有償收回土地，按10年前的價格？律師：沒有任何法律依據

近期，我們團隊接到多起這樣的案例，涉及到多個省份，包括東北地區、華南地區，甚至是西北地區多個類似的案例，土地證突然被撤銷或者突然被註銷，土地突然被收回，國有土地土被收回，一時之間，企業主不知道該怎麼辦？該如何解決這個問題？所以，用案例分析的形式給大家好好分析一下，這個案例涉及的內容還是比較多的。

基本案情

某工程公司行政訴訟案。1994年某工程公司和縣建委籤訂了工程承包合同，因拖欠工程款81萬元，有關部門就以某工業區劃出10畝地作為補償。籤訂了土地出讓合同，辦理了國有土地使用權證，2004年，十年之後，突然縣有關部門公告擬對涉案土地進行收回，並沒有具體實施。

2007年，為落實這個文件規定，作出了112號決定，關於有償收回涉案土地的一個通知，有償收回決定以原來價也就是10年前的價80萬收回涉案土地，相關的規劃部門也撤銷了建設用地規劃許可證，縣有關部門也以土地登記未填寫用途，等等為由撤銷土地證。該公司不服，對撤銷土地證的決定不服，提起了訴訟，後來官司到了高院。

土地使用權相關

北京楹庭路永強律師認為，這個案子主要涉及法律點特別多。基本上經常遇到的一些土地證被撤銷，包括通過協議方式獲得土地使用權，包括土地收回的補償等等，好多的法律的點都涉及到，所以有必要把這幾個觀點都拿出來分析一下。

關於112號收回土地使用權決定的合法性，《土地管理法》有明確的規定，如果收回土地使用權的，須符合原《土地管理法》58條所有規定，推進依法行政實施綱要的要求，涉及個人、法人和其他組織人身財產的行為，應當依法保障相對人利害關係人的知情權，參與權和救濟權。

本案當中112號通知在作出之前，沒有聽取任何當事人的意見，程序上是不正當的，依法應當撤銷。依據高院解釋的規定，依法應當確認112號通知是違法的，因為已經不能撤銷了，有辦公樓已經建好了，這是112號通知的合法性的問題。

補償的合法性

關於補償的合法性的問題，根據原《土地管理法》58條的規定，公共利益的需要收回相關土地的，應當給予適當的補償，所謂的適當補償應當公平合理，按照被收回土地性質、用途、區位等以作為補償的一個依據，主要是參照市場評估價。收回國有土地使用權補償的標準，一般是參照市場評估價，縣有關部門以土地10年前的承包價予以收回，這顯然是錯誤的，沒有任何法律依據。

土地用途的界定

本案當中還涉及到一個點，關於土地的用途在土地登記，關於土地的用途一欄是空白的，土地用途應當如何界定？是按工業界定，商業界定，還是住宅予以界定？高院也予以了回應，考慮到涉案土地登記土地用途及空白，結合土地交易情況，對涉案土地使用年限較長市場價值較高的住宅用途進行評估，有利於維護相對人的合法權益。就應當按照住宅的土地用途進行評估是比較有利於行政相對人的。

這個裡就涉及到的重要的原則，在很多行政行為不清楚或者處於中間地帶的時候，法院在審理過程當中應當採用有利於行政相對人的原則，而不應當採取有利於行政機關的原則。這是《行政訴訟法》的一個重要的原則，因此本案應當參照住宅用途的市場價進行評估。

撤證決定的合法性

第三個涉及到的重要點，撤證的決定的合法性。縣有關部門做出通知之後，土地管理部門就以載明土地用途不清楚等等為由撤銷了土地使用證，不符合相關規定。在實際辦案過程當中，遇到的很多很多這樣的情況，比如有關部門責令在沒有經過前期的補償收回等等很多程序，在沒有經歷的情況下直接責令註銷，或者責令撤銷。很多案子都遇到了這樣的情況，這種行為高院早就作出了一個明確的認定，不符合程序的。這種撤銷的行為，依法應予撤銷，考慮到大樓已經投入使用了，所以應當確定撤銷的決定違法。

綜上112號收回土地的通知和撤銷土地證的決定都是不合法的，應當撤銷的。因為現實情況的需要都確認了違法性，補償方面應當參照市場價按照住宅用途。

類似問題該如何處理

本案當中，給我們提示了幾個重要的點，大家應當注意的，需要認真去研究學習的。各位企業主如果遇到國有土地使用權被收回，土地證被撤銷，被註銷的時候，應當考慮哪些方面呢？

首先，土地使用權收回的這個決定合不合法。合法包括幾大部分，一個是有沒有權限撤銷，二是鎮有關部門能不能撤銷，或者是其他的部門能不能撤銷，按照現在的規定，只有說頒發土地證，一般是縣級主管部門才可以撤銷。

其次。有沒有法律依據和實施依據。比如說《土地管理法》規定的那幾項公共利益的需要等等，是不是符合這個前提條件，否則是不可以收回的。

第三，程序是不是合法。是不是讓行政相對人有參與權、知情權、救濟權是不是剝奪了他們的權利，這個都是認定國有土地使用權收回重要的幾個點，各位企業主在遇到土地證被撤銷、土地被收回、被註銷過程當中都要考慮這幾個方面的因素，這些方面的因素。

第2個大點補償方面，補償方面應當如何補償?國有土地使用權應當參照市場評估價進行評估補償，不得採用成本或者有關部門指導價等等，這樣都是不對的。掛牌價格是不是市場價？不是的。掛牌價是特定指向的並不能真的體現市場價格。

一個是收回的程序上權限，另外一個補償上的問題，這個都是這類的案子，容易遇到的一些問題，容易出問題的一些地方。所以，我認為企業主遇到這樣的情況，先不要著急，先找專業的機構或團隊進行了解相關的法律法規，制定有針對性的辦案方案，通過法律的途徑，保護好自己的合法權益。

本法律知識並不代表其法律建議，如遇同類問題應當具體分析。