗證。
本次增資後公司股權結構如下：
單位：億元，%
序號名稱出資額所佔比例
1
蘇州工業園區地產經營管理公司19.16463.88
2
蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司8.7229.07
3
蘇州工業園區經濟發展有限公司1.8966.32
4
蘇州工業園區建設發展總公司0.220.73
合計30.00100.00
2009年2月16日，經
蘇州工業園區國有資產監督管理辦公室批准，蘇州工
業園區國有資產控股發展有限公司將其持有的建屋集團5億元股權（16.67%）無
償劃轉給
蘇州工業園區地產經營管理公司，此外，經發行人股東會審議通過，蘇
州工業園區經濟發展有限公司將其持有的建屋集團1.896億元（6.32%）股權轉
讓給
蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司，其後
蘇州工業園區國有資產控股
發展有限公司又將其持有的建屋集團1.896億元（6.32%）股權轉讓給
蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司，上述股權轉讓後，建屋集團股權結構如下：
1-2-18
單位：億元，%
序號
名 稱
出資額
所佔比例
1
蘇州工業園區地產經營管理公司
26.06
86.87
2
蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司
3.72
12.40
3
蘇州工業園區建設發展總公司
0.22
0.73
合計
30.00
100.00
2013年10月28日，因
蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司將持有公
司12.4%的股權（即37,200萬元）對蘇州新建元控股集團有限公司進行增資，股
東會同意將該12.4%的股權（即37,200萬元）所有人由
蘇州工業園區國有資產控
股發展有限公司變更為蘇州新建元控股集團有限公司。因
蘇州工業園區地產經營
管理公司將持有公司86.87%的股權（即260,600萬元）對蘇州新建元控股集團有
限公司進行增資，股東會同意將該86.87%的股權（即260,600萬元）所有人由蘇
州工業園區地產經營管理公司變更為蘇州新建元控股集團有限公司。變更後發行
人股權由蘇州新建元控股集團有限公司和
蘇州工業園區建設發展總公司共同持
有，各股東持股情況如下：
單位：億元，%
序號
名 稱
出資額
所佔比例
1
蘇州新建元控股集團有限公司
29.78
99.27
2
蘇州工業園區建設發展總公司
0.22
0.73
合計
30.00
100.00
截至2017年3月末，發行人股本情況未出現新的變化。
三、發行人股權結構
（一）發行人的股權結構
截至2017年3月末，公司股本總額及股東持股情況如下：
表3-1 截至2017年3月末公司股本總額及股東持股情況
單位：億元，%
序號
名 稱
出資額
所佔比例
1
蘇州新建元控股集團有限公司
29.78
99.27
2
蘇州工業園區建設發展總公司
0.22
0.73
合計
30.00
100.00
截至2017年3月末，
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司的股權結構如下
圖所示：
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行
公司債券（第一期）募集說明書摘要
圖3-1發行人股權結構圖
（二）發行人股東及實際控制人情況
1、發行人股東及實際控制人
發行人控股股東為蘇州新建元控股集團有限公司。蘇州新建元控股集團有限
公司成立於2012年11月，是由蘇州市人民政府
蘇州工業園區管理委員會全資出
資設立的國有獨資公司，註冊資本為725,876.35萬元人民幣，該公司經營範圍為
實業投資、股權投資、項目管理、
酒店管理、商貿、經濟信息服務和國家允許的
其他經營活動。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）
發行人控股股東蘇州新建元控股集團有限公司為本期債券提供全額無條件
不可撤銷的連帶責任保證擔保。關於蘇州新建元控股集團有限公司的有關信息詳
見本募集說明書第四節「償債計劃及償債保障措施」中的「一、增信機制」。
發行人參股股東
蘇州工業園區建設發展總公司成立於1994年4月，是由蘇
州市人民政府
蘇州工業園區管理委員會全資出資設立的全民所有制企業，註冊資
本為31,429.4萬元人民幣，該公司經營範圍為：一般經營項目：房屋建築工程施
工、裝飾裝潢工程施工、市政工程施工、綠化工程施工；商務信息諮詢；新型建
1-2-20
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行
公司債券（第一期）募集說明書摘要
材開發、銷售。
發行人實際控制人為
蘇州工業園區管理委員會。
2、股權質押及其他爭議情況說明
發行人的實際控制人蘇州新建元控股集團有限公司在2014年已將其持有的
公司全部99.27%的股權質押，用以取得銀行貸款60,000萬元，期限為三年；截
至2016年末，蘇州新建元控股集團有限公司通過質押發行人股權獲得長期貸款
餘額為59,000.00萬元。股東持有發行人股權不存在爭議情形。
四、發行人獨立經營情況
發行人具有獨立完整的業務、資產、人員、機構和財務體系，是自主經營、
自負盈虧的獨立法人。發行人與控股股東之間保持相互獨立，擁有獨立完整的機
構、人員、業務、財務和資產，自主經營、獨立核算、自負盈虧。
（一）機構獨立
公司的生產經營和辦公機構與控股股東、實際控制人及其控制的其他企業完
全分開，不存在混合經營、合署辦公的情形，也不存在控股股東、實際控制人及
其控制的其他企業幹預公司機構設置的情況。公司根據自身發展需要建立了完整
獨立的內部組織結構和職能體系，各部門之間職責分明、相互協調，已成為完全
獨立運行的機構體系。公司的機構獨立於控股股東及實際控制人。
（二）人員獨立
公司建立了獨立的人事檔案、人事聘用和任免制度、人事考核、獎懲制度、
工資管理制度，與全體員工籤訂了勞動合同，建立了獨立的工資管理、福利與社
會保障體系。公司的執行董事、監事及高級管理人員均嚴格按照《公司法》、《公
司章程》等有關規定產生。發行人高級管理人員不存在在控股股東、實際控制人
及其控制的其他企業中擔任除董事、監事以外其他職務的情形；發行人財務人員
不存在在控股股東、實際控制人及其控制的其他企業中兼職的情形。
（三）業務獨立
1-2-21
公司具有獨立面向市場、自主經營的能力。公司以
房地產為核心業務，已建
立健全包括採購、設計、開發、銷售在內的一整套完整、獨立的
房地產開發業務
經營體系。公司的業務管理獨立於控股股東及實際控制人。
（四）財務獨立
公司建立了獨立的財務核算體系，獨立做出財務決策和安排，具有規範的財
務會計制度和財務管理制度；公司的財務與控股股東、實際控制人及其控制的其
他企業嚴格分開，實行獨立核算，控股股東及實際控制人依照《公司法》、《公
司章程》等規定行使股東權利，不越過公司合法表決程序幹涉公司正常財務管理
與會計核算；公司財務機構獨立，公司獨立開設銀行帳戶，不與控股股東、實際
控制人及其控制的其他企業共用銀行帳戶；公司獨立辦理納稅登記，獨立申報納
稅。公司的財務獨立於控股股東及實際控制人。
（五）資產獨立
公司及控股子公司獨立擁有與生產經營有關的土地使用權、房屋、生產經營
設備等資產的所有權或者使用權，公司的控股股東、實際控制人及其控制的其他
企業不存在違規佔用公司的資金、資產和其他資源的情況。公司的資產獨立於控
股股東及實際控制人。
五、發行人主要子公司情況
（一）主要子公司概況
截至2017年3月末，發行人納入合併報表範圍的子公司共20家，基本情況
如下：
表3-2 發行人納入合併報表的子公司情況
單位：萬元，%
序號
企業名稱
註冊資本
業務性質
持股比例
1
蘇州工業園區建屋產業園開發有
限公司
64,000.00
房產出租和資產管理
100.00
2
蘇州東太湖建屋置業有限公司
64,000.00
房地產開發與經營
100.00
3
蘇州工業園區建屋置業有限公司
37,000.00
房地產開發與經營
100.00
4
蘇州工業園區建屋宏業投資管理
有限公司
86,000.00
房地產開發與經營
100.00
5
蘇州工業園區建屋樂齡公寓管理
有限公司
50,000.00
酒店管理100.00
6
蘇州工業園區建屋興業有限公司
20,000.00
房地產開發與經營
100.00
7
江蘇省蘇宿建屋置業有限公司
20,000.00
房地產開發與經營
100.00
8
蘇州工業園區建屋體育發展有限
公司
5,080.00
體育產業經營管理
100.00
9
崑山市建屋置業發展有限公司
5,000.00
房地產開發
100.00
10
蘇州工業園區建屋恆業
房地產有
限公司
4,545.00
房地產開發與經營
100.00
11
蘇州工業園區建屋物業發展有限
公司
1,100.00
物業管理
100.00
12
蘇州工業園區建屋酒店投資管理
有限公司
6,000.00
酒店管理100.00
13
蘇州工業園區建屋豪生
酒店管理有限公司
500.00
酒店管理100.00
14
宿遷市蘇宿物業發展有限公司
110.00
物業管理
100.00
15
蘇州工業園區建屋產業園物業服
務有限公司
50.00
物業管理
100.00
16
丹陽市德欣
房地產有限公司
10,000.00
房地產開發銷售
98.50
17
蘇州工業園區建勝
信息產業園有
限公司
10,000.00
房產出租和資產管理
100.00
18
蘇州工業園區瑞信
房地產有限公
司
6,000.00
房地產開發與經營
100.00
19
紹興市建屋置業有限公司
21,500.00
房地產開發與經營
55.00
20
蘇州工業園區建屋暉業
房地產有
限公司
97,600.00
房地產開發與經營
100.00
（二）主要聯營企業基本情況介紹
截至2017年3月末，發行人主要聯營企業如下表：
表3-3 截至2017年3月末發行人主要聯營企業基本情況
單位：%
序號
名稱
主要經營地
註冊地
業務性質
持股比例
1
蘇州工業園區建屋廠房產業發
展有限公司
蘇州
蘇州
倉儲服務
30.00
2
蘇州高龍
房地產發展有限公司
蘇州
蘇州
房地產開發
20.00
3
冠豪
房地產(蘇州)有限公司*
蘇州
蘇州
房地產開發
10.00
備註：冠豪房產於2014年度更名為新泓基環貿廣場
房地產(蘇州)有限公司，以下簡稱新泓
基環貿。
六、發行人組織架構和公司治理
（一）發行人組織架構
圖3-2 發行人組織架構圖
監事
（二）發行人各部門主要職責
各部門的主要職責如下：
1、工程部
工程部的職責包括工程管理（對工程的進度、質量負責），項目管理（項目
規範與監督），制度建設（制定、修訂工程部的工作程序和規章制度），參與工
程招投標工作。
2、 財務部
財務部的職責包括會計管理（負責規劃、指導、監督、協調會計工作），財
務管理（負責規劃、指導、監督、協調財務工作），融資管理（負責規劃、指導、
監督、協調融資工作）。
3、合約部
合約部的職責包括標準成本管理，合同預算管理，法務管理，內控管理。
4、設計部
設計部的職責包括產品研發（跟蹤產品與技術發展，研究新技術、新材料應
用，開發標準產品規範），設計管理與服務，施工圖審圖，質量管理。
5、營銷部
營銷部的職責包括市場營銷，銷售管理，綜合服務。
6、投資部
投資部的職責包括項目拓展（項目建議、土地獲取、項目策劃），投資管理
（股權交易設計、股權投資管理）。
7、採購部
採購部具體負責對集團公司所有工程項目招標工作的組織、協調和管理，職
責包括工程/非工程採購（招標計劃編制、實施及中標移交，設計單位、營銷類
單位的選擇），供應商管理（材料市場信息管理，供應商評估）。具體職能包括：
供應商管理規範制定、供應商檔案管理、供應商評估管理、供應商年度評審管理、
供應商關係管理與維護。
8、總裁辦
總裁辦的職責包括人力資源，文秘，公共關係，行政與後勤，制度管理，IT，
年度計劃。
9、綜合品管部
綜合品管部的職責包括負責集團項目前期的報批報建及後期報驗，並有效實
施和監控集團所有項目的工程質量，建立健全品質管理體系，不斷提升產品質量，
從而有效降低工程成本。
10、商業運營部
商業運營部的職責包括有效整合集團招商項目資源，合理分配、資源共享，
更好地進行招商工作的統籌管理。
（三）發行人公司治理情況
發行人是依據《中華人民共和國公司法》及有關法律、法規的規定成立的有
限責任公司。發行人依法制定了《公司章程》，建立了符合現代企業制度要求的
公司法人治理結構和健全的內部管理機構。發行人依法設立了股東會、執行董事、
監事；設總經理，對執行董事負責，行使經營管理職責。《公司章程》對股東會、
執行董事、監事和總經理的權利和義務做出了明確規定。
1、股東會
根據《公司章程》的規定，股東會由全體股東組成，是發行人的最高權力機
構，行使下列職權：
（1）決定發行人的經營方針和投資計劃；
（2）選舉和更換執行董事、決定有關執行董事的報酬事項；
（3）選舉和更換監事、決定有關監事的報酬事項；
（4）審議和批准執行董事的報告；
（5）審議和批准監事的報告；
（6）審議和批准發行人的年度財務預算方案、決算方案；
（7）審議和批准發行人的利潤分配方案和彌補虧損方案；
（8）對發行人增加或者減少註冊資本作出決議；
（9）對發行
公司債券作出決議；
（10）對股東向股東以外的人轉讓出資或者吸納新的投資者作出決議；
（11）對發行人合併、分立、變更形式、解散和清算等事項作出決議；
（12）修改公司章程；
（13）討論和決定應由股東會決定的其他重大事項。
2、執行董事
發行人不設董事會，設執行董事一名。執行董事由股東會選舉產生，對股東
會負責。執行董事兼任公司總經理、法定代表人。
執行董事行使下列職權：
（1）負責召集股東會會議，並向股東會報告工作；
（2）執行股東會的決議；
（3）決定發行人的經營計劃和投資方案；
（4）制訂發行人的年度財務預算方案、決算方案，提交股東會審議；
（5）制訂發行人的利潤分配方案和彌補虧損方案，提交股東會審議；
（6）擬定公司合併、分立、變更公司形式、解散、清算的方案，提交股東
會審議；
（7）決定發行人內部管理機構的設置；
（8）決定聘任或者解聘發行人總經理，根據總經理提名，聘任或者解聘公
司副總經理、財務經理，決定其報酬事項；
（9）制定發行人的基本管理制度；
（10）擬定公司章程修改方案，提交股東會審議；
（11）擬定發行
公司債券方案，提交股東會審議；
（12）聽取公司經理的工作匯報並檢查經理工作；
（13）法律法規或公司章程規定股東會授予的其他職權。
3、監事
發行人不設監事會，設監事一人，是公司常設監察機構，由股東會選舉和更
換。公司執行董事、高級管理人員不得兼任監事，監事任期每屆三年。監事任期
屆滿，連選可連任。監事列席股東會議記錄。
監事行使下列職權：
（1）檢查公司財務；
（2）對執行董事、總經理執行公司職務時違反法律、法規或者公司章程的
行為進行監督；
（3）當執行董事和總經理的行為損害公司的利益時，要求執行董事和總經
理予以糾正；
（4）提議召開臨時股東會；
（5）股東大會授予的其他權利。
4、經營管理機構
公司設日常經營管理機構，日常經營管理機構設總經理1名，副總經理若干
名，總經理、副總經理由執行董事聘任或解聘，總經理對執行董事負責，副總經
理協助總經理抓好工作。公司總經理行使下列職權：
（1）主持發行人的經營管理工作，組織實施執行董事的決定；
（2）組織實施由執行董事制定的公司年度經營計劃和投資方案；
（3）擬定發行人內部管理機構設置方案報執行董事審批；
（4）擬定發行人的基本管理制度報執行董事審批；
（5）制定發行人的具體規章；
（6）聘任或者解聘應由執行董事聘任或者解聘以外的其他管理人員；
（7）執行董事授予的其他職權。
（四）發行人內部控制制度
為了保證公司各項管理工作的規範化、流程化和制度化運作，發行人高度重
視公司制度體系建設，在財務管理、採購管理、項目管理、行政管理、合約管理、
股權管理等方面制定了較為完善的內部管理制度，以加強風險管理，確保公司的
正常運營。主要制度情況如下：
1、財務管理制度
為了規範公司的財務行為，理順產權關係，加強財務管理和經營核算，建立、
健全公司內部的財務約束機制，增強公司的競爭能力，提高公司的經濟效益和管
理水平，保護國家和企業的利益，根據《會計法》和《企業會計準則》，結合房
地產開發企業的特點及公司管理要求，發行人制定了財務管理制度。財務管理制
度從會計核算、資金管理、財務管理、預算管理、內部管理和財務人員管理方面
對公司財務工作做出了詳細規定。
2、採購部規章制度及招投標管理辦法
為了貫徹落實《中華人民共和國招標投標法》，嚴格執行江蘇省的《江蘇省
招標投標條例》、蘇州市工業園區管理委員會的《關於進一步加強園區政府投資
建設項目招投標管理的補充意見》和蘇州新建元控股集團有限公司制訂的關於招
投標管理的有關規定；進一步加強對招投標工作的管理，規範招投標行為，公開、
公正地選擇施工單位、材料設備供應商、工程監理單位，保證工程建設質量，降
低開發成本，發行人制定了採購部規章制度及招投標管理辦法。採購部規章制度
及招投標管理辦法對必須進行公開招標、邀請招標的項目範圍，公開招標、邀請
招標的操作流程及招投標管理中的廉政建設及行為自律規範做出了明確的規定。
3、項目管理制度
為了規範公司項目組的行為管理，確保項目組人員均能按計劃、按要求完成
在施工準備及施工階段的質量、進度、成本、安全及現場協調等相關的管理和控
制工作，發行人制定了項目管理制度。項目管理制度對項目組的定位、項目組崗
位劃分及人員配備、項目組主要工作內容、項目組工作職責、項目人員崗位責任、
項目人員日常管理辦法和廉政建設管理方面做出了明確的規定。
4、行政管理制度
為了規範公司的行政管理，提高辦公效率，發行人制定了行政管理制度。行
政管理制度對辦公區域管理、公司印章管理、保密制度、公司會議制度、公司IT
管理、電子郵件管理、辦公設備管理、安全生產管理等方面做出了明確的規定。
5、合同管理辦法
為規範公司合同管理，防範經營風險和法律風險，保護公司合法權益，根據
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行
公司債券（第一期）募集說明書摘要
《中華人民共和國合同法》及有關法律、法規和規定，發行人制定了合同管理辦
法。合同管理辦法明確規定了公司合同管理機構及職責，合同的分類管理，合同
的談判及草擬，合同的審批與籤訂，合同的履行與爭議解決，合同的付款與收款、
監督與罰則等方面的相關內容。
6、人事管理制度
為規範公司人事管理，發行人制定了人事管理制度。人事管理制度明確規定
了入職指引，員工紀律和行為規範，薪資管理，福利、培訓、考核與發展，人事
與勞動關係，人員獎懲等方面的相關內容。
7、股權管理制度
為保障公司股權投資資產的保值增值，規範和有序地進行股權管理，按照現
代企業制度要求，根據《中華人民共和國公司法》、《企業國有資產監督管理暫
行條例》、《
蘇州工業園區國有企業投資管理暫行辦法》及其他有關法律、法規
的規定，發行人制定了股權管理制度。股權管理制度對股權管理目的、範圍、內
容、組織架構及職責、審批流程、股權投資日常管理、委派人員管理等方面做出
了詳細的規定。
8、營銷管理制度
為做好公司的營銷工作，發行人制定了營銷管理制度。營銷管理制度主要包
括現場銷售代理人員行為規範、樣板房現房參觀管理規範、購房客戶逾期違約責
任的追究制度和代理公司案場獎懲制度，分別對銷售人員的儀表行為、樣板房的
參觀、購房客戶逾期違約情形和責任追究、代理公司的獎懲措施做出了明確的規
定。
9、內部審計制度
為加強對公司的內部監督和風險控制，規範公司內部審計工作，保障公司財
務管理，會計核算和生產經營符合國家法律法規要求，促進國有資產的安全，保
值和增值，根據《中華人民共和國審計法》，《公司國有資產監督管理暫行條例》
以及《
蘇州工業園區國有企業內部審計管理實施細則》等法律法規，發行人制定
了內部審計制度。內部審計制度包括內部審計管理辦法、工程項目管理內部審計
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管理辦法及附錄、招商管理內部審計管理辦法及附錄，分別對內部審計機構及人
員、內部審計機構的職責、內部審計機構的權限、內部審計工作程序、有關獎懲；
工程項目管理內部審計的適用範圍、審計目標和內容；招商管理內部審計的適用
範圍、審計目標和內容做出了明確的規定。
七、發行人董事、監事和高級管理人員
（一）董事、監事和高級管理人員基本情況
截至2017年3月末，發行人董事、監事和高級管理人員情況如下：
表3-4截至2017年3月末發行人董事、監事和高級管理人員的情況
姓名職務性別
出生
年份
兼職取
薪情況
是否
公務員
政府任
職情況
任職期間
凌學風執行董事，總裁男1966否否否2012.11-至今
蔣亭華監事女1965否否否2014.6-至今
韓建山副總裁男1964否否否2002.11-至今
周羚副總裁女1969否否否2008.4-至今
張志楊副總裁男1972否否否2008.4-至今
董珏霞副總裁女1970否否否2013.2-至今
肖傳宗副總裁男1972否否否2013.12-至今
周萍財務總監女1971否否否2016.12-至今
（二）董事、監事和高級管理人員簡歷
1、執行董事
凌學風，男，1966年生，中共黨員，碩士研究生學歷。歷任蘇州財團工業
園區科技發展有限公司總經理助理，
蘇州工業園區建屋廠房產業管理有限公司總
經理，
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司總裁助理、執行副總裁。現任蘇州工
業園區建屋發展集團有限公司執行董事、總裁。
2、監事
蔣亭華，女，1965年生，中共黨員，碩士研究生學歷。歷任宜興市物資局
金屬材料總公司會計、團支部書記、局團委委員，宜興市企業產權交易中心財務
科長，宜興市華證投資集團有限公司總會計師、財務部經理，
蘇州工業園區建屋
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發展集團有限公司財務審計部副總經理、財務部總經理、財務總監、副總裁，現
任蘇州新建元控股集團有限公司財務總監，
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
監事。
3、高級管理人員
韓建山，男，1964年生，碩士研究生學歷。歷任
中國核工業總公司第二二
建設公司經營開發部副經理、工程公司副經理、總工程師，
蘇州工業園區國際博
覽中心有限公司副總經理，
蘇州工業園區海外投資有限公司副總裁，中老（中國
-寮國）萬象開發有限公司副總裁，
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司副總經
理，現任
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司副總裁。
周羚，女，1969年生，中共黨員，碩士研究生學歷。歷任蘇州市彩香幼兒
園教師，
蘇州工業園區國際廣告公司文員，
蘇州工業園區建設發展總公司文員，
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司住宅銷售部副總經理、人事行政部副總經
理、營銷總監、總裁助理，現任
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司副總裁。
張志楊，男，1972年生，中共黨員，碩士研究生學歷，歷任蘇州南林飯店
銷售部副經理，新蘇國際大酒店營銷部經理，蘇州市會議中心總經理助理，蘇州
國際博覽中心總經理助理，
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
酒店管理中心副
主任，
蘇州工業園區商業旅遊發展有限公司
酒店管理中心副主任，
蘇州工業園區
建屋發展集團有限公司酒店運營總監，現任
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
副總裁。
董珏霞，女，1970年生，中共黨員，碩士研究生學歷，歷任蘇州城建環保
學院建築系團總支副書記，蘇州紫興紙興有限公司行銷專員，蘇州財團科技工業
發展有限公司行政部經理，
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司行政部經理、廠
房公司副總經理、常務副總經理，
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司營銷總監，
現任
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司副總裁。
肖傳宗，男，1972年生，中共黨員，碩士研究生學歷。歷任中建二局四公
司施工員、項目經理、技術科科長，建屋廠房開發有限公司工程經理、副總經理，
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司工程部副總經理、工程總監，
蘇州工業園區
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建屋產業園開發有限公司總經理，現任
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司副總
裁。
周萍，女，1971年生，大學本科學歷，高級會計師。歷任
蘇州工業園區建
屋發展有限公司財務部副總經理，蘇州工園區商旅發展有限公司財務部總經理、
財務總監，現任
蘇州工業園區建屋發展有限公司財務總監。
4、董事、監事和高管人員任職情況說明
發行人董事、監事和高管人員設置符合我國《公司法》等相關法律法規和發
行人《公司章程》的要求，公司高級管理人員均未在政府部門兼任公務員，合法
合規。
（三）董事、監事和高管人員持有發行人股份和債券情況
截至2017年3月末，發行人董事、監事和高管人員不存在持有發行人股份
和債券情況。
（四）董事、監事和高管人員在其他單位任職的情況
截至2017年3月末，董事、監事和高管人員在其他單位的任職情況如下：
表3-5 截至2017年3月末發行人董事、監事和高級管理人員在其他單位任職的情況
姓名序號任職單位名稱
是否
關聯
單位
擔任的
職務
有無在該
任職單位
領取報酬
津貼
1
蘇州工業園區建屋置業有限公司是董事無
2
蘇州工業園區建屋興業有限公司是董事無
3
蘇州工業園區建屋宏業
房地產有限公司是董事無
凌學
4
蘇州工業園區建屋暉業
房地產有限公司是董事無
風5
蘇州工業園區建屋恆業
房地產有限公司是董事無
6蘇州東太湖建屋置業有限公司是董事無
7崑山市建屋置業發展有限公司是董事無
8
蘇州工業園區華新國際城市發展有限公
司
是董事無
1-2-33
9
蘇州嘉樂置業有限公司
是
董事
無
10
蘇州高龍房產發展有限公司
是
董事
無
11
新鴻基環貿廣場
房地產（蘇州）有限公
司
是
董事
無
12
建屋摩麗茂置業（蘇州）有限公司
是
董事
無
13
蘇州吳江建屋摩麗茂置業有限公司
是
董事
無
張志
楊
1
蘇州工業園區建屋置業有限公司
是
董事
無
2
蘇州工業園區建屋興業有限公司
是
董事
無
3
蘇州工業園區建屋物業發展有限公司
是
董事
無
4
蘇州工業園區建屋宏業
房地產有限公司
是
董事
無
5
蘇州工業園區建屋恆業
房地產有限公司
是
董事
無
6
蘇州東太湖建屋置業有限公司
是
董事
無
7
蘇州工業園區建屋暉業
房地產有限公司
是
董事
無
8
丹陽市德欣
房地產有限公司
是
董事
無
9
江蘇省蘇宿建屋置業有限公司
是
董事
無
10
紹興市建屋置業有限公司
是
董事
無
11
蘇州工業園區建屋酒店投資管理有限公
司
是
董事
無
12
蘇州工業園區建屋豪生
酒店管理有限公
司
是
董事
無
13
蘇州工業園區建屋樂齡公寓管理有限公
司
是
董事
無
14
蘇州工業園區瑞信
房地產有限公司
是
董事
無
15
蘇州工業園區興園
房地產有限公司
是
董事
無
16
蘇州工業園區建屋廠房產業發展有限公
司
是
董事
無
17
蘇州工業園區證券置業有限公司
是
董事
無
18
建屋摩麗茂置業（蘇州）有限公司
是
董事
無
19
蘇州吳江建屋摩麗茂置業有限公司
是
董事
無
董珏
霞
1
蘇州工業園區建屋置業有限公司
是
董事
無
2
蘇州工業園區建屋興業有限公司
是
董事
無
3
蘇州工業園區建屋宏業
房地產有限公司
是
董事
無
4
蘇州工業園區建屋體育發展有限公司
是
董事
無
5
紹興市建屋置業有限公司
是
董事
無
6
蘇州工業園區建屋恆業
房地產有限公司
是
監事
無
7
蘇州東太湖建屋置業有限公司
是
監事
無
8
蘇州工業園區建屋暉業
房地產有限公司
是
監事
無
9
蘇州工業園區建屋物業發展有限公司
是
監事
無
10
蘇州工業園區建屋酒店投資管理有限公
司
是
監事
無
11
蘇州工業園區建屋豪生
酒店管理有限公
司
是
監事
無
12
蘇州工業園區建屋樂齡公寓管理有限公
司
是
監事
無
13
蘇州工業園區興園
房地產有限公司
是
監事
無
14
蘇州工業園區瑞信
房地產有限公司
是
監事
無
15
崑山市建屋置業發展有限公司
是
監事
無
16
丹陽市德欣
房地產有限公司
是
監事
無
17
江蘇省蘇宿建屋置業有限公司
是
監事
無
18
蘇州工業園區華新國際城市發展有限公
司
是
監事
無
19
蘇州嘉樂置業有限公司
是
監事
無
20
蘇州工業園區建屋廠房產業發展有限公
司
是
監事
無
21
蘇州工業園區證券置業有限公司
是
監事
無
22
建屋摩麗茂置業（蘇州）有限公司
是
監事
無
23
蘇州吳江建屋摩麗茂置業有限公司
是
監事
無
韓建
山
1
蘇州工業園區瑞信
房地產有限公司
是
董事
無
2
崑山市建屋置業發展有限公司
是
董事
無
3
蘇州工業園區興園
房地產有限公司
是
董事
無
4
丹陽市德欣
房地產有限公司
是
董事
無
5
江蘇省蘇宿建屋置業有限公司
是
董事
無
6
紹興市建屋置業有限公司
是
董事
無
7
蘇州東太湖建屋置業有限公司
是
董事
無
8
蘇州工業園區建屋暉業
房地產有限公司
是
董事
無
周羚
1
蘇州工業園區建屋恆業
房地產有限公司
是
董事
無
2
蘇州工業園區建屋酒店投資管理有限公
司
是
董事
無
3
蘇州工業園區建屋豪生
酒店管理有限公
司
是
董事
無
4
蘇州工業園區建屋樂齡公寓管理有限公
司
是
董事
無
5
崑山市建屋置業發展有限公司
是
董事
無
6
蘇州工業園區建屋物業發展有限公司
是
董事
無
7
蘇州工業園區證券置業有限公司
是
董事
無
8
蘇州工業園區建屋置業有限公司
是
監事
無
9
蘇州工業園區建屋興業有限公司
是
監事
無
10
宿遷市蘇宿物業發展有限公司
是
監事
無
11
蘇州工業園區建屋宏業
房地產有限公司
是
監事
無
肖傳
宗
1
蘇州工業園區建勝
信息產業園有限公司
是
董事
無
2
蘇州工業園區建屋產業園開發有限公司
是
董事
無
3
蘇州工業園區建屋產業園物業服務有限
公司
是
董事
無
八、發行人主營業務情況
發行人為
房地產開發企業，目前發行人的項目主要集中在
蘇州工業園區。
（一）
房地產行業情況
1、行業概述
改革開放以來，特別是1998年進一步深化城鎮住房制度改革以來，伴隨著
城鎮化的快速發展，我國的
房地產業得到了快速發展。過去的十餘年間，全國房
地產開發投資完成額從2002年的7,791.00億元提高到2016年的102581.00億元，
2016年比上年名義增長6.9%；2016年度，全國房屋竣工面積10.61億平方米，
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公司債券（第一期）募集說明書摘要
全國商品房銷售面積15.73億平方米，其中住宅銷售面積13.75億平方米。
我國
房地產業的快速發展，對推動國民經濟的快速發展、改善居民居住條件、
加快城市化建設，都發揮了重要作用。一方面，
房地產業已成為重要的第三產業
和國民經濟的支柱產業之一，在整個國民經濟體系中處於先導性、基礎性的地位。
另一方面，部分城市房價上漲過快、住房供求結構性失衡、住房保障制度相對滯
後、中等偏下收入家庭住房困難等問題也日益凸顯。為了促進
房地產業平穩健康
發展，國家近幾年來加大了對
房地產市場的調控力度。長遠來看，隨著城鎮化進
程的演進以及我國人均居住水平的進一步上升，我國
房地產行業仍有較大的發展
空間。
2、行業政策情況
房地產行業受國家宏觀調控政策影響較大。近年來
房地產行業屬國家重點調
控對象。國家對土地、住宅供應結構、稅收、信貸等領域進行的政策調整，都將
對
房地產企業在土地取得、項目開發、產品設計、融資以及保持業績穩定等方面
產生相應的影響。
（1）土地政策
近年來，土地是政府對
房地產行業宏觀調控的重點對象，政府分別從土地供
給數量、土地供給方式、土地供給成本等方面加強了調控。
土地供給數量方面，2004年10月，國務院發布《國務院關於深化改革嚴格
土地管理的決定》，提出「嚴格控制建設用地增量，完善符合我國國情的最嚴格
的土地管理制度」。2006年5月，國土資源部發布《關於當前進一步從嚴土地管
理的緊急通知》，提出嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應，並堅決執行停
止別墅類
房地產開發項目土地供應的政策。2010年3月，國土資源部發布《關
於加強
房地產用地供應和監管有關問題的通知》（以下簡稱「國十九條」），明確
提出確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，須確保上述
用地不低於住房建設用地供應總量的70%，同時，要嚴格控制大套型住房建設用
地，嚴禁向別墅供地，保障性住房用地亦不得從事商業性
房地產開發。2012年2
月，國土資源部發布《關於做好2012年
房地產用地管理和調控重點工作的通知》，
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公司債券（第一期）募集說明書摘要
要求計劃總量不低於前五年年均實際供給量，其中保障性住房、棚戶區改造住房
和中小套型普通商品住房用地不低於總量的70%，嚴格控制高檔住宅用地，不得
以任何形式安排別墅用地。2012年5月，國土資源部、國家發改委聯合印發《限
制用地項目目錄（2012年本）》和《禁止用地項目目錄（2012年本）》，明確
限定住宅項目容積率不得低於1，別墅類
房地產項目列入禁止用地項目目錄。
2013年2月20日，國務院常務會議確定的五項加強
房地產市場調控的政策措施
（以下簡稱「國五條」）明確規定：增加普通商品住房及用地供應；2013年住房
用地供應總量原則上不低於過去五年平均實際供應量；加快中小套型普通商品住
房項目的供地、建設和上市，儘快形成有效供應。2013年4月16日，國土資源
部公布《2013年全國住房用地供應計劃》，明確2013年全國住房用地計劃供應
15.08萬公頃，是過去5年年均實際供應量的1.5倍，其中「保障性住房、棚戶區
改造住房和中小套型普通商品房」用地計劃佔住房用地計劃總量的79.4%。2013
年4月27日，國土資源部印發《關於下達<2013年全國土地利用計劃>的通知》，
要求統籌安排
城鄉建設用地，控制大城市建設用地規模，合理安排中小城市和小
城鎮建設用地，對農村地區實行新增建設用地計劃指標單列。
2014年2月16日國土資源部下發《關於強化管控落實最嚴格耕地保護制度
的通知》，要求各地將保護耕地作為土地管理的首要任務，全面強化規劃統籌、
用途管制、用地節約和執法監管，加快建立共同責任、經濟激勵和社會監督機制，
嚴守18億畝耕地紅線，確保耕地實有面積基本穩定、質量不下降。堅持農地農
用，不得借農地流轉之名違規搞非農業建設，嚴禁在流轉農地上建設旅遊度假村、
高爾夫球場、別墅、農家樂、私人會所等。
土地供給方式方面，經營性土地使用權已經建立招標、拍賣、掛牌的出讓方
式。2006年5月，國土資源部明確
房地產開發用地必須採用招標、拍賣、掛牌
方式公開出讓。2006年8月，國土資源部通告實施《招標拍賣掛牌出讓國有土
地使用權規範》和《協議出讓國有土地使用權規範》，進一步完善國有土地出讓
制度，嚴格規定了允許劃撥用地和協議出讓土地的範圍。2006年8月，國務院
出臺《關於加強土地調控有關問題的通知》，要求嚴把土地「閘門」，規範土地出
讓收支管理，調整建設用地有關稅費政策，著重解決當前土地管理和調控中存在
的突出問題，統一制定並公布工業用地出讓最低標準，以租代徵等非法佔地行為
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被禁止。2007年9月，國土資源部通過《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用
權規定》明確將工業用地納入招標拍賣掛牌出讓範圍；規定未按國有建設用地使
用權出讓合同約定繳清全部土地出讓款的，不得發放國有建設用地使用權證書，
也不得按出讓金繳納比例分割發放建設用地使用權證書。2009年8月，國土資
源部下發了《關於進一步落實工業用地出讓制度的通知》，要求嚴格執行工業用
地招標拍賣掛牌制度，凡屬於農用地轉用和土地徵收審批後由政府供應的工業用
地，政府收回、收購國有土地使用權後重新供應的工業用地，必須採取招標拍賣
掛牌方式公開確定土地價格和土地使用權人；依法不屬於招標拍賣掛牌出讓範圍
的工業用地，方可按照《協議出讓國有土地使用權規範》規定的程序，辦理協議
出讓。2009年12月23日，國土資源部召開了掛牌督辦
房地產開發閒置土地處
置新聞通氣會。新聞通氣會旨在加強對
房地產市場的宏觀調控，督促各地嚴格落
實閒置土地清理處置政策，促進供應土地的及時開發利用，儘快形成住房的有效
供給，改善住房的供求關係；督促
房地產開發企業根據實際開發能力理性取得土
地，按合同約定及時開發利用，為城市居民提供住房保障，並接受新聞媒體和社
會公眾的監督。2010年3月，「國十九條」亦再次強調要求各地按照公開、公平、
公正的原則和統一、規範的市場建設要求，堅持和完善招拍掛出讓制度。2011
年1月7日的國土資源部「全國國土資源工作會議」和2月5日的《關於切實做好
2011年城市住房用地管理和調控重點工作的通知》都提出要進一步完善土地招
拍掛制度；5月13日，國土資源部更專門針對土地招拍掛制度發布《關于堅持
和完善土地招標拍賣掛牌出讓制度的意見》，該意見指出，為進一步落實中央關
於
房地產市場調控各項政策和工作要求，促進地價房價合理調整，2011年我國
繼續堅持和完善招拍掛出讓制度。
土地供給成本方面，2006年11月7日，財政部、國土資源部、中國人民銀
行發布《關於調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，要求從
2007年1月1日起，新批准新增建設用地的土地有償使用費徵收標準在原有基
礎上提高1倍。2007年9月，國土資源部頒布了《關於加大閒置土地處置力度
的通知》以及2008年1月國務院頒布的《關於促進節約集約用地的通知》，規
定閒置滿一年按土地價款徵收20%閒置費。2011年12月，國土資源部關於土地
使用草案中規定，國土資源主管部門與土地使用者未能就土地處置方式達成一致
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的，土地閒置滿1年，經批准後可按土地出讓或劃撥的價款的20%上交土地閒置
費；未動工開發建設，土地閒置2年的經批准後可無償收回土地使用權。2012
年6月，國土資源部公布了經過修訂後的《閒置土地處置辦法》，提出對囤地問
題的部分預防和監管措施，要求土地使用者對項目竣工時間進行約定和公示。原
規定閒置土地超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收
相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費；滿2年未動工開發的，可以無
償收回土地使用權。修訂後，土地閒置費徵收標準統一改為「20%」，並首次明確
土地閒置費不得列入生產成本。
2009年11月18日，財政部、國土資源部、中國人民銀行、監察部、審計
署聯合發布了《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確提出規範土地
出讓收入分期繳納的行為。根據該通知，市縣國土資源管理部門與土地受讓人在
土地出讓合同中依法約定的分期繳納全部土地出讓價款的期限原則上不超過一
年；經當地土地出讓協調決策機構集體認定，特殊項目可以約定在兩年內全部繳
清；首次繳納比例不得低於全部土地出讓價款的50%；土地租賃合同約定的當期
應繳土地價款（租金）應當一次全部繳清，不得分期繳納。
2010年3月，「國十九條」明確規定：（1）嚴格規範土地出讓底價。招標、
拍賣、掛牌和協議出讓底價應當依據土地估價結果、供地政策和土地市場行情等，
集體決策，綜合確定；土地出讓最低價不得低於出讓地塊所在地級別基準地價的
70%，競買保證金不得低於出讓最低價的20%。（2）嚴格土地出讓合同管理。
土地出讓成交後，必須在10個工作日內籤訂土地出讓合同，土地出讓合同籤訂
後1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，餘款要按土地出讓合同約定及時繳
納，最遲付款時間不得超過一年；土地出讓合同必須明確約定土地面積、用途、
容積率、建築密度、套型面積及比例、定金、交地時間及方式、價款繳納時間及
方式、開竣工時間及具體認定標準、違約責任處理；上述條款約定不完備的，不
得籤訂土地出讓合同，違規籤訂土地出讓合同的，必須追究出讓人責任；受讓人
逾期不籤訂土地出讓合同的，終止供地、不得退還定金，已籤土地出讓合同不繳
納出讓價款的，必須收回土地。（3）嚴格土地競買人資格審查。對土地使用人
欠繳土地出讓價款、閒置土地、囤地炒地、土地開發規模超過實際開發能力以及
不履行土地出讓合同的行為，市、縣國土資源管理部門要禁止其在一定期限內參
1-2-40
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公司債券（第一期）募集說明書摘要
加土地競買，對存在的違法違規用地行為，要嚴肅查處。2012年2月22日，國
土資源部下發《關於嚴格土地利用總體規劃實施管理的通知》指出，要嚴格土地
利用總體規劃的實施，加強土地利用機會調控，嚴格建設項目用地預審，嚴格中
心城區規劃控制範圍的管控，規範土地利用總體規劃評估修改，保障土地利用總
體規劃有效實施。
2012年3月16日，國土資源部印發《關於大力推進節約集約用地制度建設
的意見》，要求各省級國土資源主管部門在2012年底前基本建立符合本地區經
濟社會發展水平、土地資源利用條件和發展需要的節約集約用地制度，研究出臺
制度建設的規範性文件；加快制定規劃管控和計劃調節的專項制度，嚴格落實規
劃管控制度，嚴格土地利用總體規劃審查，實行土地利用計劃差別化管理；進一
步完善節約集約用地鼓勵政策，加快研究促進經濟發展方式轉變和市場配置土地
要求的供地政策和地價政策。
由於土地是開發
房地產的必需資源，如果未來國家繼續執行嚴格的土地政
策，從嚴控制土地的供應，嚴格的土地政策將對未來的市場供求產生重大影響，
從而對公司業務開展帶來重大影響。
（2）住房供應結構政策
2006年5月，中華人民共和國住房和
城鄉建設部等中央九部委聯合發布了
《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，規定自2006年6月1日起，
凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟
適用住房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上；個人購買套型
建築面積90平方米以上的住房按揭貸款首付款比例不得低於30%。2008年1月
3日，國務院發布《關於促進節約集約用地的通知》，重申必須確保不低於70%
的住宅用地用於廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商
品房的建設，防止大套型商品房多佔土地。2008年12月，國務院辦公廳下發了
《關於促進
房地產市場健康發展的若干意見》，提出了加大保障性住房建設力度
的政策，計劃用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問
題。2009年12月，溫家寶總理主持召開的國務院常務會議要求，在保持政策連
續性和穩定性的同時，加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏
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制部分城市房價過快上漲的勢頭。2010年1月7日，國務院辦公廳發布了《關
於促進
房地產市場平穩健康發展的通知》，從增加保障性住房和普通商品住房有
效供給、合理引導住房消費、抑制投資投機性購房需求、加強風險防範和市場監
管、加快推進保障性安居工程建設、落實地方各級人民政府責任五個方面，進一
步加強
房地產市場調控。2012年5月23日，國土資源部、國家發改委聯合印發
《限制用地項目目錄（2012年本）》和《禁止用地項目目錄（2012年本）》，
明確限定住宅容積率不得低於1.0，別墅類
房地產項目進入禁止用地項目目錄。
2013年2月20日，「國五條」明確規定：（1）完善穩定房價工作責任制。各直
轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩定的原則，制定
並公布年度新建商品住房價格控制目標。建立健全穩定房價工作的考核問責制
度。（2）堅決抑制投機投資性購房。嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購
措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格
審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應
要求其及時採取限購等措施，嚴格實施差別化住房信貸政策，擴大個人住房房產
稅改革試點範圍。（3）增加普通商品住房及用地供應。2013年住房用地供應總
量原則上不低於過去五年平均實際供應量。加快中小套型普通商品住房項目的供
地、建設和上市，儘快形成有效供應。（4）加快保障性安居工程規劃建設。全
面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務。
配套設施要與保障性安居工程項目同步規劃、同期建設、同時交付使用。完善並
嚴格執行準入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合
條件的外來務工人員納入當地住房保障範圍。（5）加強市場監管。加強商品房
預售管理，嚴格執行商品房銷售明碼標價規定，強化企業信用管理，嚴肅查處中
介機構違法違規行為。推進城鎮個人住房信息系統建設，加強市場監測和信息發
布管理。
2015年3月27日國土資源部、住建部聯合下發《關於優化2015年住房及
用地供應結構促進
房地產市場平穩健康發展的通知》，要求2015年各地有供、
有限，合理安排住房和其用地供應規模;優化住房供應套型，促進用地結構調整;
多措並舉，統籌保障性安居工程建設;部門聯動，加大市場秩序和供應實施監督
力度。
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2015年9月10日，國土資源部聯合國家發改委、科技部、工信部、住建
部、商務部下發《關於支持
新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》
（以下簡稱《意見》），提出集中釋放用地政策紅利，從加大新供用地保障力度、
鼓勵盤活利用現有用地、引導
新產業集聚發展、完善
新產業用地監管四個方面採
取措施，支持培育發展
新產業、新業態，落實中央加快實施創新驅動發展戰略，
大力推進大眾創業、萬眾創新重大決策部署。
上述政策的貫徹實施將對
房地產市場的供給結構產生深刻的影響，從而對公
司的市場開發能力提出了更高的要求。
（3）稅收政策
政府稅收政策的變動將直接影響
房地產開發企業的盈利和現金流。稅收政策
歷來是常用的
房地產宏觀調控手段，其變動情況將直接影響
房地產開發企業的盈
利和現金流情況。
2006年3月、2006年12月和2007年1月財政部、國家稅務總局相繼頒布
有關
房地產企業土地增值稅預徵及清算的具體規定，要求土地增值稅以國家有關
部門審批的
房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目
為單位清算。2009年5月12日，國家稅務總局下發了《關於印發清算管理規程>的通知》，進一步強調並細化了土地增值稅的清算工作，對土地
增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定徵收等環節作出具體規定。
公司已嚴格按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土
地增值稅暫行條例實施細則》及開發項目所在地土地增值稅管理辦法的規定，對
有關項目涉及的土地增值稅進行了預提。如未來國家稅務總局改變土地增值稅徵
收政策及清算標準，則會對公司現金流情況造成影響。
根據財政部與國家稅務總局於2011年1月27日發布的《關於調整個人住房
轉讓營業稅政策的通知》，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額徵收營
業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收
入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的
普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
2013年2月26日，國務院辦公廳發布《關於繼續做好
房地產市場調整工作
的通知》，明確表示充分發揮稅收政策的調節作用；稅務、住房
城鄉建設部門要
密切配合，對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登
記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計徵；總結個人
住房房產稅改革試點城市經驗，加快擴大試點工作，引導住房合理消費；稅務部
門要繼續推進應用
房地產價格評估方法加強存量房交易稅收徵管工作。2013年5
月24日，國務院批轉發改委《2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，要
求擴大個人住房房產稅改革試點範圍。
2015年3月30日，財政部、國家稅務總局印發了《關於調整個人住房轉讓營
業稅政策的通知》，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；
個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購
買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對
外銷售的，免徵營業稅。
2015年9月25日，國家發展改革委、財政部印發了《關於降低房屋轉讓手
續費受理商標註冊費等部分行政事業性收費標準的通知》，明確提出，新建商品
住房轉讓手續費，由現行每平方米3元降為每平方米2元，存量住房由現行每平
方米6元降為每平方米4元。各省級價格、財政部門可根據當地住房轉讓服務成
本、
房地產市場供求狀況、房價水平、居民承受能力等因素，進一步適當降低中
小城市住房轉讓手續費標準，減輕居民購房費用負擔。
2016年2月，國家財政部、國家稅務總局和住房
城鄉建設部三部門發布《關
於調整
房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》：1）對個人購買家庭唯一
住房，面積為90平米以下的，減按1%的稅率徵收契稅，面積為90平米以上的，
減按1.5%的稅率徵收契稅；2）對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90
平米以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平米以上的，減按2%的稅率
徵收契稅；3）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人
將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵營業稅。其中以上第二、三
條政策不在北京、上海、廣州和深圳實施。
國家已經從土地持有、開發、轉讓和個人二手房轉讓等
房地產各個環節採取
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稅收調控措施，若國家進一步在房產的持有環節進行徵稅，如開徵物業稅，將較
大程度地影響商品房的購買需求，特別是投資性和改善居住條件的購房需求，也
將對
房地產市場和公司產品的銷售帶來不利影響；儘管公司持有的投資性物業的
量比較小，開徵物業稅可能會對公司業績造成一定影響。
（4）
房地產金融調控政策
近年來，國家針對
房地產開發企業的信貸、消費者購房貸款等方面實施了一
系列金融調控政策。
2006年5月，根據《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》及監管
機構的要求，商業銀行不得對項目資本金比例不足35%（不含經濟適用房）、「四
證」不齊等不符合貸款條件的
房地產企業發放貸款，不得接受空置3年以上的商
品房作為貸款抵押物。2008年7月29日，中國人民銀行、
中國銀行業監督管理
委員會下發了《關於金融促進節約集約用地的通知》，要求嚴格商業性
房地產信
貸管理，主要體現在以下幾個方面：禁止商業銀行向
房地產開發企業發放專門用
於繳交土地出讓價款的貸款；如土地儲備貸款採取抵押方式的，應具有合法的土
地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不
超過2年；對國土資源部門認定的
房地產項目超過土地出讓合同約定的動工開發
日期滿一年、完成該宗土地開發面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業，
應審慎發放貸款，並從嚴控制展期貸款或滾動授信；對國土資源部門認定的建設
用地閒置2年以上的
房地產項目，禁止發放
房地產開發貸款或以此類項目建設用
地作為抵押物的各類貸款（包括資產保全業務）。
同時，國家也在不斷調整存貸款基準利率。自2006年4月28日至2007年
12月21日，中國人民銀行8次上調金融機構人民幣貸款基準利率，一年期貸款
基準利率由5.58%提高到7.47%。調控措施的不斷出臺，加大了公司的融資成本
和融資風險。
2008年，國內外經濟環境發生巨大變化，中國人民銀行5次下調金融機構
人民幣貸款基準利率，一年期貸款基準利率由7.47%下調到5.31%。2010年10
月20日至2011年7月7日，中國人民銀行連續5次上調金融機構人民幣貸款基
準利率，一年期貸款基準利率由5.31%上調到6.56%。2012年6月8日至2014
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年，中國人民銀行連續三次下調金融機構人民幣貸款基準利率，一年期貸款基準
利率由6.56%下調到5.60%。2015年以來，中國人民銀行已連續5次下調人民幣
貸款基準利率，一年期貸款基準利率由5.60%下調到4.35%。當前階段來看，利
率下調減少了公司的融資成本。但是利率調整作為央行重要的貨幣調控手段，長
期來看，後續如果提高貸款利率，務必將加大公司融資成本和融資風險，對公司
項目開發的進度、資金安排、成本和銷售等會產生一定的影響。
2010年2月22日，中國人民銀行和銀監會聯合發布《關於貫徹落實國務院
辦公廳關於促進
房地產業市場平穩健康發展的通知》，要求對於查實存在囤地、
炒地、捂盤惜售等違法違紀行為的
房地產開發企業，金融機構不得發放新增貸款，
已有貸款要迅速採取保全措施。同時，各地也在出臺預售款監管制度，
房地產開
發企業商品房預售款必須開設專用帳戶，專款專用，該等政策的變化會對公司資
金的運用效率產生影響。
2013年7月，國務院發布《國務院辦公廳關於金融支持經濟結構調整及轉
型升級的指導意見》，提出對
房地產行業繼續秉持「有保有壓」原則，在防控融資
風險的前提下，進一步落實差別化信貸政策，加大對居民首套住房的支持力度，
同時抑制投資投機需求，促進市場需求結構合理回歸。
2014年9月，中國人民銀行和銀監會聯合發布《關於進一步做好住房金融
服務工作的通知》，重申首套房最低首付比例為30%，貸款利率下限為貸款基準
利率的0.7倍，要求
銀行業金融機構要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，
優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求；在
首套房認定標準方面，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居
住條件再次申請貸款購買普通商品住房，
銀行業金融機構執行首套房貸款政策；
要求金融機構積極支持棚戶區改造和保障房建設；鼓勵金融機構發行MBS，專
項金融債券等方式籌集資金用於增加首套房和改善型普通自住房貸款投放；支持
符合條件的
房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具，積極穩妥開展
REITS試點。
2014年10月9日，住房
城鄉建設部、財政部、人民銀行聯合印發《關於發
展住房公積金個人住房貸款業務的通知》（以下簡稱《通知》），通知要求各地
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降低公積金門檻，包括取消數項收費，只要連繳6個月就能申請貸款，實行異地
互認，支持二次使用公積金等。
2015年3月，中國人民銀行、住房
城鄉建設部和銀監會聯合發布《關於個
人住房貸款政策有關問題的通知》，對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居
民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首
付款比例調整為不低於40%，具體首付款比例和利率水平由
銀行業金融機構根據
借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。繳存職工家庭使用住房公積金委託貸
款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對擁有1套住房並已結清相應
購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普
通自住房，最低首付款比例為30%。
2015年8月，住建部、財政部、中國人民銀行《關於調整住房公積金個人住
房貸款購房最低首付款比例的通知》，擁有1套住房並已結清購房貸款的居民家
庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買住房的，公積金最低首付
款比例降至20%。
2015年9月15日，國務院印發《關於調整和完善固定資產投資項目資本金
制度的通知》，其中對於
房地產行業的開發項目實施保障性住房和普通商品住房
項目維持20%不變，其他項目由30%降為25%。2015年9月30日，央行和銀
監會聯合發出通知，在不實施「限購」措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房
的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。
2015年9月30日，央行和銀監會聯合發出通知，在不實施「限購」措施的城
市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整
為不低於25%。
2016年2月2日，央行與銀監會聯合發出通知，在不實施「限購」措施的城
市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例
為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的
居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首
付款比例調整為不低於30%。
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3、行業運行情況
2010年，國家頻繁出臺針對
房地產行業的調控政策，通過調整信貸、稅收
政策以及推進保障性安居工程建設等方式多管齊下，遏制房價過快上漲，防止社
會資源向
房地產行業過度集中。據國家統計局數據，在一系列調控政策下，2010
年全國
房地產開發投資48,267億元，比上年增長33.2%；全國商品房銷售面積
10.43億平方米，同比增長10.1%，增幅比上年回落超過30個百分點；商品房銷
售額5.25萬億元，同比增長18.3%，增幅比上年回落超過50個百分點。前4個
月
房地產價格漲幅逐漸擴大，受調控政策影響，後8個月增幅有所回落，全年房
地產價格走勢表現為穩定增長。主要城市土地供應顯著增長，一線城市受限於中
心城區的可開發空間，土地出讓量略有下降，較高的土地價格門檻使溢價率也略
有下降，而二三線城市則進入快速發展期，土地出讓量明顯增加，溢價率普遍提
高。出讓土地中，居住用地比例逐漸下降，商辦和保障房用地比例有所提升。
2011年1月26日，國務院發布《關於進一步做好
房地產市場調控工作有關
問題的通知》（國辦發[2011]1號）（簡稱「新國八條」），在從嚴落實原有調控
政策的基礎上新增了限購、限貸政策，同時開始在上海和重慶開展房產稅試點，
進一步抑制了投資投機性購房的需求，對
房地產市場產生較大的影響。2011年，
市場成交以滿足剛性居住需求的中小戶型普通住宅為主，住宅的投資功能逐漸弱
化，市場總體相對低迷，多數城市成交量在限購令出臺後有明顯的下滑，而地方
限價令及「一房一價」細則進一步促使成交量在低位徘徊，調控效應日趨顯現。此
外，2011年前三季度，央行先後6次上調人民幣存款準備金率，流動性呈現緊
縮態勢；同時，銀監會也加大了對
房地產信託風險的關注力度，進一步嚴格相關
管理制度。受這些因素的影響，
房地產行業融資渠道大幅收縮。
2012年，國家對
房地產行業的調控政策體現了「嚴控和發展並舉」、有的放
矢的目標和思路。一方面，通過繼續執行
房地產行業調控，嚴格落實限購、限貸
政策，打擊
房地產投機投資性需求；另一方面，繼續推進土地市場管理和改革，
加大土地供應，特別是加大保障房的土地供應量及相應資金支持力度，保護合理
自住需求。2012年全國
房地產市場呈現出低開高走的格局，整個行業在嚴峻的
調控中仍然獲得較快發展：全年商品房銷售面積一直處於回升通道中，累計達
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111,304萬平方米，同比增長1.8%；銷售金額增速自8月份由負轉正後連續5個
月回升，全年達到64,456億元，同比增長10%；
房地產開發累計投資71,804億
元，同比增長16.19%。從區域來看，限購的一、二線核心城市的房價回暖力度
明顯大於中小城市；少數熱點一、二線城市潛在需求強烈但供應不足，有價格上
漲壓力；三、四線城市供應充足但潛在需求弱，價格上漲動力不足；少部分供應
嚴重過剩的城市，其風險則值得關注。為促進貨幣信貸合理適度增長，央行在
2012年上半年兩次下調存款準備金率各0.5個百分點，並在6、7月兩次下調存
貸款基準利率。根據央行報告，2012年全國新增
房地產貸款13,465億元，同比
多增897億元，但
房地產貸款新增額佔各項貸款新增額的比例為17.4%，較2011
年微降0.1個百分點。儘管行業的融資環境相比2011年有所改善，但並未出現
根本性的好轉。拓寬融資渠道、增強資金穩健性對於
房地產企業仍然非常重要。
2013年在剛性和改善性需求的支撐下，
房地產市場出現回暖，當年全國實
現商品房銷售面積130,551萬平方米，較上年增長17.3%，增速同比提高15.5個
百分點。從區域來看，一二線城市
房地產市場延續了2012年年底的高漲趨勢，
市場全面復甦，行業投資環境全面回暖，城市住宅市場成交量持續回升，重點城
市房價普漲、土地市場量價齊升。而另一方面，部分三、四線城市交易萎靡不振，
房價回落，
房地產市場出現了「兩極分化」現象。政策方面，
房地產行業仍然處於
政策調控發展的階段周期，全國市場整體調控的基調不變，「有保有壓」方向明確。
不同城市由於市場走勢分化，調控政策導向也出現分化：北京、上海等熱點城市
陸續出臺措施平抑房價上漲預期，而溫州等市場持續低迷的城市，在不突破調控
底線的前提下，微調當地調控政策以促進需求釋放。在產品同質化嚴重的背景下，
行業競爭更加激烈，集中度進一步提升，龍頭企業在融資渠道、拓展布局、品牌
與人才建設、抗風險能力上的優勢進一步體現，中小房企的發展空間被進一步壓
縮，市場份額被進一步擠佔。
2014年，全國商品房銷售面積12.1億平方米，同比下降7.6%，降幅較1-11
月收窄0.6個百分點，銷售額7.63億元，同比下降6.3%。其中，住宅銷售面積
10.5億平方米，同比下降9.1%，銷售額6.24億元，同比下降7.8%。12月，隨
著各種利好政策的落實，市場信心不斷提振，樓市整體有所回暖，單月銷售面積
和銷售額均創2014年各月新高。東部地區銷售面積與銷售額同比下行，但降幅
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有所收窄。2014年，全國商品房和住宅銷售均價分別為6323元/平方米和5932
元/平方米，與2013年相比均上漲1.4%。
2015年，全國商品房銷售面積12.85億平方米，同比增長6.5%，銷售額8.73
億元，同比增長14.4%。其中，住宅銷售面積11.24億平方米，同比增長6.9%，
銷售額7.27億元，同比增長16.6%。
2016年，全國商品房銷售面積15.73億平方米，同比增長22.5%，銷售額11.76
億元，同比增長35.8%。其中，住宅銷售面積13.75億平方米，同比增長22.4%，
銷售額9.91億元，同比增長36.1%。從2015年底確定去庫存基調之後，2016年
行業成交量價強勢反彈，需求大幅增長。
4、行業發展趨勢
（1）行業增速將放緩
展望未來，我國
房地產業將告別二十多年的繁榮期，進入過渡期。過渡期的
兩大市場特徵分別是投資繼續高速增長的動力不足和價穩量增。2012年全國房
地產開發投資增速為16.19%，2013年雖略微回升至19.79%，但仍顯著低於2000
年到2011年繁榮期的水平（平均25.69%左右）。從2012年開始，由於供給已
經超越了潛在的需求，過往繁榮期
房地產開發投資的高速增長預計將難以重現。
此外，在2012年下半年，除了一線城市是價量齊增的之外，絕大多數二線城市
走上了價穩量增的道路，部分三線城市甚至出現了價跌量增。在目前的供求格局
下，預計
房地產市場價穩量增的特徵仍將延續。
（2）行業周期運行特徵將被調控政策的長效機制削弱
2013年7月，中央政治局會議提出，「積極釋放有效需求，推動居民消費升
級，保持合理投資增長，積極穩妥推進以人為核心的新型城鎮化，促進
房地產市
場平穩健康發展」。從中央政治局的表態來說，促進
房地產市場平穩健康發展已
經明確了長效機制努力的方向。
房地產調控的長效機制，就是既要實現房價穩定，
又要實現
房地產開發投資持續平穩增長。整體來看，長效調控機制主要包括以融
資渠道正常化和加大土地供給為標誌的促供應政策，以打擊囤地、鼓勵周轉為標
志的供給有效化政策，和以緩慢抬升按揭貸款加權平均利率、分區域緩慢退出購
1-2-50
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公司債券（第一期）募集說明書摘要
房需求行政管制為標誌的穩需求政策。
（3）行業集中度日益提高
我國
房地產行業在過去很多年裡一直處於低集中度的狀態，自1997年以來
房地產開發企業呈增長趨勢，截至2011年末，
房地產開發企業達到88,419家，
市場仍處於分散競爭的格局。但是，近兩年來
房地產行業走向成熟和調控的深入
使行業集中度呈現提升的態勢。據中國房產信息集團（CRIC）統計，2012年前
十大房企市場佔有率為12.5%，較2011年提升約2個百分點，提升速度快於2011
年。2013年前十大房企市場佔有率為13.27%，比2012年提升約0.5個百分點，
繼續穩步提升。2014年前十大房企市場佔有率17.65%，比2013年提升約4.38
個百分點，增長速度加快。2015年前十大房企市場佔有率17.57%，保持穩定狀
態。
預計未來
房地產行業集中度進一步提高將是大勢所趨。從國際經驗來看，美
國主要的前八大開發企業的市場佔有率在2009年最高達到了29%；而香港的房
地產市場則更具有典型的壟斷性特徵，前十大地產集團開發量約佔香港市場總開
發量的80%左右。預計我國
房地產行業未來將繼續處於產業集中度快速提升的階
段。在國內市場環境下，地方政府、金融機構和消費者都更加親睞大型企業，大
型
房地產公司因而在拿地、融資能力和消費者認可方面具備了明顯優勢，未來產
業集中度進一步提高順理成章。
5、蘇州地區
房地產行業情況
（1）蘇州市
房地產市場供求情況
蘇州市2013年全年完成
房地產開發投資額1,476億元，比2012年增長
16.8%。商品房新開工面積3,096.7萬平方米，比上年增長50.3%；商品房施工面
積9,595.9萬平方米，同比增長14.2%；竣工面積1,692.5萬平方米，較上年下降
7.4%。商品房銷售面積1,875.1萬平方米，比上年增長27.9%，其中住宅銷售面
積1,633.4萬平方米，增長29.3%。2013年蘇州商品住宅成交均價12,530元/㎡，
同比上漲6.40%。
如下表所示，蘇州市商品房竣工銷售比數值一直維持在1左右，由於2010
1-2-51
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年嚴厲的調控政策有效抑制了一部分投資投機性需求，2011年和2012年竣工銷
售比相對2010年有所升高，達到1.25。在
房地產市場整體回暖的情況下，2013
年蘇州市
房地產市場需求開始回升，竣工銷售面積比下降到0.9，2016年竣工銷
售面積比為0.75。總體而言，蘇州市
房地產市場供求關係長期處於基本平衡的健
康狀態，庫存積累較少。
表3-6：近五年蘇州市
房地產開發銷售情況
單位：萬平方米
蘇州市2012年2013年2014年2015年2016年
商品房竣工面積1,827.561,692.51,527.191,653.101,882.07
商品房銷售面積1,466.291,875.11,599.162,133.702,494.05
竣工銷售面積比1.250.900.950.770.75
數據來源：蘇州市統計年鑑及統計公報
（2）蘇州市商品房成交價格
近年來蘇州整體房價逐年穩步上升，2016年全年蘇州商品房成交平均價格
為15,838元/㎡。蘇州作為國內二線熱點城市，
房地產市場發展較為穩健，樓市
價格保持合理，商品房價格在未來一段時間裡預計會延續穩步上漲的趨勢。
表3-7：近三年蘇州市
房地產成交價
蘇州2014年度2015年度2016年度
蘇州商品房成交均價（元/㎡）12,40512,97915,838
數據來源：CREIS
（二）公司在行業中的競爭狀況
目前發行人的主營業務以住宅地產的開發銷售為主，發行人的主要競爭優勢
有：
1、區域經濟發達，發展前景較好
蘇州作為長三角城市群中的重要城市，是江蘇省經濟最發達的地區之一。蘇
州市2016年實現生產總值15,475.09億元，按照中國城市經濟總量排名位列全國
第七。
蘇州工業園區以佔蘇州市3.4%的土地、7.4%的人口創造了15%左右的經
濟總量，其綜合發展指數位居國家級開發區第二位，在國家級高新區排名居江蘇
省第一位。
蘇州工業園區原來的發展目標為30年聚焦60萬人口，現在20年已
1-2-52
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實現聚焦100多萬人口，面積由原來的70萬平方公裡擴張到200多萬平方公裡。
工業園區的人口仍在淨增長，且人口以高素質人才、技術型人才為主，對住宅用
地需求有望持續增長。
2、融資成本控制有優勢
蘇州工業園區內集中了全國幾乎所有的金融機構、外資銀行的分支機構，有
超過160家機構在
蘇州工業園區設置了一級分行，競爭非常激烈。此外，園區國
資企業採取抱團的方式與銀行進行溝通，在議價上存在一定的優勢。
（三）公司經營方針及戰略
發行人業務發展的思路是以住宅地產為主，聚焦蘇州，立足園區，並逐步走
出蘇州，契合國家大的戰略背景進行相應的布局。
根據已獲國務院批覆的《江蘇省城鎮體系規劃（2015-2030年）》，江蘇省
在2030年將形成南京、蘇州兩個特大城市。根據這一規劃，未來蘇州還存在很
大的發展潛力，因此發行人未來的業務開展仍然會以蘇州為主。同時，根據國家
的大戰略，如
一帶一路，發行人也規划進行相應的布局，以實現走出蘇州的戰略。
（四）公司的採購和銷售模式
1、採購以招投標模式進行
為了保證工程建設質量，降低開發成本，公開、公正地選擇施工單位、材料
設備供應商、工程監理單位、施工圖設計單位，發行人制定了詳細的招投標管理
辦法。
對於勘察、施工圖設計、監理等中介服務類採購，單項合同估算價在30萬
元人民幣以上的，施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上的，重要設備和材
料等貨物的採購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的，城市維護工程單項
合同估算價在20萬元人民幣以上的，必須進行公開招標、邀請招標。
2、供應商管理辦法
發行人通過加強採購部與項目組的聯繫，獲得項目組對施工單位在工程質
量、進度、相互協作等方面的意見，組織相關部門進行綜合評估，將評估結果納
1-2-53
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入集團供應商信息庫，對供應商信息庫進行年度動態評估管理。
3、營銷類單位選擇流程
發行人制定了嚴格的流程選擇營銷類單位，具體流程如下圖所示：
圖3-3發行人營銷類單位選擇流程
圖3-4發行人營銷類單位選擇流程(續)
1-2-54
（五）主營業務結構
發行人為
房地產開發企業，公司經營範圍：實業投資，
房地產開發經營，建
設工程項目管理，物業管理，信息諮詢，房屋租賃，招商引資服務，
酒店管理，
新型建材開發經營，建築裝潢，基礎設施，市政，綠化工程建設。
近三年及一期，發行人主營業務收入結構如下：
表3-8 發行人近三年及一期主營業務結構
單位：萬元，%
項目
2017年1-3月年度
2016年度
2015年度
2014年度
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
房產銷售
47,176.48
84.83
266,746.14
87.36
209,277.79
84.99
201,696.34
85.68
房產租賃
3,655.67
6.57
16,796.14
5.50
14,603.17
5.93
12,049.53
5.12
物業費
3,312.16
5.96
11,439.09
3.75
11,707.83
4.75
12,230.84
5.20
酒店餐飲
1,260.17
2.27
8,745.10
2.86
8,737.89
3.55
6,911.05
2.94
諮詢服務
-
-
-
-
-
-
2,505.80
1.06
體育項目
206.62
0.37
1,620.80
0.53
1,923.98
0.78
4.50
0.00
主營業務收入
55,611.10
100.00
305,347.27
100.00
246,250.66
100.00
235,398.07
100.00
2014年度、2015年度、2016年度以及2017年度1-3月，發行人的主營業務
收入分別為235,398.07萬元、246,250.66萬元、305,347.27萬元和55,611.10萬元，
其中主要收入來源於
房地產銷售，2014年度、2015年度、2016年度和2017年
1-3月，發行人的
房地產銷售金額分別為201,696.34萬元、209,277.79萬元、
266,746.14萬元和47,176.48萬元，佔主營業務收入比重分別為85.68%、84.99%、
87.36%以及84.83%，佔比較為穩定。
（六）主營業務經營情況
2014年度、2015年度、2016年度以及2017年度1-3月，發行人的銷售房地
產收入分別為201,696.34萬元、209,277.79萬元、266,746.14萬元和47,176.48
萬元，發行人的主營業務
房地產開發銷售收入基本保持穩定增長，波動不大。
發行人近三年及一期的商品房銷售收入，分項目構成如下：
表3-9 發行人近三年及一期房產銷售收入分項目結構
單位：萬元，%
房產項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
海德公園
10,504.29
22.37
127,229.04
47.70
8,023.04
3.83
125,207.77
62.08
建屋金融中
心
11,428.57
24.23
-
-
-
-
24,405.87
12.10
哈佛公園
1,797.77
3.81
24,132.20
9.05
-
-
-
-
康帝公館
17,215.62
6.45
-
-
-
-
金雞墩
13,501.90
5.06
-
-
-
-
明日星城
7,473.97
2.80
24,187.24
11.56
19,777.18
9.81
中央景城
426.33
0.90
5,511.82
2.07
103,006.34
49.22
9,561.83
4.74
水墨江南
655.52
1.39
-
-
-
-
5,893.13
2.92
天著湖韻
2,968.89
6.29
5,180.42
1.94
28,513.36
13.62
5,077.04
2.52
自由都市
-
-
-
-
3,540.60
1.76
紫
金東方-
-
-
-
1,087.70
0.54
月亮灣建屋
廣場
1,240.77
2.63
25,349.62
9.50
14,559.61
6.96
-
-
其他
18,154.34
38.48
41,151.54
15.43
30,988.22
14.81
7,145.22
3.54
合計
47,176.48
100.00
266,746.14
100.00
209,277.79
100.00
201,696.34
100.00
（七）發行人
房地產開發經營業績
1、發行人
房地產開發資質
發行人持有中華人民共和國住房和
城鄉建設部頒發的《中華人民共和國房地
產開發企業資質證書》（編號：建開企[2005]463號），資質等級壹級，有效期
至2017年3月13日。發行人壹級資質證書延期正在辦理中，根據住房和城鄉建
設部發布的《關於正榮（莆田）金融財富中心開發有限公司等
房地產開發企業申
請晉升和延續一級資質評審結果的公示》（建辦受理函[2017]19號），發行人屬
於住房和
城鄉建設部延續一級資質專家評審合格的
房地產開發企業，現處於公示
階段，公示期為：2017年6月30日至2017年7月13日。
2、
房地產開發業務情況
發行人近三年及一期
房地產開發經營情況如下：
表3-10 發行人近三年及一期
房地產開發經營情況
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
新開工面積（萬平方米）
0.00
15.70
30.24
32.78
竣工面積（萬平方米）
0.00
44.32
27.60
27.58
期末施工面積（萬平方
米）
50.78
50.78
79.40
76.76
當年結轉確認銷售面積
（萬平方米）
12.85
23.90
19.25
20.70
當年結轉銷售收入（萬
元）
47,176.48
266,746.14
209,277.79
201,696.34
（八）發行人
房地產開發項目情況
1、近三年及一期竣工項目
近三年及一期，發行人主要
房地產開發竣工項目如下：
表3-11 近三年及一期發行人主要
房地產開發竣工項目情況
單位：平方米
序
號
項目名稱
地塊位置
總佔地面積
總建築面積
業態
開發主體
竣工時
間
1
2.5產業園泛
博定建項目
蘇州工業園區
7,137.15
8,410.97
工業地產
產業開發
2014.02
2
緹香花園項
目
丹陽市
148,166.30
254,844.00
住宅
德欣房地
產
2015.05
3
明日星城
蘇州宿遷
工業園區
97,352.03
192,460.34
住宅、工
業、商業
地產
蘇宿建屋
2015.05
4
中央景城
蘇州工業園區
195,352.56
375,280.00
住宅
蘇州建屋
2015.04
5
海德公園
蘇州工業園區
183,400.00
348,333.71
住宅
蘇州建屋
2016.06
6
產業園3-1
蘇州工業園區
53,400.83
153,410.76
辦公
產業開發
2016.08
2、截至2017年3月末在建項目
截至2017年3月末，發行人主要在建項目如下：
表3-12 截至2017年3月末發行人主要在建項目
單位：億元、萬平方米
序
號
項目
名稱
地塊
位置
計劃
投資
規模
累計
投資
規模
總佔
地
面積
總建
築
面積
開發
主體
業態
開工
時間
預計竣
工時間
1
康帝
莊園
蘇州
工業
1.50
1.02
0.79
0.44
建屋
置業
住宅
2016.08
2017.06
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行
公司債券（第一期）募集說明書摘要
三期園區
2
天著
湖韻
花園
蘇州
工業
園區
14.109.1714.7217.40
建屋
恆業
住宅2011.032018.12
3
哈佛
公園
蘇州
宿遷
工業
園區
7.003.888.7618.04
蘇宿
建屋
商
業、
住宅
2014.012018.12
4
建屋
廣場
C座
蘇州
工業
園區
9.003.061.217.70
建屋
宏業
辦公
樓
2014.062017.12
5
建屋
廣場
D座
蘇州
工業
園區
18.003.622.1015.88
建屋
宏業
商
業、
酒店
式公
寓、
辦公
樓
2016.052019.5
6
海德
景園
浙江
省紹
興市
8.502.214.8416.31
紹興
建屋
住宅2014.092018.6
7
吳郡
半島
蘇州
市吳
中經
濟開
發區
16.706.926.2120.50
東太
湖置
業
住宅2015.102019.12
從在建項目來看，截至2017年3月末，發行人在建項目共計7個，以住宅、
商業為主，包含少量辦公樓和工業
房地產，主要分布在
蘇州工業園區內，少量分
布在宿遷、紹興和吳中等地。公司在建項目計劃投資總規模為74.80億元，實際
累計投資29.89億元，後續資金將按照項目規劃在2017-2019年間陸續投入，存
在一定資金壓力。
3、截至2017年3月末主要擬建項目
截至2017年3月末，發行人主要擬建項目如下：
表3-13截至2017年3月末發行人主要擬建項目
單位：億元、萬平方米
1-2-58
項目
名稱
地塊
位置
計劃
投資
規模
累計
投資
規模
總佔
地
面積
總建
築
面積
開發主
體
業態
預計開
工時間
預計竣
工時間
蘇園
土掛
10號
地塊
項目
蘇州
工業
園區
20.00
9.71
8.69
8.78
建屋暉
業
住宅
2017.06
2018.04
從擬建項目來看，發行人擬建項目為蘇園土掛10號地塊項目，位於蘇州工
業園區內，累計已投資9.71億元。
4、截至2017年3月末發行人
房地產項目的區域分布情況
表3-14 公司
房地產項目的區域分布情況
單位：萬平方米、%
地區
2017年3月末
2016年末
2015年末
2014年末
面積
佔比
面積
佔比
面積
佔比
面積
佔比
蘇州
37.07
73.00
37.07
73.00
65.35
82.30
47.26
61.57
丹陽
-
-
-
-
-
-
7.18
9.35
宿遷
8.87
17.47
8.87
17.47
9.21
11.60
17.48
22.77
紹興
4.84
9.53
4.84
9.53
4.84
6.10
4.84
6.31
合計
50.78
100.00
50.78
100.00
79.40
100.00
76.76
100.00
5、截至2017年3月末發行人土地儲備的情況
截至2017年3月末，公司儲備土地僅2塊，分別為明日星城大廈和建勝產
業園二期，分別位於宿遷和
蘇州工業園區內，儲備土地面積合計6.83萬平方米，
涉及土地出讓金合計0.26億元（已經全額支付完畢）；上述均已取得土地證。
表3-15 截至2017年3月末發行人土地儲備情況
單位：%、億元、萬平方米
地塊名稱
獲取年
份
地塊性質
權益份額
土地出讓金
土地面積
所在區域
明日星城大
廈
2008
商業用地
100.00
0.06
1.19
宿遷
建勝產業園
二期
2010
工業用地
100.00
0.20
5.64
蘇州工業園
區
合計
0.26
6.83
6、截至2017年3月末發行人開發的
房地產項目的去化情況
表3-16 報告期公司主要
房地產項目銷售情況
單位：億元、%
地域
業態
項目名稱
2014年
2015年
2016年
2017年1-3月
收入
毛利
率
收入
毛利
率
收入
毛利
率
收入
毛利率
蘇州
工業
園區
住宅
海德公園
12.52
19.19
0.80
16.10
12.72
26.72
1.05
59.21
住宅
中央景城
0.96
39.73
10.30
49.63
0.55
52.90
0.04
13.98
別墅公
寓
水墨江南
0.59
42.10
0.85
38.76
0.74
46.20
0.07
59.38
別墅
天著湖韻
0.51
-0.38
2.85
34.33
0.52
35.11
0.30
34.48
住宅
金雞湖花園
-
-
-
-
0.37
65.34
商業
星勝客
-
-
-
-
0.31
53.01
辦公樓
建屋金融中
心
2.44
47.58
-
-
-
-
1.14
52.13
辦公樓
住宅
紫
金東方0.11
36.38
-
-
-
-
辦公樓
月亮灣建屋
廣場
-
-
1.46
24.84
2.53
39.02
0.12
40.71
住宅
康帝公館
-
-
-
-
1.72
18.49
住宅
金雞墩
-
-
-
-
1.35
79.44
蘇州
宿遷
工業
園區
住宅
明日星城
1.98
25.61
2.42
21.62
0.75
22.89
住宅
哈佛公園
-
-
-
-
2.41
4.70
0.18
24.02
蘇州
崑山
周市
住宅
自由都市
0.35
36.22
0.32
43.56
-
-
江蘇
丹陽
住宅
緹香花園
-
-
-
-
1.27
48.20
0.01
50.57
其他
0.71
69.99
1.93
5.50
1.43
57.32
1.81
34.46
合計
20.17
26.60
20.93
36.57
26.67
33.35
4.72
43.90
表3-17 截至2017年3月末公司在售項目情況
單位：萬平方米、元/平米
地域
項目名稱
項目類型
開盤時
間
（計劃）
交房時
間
可出售
建築面
積
已售面
積
地塊
樓板價
蘇州工業園區
海德公園
3期
普通住宅
2014.8
2016.5
11.63
9.68
3,374.61
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行
公司債券（第一期）募集說明書摘要
中央景城普通住宅2008.52015.436.136.042,099.89
康帝莊園
1期
別墅2014.12015.71.791.76,000.00
康帝莊園
2期
別墅--1.936,000.00
金雞湖一
號
別墅2014.12011.12.882.153,214.36
寫字樓、
紫
金東方酒店式公2011.82012.28.243.641,650.00
寓、商鋪
426金融
中心
寫字樓2014.32014.73.521.772,282.26
蘇州宿遷
工業園區
哈佛公園普通住宅2014.72016.614.528.891,500.00
明日星城普通住宅2009.82015.617.316.84670
紹興海德景園普通住宅2016.112018.36.160.422124
丹陽市
緹香花園
1-2期
普通住宅2006.12011.617.6117.31430
緹香花園
3期
普通住宅2013.62015.56.862.04468
合計--128.54100.48-
表3-18截至2017年3月末公司在售項目情況（續）
單位：萬平方米、元/平米、億元
地域項目名稱
項目
類型
待售銷售已結轉累計預計剩
餘面積
資金回
籠
面積均價收入資金回籠
海德公園3期
普通
住宅1.9513,16113.3813.622.57
中央景城
普通
住宅
0.0613,43747.2448.270.08
康帝莊園1期別墅0.0924,5853.324.160.34
康帝莊園2期別墅1.9330,0000-5.79
蘇州工業金雞湖一號別墅0.7344,7596.779.993.40
園區
紫
金東方寫字
樓、酒
店式
公寓、
商鋪
4.615,2054.935.766.99
426金融中心
寫字
樓
1.7519,7003.183.643.45
蘇州宿遷哈佛公園普通5.6352002.553.583.95
1-2-61
工業園區
住宅
明日星城
普通
住宅
0.46
5000
6.67
6.74
0.28
紹興
海德景園
普通
住宅
5.74
5647.16
0
0.15
3.36
丹陽市
緹香花園1-2
期
普通
住宅
0.3
3516
3.82
3.82
0.10
緹香花園3期
普通
住宅
4.82
6235
1.25
1.7
3.00
合計
28.06
-
93.11
101.43
33.31
表3-19 截至2017年3月末公司租賃業務情況
單位：萬平方米、元/平方米/天、萬元、%
物業名稱
類型
可出租
面積
均價
租金
收入
出租率
投入運營
時間
建屋大廈
辦公樓
4.58
3.17
554.12
63.00
2006
國檢大廈
辦公樓
1.68
2.67
235.84
79.00
2007
紫
金東方商鋪
商場
1.89
1.05
240.18
65.00
2011
紫
金東方寫字
樓
寫字樓
0.84
2.71
建屋樂活城
綜合體
3.56
1.30
394.93
76.61
2012
國際酒店c幢
辦公樓
0.55
0.97
45.97
100.00
2010
歐洲城
商鋪
0.32
1.27
29.37
86.43
2009
東湖大郡2期
商鋪
0.04
2.09
0.03
100.00
2009
香樟公寓
商鋪
0.05
2.14
4.13
50.27
2009
伊頓花園
商鋪
0.26
1.07
17.74
94.44
2009
中央景城
商鋪
0.68
2.11
131.03
94.81
2009
星湖客
商鋪
0.20
1.38
3.95
25.59
2009
幹將路
商鋪
0.10
1.89
15.47
100.00
2009
白領裙樓
辦公、
商鋪
0.41
2.08
52.41
60.18
2009
加城花園
商鋪
0.37
1.82
58.66
100.00
2009
海德公園
商鋪
0.35
1.5
44.27
93.62
2016
蘇虹工業坊二
期
廠房
0.42
1.23
38.44
89.76
2012
建屋產業園一
期
辦公樓
6.98
1.38
620.45
71.69
2011
建屋產業園二
期
辦公樓
8.31
1.57
659.29
56.3
2013
建屋產業園三
期
辦公樓
11.14
1.33
96.03
7
2016
建屋產業園泛
博項目
辦公樓
0.42
2.38
89.95
100.00
2014
建勝產業園一
期
辦公樓
4.74
0.86
44
12
2012
樂齡公寓
公寓
4.00
2.9
96.48
24.90
2014
合計
-
51.89
-
3,472.74
-
-
九、發行人報告期內是否存在違法違規及受處罰情況
發行人報告期內不存在違法違規及受處罰情況。
十、關聯方及關聯交易
（一）關聯方情況
截至2017年3月末，發行人主要關聯方情況如下：
表3-20 截至2017年3月末發行人主要關聯方情況
序號
名稱
與發行人關係
1
蘇州新建元控股集團有限公司
發行人控股股東
2
蘇州工業園區建設發展總公司
同受最終控制方控制
3
蘇州工業園區兆潤投資控股集團有限公司
同受最終控制方控制
4
蘇州工業園區國有資本控股發展有限公司
同受最終控制方控制
5
蘇州工業園區經濟發展有限公司
同受最終控制方控制
6
蘇州圓融發展集團有限公司
同受母公司控制
7
蘇州工業園區商業旅遊發展有限公司
同受母公司控制
8
蘇州工業園區鄰裡中心發展有限公司
同受母公司控制
9
蘇州工業園區人力資源開發有限公司
同受母公司控制
10
蘇州工業園區測繪地理信息有限公司
同受母公司控制
11
蘇州嘉樂置業有限公司
受發行人重大影響
12
蘇州商旅陽澄半島酒店
同受母公司控制
13
蘇州工業園區住房置業擔保有限公司
同受母公司控制
（二）關聯方交易情況
1、定價政策
發行人從關聯方購買原材料的價格以及向關聯方提供服務的價格均參考市
場價格經雙方協商後確定。
2、購銷商品、提供勞務
表3-21 近三年及一期發行人購銷商品、提供勞務關聯交易情況
單位：萬元
類別
關聯方
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
提供勞務
蘇州工業園區測
繪地理信息有限
公司
45.57
-
-
158.01
提供勞務
蘇州高龍
房地產發展有限公司
-
1.80
27.00
-
物業服務收
入
蘇州新建元控股
集團有限公司
46.55
47.70
50.74
物業服務收
入
蘇州工業園區商
業旅遊發展有限
公司
-
-
10.35
合計
45.57
48.35
74.70
219.10
3、租賃
發行人作為出租方，報告期各期，發生的租賃關聯方交易如下：
表3-22 近三年及一期發行人購銷商品、提供勞務關聯交易情況
單位：萬元
承租方名稱
租賃資產
種類
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
建屋摩麗茂
房產租賃
2.60
-
19.39
17.52
新建元
房產租賃
40.89
182.03
171.73
171.73
豪城建屋
房產租賃
-
280.02
285.58
206.78
合計
43.49
462.05
476.70
396.03
4、委託貸款
報告期各期，發行人借入的委託貸款明細如下：
表3-23 近三年及一期發行人委託貸款形成關聯交易情況
單位：萬元
關聯方
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
園區國控
-
-
65,000.00
25,000.00
新建元
-
-
32,500.00
60,000.00
合計
-
-
97,500.00
85,000.00
報告期各期，發行人償還的委託貸款明細如下：
表3-24 近三年及一期發行人委託貸款償還情況
單位：萬元
關聯方
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
園區國控
30,000.00
30,000.00
40,000.00
-
新建元
14,000.00
28,000.00
7300.00
2,100.00
高龍房產
-
-
33,660.00
兆潤投資控股
-
-
14,000.00
合計
44,000.00
58,000.00
47,300.00
49,760.00
5、利息支出
報告期各期，發行人對關聯方的利息支出明細如下：
表3-25 近三年及一期發行人對關聯方利息支出明細情況
單位：萬元
關聯方
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
園區國控
681.25
1,970.42
2,289.78
2,937.03
新建元
-
3,115.82
5,998.22
2,065.68
高龍房產
-
-
-
169.52
合計
681.25
5,086.23
8,288.00
5,172.22
6、關鍵管理人員薪酬
報告期各期，發行人對關聯方的關鍵管理人員薪酬金額如下：
表3-26 近三年及一期發行人對關聯方關鍵管理人員薪酬情況
單位：萬元
項目
2017年1-3月
2016年度
2015年度
2014年度
關鍵管理人員薪酬
59.93
585.89
497.00
573.62
（三）主要關聯方往來
報告期各期，發行人的主要關聯方往來明細如下：
表3-27 近三年及一期發行人對主要關聯方往來明細
單位：萬元
項
目
關聯方
2017年1-3月
2016年末
2015年末
2014年末
應
收
帳
款
新建元
-
-
19.73
19.21
新泓基環貿
-
-
-
9.25
蘇州工業園區商
業旅遊發展有限
公司
-
-
-
75.94
豪城建屋
-
47.40
1.33
12.07
建屋摩麗茂
-
3.81
-
-
合計
-
51.21
21.06
116.46
其
他
應
收
款
半島酒店
-
-
94.55
蘇州工業園區鄰
裡中心發展有限
公司
-
-
4.53
4.53
蘇州工業園區商
業旅遊發展有限
公司
-
-
13.96
13.96
住房置業
-
-
45.50
25.50
園區建發
4,968.72
4,968.72
5,010.57
4,993.39
合計
4,968.72
4,968.72
5,074.56
5,131.93
其
他
流
動
資
產
新建元
1,816.25
2,686.20
3,781.00
2,441.58
應
付
股
利
兆潤投資控股
83,044.04
83,044.04
83,044.04
84,380.74
新建元
-
15,360.08
-
-
園區國控
11,853.87
11,853.87
11,853.87
12,044.68
園區建發
1,471.02
1,471.02
1,262.59
1,205.13
蘇州工業園區經
濟發展有限公司
187.02
187.02
187.02
187.02
合計
96,555.95
111,916.03
96,347.53
97,817.57
其
他
應
付
款
高龍房產
29,660.00
-
-
9,660.00
兆潤投資控股
27,000.00
27,000.00
27,000.00
27,000.00
建屋摩麗茂
-
-
4.09
4.09
新建元
61,640.00
61,640.00
12,000.00
11,991.49
嘉樂置業
1,447.50
1,447.50
1,447.50
1,785.00
豪城建屋
-
67.28
65.90
65.90
瀋陽華新國際實
業有限公司
-
-
-
5.85
新泓基環貿
-
-
-
26.58
園區國控
30,000.00
合計
149,747.50
90,154.78
40,517.49
50,538.91
短
期
借
款
園區國控
-
-
-
40,000.00
合計
-
-
-
40,000.00
長
期
借
款
園區國控
35,000.00
50,000.00
80,000.00
15,000.00
新建元
90,000.00
85,000.00
113,000.00
87,800.00
合計
125,000.00
135,000.00
193,000.00
102,800.00
發行人與關聯方的往來中不存在資金被關聯方違規佔用的情況。
十一、發行人信息披露事務以及投資者關係管理相關安
排
發行人將安排專門人員負責信息披露事務以及投資者關係管理，發行人將遵
循真實、準確、完整、及時的信息披露原則，按照本期債券主管部門的有關規定
和《債券受託管理協議》的約定進行重大事項信息披露，使發行人償債能力、募
集資金使用等情況受到債券持有人、債券受託管理人和股東的監督，防範償債風
險。
第四節 擔保人基本情況
一、擔保人基本情況
名稱：蘇州新建元控股集團有限公司
法定代表人：徐中
住所：
蘇州工業園區東長路88號H棟2樓
設立日期：2012年11月6日
註冊資本：725,876.35萬元人民幣
經營範圍：實業投資、股權投資、項目管理、
酒店管理、商貿、經濟信息服
務和國家允許的其他經營活動。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可
開展經營活動）
截至2016年末，
蘇州工業園區兆潤投資控股集團有限公司持有新建元
72.58%的股權，為新建元的控股股東；
蘇州工業園區國有資產控股發展有限公司
持有新建元27.42%的股權。
蘇州工業園區兆潤投資控股集團有限公司和蘇州工
業園區國有資產控股發展有限公司均為蘇州市人民政府
蘇州工業園區管理委員
會的全資子公司，因此園區管委會為新建元的實際控制人。
二、資信狀況
1、擔保人主體信用評級
根據中誠信證券評估有限公司出具的《蘇州新建元控股集團公司2016年公
司債券（第一期）跟蹤評級報告（2017）》，擔保人主體信用等級為AA+，評
級展望為穩定。
2、主要貸款銀行的授信情況
截至2016年末，公司合併口徑獲得的銀行授信總額為241.76億元，尚未使
用的授信餘額為42.73億元。
3、報告期債務違約記錄
報告期內擔保人所有貸款業務均已按照合同按時還本付息，未出現逾期或違
約。
4、企業債、債務融資工具等直接債務發行和償還情況
截至2016年末，擔保人有2隻
公司債券尚在存續期。2016年3月7日，擔
保人面向合格投資者公開發行總額為10.00億元、票面利率3.20%、期限為3+2
年的
公司債「
16建元01」；2016年3月7日，擔保人面向合格投資者公開發行
總額為5.00億元、票面利率3.62%、期限為5年的
公司債「
16建元02」。
三、累計對外擔保的餘額
截至2016年末，擔保人累計對外擔保合計1,504,186.52萬元。截至2016年
末，擔保人淨資產額為887,796.24萬元，累計擔保餘額佔其淨資產額比例為
169.43%。
截至2016年末，擔保人下屬子公司建屋集團為霍爾果斯建屋置業有限公司
取得的銀行借款提供連帶責任擔保金額72,200.00萬元，擔保人下屬子公司蘇州
工業園區住房置業擔保有限公司為購房客戶提供的已發放尚未到期的公積金貸
款擔保餘額為1,366,577.62萬元；擔保人為銀行向購房客戶發放的抵押貸款提供
階段性連帶責任保證擔保金額為65,408.90萬元。
四、擔保人的財務報表與財務分析
以下信息主要摘自擔保人財務報告，其中關於擔保人2016年度財務數據
均摘引自經審計的財務報告。擔保人2016年的財務報告經普華永道
中天會計師事務所（特殊普通合夥）審計，該所出具了標準無保留意見的《審計報告》
（普華永道中天審字（2017）第22107號）。
1、擔保人的合併口徑財務報表
（1）合併口徑資產負債表
表4-1 擔保人近一年合併口徑資產負債表
單位：萬元
項目
2016年末
項目
2016年末
貨幣資金
246,509.57
以公允價值計量且其變動計入當期損益的金融資產
-
應收票據
16.00
應收股利
5,753.14
應收利息
22.12
應收帳款
9,663.50
其他應收款
25,408.05
預付款項
6,171.27
存貨
1,161,993.04
劃分為持有待售的資產
34,834.10
其他流動資產
54,451.40
流動資產合計
1,544,822.19
可供出售金融資產
82,756.06
長期股權投資
221,600.35
投資性
房地產1,083,928.24
固定資產
181,827.04
固定資產清理
9.89
在建工程
402.87
無形資產
6,537.46
商譽
1,524.19
長期待攤費用
14,825.28
遞延所得稅資產
62,212.31
其他非流動資產
7,225.22
非流動資產合計
1,662,848.92
資產合計
3,207,671.11
短期借款
45,000.00
應付票據
1,035.00
應付帳款
328,783.90
預收款項
222,449.43
應付職工薪酬
12,129.12
應交稅費
146,233.96
應付利息
5,733.45
應付股利
96,555.95
其他應付款
199,248.41
一年內到期的非流動負債
290,716.76
其他流動負債
686.25
流動負債合計
1,348,572.23
非流動負債
長期借款
814,714.22
應付債券
150,000.00
專項應付款
-
項目
2016年末
預計負債
-
遞延所得稅負債
6,085.75
遞延收益
502.67
非流動負債合計
971,302.64
負債合計
2,319,874.87
實收資本
725,876.35
資本公積
8,821.84
其他綜合收益
463.18
盈餘公積
5,933.35
未分配利潤
50,846.28
歸屬於母公司所有者權益合計
791,941.00
少數股東權益
95,855.24
所有者權益合計
887,796.24
負債及所有者權益合計
3,207,671.11
（2）合併口徑利潤表
表4-2 擔保人近一年合併口徑利潤表
單位：萬元
項目
2016年度
一、營業收入
703,738.51
減：營業成本
522,545.69
稅金及附加
86,719.70
銷售費用
15,971.34
管理費用
30,111.80
財務費用
46,257.55
資產減值損失
940.65
加：投資收益
33,543.51
其中：對聯營企業和合營企業的投資收益
15,649.95
二、營業利潤
34,735.29
加：營業外收入
10,775.91
其中：非流動資產處置利得
4,636.85
減：營業外支出
1,700.41
其中：非流動資產處置損失
29.84
三、利潤總額
43,810.79
減：所得稅費用
13,692.40
四、淨利潤
30,118.39
其中：同一控制下企業合併中被合併方在合併前實
現的淨利潤
-
歸屬於母公司股東的淨利潤
28,135.51
少數股東損益
1,982.88
五、其他綜合收益的稅後淨額
-99.00
項目
2016年度
可供出售金融資產公允價值變動
-74.25
歸屬於少數股東的其他綜合收益的稅後淨額
-24.75
六、綜合收益總額
30,019.39
歸屬於母公司股東的綜合收益總額
28,061.26
歸屬於少數股東的綜合收益總額
1,958.13
表4-3 擔保人近一年合併口徑現金流量表
單位：萬元
項目
2016年度
一、經營活動產生的現金流量
銷售商品、提供勞務收到的現金
597,600.44
收到其他與經營活動有關的現金
15,936.55
經營活動現金流入小計
613,536.99
購買商品、接受勞務支付的現金
394,414.17
支付給職工以及為職工支付的現金
47,322.17
支付的各項稅費
52,705.37
支付其他與經營活動有關的現金
5,054.39
經營活動現金流出小計
499,496.11
經營活動(使用)/產生的現金流量淨額
114,040.88
二、投資活動產生的現金流量
收回投資收到的現金
853,327.32
取得投資收益所收到的現金
24,423.61
取得利息收入收到的現金
6,760.67
處置固定資產和其他長期資產收回的現金淨額
12,519.75
處置其他營業單位收到的現金淨額
65,782.38
處置子公司收到的現金淨額
-
投資活動現金流入小計
962,813.73
購建固定資產、無形資產和其他長期資產支付的現金
35,353.55
投資支付的現金
856,339.71
取得子公司支付的現金淨額
-
取得其他營業單位支付的現金淨額
39,033.92
支付的其他與投資活動有關的現金
投資活動現金流出小計
930,727.18
投資活動使用的現金流量淨額
32,086.55
三、籌資活動產生的現金流量
發行債券收到的現金
150,000.00
吸收投資收到的現金
-
取得借款收到的現金
301,500.00
收到的其他與籌資活動有關的現金
32,600.00
籌資活動現金流入小計
484,100.00
項目
2016年度
償還債務支付的現金
463,087.11
分配股利、利潤或償付利息支付的現金
80,774.55
收購少數股東權益支付的現金
-
支付其他與籌資活動有關的現金
33,871.58
籌資活動現金流出小計
577,733.23
籌資活動產生的現金流量淨額
-93,633.23
四、現金及現金等價物淨(減少)/增加額
52,494.20
加：年初現金及現金等價物餘額
176,612.19
五、年末現金及現金等價物餘額
229,106.38
2、擔保人主要財務指標
表4-4 擔保人近一年合併口徑主要財務指標
單位：次，倍，%，萬元
財務指標
2016年末/度
資產負債率
72.32
總資產周轉率
0.22
帶息負債比率
56.06
淨資產收益率
3.60
流動比率
1.15
速動比率
0.28
總資產
3,207,671.11
所有者權益
887,796.24
營業收入
703,738.51
淨利潤
30,118.39
註：財務指標計算公式如下：
（1）資產負債率 =（負債總額/資產總額）×100%
（2）總資產周轉率=報告期營業收入/[(期初總資產+期末總資產)/2]
（3）帶息負債比率=（短期借款+一年內到期的長期負債+長期借款+應付債券）/負債總額
（4）淨資產收益率=（淨利潤/平均淨資產額）×100%
（5）流動比率=流動資產/流動負債
（6）速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債
截至2016年末，擔保人總資產、淨資產分別為3,207,671.11萬元、887,796.24
萬元，資產規模較大；資產負債率為72.32%，處於行業中等水平。2016年度，
擔保人實現營業收入703,738.51萬元，實現淨利潤30,118.39萬元，實現歸屬於
母公司所有者淨利潤28,135.51萬元，淨資產收益率為3.60%；流動比率為1.15，
速動比率為0.28，速動比率較低主要是
房地產行業特性決定的，短期償債能力尚
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行
公司債券（第一期）募集說明書摘要
可。總體而言，擔保人總資產、淨資產規模較大，短期償債能力尚可，對本期債
券的按時、足額兌付有一定的保障能力。
3、擔保人償債能力分析
（1）主要償債指標
2016年，擔保人主要償債指標如下表所示：
表4-52016年擔保人主要償債指標
單位：億元，%
項目2016年末/度
流動比率1.15
速動比率0.28
資產負債率72.32
扣除預收款項的資產負債率70.26
EBITDA（億元）13.60
EBITDA利息保障倍數（倍）1.88
註：財務指標計算公式如下：
（1）流動比率=流動資產/流動負債
（2）速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債
（3）資產負債率=（負債總額/資產總額）×100%
（4）扣除預收帳款的資產負債率=（負債總計-預收帳款）/（資產總計-預收帳款）。
（5）EBITDA=利潤總額+計入財務費用的利息支出+折舊+攤銷；
（6）EBITDA利息保障倍數=EBITDA/利息支出。
從短期償債能力指標來看，2016年末，擔保人流動比率為1.15，速動比率
為0.28。由於擔保人所處
房地產行業的特性，存貨在資產中佔比較大，因此擔保
人扣除存貨後的速動比率相對較低。
從長期償債能力指標來看，由於
房地產行業屬於資金密集型行業，前期土地
儲備及工程施工等佔用現金規模較大，因此
房地產公司普遍存在財務槓桿水平較
高的現象。截至2016年末，擔保人資產負債率為72.32%，扣除預收款項後的資
產負債率為70.26%。
2016年度，擔保人EBITDA為13.60億元；EBITDA利息保障倍數為1.88。
（2）擔保人有息負債情況
截至2016年末，擔保人有息負債餘額為1,300,430.98萬元，期限結構如下：
1-2-74
表4-6 截至2016年末擔保人有息負債期限結構
單位：萬元
期限
短期借款
一年內到期的長期借款
長期借款
應付債券
合計
1年以內
45,000.00
290,716.76
-
-
335,716.76
1-3年期
-
-
519,781.46
-
519,781.46
3-5年期
-
-
140,986.00
150,000.00
290,986.00
5年以上
-
-
153,946.75
-
153,946.75
合計
45,000.00
290,716.76
814,714.21
150,000.00
1,300,430.98
截至2016年末，擔保人有息負債信用融資與擔保融資的結構如下：
表4-7 截至2016年末擔保人有息負債信用融資與擔保融資的結構
單位：萬元
類型
短期借款
一年內到期的長期借款
長期借款
應付債券
合計
信用借款
42,000.00
70,000.00
129,995.00
150,000.00
241,995.00
抵押借款
-
108,127.76
571,587.47
-
679,715.23
保證借款
3,000.00
13,588.00
63,280.75
-
79,868.75
質押借款
-
99,001.00
49,851.00
-
148,852.00
合計
45,000.00
290,716.76
814,714.22
150,000.00
1,300,430.98
五、擔保人扣除發行人資產後主要資產情況
由於發行人是擔保人蘇州新建元控股集團有限公司的子公司，現對擔保人除
發行人資產外的主要資產情況進行分析。
截至2016年末，扣除發行人資產後，擔保人總資產、淨資產分別為
1,822,708.23 萬元、508,255.33 萬元，資產負債率72.12%，扣除發行人資產後總
資產、淨資產規模較大。短期償債指標方面，扣除發行人資產後，擔保人流動比
率和速動比率分別為1.23、0.38。流動比率較高，速動比率雖然相對較低，但符
合行業特點。此外，扣除發行人資產後，擔保人貨幣資金餘額164,427.05萬元，
貨幣資金規模較大。整體而言，扣除發行人資產後，擔保人淨資產規模較大，資
產負債率較低，短期償債能力較強，現金規模較大，對本期債券按期、足額兌付
有較強的保證能力。
六、擔保人（扣除發行人資產）受限資產情況
擔保人扣除發行人資產後，受限資產情況列示如下：
表4-8 截至2016年末擔保人扣除發行人資產後受限資產的情況
單位：萬元
項目
用途
帳面價值
貨幣資金
保證金
5,867.86
存貨
借款的抵押物
58,885.21
投資性
房地產借款的抵押物
451,790.71
固定資產
借款的抵押物
13,734.53
土地使用權
借款的抵押物
2,857.93
合計
533,136.25
此外，截至2016年末，擔保人將持有的發行人蘇州建屋99.27%的股權質押
獲得長期借款5.90億元；將持有的子公司商旅發展100.00%的股權質押獲得長期
借款（含一年內到期的長期借款）6.39億元；將持有的子公司鄰裡中心70.00%
的股權質押獲得的長期借款2.60億元。
七、擔保人對其他企業的重要權益投資情況
截止報告期各期末，擔保人權益投資明細如下：
表4-9 截至2016年末擔保人權益投資明細
單位：萬元
企業名稱
2016年末
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
344,413.80
蘇州圓融發展集團有限公司
177,085.63
蘇州工業園區商業旅遊發展有限公司
144,426.80
蘇州工業園區鄰裡中心發展有限公司
76,309.60
蘇州工業園區人力資源開發有限公司
5,026.28
蘇州新建元科技發展有限公司
23,018.13
蘇州新建元產業發展有限公司
30,000.00
其中，上述企業的相關情況如下：
表4-10 截至2016年末上述企業的相關情況
單位：萬元
序
號
公司名稱
資產總額
負債總額
所有者權益
營業收入
淨利潤
1
蘇州工業園區建屋
發展集團
有限公司
1,384,963
1,005,422
379,541
306,201
31,326
2
蘇州圓融
發展集團
有限公司
847,520
627,463
220,058
230,307
6,108
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行
公司債券（第一期）募集說明書摘要
3
蘇州工業園區商業
旅遊發展
有限公司
429,484288,557140,92743,254-5,429
4
蘇州工業園區鄰裡
中心發展
有限公司
322,633227,89494,73839,511-136
5
蘇州工業園區人力
資源開發
有限公司
10,8844,6076,27671,7431,347
6
蘇州新建
元科技發
展有限公
司
101,90272,22829,67411,5753,257
7
蘇州新建
元產業發
展有限公
司
51,96524,56527,400--785
在報告期內，擔保人對上述企業進行權益投資獲取分紅的情況如下：
表4-11擔保人權益投資獲取的分紅明細
單位：萬元
企業名稱2016年末
建屋發展集團有限公司12,983.14
蘇州圓融發展集團有限公司2,516.87
蘇州工業園區商業旅遊發展有限公司-
蘇州工業園區鄰裡中心發展有限公司-
蘇州工業園區人力資源開發有限公司1,025.24
蘇州新建元科技發展有限公司-
蘇州南都建屋有限公司450.44
蘇州工業園區元生創業投資管理有限公司4.14
八、擔保函主要內容
第一條被擔保的債券種類、數額及期限
本次債券為被擔保債券，發行總額不超過人民幣15億元，期限不超過7年。
本期債券的具體發行規模、期限、品種由發行人編制的《
蘇州工業園區建屋發展
集團有限公司2016年公開發行
公司債券募集說明書》規定。
1-2-77
第二條 債券到期日
本次債券的到期日由《募集說明書》具體規定。發行人應於本次債券的兌付
期限內和付息期限內清償本次債券的全部本金和利息。
第三條 保證的方式
擔保人承擔保證的方式為全額、無條件的、不可撤銷的連帶責任保證擔保。
第四條 保證責任的承擔
如發行人不能在《募集說明書》規定的期限內按約定償付本次債券本金和/
或利息，擔保人應在收到本次債券合法持有人或本次債券受託管理人的書面索賠
要求後，根據擔保函履行擔保義務。經債券持有人會議通過，本次債券合法持有
人可分別或聯合要求擔保人承擔保證責任；本次債券受託管理人依照本次債券的
受託管理協議的約定有權代理本次債券持有人要求擔保人履行保證責任。
擔保人保證在接到本次債券合法持有人或本次債券受託管理人的書面索賠
通知後依擔保函清償相關款項。
第五條 保證範圍
擔保人保證的範圍包括本次債券的本金及利息、違約金、損害賠償金、實現
債權的費用及其他應支付的費用。
第六條 保證期間
若本次債券為一期發行，擔保人承擔保證責任的期間為本次債券發行首日至
本次債券到期日後兩年止。若本次債券為分期發行，擔保人就各期債券承擔保證
責任的期間分別計算，分別為各期債券的發行首日至各期債券到期日後兩年止。
第七條 債券的轉讓或出質
本次債券持有人依法將持有的本次債券轉讓或出質給第三人的，擔保人按照
擔保函的規定繼續承擔保證責任。
第八條 主債權的變更
經本次債券有關主管部門和本次債券持有人會議核准/批准，本次債券利率、
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行
公司債券（第一期）募集說明書摘要
期限、還本付息方式等發生變更時，不需另行經過擔保人同意，擔保人繼續承擔
擔保函項下的保證責任。但是在發生前述情形時，本次債券受託管理人應當書面
通知擔保人。
第九條加速到期
在擔保函項下的債券到期之前，如擔保人發生分立、合併，分立、合併之後
的存繼公司，仍應履行相應的擔保責任；若因擔保人分立、合併事項導致本次債
券信用評級下降的，發行人應在一定期限內提供新的保證。發行人不提供新的保
證時，經債券持有人會議表決通過，本次債券合法持有人及本次債券受託管理人
有權要求發行人、擔保人提前兌付債券本息。
第十條擔保函的生效和變更
擔保函於本次債券有關主管部門核准債券發行人發行總額不超過15億元的
公司債券之日生效，在擔保函第六條規定的保證期間內不得變更或撤銷擔保函。
但若債券發行人未獲取前述核准，擔保函自始無效。
第十一條法律適用及爭議解決
擔保函適用中華人民共和國法律（在擔保函項下，不包括香港特別行政區、
澳門特別行政區、臺灣地區的法律）。因擔保函發生爭議協商解決不成時，應向
擔保人所在地有管轄權的人民法院提起訴訟。
第十二條其他
擔保人同意發行人將擔保函隨同其他申報文件一同上報債券主管部門，並隨
同其他文件一同提供給認購或持有本次債券的債券持有人查閱。
第五節財務會計信息
以下信息主要摘自發行人財務報表及審計報告，關於發行人2014年度、2015
年度和2016年度財務數據均摘引自經審計的財務報告，關於發行人2017年1-3月
的財務數據摘引自發行人2017年一季度未經審計的財務報表。
1-2-79
投資者欲對發行人的財務狀況、經營成果及其會計政策進行更詳細的了解，
請查閱發行人近三年經審計的財務報告和2017年一季度未經審計的財務報表。以
上文件已置備於發行人和主承銷商處供投資者查詢。
表5-1 發行人近三年及一期主要財務數據
單位：萬元
主要財務數據
2017年3月末
/1-3月
2016年末/度
2015年末/度
2014年末/度
資產總額
1,356,110.62
1,384,962.88
1,460,156.58
1,385,570.84
貨幣資金
113,182.23
82,082.52
59,569.09
68,637.70
負債合計
954,493.90
1,005,421.97
1,083,390.02
1,019,527.84
所有者權益
401,616.71
379,540.91
376,766.56
366,043.01
營業收入
55,822.06
306,201.37
246,952.66
236,885.41
淨利潤
22,572.37
31,325.99
17,841.23
11,151.67
經營活動產生的現金流量淨額
23,067.98
9,720.19
16,778.22
-15,630.42
投資活動產生的現金流量淨額
48,435.27
51,095.08
-22,980.21
-110,295.40
籌資活動產生的現金流量淨額
-40,403.54
-29,380.46
-10,591.65
75,253.88
表5-2 發行人近三年主要財務指標
單位：萬元，次，倍，%
財務指標
2017年3月末
/1-3月
2016年末/度
2015年末/度
2014年末/度
流動比率
1.05
1.08
1.20
1.28
速動比率
0.20
0.21
0.16
0.29
資產負債率
70.38
72.60
74.20
73.58
應收帳款周轉率
13.73
105.48
133.64
225.84
存貨周轉率
0.05
0.31
0.25
0.31
利息保障倍數
6.09
2.57
1.36
1.06
EBITDA
37,010.92
62,675.46
49,878.97
39,257.90
EBITDA利息保障倍數
6.63
3.11
1.74
1.49
淨資產收益率
5.78
8.28
4.80
3.11
總資產收益率
1.65
2.20
1.25
0.84
註：財務指標計算公式如下：
（1）流動比率=流動資產/流動負債
（2）速動比率=（流動資產-存貨）/流動負債
（3）資產負債率=（負債總額/資產總額）×100%
（4）應收帳款周轉率=營業收入/應收帳款平均淨額，2012年以年末數代替平均數
（5）存貨周轉率=營業成本/存貨平均淨額，2012年以年末數代替平均數
（6）利息保障倍數=（利潤總額+財務費用中的利息支出）/（財務費用中的利息支出+資本化利息支出）
（7）EBITDA=利潤總額+固定資產折舊+投資性
房地產折舊+無形資產攤銷+長期待攤費用攤銷+計入財
務費用的利息支出
（8）EBITDA利息保障倍數=（利潤總額+固定資產折舊+投資性
房地產折舊+無形資產攤銷+長期待攤
費用攤銷+計入財務費用的利息支出）/（計入財務費用的利息支出+資本化利息）
（9）淨資產收益率=（淨利潤/平均淨資產額）×100%，2012年以年末數代替平均數
（10）總資產收益率=（淨利潤/平均總資產額）×100%，2012年以年末數代替平均數
第六節 募集資金運用
一、募集資金用途基本情況
本次債券的發行總額不超過15億元。根據發行人的財務狀況和資金需求情
況，本次債券募集資金扣除發行費用後，擬全部用於償還有息負債。
二、募集資金使用計劃
本次債券募集資金扣除發行費用後，擬全部用於償還有息負債。本期債券基
礎發行規模為0.5億元，可超額配售不超過4.5億元。償還有息負債的明細後續
會在每期債券發行之前，根據當時公司資金需求情況進行調整。根據目前情況，
初步確定償還有息負債明細如下：
表6-1償還有息負債明細
單位：萬元、%
借款人
借款銀行
金額
到期日
利率
蘇州東太湖建屋置業
有限公司
中信銀行園區支行
12,000.00
2018/1/7
基準
蘇州東太湖建屋置業
有限公司
上海銀行園區支行
12,000.00
2018/1/7
基準
蘇州工業園區建屋恆
業
房地產有限公司
中國
建設銀行園區
支行
11,250.00
2017/10/12
基準
蘇州工業園區建屋產
業園開發有限公司
國家開發銀行蘇州
分行
5,000.00
2017/10/9
基準
蘇州工業園區建屋產
業園開發有限公司
國家開發銀行蘇州
分行
4,500.00
2017/11/4
基準
蘇州工業園區建屋置
業有限公司
東亞銀行蘇州分行
2,000.00
2017/9/21
基準上浮
5%
蘇州工業園區建屋宏
業
房地產有限公司
中國銀行園區支行
1,500.00
2017/11/30
基準下浮
9%
蘇州工業園區建屋發展
集團有限公司
中國銀行園區支行
1,000.00
2017/12/15
基準下浮
10%
蘇州工業園區建屋發展
集團有限公司
中國銀行園區支行
500.00
2017/9/9
基準下浮
10%
蘇州工業園區建屋發展
集團有限公司
光大銀行蘇州分行
250.00
2017/12/9
基準下浮
10%
合計
50,000.00
本次債券募集資金運用計劃於2015年12月28日由發行人執行董事凌學風
決定，並經發行人於2016年1月20日召開的股東會審議通過。
三、募集資金運用對發行人財務狀況的影響
（一）對發行人資產負債結構的影響
本次債券如能成功發行且按上述計劃運用募集資金，以2016年12月31日
合併報表口徑為基準，因全部償還有息負債，發行人的資產負債率水平未發生變
化。本次債券的成功發行有利於公司中長期資金的統籌安排和戰略目標的穩步實
施。
（二）對發行人財務成本的影響
發行人通過發行本次固定利率的
公司債券，有利於鎖定公司財務成本，避免
融資利率波動風險。
（三）對於發行人短期償債能力的影響
本次債券如能成功發行且按上述計劃運用募集資金，以2016年12月31日
合併報表口徑為基準，發行人的流動比率將從發行前的1.08提高至1.35。發行
人的流動比率明顯提高，流動資產對於流動負債的覆蓋能力將得到提升，短期償
債能力進一步增強。
綜上所述，本次債券的發行將進一步優化發行人的財務結構，增強發行人短
期償債能力，同時為公司的未來業務發展提供穩定的中長期資金支持，使公司更
有能力面對市場的各種挑戰，保持主營業務持續穩定增長，並進一步擴大公司市
場佔有率，提高公司盈利能力和核心競爭能力。
四、募集資金專項帳戶管理
為確保募集資金的使用與本募集說明書中陳述的用途一致，規避市場風險、
保證債券持有人的合法權利，發行人在監管銀行對募集資金設立募集資金使用專
項帳戶，專項帳戶存放的債券募集資金必須按照本募集說明書中披露的用途專款
專用，並由監管銀行對帳戶進行監管。
第七節 備查文件
一、備查文件
1、中國證監會對本期債券核准文件；
2、本期債券募集說明書；
3、本期債券募集說明書摘要；
4、主承銷商對本次
公司債券出具的核查意見；
5、發行人近三年（2014年、2015年和2016年）經審計的財務報告及2017
年一季度未經審計的財務報表；
6、竹輝律師事務所為本期債券出具的法律意見書；
7、上海
新世紀資信評估投資服務有限公司為本期債券出具的評級報告；
8、本期債券受託管理協議；
9、本期債券持有人會議規則；
10、擔保函；
11、擔保人2016年度經審計的財務報告。
二、備查地點
在本次公開發行
公司債券發行期內，投資者可以至發行人和承銷商處查閱本
募集說明書全文及上述備查文件，或訪問債券轉讓交易場所網站查閱本募集說明
書及相關文件。
1、
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
聯繫地址：
蘇州工業園區旺墩路188號
聯繫人：王文林
聯繫電話：0512-66608833
傳真：0512-66607777
2、
中信建投證券股份有限公司
聯繫地址：北京市東城區朝內大街2號
聯繫人：楊興
聯繫電話：010-85130443
傳真：010-65608445
（以下無正文，為籤字蓋章頁）
（本頁無正文，為《
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司2017年公開發行
公司債券（面向合格投資者）（第一期）募集說明書摘要》之蓋章頁）
蘇州工業園區建屋發展集團有限公司
年 月 日
中財網