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北京艾萊發喜食品有限公司股權轉讓事宜
涉及的該公司股東全部權益價值評估項目
北京艾萊發喜食品有限公司股權轉讓事宜
涉及的該公司股東全部權益價值評估項目
共1冊第1冊
中科華評報字【2015】第243號
北京中科華資產評估有限公司
二○一五年十二月二十八日
北京艾萊發喜食品有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告書·目錄
北京艾萊發喜食品有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告書·目錄
聲明.....................................................................................................1
評估報告書摘要.........................................................................................2
資產評估報告書.........................................................................................6
一、委託方、被評估單位和其他評估報告使用者簡介........6
二、評估目的.........................................14
三、評估對象和評估範圍...............................15
四、價值類型及其定義.................................16
五、評估基準日.......................................17
六、評估依據.........................................17
七、評估方法.........................................21
八、評估程序實施過程.................................43
九、評估假設和限制條件...............................44
十、評估結論.........................................45
十一、特別事項說明...................................48
十二、評估報告使用限制說明...........................52
十三、評估報告日.....................................52
十四、尾部...........................................53
資產評估報告書附件..............................................................................54
北京中科華資產評估有限公司
北京艾萊發喜食品有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告書·聲明
北京艾萊發喜食品有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告書·聲明
一、我們在執行本評估業務中，遵循相關法律法規和資產評估準
則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集的資
料，評估報告陳述的內容是客觀的，我們的分析、判斷和推論以及出
具的評估報告符合資產評估相關規範要求，並對評估結論合理性承擔
相應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產、負債清單由委託方、被評估單位申報
並經其籤章確認；提供必要的資料並保證所提供資料的真實性、合法
性、完整性，恰當使用評估報告是委託方和相關當事方的責任。
三、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關
系；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事方不存
在偏見。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場
勘查；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的
關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，但無
法對評估對象及其所涉及資產的法律權屬做任何形式的保證；我們已
提請企業完善產權以滿足出具評估報告的要求，並對發現的問題進行
了披露。
五、我們具備評估業務所需的執業資質和相關評估經驗。
六、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假
設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明
的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
七、我們對評估對象價值進行估算並發表專業意見，是經濟行為
實現的參考依據，我們出具的評估報告及其所披露的評估結論僅限於
評估報告中載明的評估目的，並在評估報告有效期內使用，因使用不
當造成的後果與我們無關。
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北京艾萊發喜食品有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告書·摘要
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中科華評報字【2015】第243號
重要提示
以下內容摘自資產評估報告書正文，欲了解本評估項目的詳細情況
和合理理解評估結論，應當閱讀評估報告正文。
北京中科華資產評估有限公司（以下簡稱「本公司」）接受北京
首都農業集團有限公司和北京三元食品股份有限公司的共同委託，因
北京三元食品股份有限公司擬收購北京艾萊發喜食品有限公司其他
股東所持有的該公司全部股權，就該股權轉讓事宜所涉及的北京艾萊
發喜食品有限公司股東全部權益在評估基準日的市場價值進行了評
估。
本次評估對象是北京艾萊發喜食品有限公司股東全部權益價值，
評估範圍是該公司經審計後評估基準日資產負債表上載明的全部資
產及相關負債，包括流動資產（貨幣資金、應收帳款、預付帳款、其
他應收款、存貨）、非流動資產（長期股權投資、固定資產、在建工
程、無形資產、長期待攤費用和遞延所得稅資產）、流動負債（應付
帳款、預收款項、應付職工薪酬、應交稅費、應付利息、其他應付款
和其他流動負債）、非流動負債（應付債券和其他非流動負債）
評估的價值類型為市場價值。
評估基準日為2015年9月30日。
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北京艾萊發喜食品有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告書·摘要
北京艾萊發喜食品有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告書·摘要
在評估過程中，本公司評估人員對評估範圍內的資產，按照行業
規範要求，履行了必要的評估程序，具體包括：清查核實、實地查勘、
市場調查和詢證、評定估算等評估程序。
根據以上評估工作，在評估前提和假設條件充分實現的條件下，
得出如下評估結論:
（一）資產基礎法評估結論
經採用資產基礎法(成本法)評估，截止評估基準日2015年9月
30日，北京艾萊發喜食品有限公司：資產帳面值84,983.21萬元，
評估值93,388.23萬元，增值8,405.02萬元，增值率9.89%；負債
帳面值39,456.49萬元，評估值38,515.37萬元，減值941.12萬元，
減值率2.39%；淨資產帳面值45,526.72萬元，評估值54,872.86萬
元，增值9,346.14萬元，增值率20.53%。
金額單位：人民幣萬元
項目
帳面價值評估價值增減值增值率％
ABC=B-AD=C/A×100%
1流動資產69,750.71 74,494.06 4,743.35 6.802非流動資產15,232.50 18,894.17 3,661.67 24.043其中：可供出售金融資產---
4持有至到期投資---
5長期應收款---
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北京艾萊發喜食品有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告書·摘要
北京艾萊發喜食品有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告書·摘要
長期股權投資3,682.70 2,860.94 -821.76 -22.317投資性房地產---
8固定資產9,794.26 11,441.23 1,646.97 16.829在建工程64.32 64.32 --
10工程物資---
11固定資產清理---
12生產性生物資產---
13油氣資產---
14無形資產512.28 4,140.84 3,628.56 708.3215開發支出---
16商譽---
17長期待攤費用942.29 144.47 -797.82 -84.6718遞延所得稅資產236.65 242.38 5.73 2.4219其他非流動資產---
20資產總計84,983.21 93,388.23 8,405.02 9.8921流動負債28,459.98 28,459.98 --
22非流動負債10,996.51 10,055.39 -941.12 -8.5623負債合計39,456.49 38,515.37 -941.12 -2.3924淨資產（所有者權益）45,526.72 54,872.86 9,346.14 20.53
（二）收益法評估結論
經過採用收益法評估，於評估基準日2015年9月30日，北京艾
萊發喜食品有限公司的淨資產（所有者權益）帳面值45,526.72萬元，
採用收益法評估後的股東全部權益資本價值為145,029.92萬元，評
估增值99,503.20萬元，增值率218.56%。
通過分析兩種評估方法的評估結果，考慮評估方法的適用前提和
滿足評估目的需要，本次選用收益法評估結果作為最終評估結論，即
北京艾萊發喜食品有限公司股東全部權益在評估基準日2015年9月
30日的評估價值為145,029.92萬元。人民幣大寫金額為：壹拾肆億
伍仟零貳拾玖萬玖仟貳佰元。
本報告所揭示的評估結論僅能用於本報告載明的評估目的和用
途。
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本評估報告需要經北京市國有資產監督管理委員會核准後，與核
準文件一起使用，經核准的評估報告評估結論的有效期為自評估基準
日起一年，即自評估基準日2015年9月30日起算，至2016年9月
29日止。超過2016年9月29日需聘請中介機構對委估資產重新進
行評估。
本報告的委託方、利益關係人及其他報告使用人應充分關注「特
別事項說明」，並注意評估結論成立的評估假設及限制條件，合理使
用評估報告。
（此處以下本頁無正文）
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中科華評報字【2015】第243號
北京首都農業集團有限公司、北京三元食品股份有限公司：
北京中科華資產評估有限公司（以下簡稱「本公司」）接受貴兩
公司的委託，根據國家有關法律、法規和資產評估準則、資產評估原
則，採用資產基礎法(成本法)和收益法，按照必要的評估程序，對北
京三元食品股份有限公司擬收購股權事宜所涉及的北京艾萊發喜食
品有限公司股東全部權益在2015年9月30日的市場價值進行了評估，
現將資產評估情況報告如下：
一、委託方、被評估單位和其他評估報告使用者簡介
委託方及被評估單位概況
本項目委託方為北京首都農業集團有限公司和北京三元食品股
份有限公司，被評估單位為北京艾萊發喜食品有限公司，業務約定書
約定的其他報告使用方為按照相關監管規定報送備案的監管機構。除
上述之外，任何得到報告的第三方都不應視為評估報告使用者，評估
機構和資產評估師也不對該等第三方因誤用評估報告而產生的損失
承擔任何責任。
（一）委託方簡介：
委託方一：北京首都農業集團有限公司
住所：北京市西城區裕民中路4號
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註冊資本：141,110.2萬元
公司類型：有限責任公司（國有獨資）
經營範圍：許可經營項目：對所屬從事種植、養殖、化工（不
含危險化學品及易製毒化學品）、醫藥、建材、機械製造、食品加工
企業的投資及投資管理；銷售本企業生產的產品；與主營業務相關的
技術諮詢、技術服務；企業經營本企業和企業成員企業自產產品及相
關技術的出口業務（國家組織統一聯合經營的出口商品除外）；經營
本企業和本企業成員企業生產、科研所需的原輔材料、機械設備、儀
器儀表、零配件及相關技術的進口業務（國家實行核定公司經營的進
口商品除外）；經營本企業的進料加工和「三來一補」業務。
委託方二：北京三元食品股份有限公司
住所:北京市大興區瀛海瀛昌街8號
法定代表人:常毅
註冊資本: 149,755.7426萬元
實收資本: 149,755.7426萬元
公司類型: 股份有限公司（上市公司）
統一社會信用代碼：91110000600062547M
經營範圍: 三元食品是以奶業為主,兼營麥當勞快餐的中外合資
股份制企業,加工乳品、飲料、食品、原材料、保健食品、冷食冷飲、
生產乳品機械、食品機械；開發、生產生物工程技術產品（不包括基
因產品）；信息諮詢；餐飲；自產產品的冷藏運輸；自有房屋出租；
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（二）被評估單位簡介
1.公司名稱：北京艾萊發喜食品有限公司（以下簡稱艾萊發喜
公司）
2. 住所：北京市順義區金馬工業區
3. 法定代表人：薛剛
4. 註冊資本：美元2,000萬元
5. 實收資本：美元2,000萬元
6. 公司類型：有限責任公司（臺港澳與境內合資）
7. 統一社會信用代碼：91110000600000688M
8. 經營範圍：加工銷售冷凍飲品、乳製品、冰淇淋原漿、糕點；
批發定型包裝食品；貨物進出口；技術進出口；代理進出口。（不涉
及國營貿易管理商品；涉及配額、許可證管理商品的按照國家有關規
定辦理申請。）（依法須經批准的項目，經相關部門批准後依批准的
內容開展經營活動。）
9. 被評估單位歷史沿革
艾萊發喜公司於1990年8月7日經北京市工商行政管理局註冊
登記，由北京市農工商聯合總公司、北京市東北旺農工商聯合總公司、
荷蘭聯合道邁克零售（歐洲）有限公司共同投資成立，2001年3月
14日經北京市對外經濟貿易委員會京經貿資字[2001]160號《關於
「北京艾萊發喜食品有限公司」股權轉讓的批覆》同意：原荷蘭聯合
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6333萬美元，持股5.87%，首農集團出資87.0707萬美元，持股
8.03%，西郊農場出資190.9萬元美元持股17.61%，香港京泰農工商
出資222.7167萬美元，持股20.55%，北京艾萊宏達商貿出資159.0833
萬美元，持股14.68%。2014年12月26日本公司辦理了企業法人營
業執照變更手續。
截至評估基準日，公司股權結構如下：
金額單位：人民幣元
出資單位註冊資本投資比例
北京股權投資發展中心二期（有限合夥）22,717,100.7033.26%
北京京國管二期股權投資管理中心（有限合夥）4,008,897.905.87%
北京首都農業集團有限公司6,251,193.058.03%
北京市西郊農場14,039,946.3417.61%
北京艾萊宏達商貿有限公司11,722,315.5914.68%
香港京泰農工商有限公司16,344,725.3020.55%
合計75,084,178.88100%
10. 分支機構及子公司
（1）分支機構
截至評估基準日，艾萊發喜公司在上海和廣州分別設立有上海分
公司和廣州分公司。上海分公司設立於1998年5月28日；廣州分公
司設立於2002年7月10日。
（2）子公司
截至評估基準日，艾萊發喜有兩家控股子公司。情況如下：
1）上海三元全佳乳業有限公司
1.註冊登記情況
註冊號：29000000201511170058
成立日期：1994年5月24日
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原漿），銷售公司自產產品。
2．歷史沿革
上海三元全佳乳業有限公司成立於1994年，主要從事乳製品的
生產及銷售，註冊資本金1258萬美元。公司成立時股東包括北京三
元食品股份有限公司、澳大利亞三元經貿有限責任公司、京泰百鑫有
限公司。2006年2月8日，上述股東籤署《股權轉讓協議》，同意將
北京三元食品股份有限公司持有的75%的股權及澳大利亞三元經貿有
限責任公司持有的3.139%的股權全部轉讓給京泰百鑫有限公司，上述
股權轉讓經批准完成後，京泰百鑫有限公司持有上海三元全佳乳業有
限公司100%的股權。公司性質由原來的中外合資企業變更為外商獨資
企業。2008年7月3日，經上海永誠會計師事務所以永誠會驗（2008）
吉字第068號驗資報告予以驗證。
根據公司股東決定，經2014年11月4日上海市青浦區人民政府
以青府貿[2014]206號「關於同意公司投資方股權轉讓及企業轉制為
內資企業的批覆」同意公司原投資方京泰百鑫有限公司將其在公司
持有的100%股權轉讓給北京艾萊發喜食品有限公司，股權轉讓後，公
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股權轉讓後，公司註冊資本變更為人民幣7,739.72萬元，全部
為北京艾萊發喜食品有限公司出資，投資比例為100%。同時公司類型
變更為一人有限責任公司（外商投資企業法人獨資）。公司於2015
年1月23日換取了新的營業執照。
2）艾萊發喜紐西蘭食品有限公司
艾萊發喜紐西蘭食品有限公司是艾萊發喜公司與紐西蘭新天然
有限公司共同出資，於2014年8月以市場公允價格投資紐西蘭凱雷
佩西（KEREPEHI）鎮的一家奶酪工廠進行升級改造而成立的，艾萊發
喜紐西蘭食品有限公司註冊資本和投資資本均為870.7萬美元，中方
北京艾萊發喜食品有限公司出資609.49萬美元，佔70%股權比例，外
方紐西蘭新天然有限公司出資261.21萬美元，佔30%股權比例。該工
廠佔地面積44,553平方米，其中主要廠房和冷庫2,386平方米，辦
公區570平方米，其他1,073平方米。設計產能冰激凌2,000噸/年，
奶油3,600噸/年。工廠土地和廠房價值300萬紐西蘭幣，公務車兩
輛價值10.24萬紐西蘭幣。
11. 主營業務簡介
北京艾萊發喜食品有限公司生產用於分銷的新鮮奶製品，這些高
質量的產品包括極品冰淇淋、酸奶油、奶昔。公司主營品牌「八喜」
冰淇淋配方源於1932年美國舊金山，1990年進入中國，成為國內第
一個專業生產新鮮奶製品的品牌，經營的美國冰淇淋文化，給中國消
費者帶來全新概念的全乳脂冰淇淋。1994年，引進丹麥「海耶」成套
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12.財務狀況
艾萊發喜公司近三年及評估基準日經審計的主要資產、經營數
據如下表：
資產情況表
金額單位：人民幣元
項目2012年2013年2014年2015年9月30日
資產總額357,491,518.38 441,589,863.78 668,818,159.94 849,832,047.76
流動資產273,811,825.18331,120,258.41 520,665,205.56 697,507,068.70
非流動資產83,679,693.20 110,469,605.37148,152,954.38 152,324,979.06
負債總額83,853,875.66 116,555,554.54307,592,905.32 394,564,837.00
淨資產357,491,518.38 325,034,309.24 361,225,254.62 455,267,210.76
經營情況表
金額單位：人民幣元
項目2012年2013年2014年2015年9月30日
營業收入576,459,229.95 786,349,987.38 877,193,231.64 871,582,317.40
營業利潤37,608,929.38 49,046,939.9974,947,047.79 103,525,467.72
利潤總額38,875,361.84 53,903,167.64 77,631,852.28 108,940,900.03
淨利潤28,518,461.30 44,222,305.85 64,245,928.07 94,041,956.14
以上數據來源於艾萊發喜公司提供的財務報表，2012年度財務報
表由中天永信會計師事務所審計，並出具了中天審字[2013]第159號
標準無保留意見審計報告，2013年度、2014年度、評估基準日財務
報表經瑞華會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並出具了瑞華專字
[2015]01950252號標準無保留意見的審計報告。
13.執行的主要會計政策
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（1）主要稅種及稅率
稅種具體稅率情況
增值稅應稅收入按13%、17%的稅率計算銷項稅，並按扣
除當期允許抵扣的進項稅額後的差額計繳增值稅。
城市維護建設稅按實際繳納的流轉稅的5%、7%計繳。
教育費附加按實際繳納的流轉稅的3%計繳。
地方教育費附加按實際繳納的流轉稅的2%計繳。
企業所得稅按應納稅所得額的15%、25%、28%計繳。
企業所得稅各納稅主體稅率情況說明：
納稅主體名稱所得稅稅率
北京艾萊發喜食品有限公司15%
上海三元全佳乳業有限公司25%
艾萊發喜紐西蘭食品有限公司28%
（2）固定資產折舊方法
類別預計使用年限殘值率%年折舊率%
房屋及建築物5-40年3-1019.40-2.25
機器設備8-20年3-1012.13-4.50
運輸設備5-10年3-1019.40-9.00
其他設備3-10年3-1032.33-9.00
（三）委託方與被評估單位之間的關係
本次評估的委託方北京首都農業集團有限公司是被評估單位艾
萊發喜公司的實際控制人，另一委託方北京三元食品股份有限公司同
為受北京首都農業集團有限公司控制的上市公司。
二、評估目的
依據北京首都農業集團第一屆董事會第六十二次會議決議，北京
首都農業集團等六家股東將向北京三元食品股份有限公司轉讓所持
有的艾萊發喜公司的全部股權，因此北京首都農業集團和北京三元食
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三、評估對象和評估範圍
（一）根據評估目的，本次評估對象為艾萊發喜公司股東全部權
益價值。
（二）根據評估目的及上述評估對象，本次評估範圍為艾萊發喜
公司經審計後評估基準日資產負債表載明的全部資產及相關負債。
評估基準日經審計後的帳面資產總額84,983.21萬元，負債總額
39,456.49萬元，淨資產45,526.72萬元，具體包括流動資產
69,750.71萬元，非流動資產15,232.50萬元，流動負債28,459.98
萬元，非流動負債10,996.51萬元。
評估的具體範圍以艾萊發喜公司申報的各類資產清查評估明細
表為基礎，凡列入表內並經核實的資產均在本次評估範圍之內，詳見
下表：
金額單位:人民幣元
項目名稱帳面價值
流動資產697,507,068.70
非流動資產152,324,979.06
其中：長期股權投資36,827,000.00
固定資產97,942,619.75
在建工程643,178.08
無形資產5,122,839.26
長期待攤費用9,422,880.18
遞延所得稅資產2,366,461.79
其他非流動資產
資產總計849,832,047.76
流動負債284,599,753.67
非流動負債109,965,083.33
負債合計394,564,837.00
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455,267,210.76
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納入本次評估範圍的實物資產為存貨、固定資產和在建工程。
存貨為原材料和庫存商品及在產品，包括存放於北京工廠的原材
料和存放於北京工廠庫房、上海和廣州分公司庫房、各地辦事處的庫
存商品。
固定資產房屋建築主要為北京工廠的生產廠房、辦公樓及附屬設
施共計29項，機器設備主要為北京工廠的生產設備、各地銷售處儲
存產品的展櫃和冰櫃9,911臺（套），運輸設備主要是冷藏車、奶罐
車和公務車輛共計12輛，電子設備主要為電腦、印表機、空調等商
務辦公設備，共計338臺（套）。
上述固定資產由企業統一管理，定期進行保養維修，狀態良好，
可正常使用。
申報的表外的資產類型和數量
本次申報的資產均為表內資產，未發現表外資產。
（三）委託評估對象和評估範圍與經濟行為涉及的評估對象和評
估範圍一致。
（四）引用其他機構出具的報告結論
本次評估報告中基準日各項資產和負債帳面值已經由瑞華會計
師事務所（特殊普通合夥）審計，並出具了瑞華專字[2015]01950252
號標準無保留意見審計報告。
四、價值類型及其定義
價值類型是按照某種標準對資產評估結果及其表現形式的價值
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市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何
強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計
數額。
五、評估基準日
本次評估基準日為2015年9月30日。
確定評估基準日所考慮的主要因素：
（一）選定的評估基準日應儘可能與評估目的實現日接近，使評
估結論較合理地為評估目的服務。
（二）評估基準日選定會計期末並與審計截止日保持一致，能夠
較全面地反映委估資產及負債的帳面情況，便於資產清查核實等工作
的開展。
本次評估中以評估基準日有效的價格標準為取價標準。
六、評估依據
本次評估的依據主要包括經濟行為依據、政策法規依據、評估準
則依據、資產權屬依據、取價依據及其他依據，具體如下：
(一)經濟行為依據
北京中科華資產評估有限公司與北京首都農業集團有限公司和
北京三元食品股份有限公司籤訂的《資產評估業務約定書》。
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(二)法律、法規依據
1.《中華人民共和國企業國有資產法》
2．《中華人民共和國公司法》(中華人民共和國主席令第42號)；
3.《中華人民共和國企業所得稅法》(中華人民共和國主席令第
63號)；
4．《關於印發〈企業會計準則第1號——存貨〉等38項具體準
則的通知》（財會[2006]3號）；
5．《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務院令第538號）；
6．《〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉實施細則》（財政部國家
稅務總局令第50號）；
7.《國有資產評估管理辦法》（國務院令第91號）
8.《企業國有資產評估管理暫行辦法》(國務院國資委令第12號)
9.《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國
資發產權〔2006〕274號）
10．《北京市企業國有資產評估管理暫行辦法》京國資發〔2008〕
5號的通知
11．其他與評估相關的法律、法規和規章制度。
(三)評估準則依據
1．財政部關於印發《資產評估準則——基本準則》和《資產評
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2．中國註冊會計師協會關於印發《註冊資產評估師關注評估對
象法律權屬指導意見》的通知(會協[2003]18號)；
3．中國資產評估協會關於印發《資產評估準則—評估報告》等
7項資產評估準則的通知(中評協[2007]189號)；
4．中國資產評估協會關於印發《資產評估準則—機器設備》（中
評協[2007]189號）；
5．中國資產評估協會關於印發《資產評估準則—不動產》（中評
協[2007]189號）；
6．中國資產評估協會關於印發《資產評估準則—無形資產》（中
評協[2008]217號）；
7．中國資產評估協會關於印發《資產評估準則—企業價值》的
通知(中評協[2011]227號)；
8．中國資產評估協會關於印發《資產評估準則—利用專家工作》
的通知(中評協[2012]244號)；
9．中國資產評估協會關於印發《資產評估職業道德準則—獨立
性》的通知(中評協[2012]248號)；
10.中評協［2008］218號「中國資產評估協會關於印發《企業
國有資產評估報告指南》的通知」。
(四)資產權屬依據
1．艾萊發喜公司營業執照、公司章程、驗資報告等產權證明文
件；
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艾萊發喜公司持有的房屋產權證、土地使用權證；
2．主要設備購置合同及發票、車輛行使證；
3．其他與企業資產的取得、使用等有關的合同、法律文件及其
他資料等。
(五)取價依據
1.中華人民共和國國家標準《建設工程工程量清單計價規範》
GB50500-2008（施行日期：2008年12月1日）；
（4）2001年北京市建設工程、安裝工程預算定額及費用定額；
（5）北京市工程造價信息2015年第9期；
（6）原城鄉建設環境保護部《房屋完損等級鑑定表》（1985年）；
（7）房地產估價規範（GB/T50291-1999，建標[1999]48號）；
7．全國資產評估參數資料選編（財政部財產評估司）；
8．《資產評估常用數據與參數手冊》（第二版）；
9．《機電產品報價手冊》（機械工業出版社）；
10．《慧聰商情》——全國家電市場、辦公
自動化市場；
11.《中國人民銀行貸款利率表》2015年3月17日起執行；
12.艾萊發喜公司有限公司提供的歷史經營數據；
13.艾萊發喜公司有限公司未來年度經營預算資料；
14.評估人員現場座談、勘察記錄；
15．財政部、國家稅務總局《關於全國實施增值稅轉型改造若干
問題的通知》（財稅[2008]170號）；
16. 商務部、發改委、公安部、環境保護部令2012年第12號《機
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17. 財稅[2009]12號《關於減徵1.6升及以下排量乘用車車輛
購置稅的通知》；
18．評估人員現場勘查、市場調查所了解收集的資料和網上詢價
取得的其他作價資料。
(六)其他參考依據
1．被評估單位提供的資產評估申報表；
2．被評估單位提供的評估基準日會計報表、帳冊、憑證及重要
購銷合同等資料；
3．艾萊發喜公司2012年度、2013年度、2014年度及評估基準
日的審計報告；
4．wind資訊相關數據等。
5.其他相關資料
七、評估方法
(一)評估方法選擇的技術思路
資產評估的基本方法包括市場法、收益法和資產基礎法(成本法)。
市場法是利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接
比較或類比分析以估測資產價值的評估方法，市場法適用的條件是在
同一供求範圍內存在足夠多的類似被評估資產的交易案例。
收益法是將被評估資產的未來預期收益依一定折現率折成現值
確定資產價值的評估方法，收益法適用的條件是與被評估資產相對應
的收益和成本能夠比較準確的量化。
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(二)評估方法的選擇
遵照《資產評估準則——企業價值》第二十二條的要求：註冊資
產評估師執行企業價值評估業務，應當根據評估對象、評估目的、價
值類型、資料收集情況等相關條件，分析收益法、市場法和資產基礎
法(成本法)三種資產評估基本方法的適用性，恰當選擇一種或多種資
產評估方法。
1、對於市場法的應用分析
市場法是以現實市場上的參照物來評價評估對象的現行公平市
場價值，評估數據直接取材於市場。由於目前我國企業股權交易的信
息披露機制尚不完備，產權交易市場信息的獲取途徑有限，而且同類
企業產權交易市場並不發達，存在可比基礎的類似股權交易案例較難
獲得，市場法的應用受到較大限制，故本次評估不採納市場法。
2、對於收益法的應用分析
企業價值評估的收益法，是指預期收益資本化或折現，確定評估
對象價值的評估方法。根據我們對北京艾萊發喜食品有限公司的經營
現狀、經營計劃及發展規劃的了解，以及對其所依託的相關行業、市
場的研究分析，我們認為該公司在同行業中具備競爭力，在未來時間
企業具有可持續的經營能力和盈利能力，具備採用收益法評估的條件。
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資產基礎法也稱成本法，是指在合理評估企業各項資產價值和負
債的基礎上確定評估對象價值的評估思路。資產基礎法適用的前提條
件是：（1）被評估對象處於繼續使用狀態或被假定處於繼續使用狀態；
（2）能夠確定被評估對象具有預期獲利潛力；（3）具備可利用的資
產的歷史成本資料。
從資產基礎法適用性方面判斷如下：
（1）資產基礎法從企業購建角度反映了企業的價值，可以為經
濟行為實現後企業的經營管理及考核提供依據。
（2）本次評估目的是為委託方確定企業價值提供參考依據，被
評估企業的法人主體並不發生變化，資產仍處於持續使用狀態；採用
資產基礎法便於委託方實施評估目的。
（3）資產的再取得成本的有關數據和信息來源較廣，易於搜集
取得；
（4）資產重置成本與資產的現行市價及收益現值存在著內在聯
系和替代關係。
因此本次評估適宜選擇資產基礎法進行評估。
通過以上分析，本次評估分別採用收益法和資產基礎法進行，在
比較兩種評估方法得出的評估結論的基礎上，分析差異產生的原因，
最終確認評估值。
方法一：資產基礎法(成本法)
企業價值評估中的資產基礎法，是以在評估基準日重新建造一個
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資產基礎法的基本公式為：
股東權益價值（淨資產評估值）＝各項資產評估值之和－各項負
債評估值之和
1．關於流動資產的評估
（1）貨幣資金
現金的評估，首先對現金進行現場監盤，再結合現金日記帳中所
反映的評估基準日至清查日期間的現金進出量，與帳面餘額相核對，
在現金帳表相符、帳實相符的基礎上，按經核實無誤的帳面價值確定
評估值。
銀行存款的評估，通過審核銀行存款日記帳，提取銀行對帳單和
餘額調節表，並通過函證評估基準日銀行存款餘額，對其真實性和完
整性進行審核，在確認銀行存款帳表相符、帳實相符的基礎上，按經
核實無誤的帳面價值確定評估值
（2）債權類往來款項
債權類往來款項包括應收帳款、預付款項、其他應收款。對於應
收款項，從資金可能收回的角度，評估人員對每筆往來款情況進行了
具體分析，根據各個客戶欠款的時間、原因，以前年度款項回收情況
和函證回函情況以及欠款人履約能力等因素，並結合帳齡分析，按可
收回程度確定評估值；對於預付款項，根據所能收回的相應貨物形成
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（3）存貨
對原材料是在核實帳、表、實物數量相符的基礎上，可正常使用
的以核實後的數量乘以現行市場購買價，再加上合理的運雜費等確定
評估值，失效、變質、殘損、報廢、無用的以可變現價值確定評估值；
對在產品（自製半成品）根據完工程度，按所耗用的實際成本確定評
估值；對產成品和發出商品是在對其市場背景進行調查與分析的基礎
上，根據產品銷售價格減去銷售費用、全部稅金和適當數額的稅後淨
利潤確定評估單價，再乘以核實後的實際數量確定評估值；對在庫周
轉材料按近期正常市場採購價格確定評估值；對在用周轉材料採用重
置成本法確定評估值。
（4）其他流動資產評估
其他流動資產是待攤的外租原料庫搬運費，評估人員在核實了該
項資產發生時的會計記錄後，確認其真實性和完整性，並確定未來會
為企業帶有效益，評估人員以核實的帳面價值為評估值。
2．關於非流動資產的評估
（1）長期股權投資
對於長期股權投資，首先對其形成的原因、帳面價值和實際狀況
進行了取證核實，並查閱了投資協議、股東會決議、章程和有關會計
記錄等，確認長期股權投資的真實性和完整性。
1）對具有控制權的長期股權投資對被投資單位股東權益全部價
值進行評估，然後將被投資單位評估基準日股東全部權益價值乘以被
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2）對無實際控制權的長期股權投資，評估人員根據投資協議、
章程、被投資單位評估基準日的會計報表，經綜合分析後，按被投資
單位評估基準日資產負債表所列示的淨資產乘以被評估企業所持股
權比例確認評估值：
長期投資評估值=被投資單位帳面淨資產×持股比例
3）若被投資單位評估基準日股東全部權益或淨資產為負數，則
其長期股權投資的評估值為零。
在確定長期股權投資評估值時，評估師沒有考慮由於具有控制權
或者缺乏控制權可能產生的溢價或折價。
（2）房屋建築
納入評估範圍的房屋建築物、構築物、管道及溝槽，評估人員在
帳證核實、資料審閱和現場勘查的基礎上根據其功能特點、使用狀況
和資料取得情況，採用重置成本法進行評估。
重置成本法，即從房屋建築物的再建造費用或投資的角度來考慮，
通過估算出房屋建築物的重置價格或重建價格，結合成新率，計算房
屋建築物的評估值。計算公式：
評估價值＝重置全價×綜合成新率。
第一、重置全價的確定
重置全價＝建安綜合造價+前期及其他費用+資金成本
A.對於價值高、重要的建(構)築物採用預決算調整法確定其建安
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B.對於價值量小、結構簡單的建(構)築物採用單方造價法確定其
建安綜合造價。
對各類建(構)築物在其結構類型及使用功能的基礎上，根據該類
型建(構)築物在評估基準日及所在地正常的施工水平、施工質量和一
般裝修標準下確定其基準單方造價，在此基礎上依照建(構)築物的個
性(如不同的層高、跨度、裝修情況、施工困難程度等)和現場測量的
工作量，採用概算的方法進行價格調增和調減，將增減額折算為建築
物的單方造價內，最終確定單方造價標準，以此作為建安綜合造價。
第二、前期及其它費用確定
根據國家和地方有關部門的規定和建築工程造價計算程序，建築
工程前期費用與其他費用的計算依據見下表：
序號項目計費基礎
計費標準
計費依據
費率（%）
費用
（元/㎡）
1建設單位管理費建安工程造價0.88財建[2002]394號
2勘察設計費建安工程造價2.64計價格[2002]10號
3工程建設監理費建安工程造價1.77發改價格（2007）670號
4招標代理服務費建安工程造價0.11國計價格[2002]1980號
5環境影響評價費建安工程造價0.07國計價格[2002]125號
6城市基礎設施配套費建築面積90連政發〔2004〕35號
7新型牆體材料基金建築面積10蘇財綜[2008]43號
8散裝水泥專項資金建築面積2蘇財綜[1999]69號
合計5.47102——
第三、資金成本
資金成本為評估對象在正常建設工期內佔用資金（包括前期費用、
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資金成本按正常建設工期和評估基準日正在執行的金融機構同
期固定資產建設貸款利率計算。假定建設期間工程投資為均勻投入，
其計算公式為：
資金成本＝（建安工程造價+前期費用及其它費用）×建設期貸
款利率×合理工期/2
第四、綜合成新率的確定
A、對於單位價值大的建(構)築物採用下列方法確定其綜合成新
率，其計算公式為：
綜合成新率＝現場勘察成新率×60%+年限法成新率×40%
其中：年限法成新率＝(耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100%；
現場勘查成新率：對主要建築物逐項查閱各類建築物的竣工資料，
了解其歷年來的維修、管理情況，並經現場勘查後，將影響房屋成新
率程度的主要因素分為三部分：結構部分(基礎、主體、屋蓋)、裝修
部分(門窗、內外裝修及其他)、設備部分(水、電、暖)。通過上述建
(構)築物造價中影響因素各佔的比重，確定不同結構形式建築各因素
的標準分值，根據現場勘察實際情況確定各分類評估分值，根據此分
值確定現場勘察成新率。
B、對於單位價值小，結構相對簡單的建(構)築物，採用年限法
確定綜合成新率，計算公式：
綜合成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%
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房屋、構築物完損等級和成新率參考表
完損程度新舊程度評定標準
十成新新建、完整、堅固、無變型、使用良好、裝修粉刷有新鮮感。
完好九成新新建、完整、堅固、無變型、使用良好、但微見稍有損失。
八成新新建、完整、堅固、無變型、使用良好、油漆粉刷色澤略舊。
基本完好
七成新結構整齊、色澤不鮮、外粉刷少量剝落。
六成新結構基本完好、少量損壞、部分牆身裝修剝使用不便。
一般損壞
五成新房屋完整、結構有損、裝修使用不靈、粉刷風化疏鬆。
四成新結構較多損壞、強度不減、屋面漏水、裝修損壞、變型、粉刷剝落。
嚴重損壞三成新
結構構件、裝修、設備有明顯損壞和變形，並且不齊全，需大修或翻
建。
危險三成以下房屋的結構件已處於危險狀態。
第五、評估價值的計算
評估值＝重置全價×綜合成新率
（3）機器設備
根據企業提供的機器設備明細清單，逐一進行核對，做到帳表、
帳實相符，同時通過對有關的合同、法律權屬證明及會計憑證審查核
實對其權屬予以確認。並由評估人員會同工程技術人員對設備進行必
要的現場調查和核實。在此基礎上，根據機器設備的使用狀態和特點，
對機器設備採用重置成本法評估。
設備重置成本由設備購置費、運雜費、安裝調試費、資金成本等
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依據財政部國家稅務總局(財稅〔2008〕170號)《關於全國實施
增值稅轉型改革若干問題的通知》，自2009年1月1日起，購進或
者自製(包括改擴建、安裝)固定資產發生的進項稅額，可根據《中華
人民共和國增值稅暫行條例》(國務院令第538號)和《中華人民共和
國增值稅暫行條例實施細則》(財政部國家稅務總局令第50號)的有
關規定，從銷項稅額中抵扣。因此，對於生產性機器設備在計算其重
置全價時扣減購置設備進項稅額。重置全價計算公式：
重置全價＝現行市場價格＋運雜費＋安裝調試費+基礎費+前期
及其它費用＋合理的資金成本
評估值＝重置全價×成新率
1）重置全價所包含的各項費用的計算標準如下：
第一：設備購置價的確定
對於各類標準設備和有生產廠家提供成型設備的非標準設備，根
據設備的用途、功能、主要技術參數指標，主要通過查閱各種報價手
冊中查得價格和向設備生產廠商、設備經銷商詢價等途徑，取得與評
估對象品質及功能相同或相似的設備的全新現行市場價格，在此基礎
上確定設備的購置價；對年久已被淘汰不再繼續生產的設備，按其替
代或類似設備的參照價調整後作為其購置價。
對電子產品，主要依據當地電子市場評估基準日的最新市場成交
價格予以確定。
第二：運雜費用的確定
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運費、採購、保管等費用。設備運雜費採用以下公式計算確定：
設備運雜費＝設備購置價×運雜費率
運雜費率主要根據《機械工業建設項目概算編制辦法及各項概算
指標》提供的運雜費參考費率，並結合企業合同實際情況綜合確定。
第三：安裝調試費的確定
設備安裝調試費包括設備到達施工現場後，需經過組合、定位、
聯接固定、檢測試驗等一系列作業，最後達到可使用狀態所發生的全
部費用。不需安裝的設備不計取安裝調試費。
對於部分價值量大的主要設備，安裝調試費項目主要根據企業提
供設備竣工圖紙、技術要求等資料，考慮安裝工程施工的一般條件，
按照施工當地現行的人工費、材料費、機械臺班價格標準，套用有關
定額標準計算得出。
一般設備安裝調試費採用以下公式計算確定：
設備安裝調試費＝設備購置價×安裝調試費率
安裝調試費率主要根據《機械工業建設項目概算編制辦法及各項
概算指標》提供的安裝調試費參考費率，以及企業合同實際情況綜合
確定。
第四：基礎費的確定
設備的基礎是為安裝設備而建造的特殊構築物，主要包括建造設
備基礎時所發生的人工費、材料費、機械費及其他費用。
設備基礎費主要依據近期建築市場工程量清單報價資料、資產佔
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確定。
一般設備基礎費採用以下公式計算確定：
設備基礎費＝設備購置價×基礎費費率
第五：前期及其他費用的確定
前期及其他費用項目包括建設管理費、勘察設計費、工程監理費
等前期及其他費用，大型、成套生產線設備予以計取。主要參照行業
的有關取費標準，結合資產購建的實際費用支出情況，並向相關設計
單位和工程監理部門諮詢後確定。
第六：資金成本的確定
資金成本以設備購置價、運雜費、安裝調試費、基礎費、其他費
用等為基數，按照項目工期，根據評估基準日同期貸款利率，假設資
金均勻投入，計取合理建設工期的資金成本。
2）設備成新率的確定
依據國家有關的經濟技術、財稅等政策，以調查核實的各類機器
設備的使用壽命，根據設備現狀及設備運行、維護保養狀況、充分考
慮設備的設計、製造、使用情況以及維護狀況等因素，並分析實體性、
功能性和經濟性貶值因素，綜合判斷評估基準日設備的成新率。
①使用年限成新率a1的確定
使用年限成新率＝（經濟耐用年限-已使用年限）/經濟耐用年限
×100%
②觀測法成新率a2的確定
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a.設備現時技術性能狀況；
b.在佔用時間內設備開動是否飽滿；
c.購入後實際使用年限；
d.設備維護保養狀況；
e.是否發生過重大故障；
f.查閱設備檔案，了解關鍵零部件更換情況；
g.設備配套完整性；
h.設備工況是否惡劣。
在評測設備使用過程的各項影響因素基礎上，結合《資產評估常
用數據和參數手冊》機器設備成新率評估參考表各項內容，綜合分析
確定設備的綜合成新率。
機器設備成新率評估參考表
類別新舊情況狀態說明成新率（％）
ⅰ新設備
全新或使用不久的設備。經試車後，質量達標。能保證按設
計性能正常使用的設備。
100～86ⅱ較新設備
使用時間不久，或經第一次大修。恢復原設計性能使用不久
的設備能保持原有設計性能正常使用。出正常維修外，平時
故障不多，未發生過重大故障的設備
85～66ⅲ
半新舊
設備
已使用相當時間或大修後已使用一定時間的設備，能基本保
持原設計性能，能滿足現加工工藝要求，零部件完整，能正
常使用的設備。
65～46ⅳ
老舊或較
老舊設備
已使用較長時間或發生過較大故障（事故）經過恢復目前能
維持使用，性能（功能）有所下降，但能滿足工藝要求，保
證安全使用的設備，或使用中故障較多，以及已超過規定使
用年限，目前技術狀況尚可，仍能繼續使用的設備。
45～16ⅴ
待處理
設備
性能已嚴重劣化，目前只勉強維持使用，即將更新的設備。
或已停用無恢復價值的設備。以及國家明文規定限期淘汰禁
止繼續使用的設備。
15～0
③綜合成新率的確定
綜合成新率採用權重法，理論成新率權重40%，現場勘察成新率
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成新率，如能繼續發揮其功能，其成新率不低於15%。
3）評估價值的確定
評估值＝重置全價×綜合成新率
（4）運輸設備
對車輛的評估，評估人員根據被評估單位提供運輸設備清單，通
過對市場上相同品牌、規格、型號的車輛進行詢價，對無法詢價的車
輛選擇「比準價」，加上合理的車輛購置稅和其他費用等，確定重置
全價。依據車輛已使用年限和行駛裡程分別確定年限法成新率和裡程
法成新率，根據孰低原則確定理論法成新率，並通過對這些車輛的現
場勘察、評價，根據其性能、保養、大修等情況對理論法成新率進行
調整，確定綜合成新率，用重置全價乘以綜合成新率計算評估淨值。
（5）電子設備
評估人員根據被評估單位提供評估設備清單，通過市場詢價以同
類型設備的現行市場價格為基礎，加上運輸費、安裝調試費等必要費
用確定重置全價，對已停產、淘汰或已升級的機器設備、計算機及外
設設備採用「比準價」確定重置成本，通過對各項設備進行現場勘察、
技術評定，根據設備的技術性能，實際使用年限和設備維修保養情況，
確定成新率並計算出各項設備的評估淨值。
（6）在建工程
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（7）無形資產
1）土地使用權的評估
估價人員在認真分析所掌握的資料並進行實地勘察之後，根據估
價對象土地的特點、開發項目本身的實際情況及順義區房地產市場發
育狀況，選取基準地價修正法作為本次評估的基本方法，市場比較法
作為修正。
①基準地價修正法
北京市人民政府於2014年1月1日發布了《北京市人民政府關
於調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知》(京政發[2002]32
號)，對2002年北京市出讓國有土地使用權基準地價(《北京市人民
政府發布北京市出讓國有土地使用權基準地價的通知》(京政發
[2002]32號))進行了調整更新，從2014年1 月1 日起施行新的出
讓國有土地使用權基準地價。
調整後的基準地價是指各土地級別內，土地開發程度為宗地外通
路、通電、通信、通上水、通下水、通燃氣、通熱力及宗地內土地平
整(簡稱「七通一平」)，或宗地外通路、通電、通信、通上水、通下
水及宗地內土地平整(簡稱「五通一平」)，在平均容積率條件下，同
一用途的完整土地使用權的平均價格。其中：基準地價的基準期日為
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基準地價的表示形式為地面熟地價。地面熟地價是指各土地級別
內，完成通平的±地在平均容積率條件下，每平米土地的土地使用權
的平均價格。通過對估價期日、年期、容積率及各種因素的修正測算
待估宗地的土地價格。
工業用地宗地平均熟地價、地面熟地價計算公式:
當宗地容積率<1時：
宗地地面熟地價=適用的基準地價(地面熟地價)×期日修正係數
×年期修正係數×因素修正係數
②市場比較法
市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是
國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理，將待
估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，
並對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價
格的方法。市場比較法的理論依據是替代經濟原理。根據經濟學理論，
在同一市場上，對於具有相同效用的商品，應該具有相同的市場價格，
即具有完全的替代關係。在同一市場上具有替代關係的兩個以上商品
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基本公式：Vd=Vb×A×B×D×EVd—待估宗地的價格
Vb—比較實例宗地價格
A—待估宗地情況指數/比較實例宗地情況指數= 正常情況指數/
比較實例宗地情況指數
B—待估宗地估價期日地價指數/比較實例宗地交易日期地價指數
D—待估宗地區域因素條件指數/比較實例宗地區域因素條件指數
E—待估宗地個別因素條件指數/比較實例宗地個別因素條件指數
2）無形資產－其他無形資產評估
無形資產－其他無形資產，主要有易飛ERP及財務管理核算軟體、
辦公軟體、銷售開票軟體、金稅發票管理系統等應用軟體。
評估人員了解了上述無形資產的主要功能和特點，核查了無形資
產的購置合同、發票、付款憑證等資料，並向軟體供應商進行了詢價。
軟體無形資產的合同、發票、產權文件齊全，不存在權屬糾紛的情況。
易飛ERP及財務管理核算軟體於2015年9月起被更換，該財務
軟體為艾萊發喜公司定製軟體，因被廢棄使用，其不能被轉讓，評估
值為零，對於評估基準日市場上有銷售且無升級版本的外購軟體，按
照同類軟體評估基準日市場價格確認評估值。對於目前市場上有銷售
但版本已經升級的外購軟體，以現行市場價格扣減軟體升級費用確定
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（8）長期待攤費用評估
至評估基準日，艾萊發喜公司帳面長期待攤費用共計78項，除
其中11項是各種長期費用待攤項目外，其他全部為車間房屋及生產
設備改造支出，本次評估過程中，該類費用支出在對房屋建築和機器
設備評估時，已按固定資產現狀進行整體評估，所以，長期待攤費用
中的車間房屋及生產設備改造支出價值已包括在所對應的固定資產
評估價值中，評估人員對長期待攤費用中的車間房屋及生產設備改造
支出評估值為零。11項長期費用待攤項目，評估人員在核實帳務的
真實性和完整性後，對未來受益情況進行了檢查，確定無誤後，此
11項待攤費用以評估基準日的帳麵攤餘價值為評估值。
（9）遞延所得稅資產評估
遞延所得稅資產為存貨、應收帳款、其他應收款計提的資產減值
準備確認的遞延所得稅資產項目，評估時以應收帳款、其他應收款資
產損失風險為依據確定遞延所得稅資產評估值，計提存貨跌價準備所
確認的遞延所得稅資產，主要是本年中秋節月餅銷售中，代理商銷售
月餅節日後積壓帶來的削價損失而計提的資產減值準備確認的。
3．關於負債的評估
對企業負債的評估，主要是進行審查核實，以將來應由評估目的
實現後的被評估單位實際承擔的負債金額作為負債的評估值，對於將
來並非應由評估目的實現後的被評估單位實際承擔的負債項目，按零
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納入評估範圍的流動負債包括應付帳款、預收款項、應付職工薪
酬、應交稅費、應付利息和其他應付款；非流動負債為應付債券、遞
延收益。
對該等流動負債，評估人員核實了帳簿記錄，查閱了相關合同協
議、納稅申報表、工資表等資料，對大額應付款項進行了函證核實，
按評估基準日後被評估單位實際負擔的債務金額確定評估值。
應付債券帳是艾萊發喜公司於2014年1月28日在北京股權交易
中心發行的
中小企業私募債券，到期日2016年1月27日，年利率
7.5%，單利計息按年付息，評估基準日至債券到期日還有三月，經評
估人員分析調查，被評估單位經營業績良好，財務狀況穩健，三個月
後還本付息能力不存在大的風險，取風險報酬率為1%，以國庫券利
率為無風險報酬率，折現率為5.92%，經計算應付債券本金和到期應
付利息至評估基準日的折現值作為應付債券評估值，同時，被評估單
位帳面計提的應付債券利息在應付債券評估時一併考慮，不再單獨評
估。
方法二、收益法
收益法的價值估算模型
1.概述
根據《資產評估準則—企業價值》，確定按照收益途徑、採用現
金流折現方法（DCF）對股東全部權益價值進行估算。
現金流折現方法（DCF）是通過將企業未來預期的現金流折算為
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2.基本評估思路
根據本次評估盡職調查情況以及企業的資產構成和主營業務特
點，本次評估的基本思路是以企業歷史經審計的公司合併會計報表為
依據估算其股東全部權益價值（淨資產），即首先按收益途徑採用現
金流折現方法（DCF），估算企業的經營性資產的價值，以及基準日
的其他非經營性、溢餘資產的價值，得到整體企業價值，並由整體企
業價值扣減付息債務價值後，得出企業的股東全部權益價值。
3.評估模型
（1）基本模型
本次評估的基本模型為：
E：評估對象的股東全部權益（淨資產）價值
B：評估對象的企業價值
P：評估對象的經營性資產價值
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式中：
Ri：未來第i年的預期收益，本次評估收益口徑為企業合併條件
下的現金流
Rn：為未來第n年及以後以5%的增長率永續增長的收益
r：折現率
n：未來預測收益期
g:未來永續年增長率
ΣCi：評估對象基準日存在的溢餘性資產（負債）的價值
C1：評估對象基準日存在的溢餘現金類資產（負債）價值
C2：評估對象基準日存在的其他溢餘性或非經營性資產（負債）
價值
D：評估對象的付息債務價值
（2）收益指標
本次評估，使用企業合併口徑下的收益作為經營性資產的收益指
標，其基本定義為：
R＝合併口徑下的稅後淨利潤＋折舊與攤銷＋扣稅後付息債務利
息－資本性支出－淨營運資金變動
（3）預測期
艾萊發喜公司及所屬範圍內的分公司為正常經營且在可預見的
未來不會出現影響持續經營的因素，故本次收益年限採用永續方式。
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式中：
t：所得稅率
Wd：評估對象的債務比率；
)(DEDwd.
.
We：評估對象的股權資本比率；
)(DEEwe.
.
re：股權資本成本，按資本資產定價模型（CAPM）確定股權資本
成本；
re＝rf+βe×（rm-rf）+ε
式中：
rf：無風險報酬率；
rm：市場預期報酬率；
ε：評估對象的特性風險調整係數；
βe：評估對象股權資本的預期市場風險係數；
（5）有息負債及溢餘資產的確定
公司有息負債為向銀行借入的各項長短期借款於評估基準日的
本金餘額；溢餘資產包括公司貨幣資金餘額超過日常經營所需貨幣資
金保有量的部分和與企業生產經營無直接關係的往來資產。該等資產、
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（6）股東權益價值的確定
股東權益價值＝經營性資產價值＋溢餘性或非經營性資產價值-
付息債務
剔除少數股東權益後的股東權益價值
＝股東權益價值－少數股東權益
八、評估程序實施過程
本次評估工作分為五個階段。
(一)接受委託階段
本公司接受委託，根據本項目的實際情況，確定評估目的，明確
評估對象和範圍，與委託方商定評估基準日，擬定評估方案，與委託
方籤訂《資產評估業務約定書》。
(二)資產評估前期準備工作階段
本階段主要工作是：根據企業資產的特點制訂資產評估前期工作
計劃，根據資產評估操作規範的要求和本公司資產評估工作的需要，
向委託方及被評估單位布置資產評估申報表，協助委託方及被評估單
位進行資產評估的前期準備工作；同時了解企業及委估資產的情況，
收集資產評估所需文件、資料；制訂資產評估工作計劃。
(三)現場評估階段
根據資產評估有關原則和規定，評估人員對納入評估範圍的各項
資產的權屬進行了核實，對資產價值進行了評定估算，具體步驟如下：
1．聽取企業有關人員對企業情況以及委估資產歷史、現狀的介
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2．對企業填報的資產評估申報表進行徵詢、鑑別，並與企業有
關的財務記錄數據進行核對，對發現的問題進行了解，並請企業進行
修改；
3．根據資產評估申報表的內容，到現場進行實物資產核實，並
對資產狀況進行調查、記錄，與管理人員進行交談，了解資產的使用、
管理和維護保養狀況；
4．根據委估資產的實際狀況和特點，制定相應的評估方法；
5．查閱委估資產的產權證明文件等資料；
6．開展市場調查；
7．對企業資產進行評估，計算評估價值。
(四)評估匯總階段
根據資產的初步評估結果，進行匯總分析工作，確認評估工作中
沒有發生重評和漏評的情況後，根據匯總分析情況，對資產評估結果
進行調整、修改和完善。
(五)提交報告階段
歸集評估工作底稿，起草資產評估報告書，向委託方提交初步資
產評估結果，並對評估結果進行充分解釋，在與委託方充分交換意見
之後，經本公司內部質量審核通過後向委託方提交正式資產評估報告
書。
九、評估假設和限制條件
1．本次評估以本資產評估報告所列明的特定評估目的為前提；
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本次評估的各項資產均以評估基準日的實際存量為前提，有
關資產的現行市價以評估基準日的國內有效價格為依據；
3．本次評估假設被評估資產現有用途不變且被評估企業持續經
營；
4．本次評估假設評估基準日後國家宏觀經濟政策和外部經濟環
境無重大變化；
5．本次評估假設委託方和被評估單位提供的基礎資料和財務資
料真實、準確、完整；
6．假定被評估企業管理層對企業經營負責任地履行義務，並稱
職地對有關資產實行了有效的管理。被評估企業在經營過程中沒有任
何違反國家法律、法規的行為；
7．本次評估未考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊
的交易方可能追加付出的價格等對其評估值的影響，也未考慮國家宏
觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的
影響；
8．評估範圍僅以被評估單位提供的評估申報表為準，未考慮被
評估單位提供清單以外可能存在的或有資產及或有負債；
9．評估結論中未考慮控股權或少數股權因素產生的溢價或折價，
也沒有考慮流動性因素對評估對象價值的影響。
當前述條件發生變化時，評估結果一般會失效。
十、評估結論
（一）資產基礎法評估結論
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金額單位：人民幣萬元
項目
帳面價值評估價值增減值增值率％
ABC=B-AD=C/A×100%
1流動資產69,750.71 74,494.06 4,743.35 6.802非流動資產15,232.50 18,894.17 3,661.67 24.043其中：可供出售金融資產---
4持有至到期投資---
5長期應收款---
6長期股權投資3,682.70 2,860.94 -821.76 -22.317投資性房地產---
8固定資產9,794.26 11,441.23 1,646.97 16.829在建工程64.32 64.32 --
10工程物資---
11固定資產清理---
12生產性生物資產---
13油氣資產---
14無形資產512.28 4,140.84 3,628.56 708.3215開發支出---
16商譽---
17長期待攤費用942.29 144.47 -797.82 -84.6718遞延所得稅資產236.65 242.38 5.73 2.4219其他非流動資產---
20資產總計84,983.21 93,388.23 8,405.02 9.8921流動負債28,459.98 28,459.98 --
22非流動負債10,996.51 10,055.39 -941.12 -8.5623負債合計39,456.49 38,515.37 -941.12 -2.3924淨資產（所有者權益）45,526.72 54,872.86 9,346.14 20.53
評估結論詳細情況詳見評估結果匯總表、分類匯總表及各類資產
清查評估明細表。
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經過採用收益法評估，於評估基準日2015年9月30日，北京艾
萊發喜食品有限公司的淨資產（所有者權益）帳面值45,526.72萬元，
採用收益法評估後的股東全部權益資本價值為145,029.92萬元，評
估增值99,503.20萬元，增值率218.56%。
（三）評估結果的分析及確定
兩種評估方法結果差異的主要原因：
資產基礎法為從資產重置的角度間接地評價資產的公平市場價
值，資產基礎法運用在整體資產評估時不能合理地體現各項資產綜合
的獲利能力及企業的成長性。
收益法則是從決定資產現行公平市場價值的基本依據－資產的
預期綜合獲利能力的角度評價資產，符合市場經濟條件下的價值觀，
從理論上講，收益法的評估結論能更好地體現股東全部權益價值。企
業整體獲利能力的大小，不完全是由構成企業整體的各單項要素的價
值之和決定的，作為一個有機的整體，除單項資產能夠產生價值以外，
其合理的資源配置、優良的管理經驗、經營形成的商譽等綜合因素等
形成的無形資產也是不可忽略的價值組成部分，這是收益法評估的優
勢，也是資產基礎法所無法完全覆蓋的。
艾萊發喜公司在國內冰激凌行業具有獨特的知名度，長期對品牌
的培育，以及自身對產品質量的要求，造就了「八喜」品牌在國內食
品行業的競爭優勢。「八喜」註冊商標歷史上相關註冊費用支出金額
不大，未資本化，直接於發生當期費用化，未在無形資產帳面反映。
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綜上分析，考慮評估方法的適用前提和滿足評估目的需要，認為
收益法評估結果更能公允反映本次評估目的下艾萊發喜公司的股東
全部權益價值，所以取收益法評估結果作為最終評估結論，即北京艾
萊發喜食品有限公司股東全部權益在評估基準日2015年9月30日的
評估價值為145,029.92萬元。人民幣大寫金額為：壹拾肆億伍仟零
貳拾玖萬玖仟貳佰元。
十一、特別事項說明
本評估報告書存在如下特別事項，提請報告使用者予以關注：
1、評估基準日期後重大事項：
（1）評估基準日期後事項系評估基準日至評估報告提出日期之間
發生的重大事項。
2015年4月16日，艾萊發喜公司招開第五屆第五次臨時董事會
決議，決定按照公司當時股東出資比例，同比例將公司資本公積人民
幣5605.0474萬元轉增註冊資本916.0071萬美元（美元兌換人民幣
匯率為2014年12月31日人民銀行公布的外匯中間價6.1190）轉增
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京泰百鑫所持艾萊發喜公司20.55%的股權原由京泰農工商持有。
2014年首農集團作出決議，將京泰農工商的全部資產無償劃轉至京
泰百鑫。京泰農工商已與京泰百鑫籤署股權轉讓協議，將其所持標的
公司全部股權轉讓給京泰百鑫。截至本評估報告日，尚未辦理完畢京
泰百鑫受讓該等股權的相關審批及工商變更登記程序。京泰百鑫承諾
在本次交易的評估報告核准後且各方籤署補充協議明確交易對價之
前，自行並促使標的公司辦理完畢受讓取得該等股權的全部審批及工
商變更登記手續。
（2）關於未取得土地使用權的兩個地塊問題。艾萊發喜公司佔地
面積共47,534.43平方米，其中32,782平方米擁有土地使用權證；
另有兩塊土地未取得土地使用權證。另有兩塊土地未取得土地使用權
證。其中一塊面積10,266.67平方米的土地，是轉讓取得，但未取得
土地使用權證，該地塊取得於2004年，是在依轉讓方式取得土地協
議基礎上補充籤訂的協議取得的土地，其中村鎮集體建設用地11.6
畝，另有3.8畝為非集體建設用地，共計15.4畝。村鎮集體建設用
地每畝轉讓價4萬元，合計46.4萬元，另3.8畝非村鎮建設用地，
協議由北京高麗營金馬工業開發中心辦理代徵手續，每畝費用2萬元，
合計7.6萬元，以上15.4畝取得費用總計54萬元，至評估基準日，
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北京艾萊發喜食品有限公司股東全部權益價值評估項目資產評估報告書·正文
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（3）被評估單位部分房產未辦理房產證，無證房產建築面積佔廠
區內房屋總建築面積的13.19%。
北京艾萊發喜食品有限公司，房屋建設物共20項，其中東庫房
1項是9月30日後新建，故未納入本次評估範圍。
納入本次評估範圍的建築物中，預計無法辦理產證的建築物面積
為2,155.13平方米，佔艾萊發喜公司納入評估範圍全部房產面積的
13.19%。預計無法辦理產證的建築物帳面價值為392.71萬元，評估
值為392.71萬元，評估值佔資產基礎法下全部房屋總評估值的
10.88%。艾萊發喜公司預計無法辦理產證的房屋建築物主要為汙水站、
蛋糕房、垃圾房等簡單附屬性建築以及部分主車間的附屬建築，標的
公司該類建築物即使在將來遭到拆除也不會對其生產經營產生重大
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艾萊發喜公司在租賃的集體所有土地上建設了用於存儲的東庫
房，該處房產為艾萊發喜公司在評估基準日後新建，未納入本次評估
範圍。目前艾萊發喜公司正在與土地的出租方協商該處房屋的租賃事
宜，以該處房屋的建設款替代房屋的租金。如果艾萊發喜公司能夠與
土地出租方達成租賃協議，則該處房屋被認定為違章建築的風險將降
低。
以上無證房屋建築和土地不存在抵押、質押等影響生產使用的瑕
疵事項。
（4）在確定長期股權投資評估值時，評估師未考慮由於具有控制
權或者缺乏控制權可能產生的溢價或折價。
（5）在評估基準日後、報告有效期以內，如果資產數量及作價標
準發生變化時，應按如下原則處理：
1）當資產數量發生變化時，影響了原有評估基礎，應根據原評
估方法對資產額進行相應調整；
2）當資產價格標準發生變化，對原評估參數選擇產生明顯的影
響時，委託方應及時聘請評估機構重新評估作價。
（6）2013年艾萊發喜公司通過高新技術企業的認證，有效期自
2013年至2015年，故評估基準日適用所得稅率15%。艾萊發喜公司
管理層認為，就目前北京市對高新技術企業管理訂定標準規定，以艾
萊發喜公司的自身條件，預期未來該資質可保留並延續。如果未來艾
萊發喜公司高新技術企業的認證不是管理層預期情況，所得稅率變動
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十二、評估報告使用限制說明
1．註冊資產評估師執行資產評估業務的目的是對評估對象的價
值進行估算並發表專業意見，資產評估結果不應被認為是對評估對象
可實現價格的保證；
2．本評估報告只能用於報告中載明的評估目的和用途；
3．本評估報告只能由報告中載明的評估報告使用者使用；
4．未徵得本評估機構同意，評估報告的內容不得被摘抄、引用
或披露於公開媒體，法律、法規規定以及相關當事方另有約定的除外；
5．本評估報告需要經北京市國有資產監督管理委員會核准後，
與核准文件一起使用，經核准的評估報告評估結論的有效期為自評估
基準日起一年，即自評估基準日2015年9月30日起算，至2016年
9月29日止。超過2016年9月29日需聘請中介機構對委估資產重
新進行評估。
十三、評估報告日
本評估報告最終評估結論的形成日期為2015年12月28日。
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目錄
1．北京艾萊發喜食品有限公司《企業法人營業執照》複印件;
2．資產評估委託方《企業法人營業執照》複印件；
3．北京首都農業集團有限公司第一屆董事會第六十二次會議有
關公司股東擬轉讓北京艾萊發喜食品有限公司股權而對該公
司股東全部權益價值進行審計和評估的決議複印件；
4．北京艾萊發喜食品有限公司第五屆董事會第六次會議「關於
同意公司股東擬向北京三元食品股份有限公司轉讓股權的決
議」複印件
5．被評估報告評估基準日審計報告複印件；
6．被評估單位產權文件複印件
7．委託方及被評估單位承諾函；
8．註冊資產評估師承諾函；
9．資產評估機構《資格證書》複印件；
10．資產評估機構《證券期貨相關業務評估資格證書》複印件；
11．資產評估機構《企業法人營業執照》複印件；
12．籤字註冊資產評估師《資格證書》複印件；
13．《資產評估業務約定書》複印件。
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