物業管理前期介入如何把握
一、物業管理前期介入的界定
筆者認為物業管理前期介入應包括兩個階段：超前介入和前期管理。所謂超前介入是指物業管理公司或人員在接管物業之前，就參與物業的規劃、設計和建設，從物業管理的角度提出意見和建議，以便建成後的物業能滿足業主或使用人的需求。而所謂的前期管理則是指物業出售後至業主入住前的物業管理。這一階段的工作主要有管理機構和人員的配置、管理規章制度的制定、物業的驗收與接管、用戶入住管理、房屋裝修管理以及檔案資料的建立。
二、前期介入時機的選擇
根據前期介入階段的不同，它可分為早、中、晚三類。早期介入是指物業管理公司在項目可行性研究階段即開始介入；中期介入則是在項目施工階段開始；在工程基本結束、準備竣工驗收和接管驗收時介入看作為晚期介入。
早期介入可對項目的可行笥提出意見或建議，同時可就原設計圖紙提出有關樓宇結構布局和功能方面的改進建議。中期介入則主要是檢查前期工程的質量，就原風調雨順 不合理但又可以更改的部分提出建議。後期介入的主要工作是對工程進行測試檢驗和指出前期工程缺陷，就改進方案的可能性和費用提出建議。
從以上比較可以看出，物業管理公司在早期介入最好，提出的意見最及時，採納後能優化設計，有利於後期管理工作的順利進行；中期介入雖然晚一點，但是不少方面還可以補救，可以減少物業接管後的返工，避免一些在後期管理中難以解決的問題。因此，如果目前條件不允許早期介入的話，中期介入應是比較合適的介入點。晚期介入雖仍屬前期介入的範疇，但工程已經竣工，設備已經安裝，如果發現問題，也已無法改變。
為使開發企業建造的樓宇便於管理，樓內各項設施便於維護、保養，在兼顧開發企業利益的條件下，更多的為業主生活質量和便利考慮，物業管理最好在樓宇立項決策、規劃設計時即介入其中，從物業管理角度就各項建築設計進行調整、修正。物業管理越早介入，對開發企業越有利。而且在許多情況
下，既為開發商省去了一些不必要的支出，又為業主今後的生活帶來了方便，舉手之勞，多方得益。
三、開發企業在前期介入中的角色處理
（一）超前介入中的「主角」
超前介入的物業管理企業並不一定就是前期及後期物業的當然管理者，特別是房地產開發企業決定招標選聘時。因此，在超前介入階段物業管理只是起輔助作用，這時的「主角」是房地產開發企業而非物業管理公司。所以，在這一階段，開發企業可聘請物業管理公司或其人員或物業管理專家就有關問題進行諮詢。在工作中，應注意如下問題：
1、立項決策階段
房地產開發企業在進行市場調研和項目可行性研究評估時，聽取物業管理人員或專家對該項目的市場定位、潛在業主的構成以及消費水平，周邊物業管理概況以及日後的物業管理、服務內容、服務標準及成本、利潤測算等方面的參考建議，必要的話可讓其就該項目今後的物業管理構想提出書面諮詢報告，以便在決策時綜合考慮包括物業管理在內的各方面的意見，減少決策的盲目性和主觀隨意性。
2、規劃設計、施工安裝和竣工驗收階段
這幾個階段，已涉及到項目的實質性開發。此時徵詢物業管理人員的好處在於：物業管理人員對物業在使用與管理過程中細節問題的發現與處理有著特殊的敏感性和應變力，他們的改進意見或建議更易貼近業主的實際需求，更能直接地把以往開發中「先天不足」所造成的後果反映出來，以防患於未然。但由於超前介入中設計人員、監理人員、開發企業以及物業管理人員都要參與開發過程，在發生問題時容易產生扯皮推諉，從而產生監管部門多而監管力度差的現象，造成質量難以提高的局面。因此，開發企業在這幾個階段應協調好各類人員的關係，尤其是對物業管理人員。要把握好他們是「配角」的定位，明確其責任，規定其處理問
題的程序，嚴格按照程序與職權行事，以避免「越權」和推卸責任現象的發生。
（二）前期管理中的「配角」
在物業前期管理中，開發企業已與物業管理公司籤訂了委託管理的合同。物業管理公司依法擁有該物業的管理經營權，故此時物業管理公司處於主導地位，而開發企業則飾演「配角」。
在這一階段，出於自身利益的考慮，開發企業選聘物業管理公司的出發點至少是應保證物業在正式出售前、交付使用後的保修期間能平安過渡，憑藉對前期管理合同有關內容的精心設計和實施中的有效監管來保證前期物業管理達到一定水平。因此，此時開發企業應配合和監督物業管理公司的工作，從而圓滿完成物業開發的全過程