今年來，在2013年風光無限的房地產行業一直風波不斷。杭州、成都、長三角……不少地區紛紛傳出樓盤降價的傳聞。同時，面對「無孔不入」的網際網路的衝擊，以及銀行停貸的波及，業內對於「樓市崩盤論」的爭辯正在愈演愈烈。
而日前，浙江興潤系資金鍊斷裂的消息，又再一次給本已流言四起的房地產行業蒙上了一層迷霧。這起被視為房地產企業第一單的違約事件，是否折射出國內樓市目前的現狀？興潤置業35億巨額債務因何而來？未來將會由何方接盤？這個曾經輝煌的當地龍頭房企背後又有著怎樣的故事？
興潤系資金鍊斷裂已久
據每日經濟新聞本月17日報導表示，一家寧波地產界曾經的房企大佬，日前轟然倒塌，留下超過35億元的巨額債務，其中銀行欠貸達24億元，涉及十多家銀行，而整個事態的處置遠未到劃句號的時候。3月13日，每日經濟新聞從奉化官方獲悉，該企業資金鍊斷裂，已經嚴重資不抵債，當地已經成立專案組和應急工作領導小組處置相關工作。
這家房企便是浙江興潤置業投資有限公司。
隨後的19日，每日經濟新聞再次發表追蹤報導表示，從可靠渠道獲得更進一步的消息顯示，「興潤系」實際控制人是沈財興，法人代表為其子沈明崇，都因涉嫌非法吸收公眾存款罪於3月11日移送奉化檢察院起訴。
而興潤置業資金鍊斷裂的情況已經存在4年之久，在這期間，奉化市政府多次召集金融機構開會，要求所有銀行維持現有授信，降低利率，不得壓貸遲貸，並且拿出財政資金給予轉貸。
報導還援引奉化市金融辦主任鄔永本此前介紹稱，銀行欠貸在24億元，涉及15家銀行，額度最大的是建行，將近12億元，浦發第二，近3.8億元。中新網向官方核實的數據則顯示，欠貸涉及的銀行有19家，包括農行、中信、恆豐、浙商、民生等銀行。
根據每日經濟新聞掌握的消息顯示，確認的銀行貸款接近25億元，涉及的銀行有24家。民間借貸確認的是5億元，但實際已無法核實。之前奉化市金融辦通報稱興潤置業非法吸收的公眾存款在7億元。
另外，值得注意的是，「興潤系」還有近2.4億元是「疑似假按揭」，涉及7家銀行。分別是工行1327萬元，農行83萬元，中行5394萬元，建行8318萬元，招行863萬元，光大1948萬元，華夏6057萬元。這2.4億元是包括在25億元的銀行欠貸金額內，還是單獨一筆金額，目前尚無法得到確認。
而對於資產不過30億元的興潤置業來說，如何償還24億元的銀行欠貸、非法吸收的公共存款7億元，以及拖欠的4億工程款和工資，目前也尚無定論。
同時，21世紀網20日也報導表示，沈財興，這位奉化昔日的風雲人物，與他的興潤系公司，似乎並不是一夜潰敗。
2013年底，還曾有購房者在網上發帖表示，沈財興借款已有五六年，其中假按揭4億元，並披露與沈財興合作開發奉化香山美邸項目的一房產公司總經理方某，因民間借貸和銀行債務無法償還，跳樓自殺。
根據官方披露，經核查，截至3月11日止，「興潤置業」及關聯企業總負債35億多元，其中銀行貸款24億元左右，有證據證實的非法吸收公眾存款7億多元，涉及98人(其中機關事業人員7人).
浦發銀行寧波分行辦公室一位工作人員表示，浦發銀行確實涉及其中。根據浦發官方回應，對興潤置業的貸款額度為3.8億，僅次於當地的建行。
對此，奉化相關部門將其認定為，「近年來，『興潤置業』及關聯企業經營管理混亂，資金鍊條斷裂，經對該幾家公司資產債務情況初步核實，已經資不抵債，影響社會穩定」。
另外，在浦發銀行年報發布會上，副行長冀光恆強調，奉化當地的金融辦已經有初步調查，認定包括浦發銀行在內的當地銀行對興潤置業的貸款全程沒有違規行為。
將由政府接盤？
而對於興潤系的處理結果，中國房地產報報導表示，目前，奉化市政府正在梳理興潤置業資產狀況，以便進行債務償還。據了解，桃源府邸和長汀村舊城改造項目為興潤置業核心資產。
鑑於長汀村舊城改造項目已擱置10年之久，加之其中利益糾葛難以理清，市場接盤者寥寥。但位於奉化溪口——滕頭旅遊帶的桃源府邸項目因前景可期，目前已有部分買家開始接觸。
報導表示，此前的3月13日，奉化市政府召集涉貸銀行召開了溝通協調和情況通報會，商討如何處置興潤置業債務的相關事宜。
消息人士透露，興潤置業債務問題政府會託盤70%，其餘由銀行核銷，以降低不良貸款比率。但此消息未經證實。
奉化是個縣級市，距浙江省寧波市30公裡，當地人口約50萬。在城鎮化擴張及房地產的發力下，近幾年奉化房地產市場風生水起。據中國房地產報調查了解，奉化目前在售樓盤有30多個，市區普通住宅售價已達1萬元~1.2萬元/平方米，郊區售價在6000元/平方米。
但因房價與當地經濟發展背離，奉化目前樓市銷售狀況一般，處於有價無市狀態。
奉化滕頭一位不願具名的房地產公司董事長表示，奉化的房地產市場已經飽和，新盤銷售較為困難。目前，其公司已基本不在奉化做項目，業務重心在外移。
現在，奉化房地產市場並未因興潤置業事件受到太大影響。但企業擔心，因這一事件會導致銀行貸款和民間借貸變得更加困難。
另外，據建設銀行寧波奉化支行內部人士透露，3月18日，建設銀行寧波奉化支行正式更換了行長，對於更換行長是否因為興潤置業債務違約事件，該人士表示目前還不清楚具體原因。
興潤系巨額債務緣何何來？
桃源府邸項目
那麼，究竟是什麼原因造成了興潤系如此巨額的負債呢？
對此，每日經濟新聞今日報導表示，對於興潤置業的資不抵債，奉化官方認定企業經營不善、被高利貸搞垮是主因。不過也有當地官員曾表示，地價下跌對「興潤置業系」造成的傷害非常大。比如，興潤置業高端別墅項目 「桃源府邸」，2010年1月11日拍下該項目地塊時，樓面價是7853元/平方米，共斥資6.6億元。而2013年12月11日，世茂集團旗下子公司崑山世茂蝶湖灣開發有限公司拍下同地段的地塊，樓面價只有3204元/平方米，跌幅達59.2%。
「桃源府邸」一期和二期開盤後，雖然根據別墅朝向位置分別定價1500萬元/套、800萬元/套和500萬元/套，但報導援引項目現場的門衛介紹稱，銷售並不理想。奉化當地一位官員也表示，「桃源府邸」虧本是毫無疑問的。
每日經濟新聞還從當地知情人士處了解到，「興潤置業系」的某高層在企業控制人沈財興、沈明崇父子被捕後曾表示，前幾年樓市好的時候，土地起拍價定得很高，現在樓市低迷，為了提高拍賣成交率，又把起拍價定得很低，特別是跟興潤置業相鄰的地塊，這對企業影響很大，導致企業資產縮水。該知情人士認為，企業負債的原因並不能完全歸結為經營管理混亂。
21世紀經濟報導19日也援引寧波區域內一名國有銀行業務人員分析稱，「銀行續貸的話，評估價肯定是根據當前的市場價，由此就算銀行繼續放貸，額度也會隨之大幅收縮。再加上政策層面的調控，沈財興為了項目順利運行，承受的資金壓力可想而知。」
另外，中國房地產報也報導表示，據奉化當地一名銀行人士透露，早在2009年，興潤置業債務違約問題就已顯現。由於有陽光茗都等項目銷售資金和銀行貸款支撐，債務問題暫時得到緩解。
但債務問題並未因這一項目的銷售得以根治。隨著當地房地產市場逐漸飽和、各種債務利息和本金償付的壓力，興潤置業的債務泡沫還在進一步膨脹之中。
到了2011年，興潤置業債務問題到了不可逆轉的境地。「每個月光利息就達2000多萬元。」興潤置業留守人員江明說，為了償還私人借貸，只能從銀行貸款。出事後，銀行和私人都還不上了。
而為了緩解資金壓力與債務問題，興潤置業曾將希望寄托在桃源府邸項目上。據中國房地產報按照興潤置業公布的最低售價初步估算，整個項目如果全部售出，至少可以獲得26億元資金。
但令人遺憾的是，2012年6月份桃源府邸開盤即遇冷。「那麼遠的地方又那麼貴，誰買呢？」江明不停地搖著頭。據公開信息顯示，桃源府邸最低起價560萬元/套，獨立別墅最高售價3000萬元/套。
長汀村舊村改造項目
而除了地價下跌所造成的壓力外，長汀村舊村改造項目也成了興潤系資金鍊斷裂的一大誘因。
每日經濟新聞對此報導表示，「興潤置業系」參與的長汀村舊村改造項目，被認為是公司最大的資產蒸發。有當地政府工作人員表示，當年興潤置業實際控制人沈財興接手長汀村項目時，綜合成本估價高達1000萬元/畝，銀行也按此價值抵押放貸。但去年綠城在同地段拍得的周邊地塊價格僅328萬元/畝。粗略估算，在此項目上「興潤置業系」資產縮水至少10億元。
另據中國房地產報介紹，長汀村位於奉化城北，是典型的城中村。2003年，由寧波市洛茲置業有限公司主導的舊城改造項目正式啟動，由於政府方面程序違法、項目設施過程中利益糾葛等問題存在，這一項目進展極為緩慢。此事曾遭到央視焦點訪談欄目曝光，也成就了第一起中國民間起訴浙江省政府勝訴的經典案例。
2006年，由於當地村民不斷上訪、政府拆遷進展緩慢等問題，寧波洛茲以破產清算方式退出。興潤置業隨後接手。
每日經濟新聞同時也報導表示，長汀村舊村改造項目是沈財興和他的興潤置業半途接手的。資料顯示，奉化市錦屏街道長汀村舊村改造項目，啟動於2003年，要新建村民安置房19萬平方米。項目實行「邊拆遷安置、邊商業開發」的運作模式，以村民安置房+貨幣的方式，換得村裡土地的商業開發。
2004年，當時寧波著名的洛茲集團下屬的寧波洛茲置業有限公司著手長汀項目。但因為農村關係複雜，再加上徵地、補償等矛盾，用於商業開發的地塊拆遷緩慢。在代建完一期、二期安置房後，洛茲置業於2007年徹底退出長汀村項目。
而就是這樣一個「燙手山芋」，沈財興和他的興潤置業卻主動「身陷泥潭」，最終大量資產被拖累，原因令人不解。
對此，報導援引長汀村支書張善明介紹稱，商業開發的面積是129畝，後來洛茲置業因為沒錢賺，搞不下去只好退出，2007年整體轉給興潤置業。至於多少價格轉讓，興潤置業為何要接手，張善明表示不知情，從頭到尾都是 「洛茲和興潤雙方自己在談」，村裡沒有參與。
奉化一位官員也強調，自始至終都是興潤置業自己要求接手，和洛茲置業直接接觸的。
然而，寧波市鄞州區金融辦的官員則給出了不一樣的說法。對方稱，洛茲置業退出是因為政府拆遷完不成，而企業付了錢卻開發不了，只好讓政府還錢退出。至於後面誰接盤，就不得而知。
報導也援引洛茲集團董事長羅奇華介紹表示，退出長汀項目是企業和政府談的，最後政府給了興潤置業，洛茲置業和興潤置業之間沒有關係。
當地房產界人士表示，興潤置業接手後，在安置房上至少投入了5~6億元，但商業開發部分卻始終沒有動靜，長久拖延之下，隨著周邊地塊綠城超低價進入，興潤置業原本寄予厚望的地產大幅縮水，最終剩下建完尚未分配的三期800餘套安置房和未開發的土地。據官方估算，目前長汀項目土地值6億元，已建房產值4億元。
此後，民間借貸加深了「興潤置業系」資金鍊危機。沈財興、沈明崇父子是以非法吸收公眾存款的罪名被逮捕的，公安偵訊記錄顯示，此犯罪行為開始於2008年。上文中每日經濟新聞從可靠渠道得到的消息顯示，「興潤置業系」4年前已經資金鍊斷裂，這一切都發生於興潤置業接手長汀村項目之後。
一些寧波房產界人士表示，長汀村項目開發將近6年至今無果，消耗了興潤置業大量元氣，再加上近幾年奉化土地價格下滑，使得「興潤置業系」在銀行的信貸抵押資產不斷縮水，企業又試圖通過民間借貸支撐資金流，最終無力回天。
興潤系的「前世今生」
對於此次事件的主角——興潤置業，每日經濟新聞17日的報導表示，根據企業網站留存的信息顯示，企業始創於1987年，原名奉化市城鎮建設開發有限公司。在2003年以股份制形式轉為有限責任公司，並於2005年經工商註冊更名為現用名。企業總資產達30億元，已獲國家房地產開發壹級資質。在寧波奉化開發了桃源府邸、長汀項目、陽光水岸、陽光茗都和甬山新區等樓盤。
沈財興名下還有多家企業。工商資料顯示，以沈財興為法人代表的有浙江興潤陽光建設有限公司、浙江沈氏建設有限公司。
每日經濟新聞從奉化當地消息人士處獲悉，沈財興是象山人，做建築包工頭出身，直到今天以興潤置業為主的整個企業，從未離開過建築和房地產領域，也幾乎沒有涉足過其他領域和業務，是一家非常純粹的房企。興潤置業是奉化當地最大的房企，沈財興是奉化房地產協會會長。
報導還表示，沈財興和他名下的企業，曾經入圍寧波百強企業榜單，且排名相當靠前。
浙江沈氏建設有限公司的前身浙江興潤建設有限公司，2006年以25.01億元的收入，排名由寧波市企業聯合會、寧波市企業家協會、寧波市工業經濟聯合會發布的2007年寧波百強企業榜單33名。
公開資料顯示，興潤置業旗下企業還與浙江大學圓正控股集團有限公司(原浙江大學投資控股有限公司)共同組建浙大新宇集團，沈財興和另一股東沈春兒還擔任新宇集團董事，另2名董事是浙大管理學院院長吳曉波和新宇集團副總裁徐瀛。
此外，中國房地產報也報導表示，建築出身的沈財興對工程的質量要求極為嚴格，其開發的多數樓盤均由其自己的建築公司承建。在奉化市內，無論是同行，還是項目業主，均對其開發樓盤的質量表示一致讚賞。
而注重建築質量不僅是沈財興不斷把企業做大的法寶，也是興潤置業成為當地最大開發商的關鍵因素之一。再加上和當地政府良好的政商關係，短短幾年時間裡，興潤置業逐步成為奉化市最大的房地產企業。
興潤系違約只是個案
與此同時，對於興潤系此次違約事件會不會蔓延的問題，騰訊20日報導表示，摩根大通在最新的報告中指出，「興潤置業債務違約，留下35億元的債務。但是這起違約對建設銀行和中國房地產行業的影響不大，中國房地產行業不會出現大範圍惡化，需要擔心的是市場的看空情緒可能引發系統性風險。」
其認為違約事件不可能全行業蔓延，因為「大部分房地產開發商在2013年剛剛完成歷年來最高的銷售額」，而且「大部分發行美元債券的開發商仍然握有負債總額25%到30%的充裕流動性。尤其是在開發商們減少了拿地數量後，消耗掉這些流動性尚需時日。」
而其認為的系統性風險，主要是因為此事發生在整體看空中國的大背景下，並預測，2014年地產行業在美元債券中也會出現一個違約的行業，但商業模式更貼近商業地產，住宅地產相對來說比較安全。
而高盛也持類似看法，不過其關注的是另一個融資渠道——信託產品，其認為，雖然房地產信託產品有違約壓力，且被視為風險最大的三個產業，但是並不是面臨最大違約風險的產品。
其理由是，「相較於其他產業而言，房地產項目仍然享受著較高的股本回報率(ROE)。雖然房地產信託大部分投資於私人開發商，並面臨較高風險，但考慮到房地產業與整個財政、金融系統密切相關。我們仍然認為政府會採取措施維持房地產業的穩定。」
對此，經濟學者、知名財經評論家、資深房地產專家鄭榮華指出，該個案屬於企業本身的風險管控能力問題，而不是一個行業的普遍現象，大家不必過於悲觀和擔憂。
報導援引鄭榮華進一步解釋稱，浙江興潤置業資金鍊斷裂所引發的業界高度關注，主要原因有兩點：其一房地產業本身的敏感度，多年來中國房地產一直成為世界關注的熱點，因此只要房地產業一有風吹草動就成為各種猜疑的焦點。從理性角度分析，房地產不過是產業經濟中一個類別而已，在產業經濟領域幾乎每天都有資金鍊斷裂的企業發生，這並不為奇。在產業經濟中我認為更值得關注的不僅僅是房地產業，而是製造業，中國經濟未來10年發展的前景就在於產業經濟結構合理發展與金融支持下的創新能力。
其二，興潤資金斷裂之所以引發業界恐慌是因為數據被誇大化，據說還引發了銀行股大跌。根據披露興潤置業未能償付的資金有24億元銀行貸款，實際上這個數據本身是有歧義的，未能償付不代表不能償付，這只能說興潤置業欠銀行24億貸款，但根據目前的資產狀況是無法全額償還貸款，因此給銀行造成了損失，這種損失到底有多少還有待於評估，有可能是資產的7折，有可能是5折。如果興潤置業沒有構成騙貸的話，銀行的損失不會超過30%，因為銀行開發貸是有嚴格的風險管控的，首先是土地抵押率，其次是資金流向監管，通過多重模式基本能控制風險。而相比之下民間借貸問題更為複雜，因為民間借貸很難得到法律的支持，第一債權人依然是正規的金融機構。因此，興潤置業資金鍊斷裂從目前的情況來分析，這只是個案，這與2012年浙江中江集團資金鍊斷裂一樣屬於企業本身的風險管控能力問題，而不是一個行業的普遍現象。
(責任編輯：DF083)