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原標題:
德美化工:擬辦理股權轉讓事宜所涉及廣東英農集團有限公司股東全部權益價值資產評估報告
本資產評估報告依據中國資產評估準則編制
廣東德美精細化工集團股份有限公司擬辦理
股權轉讓事宜所涉及廣東英農集團有限公司
股東全部權益價值資產評估報告
聯信（證）評報字[2020]第A0125號
資產評估報告編碼：4444020005202000106
廣東聯信資產評估土地房地產估價有限公司
二〇二〇年三月十六日
目 錄
第一部分 聲明............................................................................................. 1
第二部分 摘要............................................................................................. 3
第三部分 正文............................................................................................. 5
一、委託人、被評估單位和其他評估報告使用人概況.................................................. 5
二、評估目的..................................................................................................................... 10
三、評估對象和評估範圍 ................................................................................................ 10
四、價值類型..................................................................................................................... 16
五、評估基準日................................................................................................................. 16
六、評估依據..................................................................................................................... 16
七、評估方法..................................................................................................................... 21
八、評估程序實施過程和情況 ........................................................................................ 24
九、評估假設..................................................................................................................... 25
十、評估結論及分析......................................................................................................... 26
十一、特別事項說明......................................................................................................... 28
十二、資產評估報告使用限制說明 ................................................................................ 30
十三、資產評估報告日 .................................................................................................... 30
第四部分 附件
一、 資產評估結果匯總表及明細表
二、 廣東德美精細化工集團股份有限公司《廣東德美精細化工集團股份有限公司總
經理辦公會議案會議紀要》（複印件）
三、 被評估單位評估基準日經審計後的報表（複印件）
四、 委託人營業執照（複印件）
五、 被評估單位營業執照（複印件）
六、 評估對象涉及的主要權屬證明資料（複印件）
七、 委託人和被評估單位承諾函（複印件）
八、 資產評估師承諾函（複印件）
九、 廣東聯信資產評估土地房地產估價有限公司營業執照（複印件）
十、 廣東聯信資產評估土地房地產估價有限公司資產評估備案公告（複印件）
十一、廣東聯信資產評估土地房地產估價有限公司證券期貨相關業務評估資格證
書（複印件）
十二、資產評估師職業資格證書登記卡（複印件）
第一部分 聲明
我們鄭重聲明：
(一) 本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協會
發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。
(二) 委託人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定及本資產
評估報告載明的使用範圍使用資產評估報告；委託人或者其他資產評估報告使用人違
反前述規定使用資產評估報告的，本資產評估機構及資產評估師不承擔責任。
本資產評估報告僅供委託人、資產評估委託合同中約定的其他資產評估報告使用人
和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不
能成為資產評估報告的使用人。
本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解評估結論，評
估結論不等同於評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格
的保證。
(三) 本資產評估機構、資產評估師和其他資產評估專業人員遵循獨立、客觀和公
正的原則，遵守有關法律、法規和資產評估準則的規定，並對所出具的評估報告依法
承擔責任。
(四) 評估對象涉及的資產、負債清單由委託人、被評估單位申報並經其採用籤名、
蓋章或法律允許的其他方式確認；委託人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實
性、完整性、合法性負責。
(五) 本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象沒有現存或者
預期的利益關係；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事人不存在
偏見。
(六) 資產評估師已經對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調
查；已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及
其所涉及資產的法律權屬資料進行了必要的查驗，對已經發現的問題進行了如實披露，
並且已提請委託人及其他相關當事人完善產權以滿足出具資產評估報告的要求。
(七) 本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估報告
中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告中載明的
假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
(八) 資產評估師及其所在評估機構具備本評估業務所需的職業資質和相關專業
評估經驗。除已在評估報告中披露的運用評估機構或專家的工作外，評估過程中沒有
運用其他評估機構或專家的工作成果。
(九) 被評估單位可能存在的其他影響資產評估值的瑕疵事項，在委託時未作特別
說明而評估專業人員根據專業經驗一般不能獲悉的情況下，評估機構及評估專業人員
不承擔相關責任。
第二部分 摘要
重要提示
以下內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估業務的詳
細情況和正確理解評估結論，應當閱讀資產評估報告正文。
委託人：廣東德美精細化工集團股份有限公司（以下簡稱：「
德美化工」）
被評估單位：廣東英農集團有限公司（以下簡稱：「英農集團」）
評估目的：根據《廣東德美精細化工集團股份有限公司總經理辦公會議案會議紀要》，
德美化工擬辦理股權轉讓事宜，需對英農集團股東全部權益價值進行評估，本次資產
評估結論作為該經濟行為計算相關資產價值的參考。
評估對象和評估範圍：本次評估對象是英農集團的股東全部權益價值，評估範圍
是英農集團的全部資產（包括：流動資產和非流動資產等）及相關負債，包括未在帳面
列示的其他無形資產。
價值類型：本次評估的價值類型為市場價值。市場價值是指自願買方和自願賣方
在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平
交易的價值估計數額。
評估基準日：2019年12月31日
評估程序實施過程：接受委託、資產清查、評定估算、評估匯總和出具報告
主要評估方法：資產基礎法
評估結論：通過清查及評估測算，評估基準日2019年12月31日時，英農集團的
淨資產帳面值為25,448.43萬元，合併口徑淨資產帳面價值為7,670.03萬元，股東全部權
益的評估價值為8,082.63萬元（大寫：人民幣捌仟零捌拾貳萬陸仟叄佰元整），評估值相
對母公司口徑淨資產帳面價值減幅為68.24%，相對合併口徑淨資產帳面價值增幅為
5.38%。（評估結論詳細情況見評估明細表）
我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假設和限定條件的限制，
評估報告使用人應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條件、特別事項說明及其對
評估結論的影響。
評估結論的有效使用期限：本評估結論自評估基準日起一年內有效，即評估結論有
效期為2019年12月31日至2020年12月30日。
評估報告日：本評估報告日為二〇二〇年三月十六日，是評估專業意見形成日。
第三部分 正文
資產評估報告
聯信（證）評報字[2020]第A0125號
廣東德美精細化工集團股份有限公司：
廣東聯信資產評估土地房地產估價有限公司（以下簡稱「本公司」）接受貴公司委託，
按照法律、行政法規和資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀和公正的原則，採用資產
基礎法，按照必要的評估程序，對貴公司擬辦理股權轉讓事宜所涉及廣東英農集團有
限公司股東全部權益在2019年12月31日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況
報告如下。
一、委託人、被評估單位和其他評估報告使用人概況
（一）委託人概況
名稱：廣東德美精細化工集團股份有限公司（以下簡稱「
德美化工」）
住所：廣東省佛山市順德高新區科技產業園朝桂南路
法定代表人：黃冠雄
註冊資金：41923.0828萬元人民幣
公司類型：股份有限公司（上市、自然人投資或控股)）
經營範圍：開發、生產、銷售:紡織、印染、造紙助劑、印刷助劑、塗料,聚氨酯塗
層劑。經營本企業自產產品及技術的出口業務;經營本企業生產所需的原輔材料、儀器
儀表、機械設備、零配件及技術的進口業務,批發和零售貿易,投資實業,房地產開發經營;
自有房屋租賃、物業管理。（依法須經批准的項目,經相關部門批准後方可開展經營活動）
成立日期：2002年06月21日
營業期限：長期
（二）被評估單位概況
1、 基本情況
企業名稱：廣東英農集團有限公司（以下簡稱「英農集團」）
註冊地址：佛山市順德區大良街道辦古鑑村委會昌宏路8號B座17號鋪
法定代表人：徐欣公
註冊資金：人民幣叄億零叄佰萬元
公司類型：有限責任公司(自然人投資或控股)
經營範圍：生態旅遊開發服務、商業批發與零售連鎖、項目投資與開發服務、商
品信息服務、貨運代理服務;農業科研、休閒農業;網際網路平臺開發、應用及商品信息諮
詢與服務;教育培訓、文化創意產業的投資與服務;農牧業、種養殖業的研究開發和相關
技術推廣服務,現代農業的文化推廣與文化傳播;以下項目由分支機構經營:農業種植,牲
畜、家禽養殖,食品加工製造和銷售;網上銷售:家用電器、日用品、化妝品、食品、母嬰
用品、服裝、
農產品、海產和酒類產品。（依法須經批准的項目,經相關部門批准後方可
開展經營活動）
成立日期：2012年01月18日
營業期限：長期
2、 歷史沿革
英農集團原名為廣東綠元農牧有限公司，於2012年1月18日經佛山市順德區市
場監督管理局登記成立為有限責任公司，法定代表人為黃冠雄，後於2014年10月30
日經核准更名為廣東英農集團有限公司，法定代表人更換為徐欣公，企業統一社會信
用代碼為914406065900522050，註冊資本為人民幣叄億零叄佰萬元。
2015年2月10日，原個人股東梁志鵬將其持有英農集團13%的股權共1300萬元，
分別以650萬元的價格轉讓給黃淼、陳偉禧，黃淼與陳偉禧以貨幣各出資650萬購買
其股權。此次變更後，公司註冊資本結構變更為
德美化工，以貨幣出資8700萬元，佔
註冊資本總額比例的87%；黃淼以貨幣出資650萬元，佔註冊資本總額比例的6.5%；
陳偉禧以貨幣出資650萬元，佔註冊資本總額比例6.5%。
2015年5月15日，根據公司股東會議決議和修改後的公司章程規定，英農集團新
增註冊資本1億元人民幣，由原來註冊資本1億元人民幣增加至2億元人民幣，所增
加的註冊資本由
德美化工單方出資，出資方式為貨幣資金。此次增資後，公司註冊資
本結構變更為
德美化工以貨幣出資18700萬元，佔註冊資本總額比例的93.5%；黃淼以
貨幣出資650萬元，佔註冊資本總額比例的3.25%；陳偉禧以貨幣出資650萬元，佔注
冊資本總額比例3.25%。
2019年11月18日，根據公司股東會議決議和修改後的公司章程規定，英農集團
增加註冊資本1.03億元人民幣，由原來註冊資本2億元人民幣增加至3.03億元人民幣，
所增加的註冊資本由
德美化工單方出資，出資方式為貨幣資金。此次增資後，公司注
冊資本結構變更為：
德美化工以貨幣出資29000萬元，佔註冊資本總額比例的95.71%；
黃淼以貨幣出資650萬元，佔註冊資本總額比例的2.145%；陳偉禧以貨幣出資650萬
元，佔註冊資本總額比例2.145%。
3、 企業簡介
英農集團成立於2012年，總部位於廣東順德，由
德美化工（股票代碼：002054）
投資控股。集團定位「做有態度的農業」，是一家集農業科研、養殖、零售連鎖等全產業
鏈於一體的農業產業集團。下設廣東英農食品有限公司、廣東英農農牧有限公司。
廣東英農農牧有限公司是由英農集團投資的全資子公司，成立於2011年，選址在
英德市石灰鋪鎮，首期投資近1億元人民幣，建有年出欄量3萬頭的生態養豬場。
廣東英農食品有限公司成立於2013年，總部位於廣東順德，是英農集團的全資子
公司。公司採用生鮮食品為主的社區連鎖O2O銷售模式，不斷向產業鏈上下遊延伸。目
前，已在佛山等地開設了15家「英農生機莊園」社區直營店及精品超市，並自建食品加工
廠，開發研製出多種優質深加工食品，構建起商品嚴選、安全檢測、冷鏈物流、標準配
送、生鮮連鎖於一體的區域銷售終端。
4、 公司近三年資產負債及經營狀況
英農集團（合併口徑）近三年的財務狀況如下：
資產情況： 金額單位：人民幣元
項目
2017年12月31日
2018年12月31日
2019年12月31日
資產總額
102,176,355.45
97,336,248.66
90,442,893.03
負債總額
90,500,608.20
106,473,133.05
13,742,635.33
淨資產
11,675,747.25
-9,136,884.39
76,700,257.70
損益情況： 金額單位：人民幣元
項目
2017年度
2018年度
2019年度
營業收入
87,381,675.16
62,504,091.88
83,168,392.51
營業利潤
-47,798,676.37
-20,183,829.63
-12,956,743.91
淨利潤
-48,964,390.52
-20,661,706.80
-12,662,857.91
現金流量情況： 金額單位：人民幣元
項目
2017年度
2018年度
2019年度
經營活動產生的現金流量淨額
7,272,480.20
2,621,741.35
-17,738,052.72
投資活動產生的現金流量淨額
-1,094,227.97
-2,281,181.61
-3,691,370.89
項目
2017年度
2018年度
2019年度
籌資活動產生的現金流量
-3,201,745.00
-3,184,397.50
26,444,681.65
匯率變動對現金及現金等價物的影響
0.00
0.00
0.00
現金及現金等價物淨增加額
2,976,507.23
-2,843,837.76
5,015,258.04
期末現金及現金等價物餘額
5,927,450.32
3,077,836.37
8,089,842.31
註：2017年度數據（合併）經佛山市順德區廣德會計師事務所（普通合夥）審計，並出具了廣
德會審字(2018)第B036號無保留意見審計報告；2018年度、2019年度數據（合併）經信永中和會計
師事務所（特殊普通合夥）審計，並出具了XYZH/2020GZA30011號無保留意見審計報告。
英農集團（母公司）近三年的財務狀況如下：
資產情況： 金額單位：人民幣元
項目
2017年12月31日
2018年12月31日
2019年12月31日
資產總額
217,170,087.57
249,060,376.07
254,504,811.28
負債總額
79,153,045.15
91,553,159.39
20,498.04
淨資產
138,017,042.42
157,507,216.68
254,484,313.24
損益情況： 金額單位：人民幣元
項目
2017年度
2018年度
2019年度
營業收入
0.00
0.00
0.00
營業利潤
-35,775,440.57
-3,464,829.58
-1,822,903.44
淨利潤
-35,795,440.57
-10,509,825.74
-1,522,903.44
現金流量情況： 金額單位：人民幣元
項目
2017年度
2018年度
2019年度
經營活動產生的現金流量淨額
-42,012,062.98
2,297,923.77
-26,044,230.23
投資活動產生的現金流量淨額
-5,773.78
350,000.00
999.00
籌資活動產生的現金流量
42,564,942.50
-3,184,397.50
26,444,681.65
匯率變動對現金及現金等價物的影響
0.00
0.00
0.00
現金及現金等價物淨增加額
547,105.74
-536,473.73
401,450.42
期末現金及現金等價物餘額
609,748.39
73,274.66
474,725.08
註：1、2017年度數據（母公司）來源於被評估單位提供的財務報表，數據未經審計；2018年
度、2019年度數據（母公司）經信永中和會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並出具了
XYZH/2020GZA30011號無保留意見審計報告。
2、評估基準日2019年12月31日英農集團合併口徑淨資產帳面價值76,700,257.70元，母公司
口徑淨資產帳面價值254,484,313.24元，相差177,784,055.54元。差異主要原因是：英農集團擁有廣
東英農農牧有限公司和廣東英農食品有限公司兩家全資子公司，投資額分別為24,941,510.85元和
10,000,000.00元，根據會計準則對全資子公司應當採用成本法核算。而上述兩家子公司歷史年度經
營累計均有一定程度上的虧損，截止評估基準日2019年12月31日廣東英農農牧有限公司和廣東英
農食品有限公司淨資產帳面價值分別為3,705,516.58元、-146,563,061.27元，英農集團帳面淨資產
254,484,313.24元，合併抵消後淨資產為76,700,257.70元。此原因造成合併口徑淨資產帳面價值與母
公司口徑淨資產帳面價值的差異。
（三）委託人與被評估單位的關係
被評估單位為委託人的全資子公司。
（四）委託人以外的其他報告使用人
根據《資產評估委託合同》的約定，被評估單位以及國家法律、法規規定的報告使
用人，為本報告的合法使用人。
除國家法律法規另有規定外，任何未經評估機構和委託人確認的機構或個人不能由
於得到評估報告而成為評估報告使用人。
二、評估目的
根據《廣東德美精細化工集團股份有限公司總經理辦公會議案會議紀要》，
德美化工擬辦理股權轉讓事宜，需對英農集團股東全部權益價值進行評估，本次資產評估結論作
為該經濟行為計算相關資產價值的參考。
三、評估對象和評估範圍
（一）評估對象和評估範圍
本次評估對象是英農集團的股東全部權益價值，評估範圍是英農集團的全部資產（包
括：流動資產和非流動資產等）及相關負債，包括未在帳面列示的其他無形資產。評估
基準日時主要資產及負債概況見下表：
金額單位：人民幣元
序號
科目名稱
帳面價值
主要內容
1
一、流動資產合計
219,556,294.79
2
貨幣資金
474,725.08
內容為銀行存款
3
其他應收款
219,081,569.71
內容為內部往來款
4
二、非流動資產合計
34,948,516.49
5
長期股權投資
34,941,510.85
內容為對廣東英農農牧有限公司等的股權投資
6
固定資產
7,005.64
內容為電子設備
7
三、資產總計
254,504,811.28
8
四、流動負債合計
20,498.04
9
應付職工薪酬
13,100.00
內容為工資、獎金、津貼和補貼
10
其他應付款
7,398.04
內容為往來款、互助基金等
11
五、非流動負債合計
0.00
12
六、負債合計
20,498.04
13
七、淨資產
254,484,313.24
評估對象和評估範圍與經濟行為涉及的評估對象和評估範圍一致，並經過信永中和會計師事務
所（特殊普通合夥）審計。
（二）對企業價值影響較大的資產組合的法律權屬狀況、經濟狀況和物理狀況
1、 長期股權投資
長期股權投資包括對廣東英農農牧有限公司（以下簡稱英農農牧）、廣東英農食品
有限公司（以下簡稱英農食品）的股權投資。具體如下：
序號
被投資單位名稱
投資日期
投資比例%
帳面價值（元）
1
廣東英農農牧有限公司
2012/09
100.00
24,941,510.85
2
廣東英農食品有限公司
2013/06
100.00
10,000,000.00
合 計
***
***
34,941,510.85
2、 設備類資產
英農集團設備類資產主要為桌上型電腦、筆記本電腦等電子設備，存置於英農集團的
辦公樓內。
（三）企業申報的帳面未記錄的無形資產
1、 商標權
20
截至評估基準日，英農集團擁有的註冊商標情況如下：
序號
權利人
商標圖樣
申請號/註冊號
商標類別
使用期限
1
廣東英農集團有限公司
10776965
29
2013.06.28-2023.06.27
2
廣東英農集團有限公司
10777136
30
2013.06.28-2023.06.27
3
廣東英農集團有限公司
10782224
31
2013.06.28-2023.06.27
4
廣東英農集團有限公司
10782369
32
2013.06.28-2023.06.27
5
廣東英農集團有限公司
10777151
33
2013.06.28-2023.06.27
6
廣東英農集團有限公司
10776995
29
2013.11.28-2023.11.27
7
廣東英農集團有限公司
10777119
30
2013.06.28-2023.06.27
8
廣東英農集團有限公司
10782284
31
2013.06.28-2023.06.27
9
廣東英農集團有限公司
10782321
32
2014.02.14-2024.02.13
10
廣東英農集團有限公司
10777160
33
2013.06.28-2023.06.27
11
廣東英農集團有限公司
10776987
29
2013.06.28-2023.06.27
12
廣東英農集團有限公司
10777128
30
2013.06.28-2023.06.27
13
廣東英農集團有限公司
10782246
31
2013.06.28-2023.06.27
14
廣東英農集團有限公司
10782340
32
2013.06.28-2023.06.27
15
廣東英農集團有限公司
10777154
33
2013.06.28-2023.06.27
16
廣東英農集團有限公司
11383498
29
2014.01.21-2024.01.20
17
廣東英農集團有限公司
11383497
30
2014.01.21-2024.01.20
18
廣東英農集團有限公司
11383496
31
2014.01.21-2024.01.20
19
廣東英農集團有限公司
11383495
33
2014.01.21-2024.01.20
20
廣東英農集團有限公司
16289077
3
2016.05.07-2026.05.06
21
廣東英農集團有限公司
18410287
5
2017.03.14-2027.03.13
22
廣東英農集團有限公司
18411298
7
2016.12.28-2026.12.27
23
廣東英農集團有限公司
18410402
8
2016.12.28-2026.12.27
24
廣東英農集團有限公司
18411454
9
2016.12.28-2026.12.27
25
廣東英農集團有限公司
18411885
11
2016.12.28-2026.12.27
26
廣東英農集團有限公司
18410565
12
2016.12.28-2026.12.27
27
廣東英農集團有限公司
18410813
14
2016.12.28-2026.12.27
28
廣東英農集團有限公司
18410868
20
2017.02.21-2027.02.20
29
廣東英農集團有限公司
18411978
21
2017.02.21-2027.02.20
30
廣東英農集團有限公司
18411582
25
2016.12.28-2026.12.27
31
廣東英農集團有限公司
18411767
28
2017.03.14-2027.03.13
32
廣東英農集團有限公司
11276828
29
2013.12.28-2023.12.27
33
廣東英農集團有限公司
11276992
30
2013.12.28-2023.12.27
34
廣東英農集團有限公司
11277049
31
2013.12.28-2023.12.27
35
廣東英農集團有限公司
11277156
32
2013.12.28-2023.12.27
序號
權利人
商標圖樣
申請號/註冊號
商標類別
使用期限
36
廣東英農集團有限公司
11277248
33
2013.12.28-2023.12.27
37
廣東英農集團有限公司
20600264
35
商標註冊申請受理通知
書發文
38
廣東英農集團有限公司
18411016
41
2017.03.14-2027.03.13
39
廣東英農集團有限公司
18411109
43
2017.01.07-2027.01.06
40
廣東英農集團有限公司
18411193
44
2016.12.28-2026.12.27
41
廣東英農集團有限公司
11290864
29
2013.12.28-2023.12.27
42
廣東英農集團有限公司
11290921
30
2013.12.28-2023.12.27
43
廣東英農集團有限公司
11290969
31
2013.12.28-2023.12.27
44
廣東英農集團有限公司
11291004
32
2013.12.28-2023.12.27
45
廣東英農集團有限公司
11291035
33
2013.12.28-2023.12.27
46
廣東英農集團有限公司
18438501
9
2017.03.14-2027.03.13
47
廣東英農集團有限公司
18439626
18
2017.03.14-2027.03.13
48
廣東英農集團有限公司
18439662
28
2017.03.14-2027.03.13
49
廣東英農集團有限公司
12434715
29
2014.09.21-2024.09.20
50
廣東英農集團有限公司
40197690
29
商標註冊初步審定公告
通知書20200120
51
廣東英農集團有限公司
12434842
30
2015.03.21-2025.03.20
52
廣東英農集團有限公司
12434908
31
2015.03.21-2025.03.20
53
廣東英農集團有限公司
12435186
32
2015.03.21-2025.03.20
54
廣東英農集團有限公司
12435217
33
2014.09.21-2024.09.20
55
廣東英農集團有限公司
12435238
35
2015.03.21-2025.03.20
56
廣東英農集團有限公司
18438241
43
2017.03.14-2027.03.13
57
廣東英農集團有限公司
12229427
29
2014.08.14-2024.08.13
58
廣東英農集團有限公司
12434689
29
2014.09.21-2024.09.20
59
廣東英農集團有限公司
12434827
30
2015.03.21-2025.03.20
60
廣東英農集團有限公司
12434898
31
2015.03.21-2025.03.20
61
廣東英農集團有限公司
12435176
32
2014.09.21-2024.09.20
62
廣東英農集團有限公司
12435209
33
2014.09.21-2024.09.20
63
廣東英農集團有限公司
12435237
35
2014.09.21-2024.09.20
64
廣東英農集團有限公司
18438645
3
2017.01.07-2027.01.06
65
廣東英農集團有限公司
18438400
5
2017.01.07-2027.01.06
66
廣東英農集團有限公司
18439140
7
2017.01.07-2027.01.06
67
廣東英農集團有限公司
18438698
8
2017.01.07-2027.01.06
68
廣東英農集團有限公司
18438550
9
2017.01.07-2027.01.06
序號
權利人
商標圖樣
申請號/註冊號
商標類別
使用期限
69
廣東英農集團有限公司
18439201
11
2017.01.07-2027.01.06
70
廣東英農集團有限公司
18439379
12
2017.01.07-2027.01.06
71
廣東英農集團有限公司
18439440
14
2017.01.07-2027.01.06
72
廣東英農集團有限公司
18439496
16
2017.01.07-2027.01.06
73
廣東英農集團有限公司
18438759
20
2017.01.07-2027.01.06
74
廣東英農集團有限公司
18438876
21
2017.01.07-2027.01.06
75
廣東英農集團有限公司
18438917
25
2017.01.07-2027.01.06
76
廣東英農集團有限公司
18438986
28
2017.01.07-2027.01.06
77
廣東英農集團有限公司
12434747
29
2014.09.21-2024.09.20
78
廣東英農集團有限公司
12434857
30
2014.09.21-2024.09.20
79
廣東英農集團有限公司
12435200
32
2014.09.21-2024.09.20
80
廣東英農集團有限公司
12435223
33
2014.09.21-2024.09.20
81
廣東英農集團有限公司
12435242
35
2015.08.14-2025.08.13
82
廣東英農集團有限公司
18439556
41
2017.01.07-2027.01.06
83
廣東英農集團有限公司
18438306
43
2017.01.07-2027.01.06
84
廣東英農集團有限公司
18439037
44
2017.03.14-2027.03.13
85
廣東英農集團有限公司
英農農夫形象
國作登字
-2016-F-00260219
86
廣東英農集團有限公司
16289233
3
2016.05.07-2026.05.06
87
廣東英農集團有限公司
14756818
29
2015.07.07-2025.07.06
88
廣東英農集團有限公司
14756908
30
2015.07.07-2025.07.06
89
廣東英農集團有限公司
14756988
31
2015.07.07-2025.07.06
90
廣東英農集團有限公司
14757081
32
2015.07.07-2025.07.06
91
廣東英農集團有限公司
14757087
33
2015.07.07-2025.07.06
92
廣東英農集團有限公司
20599876
35
商標註冊申請受理通知
書發文
93
廣東英農集團有限公司
17909691
2
2017.05.14-2027.05.13
94
廣東英農集團有限公司
18810097
29
2017.02.14-2027.02.13
95
廣東英農集團有限公司
18810156
31
2017.02.14-2027.02.13
96
廣東英農集團有限公司
18808639
32
2017.02.14-2027.02.13
97
廣東英農集團有限公司
18809459
35
2017.02.14-2027.02.13
98
廣東英農集團有限公司
18810038
39
2017.02.14-2027.02.13
99
廣東英農集團有限公司
18809000
41
2017.02.14-2027.02.13
100
廣東英農集團有限公司
18809206
43
2017.02.14-2027.02.13
101
廣東英農集團有限公司
18809298
44
2017.02.14-2027.02.13
102
廣東英農集團有限公司
童話種子園圖案
10776965
序號
權利人
商標圖樣
申請號/註冊號
商標類別
使用期限
103
廣東英農集團有限公司
10777136
16
2017.04.28-2027.04.27
104
廣東英農集團有限公司
10782224
18
2017.04.28-2027.04.27
105
廣東英農集團有限公司
10782369
25
2017.04.28-2027.04.27
106
廣東英農集團有限公司
10777151
41
2017.04.28-2027.04.27
107
廣東英農集團有限公司
10776995
43
2017.04.28-2027.04.27
108
廣東英農集團有限公司
10777119
44
2017.05.07-2027.05.06
109
廣東英農集團有限公司
豆叮卡通表情系列
10782284
110
廣東英農集團有限公司
豆叮卡通服飾系列
10782321
111
廣東英農集團有限公司
10777160
35
2018.06.21-2028.06.20
112
廣東英農集團有限公司
10776987
29
2017.11.28-2027.11.27
113
廣東英農集團有限公司
10777128
30
2017.09.28-2027.09.27
114
廣東英農集團有限公司
10782246
35
2017.11.28-2027.11.27
115
廣東英農集團有限公司
草香豬圖形
10782340
116
廣東英農集團有限公司
英農草香豬文字圖案
10777154
117
廣東英農集團有限公司
11383498
35
2018.03.21-2028.03.20
118
廣東英農集團有限公司
11383497
29
2019.04.07-2029.04.06
119
廣東英農集團有限公司
11383496
31
2019.04.07-2029.04.06
120
廣東英農集團有限公司
11383495
35
2019.04.07-2029.04.06
121
廣東英農集團有限公司
英農生機莊園圖案
16289077
2、 專利權
截至評估基準日，英農集團及其子公司登記擁有的專利權如下：
序號
權屬人
專利名稱
專利號
專利
類型
有效期限
1
廣東英農集團有限公司
一種可改善豬肉脂肪酸組成的
飼料及其製備方法
201510930398.3
發明
2015.12.14-2025.12.13
2
廣東英農集團有限公司
一種可改善豬肉脂肪酸組成的
飼料的飼餵方法
201510929001.9
發明
2015.12.14-2025.12.13
3
廣東英農集團有限公司
一種生態養豬的循環系統
201610117469.2
發明
2016.03.02-2026.03.01
4
廣東英農農牧有限公司
一種豬舍
201521036653.1
發明
2015.12.11-2025.12.10
5
廣東英農農牧有限公司
一種易於清理的豬舍
201521036651.2
發明
2015.12.11-2025.12.10
6
廣東英農農牧有限公司
一種通道門及豬飼養通道
201521142522.1
發明
2015.12.31-2025.12.30
7
廣東英農農牧有限公司
一種進入通道裝置及豬飼養站
201521142504.3
發明
2015.12.31-2025.12.30
8
廣東英農農牧有限公司
一種豬飼餵站
201521142502.4
發明
2015.12.31-2025.12.30
序號
權屬人
專利名稱
專利號
專利
類型
有效期限
9
廣東英農農牧有限公司
一種自動飼餵站
201521141623.7
發明
2015.12.31-2025.12.30
（四）企業申報的表外資產
除了上述企業申報的帳外無形資產，被評估單位未申報其他表外資產。
（五）引用其他機構出具的報告結論所涉及的資產
本次評估中未引用其他評估機構出具的報告結論。
四、價值類型
本次評估的價值類型為市場價值。市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性
行事且未受任何強迫壓制的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值
估計數額。
五、評估基準日
（一）評估基準日
本項目評估基準日是2019年12月31日。
（二）確定評估基準日所考慮的主要因素
1、評估基準日的選定是委託人、被評估單位共同商定的；
2、本項目一切資產的評估計價標準均為評估基準日有效的價格標準，以人民幣為
計價貨幣。
六、評估依據
（一）行為依據
1、《廣東德美精細化工集團股份有限公司總經理辦公會議案會議紀要》；
2、資產評估委託合同。
（二）法律依據
1、 《中華人民共和國資產評估法》（中華人民共和國主席令第四十六號，2016年7
月2日第十二屆全國人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過）；
2、 《中華人民共和國會計法》（1999年10月31日主席令9屆第24號）；
3、 《中華人民共和國物權法》（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會
議通過）；
4、 《中華人民共和國公司法》（2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務
委員會第六次會議第四次修正）；
5、 《中華人民共和國證券法》（2019年12月28日第十三屆全國人民代表大會常務
委員會第十五次會議第二次修訂）；
6、 《中華人民共和國企業所得稅法》（2007 年3 月16 日第十屆全國人民代表大
會第五次會議通過）；
7、 《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（2007年11月28日國務院第197次
常務會議通過）；
8、 《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局令第50
號）；
9、 《中華人民共和國城市房地產管理法》（2007年8月30日第十屆全國人民代表
大會常務委員會第二十九次會議修正）；
10、 《財政部、國家知識產權局關於加強智慧財產權資產評估管理工作若干問題的通
知》（財企[2006]第109號）；
11、 《中華人民共和國著作權法》（主席令第二十六號，2010年2月26日第十一屆
全國人民代表大會常務委員會第十三次會議通過）；
12、 《中華人民共和國專利法》（主席令第八號，2008年12月27日第十一屆全國
人民代表大會常務委員會第六次會議於三次修正）；
13、 《中華人民共和國專利法實施細則全文》（2001年6月15日國務院令第306
號公布，2010年1月9日第二次修訂）；
14、 《中華人民共和國商標法》（2013年8月30日十二屆全國人大常委會第4次會
議第3次修正）；
15、 《中華人民共和國商標法實施條例》（國務院令第358號發布，2014年4月29
日國務院令第651號修訂）；
16、 《廣東省著名商標認定和管理暫行辦法》（廣東省人民政府第124號，2008年
7月3日廣東省人民政府第十一屆九次常務會議通過）；
17、 《2019年中華人民共和國車輛購置稅法》。
（三）準則依據
1、 《企業會計準則》；
2、 《資產評估基本準則》（財資[2017]43號）；
3、 《資產評估職業道德準則》（中評協[2017]30號）；
4、 《資產評估執業準則——資產評估程序》（中評協[2018]36號）；
5、 《資產評估執業準則——資產評估報告》（中評協[2018]35號）；
6、 《資產評估執業準則——資產評估方法》（中評協[2019]35號）；
7、 《資產評估執業準則——資產評估委託合同》（中評協[2017]33號）；
8、 《資產評估執業準則——資產評估檔案》（中評協[2018]37號）；
9、 《資產評估執業準則——企業價值》（中評協[2018]38號）；
10、 《資產評估執業準則——無形資產》（中評協[2017]37號）；
11、 《資產評估執業準則——不動產》（中評協[2017]38號）；
12、 《資產評估執業準則——機器設備》（中評協[2017]39號）；
13、 《智慧財產權資產評估指南》（中評協[2017]44號）；
14、 《資產評估機構業務質量控制指南》（中評協[2017]46號）；
15、 《資產評估價值類型指導意見》（中評協[2017]47號）；
16、 《資產評估對象法律權屬指導意見》（中評協[2017]48號）；
17、 《專利資產評估指導意見》的通知（中評協[2017]49號）；
18、 《著作權資產評估指導意見》的通知（中評協[2017]50號）；
19、 《商標資產評估指導意見》的通知（中評協[2017]51號）；
20、 《房地產估價規範》（GB/T50291-2015）。
（四）權屬依據
1、 英農集團提供的企業法人營業執照、公司章程；
2、 長期投資單位營業執照、公司章程等；
3、 車輛行駛證；
4、 專利權、商標權相關資料；
5、 重要設備發票；
6、 其他產權資料。
（五）取價依據
1、 企業提供的資產負債表、資產評估明細表等其他文件資料；
2、 企業以前年度的審計報告；
3、 各財經網站相關資料；
4、 國家宏觀、行業、區域市場及企業統計分析數據；
5、 北京科學技術出版社出版的《資產評估常用數據與參數手冊》及相關風險係數
資料；
6、 原城鄉環境建設保護部發布的《房屋完損等級評定標準》、《鑑定房屋新舊程
度參考依據》和《房屋不同成新率的評分標準及修正係數》；
7、 國家物價局、財政部關於發布中央管理的建設系統行政事業性收費項目及標準
的通知（[1992]價費字179號）；
8、 國家計委關於印發《招標代理服務收費管理暫行辦法》的通知（計價格
[2002]1980號）；
9、 國家計委、建設部關於發布《工程勘察設計收費管理規定》（計價格[2002]10
號）；
10、 財政部關於印發《基本建設財務管理規定》的通知（財建[2002]394號）；
11、 國家發展改革委、建設部關於印發《建設工程監理與相關服務收費管理規定》
的通知（發改價格[2007]670號）；
12、 財政部、國家發展改革委關於印發2011年全國性及中央部門和單位行政事業
性收費項目目錄的通知（財綜[2012]47號）；
13、 《建設工程工程量清單計價規範》（GB50500-2003）；
14、 《廣東省建築安裝工程綜合定額》、《廣東省裝飾裝修工程綜合定額》、《廣
東省建築工程計價依據》以及現行安裝工程預算定額及費用定額；
15、 《機動車強制報廢標準規定》（商務部、發改委、公安部、環境保護部令2012
年第12號）；
16、 《機電產品報價手冊》（機械工業信息研究院編2020年版）；
17、 《全國辦公設備及家用電器報價》；
18、 中國人民銀行頒布的金融機構存貸款利率及外匯匯率；
19、 現場勘察及市場調查有關資料。
七、評估方法
（一）評估方法簡介
企業價值評估，主要有市場法、收益法和資產基礎法三種資產評估基本方法。
1、市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評
估對象價值的評估方法。採用市場法的前提條件：（1）需要有一個充分發育活躍的資
產市場；（2）參照物及其與被評估企業可比較的指標、技術參數等資料是可以收集到
的。
2、收益法，是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。採
用收益法的前提條件：（1）被評估資產必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項或
整體資產；（2）資產所有者所承擔的風險也必須能用貨幣衡量；（3）被評估資產預期
獲利年限可以預測。
3、資產基礎法，是指以被評估企業評估基準日的資產負債表為基礎，合理評估企
業表內及表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。採用成本法的前
提條件：（1）應當具備可利用的歷史資料；（2）形成資產價值的耗費是必需的。
（二）評估方法選擇及理由
本次評估目的是股權轉讓，資產基礎法從企業購建角度反映了企業的價值，為經
濟行為實現後企業的經營管理及考核提供了依據，因此本次評估選擇資產基礎法進行
評估。
企業歷史年度經營情況較差，已經連續虧損。由於擴大養豬場所需用地的租賃方
案尚未取得當地村民（出租方）的同意，尚未獲得擴大養殖規模的環評批覆，產能一
直受到限制無法擴大，被評估單位尚無具體可行的經營計劃扭虧為盈。受到近期疫情
的影響，原材料價格、人工成本上漲，豬肉市場價格波動較大，後續豬肉市場價格走
勢難以合理預測，企業未來年度的收益與風險無法可靠地估計，故不適宜採用收益法
進行評估。
本次評估由於交易案例比較法所需要的資料難以收集，且無法了解其中是否存在
非市場價值因素，因此，本次評估不適宜採用交易案例比較法；同時由於市場上難以
找到與被評估單位規模相當、業務類似的上市公司參考企業，故不適宜採用市場法進
行評估。
故本次評估確定採用資產基礎法進行評估。
（三）評估方法的運用和邏輯推理過程
1、資產基礎法方法說明
在企業持續經營前提下，採用與被評估資產及負債相適應的評估方法分別對其各
項資產及負債進行評估，以評估後資產價值減去負債價值確定淨資產的評估價值。其
中對各單項資產及負債的形態特點及相關資料的掌握情況，分別採取以下具體方法進
行評估：
（1）流動資產評估方法
本次評估貨幣資金包括銀行存款。對銀行存款在帳帳、帳表核實和核對銀行對帳
單的基礎上，確定評估值。
對於其他應收款，評估人員在對款項核實無誤的基礎上，藉助於歷史資料和現在
調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信
用、經營管理現狀等。根據各單位的具體情況，採用帳齡分析法對評估風險損失進行
估計。採用以審查核實後的真實數為基礎，分析其可回收性確定評估值的做法進行。
（2）長期股權投資評估方法
對長期股權投資項目進行分析，根據其具體資產、盈利狀況及其對評估對象價值的
影響程度等因素，採用資產基礎法確定被投資單位股東全部權益，在以被投資單位股東
全部權益乘以股權比例確定長期股權投資的評估值。
（3）固定資產評估方法
設備類資產按持續使用原則，採用重置成本法評估。以全新設備現行市價確定設
備的重置價值。並通過年限法確定成新率。
（4）無形資產評估方法
1）無形資產——其他無形資產（商標權）
對於企業申報的帳外商標權，評估時評估人員核實了商標證書等資料，同時在中
國智慧財產權官方網站上查詢了商標狀態。商標目前狀態均正常，根據核實情況，本次
評估採用成本法對帳外商標權進行評估。
2）無形資產——其他無形資產（專利）
對於企業申報的帳外專利，評估時評估人員核實了專利證書等資料，同時在中國
智慧財產權官方網站上查詢了專利狀態。專利目前狀態均正常，根據核實情況，本次評
估採用成本法對帳外專利進行評估。
（5）負債評估方法
對於負債均以評估基準日評估目的實現後產權持有單位所應承擔的真實負債數為
負債評估值的做法進行。
八、評估程序實施過程和情況
（一）接受委託
在委託人確定進行資產評估事項後，本公司負責人與項目經理就此與委託人洽談
項目資產評估事宜。本公司人員聽取了委託人對評估對象及範圍的情況介紹，對評估
對象及範圍有了一定了解。經委託人明確提出委託意向和時間要求後，確定了評估目
的、評估對象與評估範圍、評估基準日，並籤署了資產評估委託合同。
（二）資產清查
籤署了資產評估委託合同之後，本公司根據項目的需要組成項目評估組，制定了
詳盡的評估方案及人員、時間的安排，並進行了大量的前期工作。為配合做好評估工
作，英農集團專門組織力量進行了資產清查。在本公司評估人員指導下，按要求填寫
了評估申報明細表。同時評估人員收集準備資產的產權證明文件和反映性能、狀態、
經濟技術指標、財務帳卡和生產流程圖等評估所需資料。
在英農集團資產清查後，評估人員在審核帳務、核查權屬、實物勘察、市場調查、
選取評估方法等方面分頭進行工作。首先，對其資產進行帳帳和帳表方面的清理和核
對；其次，在帳務核實的基礎上進行帳實的核對，根據固定資產卡片，對大額及比較
重要固定資產進行實地盤點。
（三）評定估算
通過資產清查和現場勘察，評估人員對資產的具體狀況，包括質量、性能、尚可
使用年限、損耗、資產功能變化等有了充分的了解，取得了較為客觀的數據。
根據資產類別和實際狀況，評估人員運用所搜集到的信息資料以及有關經濟技術
財務等指標，運用適當的評估方法，做出了價值評定，估算出資產的價格。
（四）評估匯總
根據不同資產的評估值，評估人員進行評估結果的匯總，形成了完整的資產評估
明細表和匯總表，並對評估值增減變化的合理性進行分析。
經過本公司項目組人員的充分討論及分析、經本公司三級審核制度審核，形成本
評估結論。
九、評估假設
本次評估時，主要是基於以下重要假設及限制條件進行的，當以下重要假設及限
制條件發生較大變化時，評估結論應進行相應的調整。
（一）假設評估基準日後被評估單位持續經營；
（二）假設評估基準日後被評估單位所處國家和地區的政治、經濟和社會環境無重大
變化；
（三）假設評估基準日後國家宏觀經濟政策、產業政策和區域發展政策無重大變化；
（四）假設和被評估單位相關的利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策性徵收費用等評
估基準日後無重大變化；
（五）假設被評估單位的經營者是負責的，且其管理層有能力擔當其職務和履行其職
責。並假設能保持現有的管理、業務、技術團隊的相對穩定，或變化後的管理、業務、
技術團隊對公司經營管理無重大影響；
（六）假設被評估單位完全遵守所有相關的法律法規；
（七）假設評估基準日後無不可抗力對被評估單位造成重大不利影響。
本評估報告評估結論在上述假設條件下在評估基準日時成立，當上述假設條件發生
較大變化時，籤字資產評估師及本評估機構將不承擔由於假設條件改變而推導出不同評
估結論的責任。
十、評估結論及分析
（一）評估結論
1、經過評估測算，評估基準日2019年12月31日時，英農集團合併口徑淨資產帳
面價值為7,670.03萬元，評估值為8,082.63萬元，評估值相對於合併口徑淨資產帳面價
值增幅為5.38%。
2、經過評估測算，評估基準日2019年12月31日時，英農集團總資產帳面值為
25,450.48 萬元，評估值為8,084.68萬元，減幅68.23%；負債帳面值2.05萬元，評估值
為2.05萬元，無增減；淨資產帳面值為25,448.43萬元，評估值為8,082.63萬元，減幅
68.24%。（評估結論詳細情況見評估明細表）
資產評估結果匯總表
評估基準日：2019年12月31日
金額單位：人民幣萬元
項 目
帳面價值
評估價值
增減值
增值率％
Ａ
Ｂ
Ｃ＝Ｂ-Ａ
Ｄ＝Ｃ/Ａ×１００％
流動資產
1
21,955.63
21,955.63
0.00
0.00
非流動資產
2
3,494.85
-13,870.95
-17,365.80
-496.90
其中：長期股權投資
3
3,494.15
-13,917.59
-17,411.74
-498.31
固定資產
4
0.70
0.58
-0.12
-17.21
無形資產
5
0.00
46.06
46.06
資產總計
6
25,450.48
8,084.68
-17,365.80
-68.23
流動負債
7
2.05
2.05
0.00
0.00
非流動負債
8
0.00
0.00
負債合計
9
2.05
2.05
0.00
0.00
淨資產（所有者權益）
10
25,448.43
8,082.63
-17,365.80
-68.24
（二）評估價值與帳面值變動情況及原因分析
1、長期股權投資相對於帳面價值減少174,117,406.15元，主要原因是英農集團擁有
的廣東英農農牧有限公司和廣東英農食品有限公司兩家全資子公司，投資淨額分別為
24,941,510.85元和10,000,000.00元，根據會計準則英農集團長期股權投資採用成本法進
行計量。而上述兩家子公司歷史年度經營累計均有一定程度上的虧損，截止評估基準日
2019年12月31日廣東英農農牧有限公司和廣東英農食品有限公司淨資產帳面價值分別
為3,705,516.58元和-146,563,061.27元，淨資產評估值分別為7,471,059.57元和
-146,646,954.87元。由於上述兩家子公司分別承擔英農集團生產和銷售兩個重要業務環
節，基準日時應付英農集團內部往來款分別為94,607,299.66元和124,474,270.05元，且
上述兩家子公司為英農集團的全資子公司，因此評估時以上述兩家子公司淨資產評估值
作為長期股權投資的評估值，即長期股權投資評估值合計為-139,175,895.30元，評估減
值174,117,406.15元。
2、固定資產相對於帳面價值減值1,205.64元，減值主要原因是會計折舊年限與評估
時計算成新率採用的經濟耐用年限不一致造成的。
3、無形資產相對於帳面價值增值460,564.00元，增值主要原因是對列入本次評估範
圍的未在帳面列示的無形資產進行評估所致。
十一、特別事項說明
（一）信永中和會計師事務所（特殊普通合夥）對英農集團截至2019年12月31日、
2018年12月31日的合併及母公司資產負債表，2019年度、2018年度的合併及母公司
利潤表、現金流量表進行了審計工作，並出具了XYZH/2020GZA30011號審計報告，本
次評估是以審計調整後的數據作為基礎進行的。
（二）本次評估範圍內房屋建築物未辦理產權證，本次評估中房屋建築物的面積是
由英農農牧提供，我們沒有進行實地丈量。若房產管理部門核實的建築面積與本次評估
時所依據的數據有出入，應相應調整評估結論。房屋建築物佔用的土地使用權為租賃取
得，評估時考慮了租賃土地對房屋建築物價值的影響，提醒報告適用方注意。
（三）本次評估範圍內的生物資產未取得完整的發票及合同等資料，生物資產的規
格、生產胎次等數據由被評估單位申報。被評估單位應對其提供的資料真實性、合法性
和完整性承擔法律責任。提請報告使用者注意。
（四）本項目評估過程中，我們未獲告知被評估企業存在資產抵押、對外擔保、違約
責任等事項，評估時未考慮被評估企業任何可能存在的抵押、擔保、違約責任等因素對
評估結論的影響。
（五）評估過程中，評估人員觀察所評估房屋建築物的外貌，在儘可能的情況下察
看了建築物內部裝修情況和使用情況，未進行任何結構和材質測試。在對設備進行勘
察時，因檢測手段限制及部分設備正在運行等原因，主要依賴於評估人員的外觀觀察
和委託人提供的近期檢測資料及向有關操作使用人員的詢問情況等判斷設備狀況。
（六）評估結論是依據本次評估目的、以報告中揭示的假設前提而確定的股東全部權
益的現時市場價值，沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價格等對評估價值
的影響，也未考慮宏觀經濟環境發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產價格的
影響。
（七）本次股東全部權益價值評估時，我們依據現時的實際情況作了我們認為必要、
合理的假設，在資產評估報告中列示。這些假設是我們進行資產評估的前提條件。當未
來經濟環境和以上假設發生較大變化時，評估人員將不承擔由於前提條件的改變而推導
出不同資產評估結論的責任。
（八）對被評估單位可能存在的其他影響資產評估值的瑕疵事項，在委託時未作特
別說明而評估人員根據專業經驗一般不能獲悉的情況下，評估機構及評估人員不承擔
相關責任。
（九）評估專業人員已對評估報告中的評估對象及其所涉及的資產進行現場調查；已
對評估對象的法律權屬狀況給予了必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬
資料進行了必要的查驗，並對己經發現的問題進行了如實披露，且已提請委託人及相關
當事人完善產權以滿足出具評估報告的要求，但不對評估對象的法律權屬做任何形式的
保證。本報告亦不能成為有關資產的權屬證明文件，也不為有關資產的權屬狀況承擔任
何責任。委託人和產權持有單位應對其所提供的評估對象法律權屬資料的真實性、合法
性和完整性承擔法律責任。特提請報告使用人注意。
（十）本評估結論未考慮評估值增減可能產生的納稅義務變化。
十二、資產評估報告使用限制說明
（一）委託人或者評估報告使用人應當按照法律規定和評估報告載明的使用範圍使
用評估報告。
（二）委託人或者其他資產評估報告使用人未按照法律、行政法規規定和資產評估
報告載明的使用範圍使用資產評估報告的，資產評估機構及其資產評估專業人員不承
擔責任。
（三）除委託人、資產評估委託合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行
政法規規定的資產評估報告使用人之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告
的使用人。
（四）資產評估報告使用人應當正確理解評估結論。評估結論不等同於評估對象可
實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。
（五）未徵得出具評估報告的評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用或
披露於公開媒體，法律、法規規定以及相關當事人另有約定的除外。
（六）評估結論的有效使用期限：本評估結論自評估基準日起一年內有效，即評估
結論有效期為2019年12月31日至2020年12月30日。
（七）當政策調整對評估結論產生重大影響時，應當重新確定評估基準日進行評估。
十三、資產評估報告日
本評估報告日為二〇二〇年三月十六日，是評估專業意見形成日。
（本頁以下無正文）
（本頁為聯信（證）評報字[2020]第A0125號報告專用籤字蓋章頁，無正文）
資 產 評 估 師：杜成峰
廣東聯信資產評估土地房地產估價有限公司
中國·廣州
資 產 評 估 師：繆遠峰
中財網