我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答
提問：房姐好！新人首問。盼回復！本人已婚，夫妻二人集體戶，sfsd，月供1.5左右，子彈160，近兩年無生育計劃，暫無學區房需求。我在北土城老公在蒲黃榆工作，通勤以我便利為主，他可以開車，需求是自住保值，有升值空間更好！目前看了回龍觀和天通苑的房子1.回龍觀看了龍錦苑、龍博苑、雲趣園等房子，天通苑看了東一二三區，西三北一的房子天通苑價格低於回龍觀，同等價格天通苑可以入更大朝向更好的房子，不知道選哪個更好？2.朝向和大小哪個後期更好出手3.看到房姐常推石佛營的房子，是否適合我們？可以推薦一些我們能內範圍內的房子嗎？
回答：1. 回龍觀要比天通苑更好，天通苑供應量太大，將價格一值壓的比較低，淘筍也緊限於大面積。2. 這兩個維度沒有具體信息沒法判斷哪一個更好，只要不是太極端的情況，出手都不會影響。3. 石佛營、十裡堡 也可以淘
提問：北京房姐，你好！今天剛加入，一口氣讀完了79個精華帖，感謝你的這些專業的文章。我目前情況是離異，名下一套房，在公園1872有一套西北向兩居室，目前出租，大約1000萬，貸款已經還清。因為我基本居住在國外，所以考慮把1872賣掉，把一部分錢轉到國外，剩下的大約4、5百萬以下買個房子掛戶口。請問：公園1872的房子未來升值空間怎麼樣，現在是不是出售的好時候。如果是4、5百萬以下的預算，哪兒比較升值保值，能否推薦幾個小區？謝謝
回答：公園1872 這種房子，屬於漲幅小，但是租金高的類型，升值空間一般。現在可以出售推薦看下朝青、石佛營、十裡堡、雙井附近 例如 國美、炫特、朝陽園、朝陽無線、蘋果社區
提問：房姐您好，我是首次提問，北京首套首貸，家庭情況小孩明年四五月出生。老婆明年工作單位搬到亦莊，我自己目前不在亦莊上班，但看行業未來可能去亦莊找工作。大概預算四百多，首付兩百。目前主要看的是亦莊幾個限競房，包括臺湖金茂悅。亦莊那邊幾個盤都說自己是人大附學區，但是未來其實zf怎麼劃片是不確定的；臺湖金茂悅靠地鐵17號線交通便利，但是附近新規劃有個垃圾場，據說還引起了維權。
回答：你好，臺湖屬於兩區交界，兩不管，除了地鐵規劃啥都沒有，投資不合適，而且金茂悅這個價格還如不如買通州核心區。臺湖金茂悅自住可以，保值屬性略差。遠洋或者經開汀塘、中海寰宇時代這幾個看看吧
提問：房姐您好，看了您的精華帖，您認為東三環是產業相關可投資，但是朝陽的教育資源一直不好，未來的定位也是商務區。如果未來朝陽的教育資源配套沒有改善的話，您覺得東3-4環還有投資價值麼？其比起西城偽學區的投資價值更高麼？內在邏輯是什麼呢？謝謝！
回答：因為朝陽便宜同樣是5萬，3環和5環，你選哪裡？主席說：個人的奮鬥很重要，但也要考慮歷史的進程。什麼是歷史的進程？哪裡有錢，哪裡有人，哪裡就有資源。教育就是一種資源。北京最富庶的商業地區，在朝陽。公立教育，是大眾產品，不是被一部分大眾利用的特權。教育的均衡化，是歷史的進程；隨之而來的，是教改，教育集團化，多校劃片...學區的高低不平，會被人類規律所攤薄，今天人口富庶教育最低的朝陽，尤其是泛CBD，望京等地區，將獲得更多的資源。海澱學區，會無限接近朝陽的水平。西城看似高地，但隨著海澱東城被逐一消滅，也是必然的局面。沒有風聲，只是拖延，治大國如烹小鮮，不可操之過急。不要指望挨著領導；大眾和統治階層界限，不是地理位置的靠近就能分解的。小灶隨時可以開，領導可不想搶大鍋飯。明知市場已經開放，還搶著最後幾個大鍋飯崗位的，歷史已經告訴你結局。
提問：北京工資8000，能貸下200萬嗎？工資8000，貸200萬，會查流水嗎，對工資有沒有要求，需要提前半年做點流水嗎
回答：貸款實際和真實工資關聯不大，北京貸款300萬以內，開收入證明+溝通基本可以解決。500萬以上貸款，需要提前綜合個人情況和貸款情況做規劃準備。如果沒有渠道和提前招呼，硬生生拿材料去過，結果就會悲劇。
提問：首問，懇求指點迷津。【京戶無孩。婚前公積金勁松老破小兩居+商貸西壩河老破小一居。租住金地國際花園三居。無通勤需求，自住+保值。兩房都賣+手裡現金預計共1100個。】順著房姐以前的問答踩了盤，覺得不錯的：大望路（金地國際、樂成國際）、望京（保利中央公園、東湖灣、華彩國際、橄欖城三期、臻園、上京新航線、華鼎世家、華樾北京），其它（天鵝灣北，陽光上東)問題：1、目前看的板塊（望京，大望路）和樓盤合適嗎？如果有特別不合適的請指出。求推薦其它類似配套齊全的板塊和盤（奧體？東大橋？朝陽公園？）。因沒有學區和通勤限制，選擇餘地有點多，看得眼花，求重點建議關注板塊；2、感覺兩個首貸都沒用好，求置換方案指點。a、賣二小換一大，二貸1300買一大；b、賣二小，全款抵押（沒操作過，會不會辦到一半被查），另外您覺得買多少錢的合適呢（收入大於200，但又不想全投到一個房裡，想穩妥）；c、賣一小買一中（主要考慮兩個老破小拿到全款周期太長，擔心房價變化）；d、兩小合適就賣，主要用老人票（還沒開始辦，年底才滿60；擔心親家有意見）；e、賣二小，全款買一大，抵押出來投資一個小的（是否有意義）；3、求提示，我選房在現階段最容易跳進去坑。4、問一個盤。普渡寺東西南北巷，2003年開發商回遷正經商品房，兩層現代小四合院，據了解北京獨有區域。離故宮、王府井近，學區較差不算好的學區房。與平房相比，無被騰退的概率。值得投資嗎？在什麼情況下值得購買？
回答：1. 樓盤基本正確，適合品質自住。建議集中看望京和雙井板塊2. 方案e更好，全款優勢入一套品質自住，抵押出6成，再入一套2居做為投資。總月供大概在3-43 如果需要保值屬性 不要過度關注裝修 品質等因素，優先考慮地段和價格4 不建議，價格貴。自住不一定合適 。北京已經不是中心外擴式發展了，靠近中心不一定保值就好。
提問：房姐新年好。我已婚今年準備要孩子，現通州有套房估計400左右（無貸款），北三縣有個聯排（月供1.4），目前手頭子彈大約600，想在上地或回龍觀再買套三居，不知有無小區推薦，最好可以兼顧教育和投資可能；另外如何操作為好，是否可以做抵押貸，請賜教拜謝。
回答：400可以抵押出200+的資金可以看總價800+的樓盤如果當下還沒有孩子，建議重點以投資為主回龍觀推薦看： 新龍城，融澤嘉園上地推薦看： 怡美家園、當代城市家園
提問：新人首問, 房姐你好, 小白一枚, 看了所有精華帖, 還是有很多比較傻的問題:1. 我看您提到, 房子的價值主要是貸款, 這是什麼意思呢?2. 按這個思路是不是貸款越多越好, 年限越久越好?3. 我的情況是首套首貸, 自住, 首付350左右. 目前看了朝青板塊, 其他有什麼推薦麼?4. 中介說不推薦組合貸, 額度少, 流程長, 這個怎麼考慮?十分感謝
回答：1. 天然槓桿屬性+低利率，sfsd是給予每個人最大的福利，運用好就是資產增長的利器。2. 理論上在能承受的範圍內是這樣3. 重點看 朝青、雙井和望京4. 中介的目標是完成雙方的交易，組合貸的周期確實比商貸要長，中介肯定不願意把周期拉太長。如果賣家能接受組合貸就沒問題，其他不用理會
提問：房姐，麗水嘉園，南向一居，滿五不唯一，74平，568萬。值得出手嗎，謝謝。
回答：麗水嘉園只有單東\/西72，單南74，北臥88三個一居戶型。現在熱推的這套大一居單南74單價7萬6，單價高，大一居面積大流動性低，不划算。麗水嘉園本身小區保護還不錯，適合淘大戶型單價低的標的。
提問：房姐，朝陽公園周邊是否值得入手？
回答：朝陽公園周邊，這個概念很大。朝陽公園板塊，分朝陽公園南門，西門，北門，以及東四環泛海等地段，這些地段存在很大的差異。朝陽公園南門，標杆是棕櫚泉，此外有麗水嘉園這類存在優質房源可能性的標的，以及萬科東第，公園大道等溢價盤，此外還有甜水園，秀水園，水錐子等老公房，甜水園可以淘一淘。朝陽公園西門，主要是棗營板塊，以老公房和外銷公寓居多，外銷公寓中以清境明湖等相對優質，但2017年後，價格也逐漸補漲，目前6萬多大面積老破大沒有特別優勢，棗營老公房較貴。北門，從亮馬橋路到東風北橋，有福景苑這類公寓老破大，東風橋亮馬水晶，瞰都等類次新，也有南十裡居酒仙橋街坊等公房，相對較好的是東潤楓景。東門，泛海是地段CEO標杆，觀湖國際價格相對溢價低一些，但也很難出筍盤，靠西側四環的3棟樓有一定噪音。綜合來看，南門次新老破小，西門老破大可以多些關注。
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