2019年3月22日 14:26:12
本文來自 微信公眾號「每日經濟新聞」。
3月22日，融信中國（03301）正式發布2018年年度報告。數據顯示，融信中國2018年合約銷售規模穩健增長，同比增長73%至1219億元（單位：人民幣，下同），躋身千億俱樂部；盈利能力顯著提升，歸母核心淨利潤同比增長116%，達25億元；降負債成果顯著，淨負債率較2017年末下降54個百分點至105%，扣除預收帳款的資產負債率下降7個百分點至51%，處於行業健康水平。
規模穩健增長、盈利槓桿雙改善，這意味著融信在2018年進行的戰略「換擋」中取得平穩著陸。據觀察，融信中國在2018年踐行聚焦、平衡、輕資產戰略，公司主動降負債，探索規模、利潤和槓桿的平衡，由早期的快速增長階段換擋至穩健成長階段。
截至2018年末，融信中國已經形成全國8大核心城市群的布局，覆蓋全國39個城市，項目數量總計154個，總土地儲備面積約2,542萬平米。
「去年市場環境比較嚴峻，公司在各項調控政策下依然能保持盈利持續高速增長，槓桿明顯改善，這歸功於我們的高品質及全國化運營能力。」融信中國董事局主席歐宗洪表示，隨著公司突破千億規模，邁向高質量的穩健增長期，公司會繼續嚴守財務紀律，審慎拿地，把握投資窗口，優化財務結構。
規模利潤齊進階，歸母核心淨利同比大增116%
在2015-2017年合約銷售金額跨越式增長的基礎上，融信中國2018年繼續保持穩健增長，於2018年11月正式躋身千億房企俱樂部，規模躍上一個全新的臺階。
截至2018年年末，公司實現營業收入344億元，同比增長13%；合約銷售額達1219億元，同比增長73%；合約銷售面積達562萬平方米，同比增長17%。
規模證實力，利潤辨成色。在銷售規模快速增長，成功躋身千億房企俱樂部的同時，融信中國的盈利水平在2018年明顯提升。
年報數據顯示，2018年融信中國實現淨利潤35億元，同比上升31%。歸母淨利潤22億元，同比增28%。歸母核心淨利潤25億元，同比增長116%；淨利率達10%，同比上升1個百分點。毛利潤達到81億元，同比上升 61%；毛利率達23%，若扣除收併購項目重新估值影響，融信中國毛利率為29%， 同比上升8個百分點。
2017年，因併購項目按照會計準則要求在合併報表時重新估值，融信中國的毛利水平受到併購項目影響而出現下降。2018年，因前期收併購項目影響較少、高利潤項目陸續入市，公司2018年度交付的部分項目毛利率水平與2017年度交付的物業相比而言相對較高，全年盈利狀況出現明顯提升。
槓桿水平大幅改善，財務安全邊際提升
規模和利潤實現雙增長，融信中國自年初開始採取的降槓桿措施也開始顯出成效，槓桿水平較2017年末大幅下降。
2018年年報數據顯示，公司2018年總債務為625億元，較2017年末下降10%；淨債務為375億元，較2017年末下降23%。
淨負債率為105%，較2017年末大幅下降54個百分點。扣除預收帳款（合約負債）的資產負債率降低7個百分點至51%。
償債能力方面，融信現金流充足，流動性良好。截至2018年末，公司在手現金及銀行餘額共計250億元，較上年穩健提升；現金短債比大於1倍。對於公司來說，現階段更加注重平衡發展，在保持業績增長的情況下，公司還強調保證充足的流動性，同時進一步降低槓桿。
「縱觀融信近年來的表現，眼光精準、張弛有度是很明顯的特徵。公司在2015年到2017年規模上彎道超車，規模發展速度驚人。2018年，公司主動換檔，把降負債作為重要任務。」 上海易居房地產研究院總監嚴躍進表示，融信中國實現了從勢頭兇猛的「黑馬」到質地均好的「白馬」的轉變，這背後可見公司對於周期的良好認識和把握。
資本市場回饋股東，分紅政策彰顯信心
利潤率及各項指標向好的情況下，融信中國進行了上市以來首次分紅派息。根據年報數據顯示，融信此次分紅方案具體為，每股36.5港分。
在業內人士看來，房企年終分紅在一定程度上反映出公司現金流充裕，債務結構合理，無債務到期的資金壓力，有足夠信心與股東分享利潤。一位地產行業分析師表示，在融信財務穩健，基本面紮實、主動調低槓桿的背景之下，這次派息也將進一步助推公司估值的提升。
Wind數據顯示，自2019年農曆春節以來，融信中國股價開啟攻勢，截至3月20日區間漲幅逾40%，股價接連創下新高。
鑑於公司千億規模與當前市值之間的鴻溝，包括德銀、花旗銀行、國泰君安、海通國際、東吳證券等多家境內外券商於2018年紛紛覆蓋公司，揭示公司股票被低估的價值，並給予如「買入」、「增持」的向好評級。
信用水平穩健提升，股東結構持續改善
在當前國內融資渠道受限，房企融資成本持續走高的背景下，融資能力也成為考量房企綜合競爭力的重要維度。
自2016年1月13日在港股上市以來，融信先後利用了包括增發配股、銀行貸款、開發貸、公司債、企業債、美元票據、購房尾款ABS證券化等在內的多種融資方式，融資途徑高效多元。
銀行授信方面，目前融信是工商銀行、農業銀行、建設銀行三大銀行的總行級戰略客戶，是包括招商銀行、興業銀行、民生銀行等股份制銀行，以及包括天津銀行、大連銀行等大型城商行的總行級戰略客戶。
截至2018年末，融信中國總授信額度超人民幣1,400億元，未使用授信超人民幣850億元，其中80%為銀行授信。與此同時，融信中國信用水平穩中有升，境內評級獲中誠信證評和中證鵬元提升至AAA評級；境外評級方面，獲穆迪和標普同時上調評級展望至穩定。
另值得注意的是，2018年6月上旬，融信中國還精準把握時點，完成上市後的第二次配股，按每股10.62港元，配售最多1.035億股股份，引入了優質的長期投資者、進一步優化了股東結構。
產品能力出眾，強營銷驅動千億規模
回顧融信三年從百億到千億之路，「巧布局」+「高品質」+「強營銷」，是驅動規模提升的「三駕馬車」。2015-2017年，公司踩準周期、於行業上行之前重倉布局長三角高能城市，以較低的土地價格獲取了大量優質土儲，成為公司實現千億飛躍的「糧倉」。
年報數據顯示，杭州單城在2018年實現了403億元的銷售額，佔全年銷售總額33%。包括融信瀾天、融信創世紀在內的多個項目在2018年引爆杭城。上海單城實現了219億元的銷售額，佔比18%。
在產品溢價上面，憑藉產品和服務品質的長期卓越，融信也獲得了市場認可的單價水平。數據顯示，公司2018年平均合約售價為21,672元/平方米，穩中有升，在行業中處於領先地位。如若進一步扣除海亮項目的單價影響，平均合約售價為29,558元/平方米，同比上升40%。
高品質進而帶來高溢價，統計數據顯示，融信以38.5%的溢價水平，位列2018年銷售額前50房企的榜首。
穩健增長的銷售規模以前瞻性的布局和高品質的產品為彈藥，同時更需要強有力的營銷扣動扳機。2018年的房地產市場風雲變幻，為了穩妥地完成年度目標，融信營銷策略也隨之做出了靈活調整。
融信中國首席營銷官張文龍表示，2018年下半年以來融信適度調整了導向，更加注重利潤和現金流。具體到營銷，就是要實現「有回款的銷售，有利潤的增長」。年報數據顯示，融信中國2018年銷售回款率達80%。
土儲充足優質，增長潛能有待釋放
在當前土地成本走高的背景下，房企土儲情況決定了後續發展動能。2018年，融信中國在已有優質土儲的基礎上，審視市場狀況，採取更為審慎的拿地策略，全年新增土儲471萬平方米。
手裡有糧，心中不慌。融信中國2018年對拿地策略的調整，其背後底氣在於前期已鎖定充足、優質且分散的土地儲備。
年報數據顯示，截至2018年末，公司覆蓋全國39個城市，項目共154個，總土地儲備面積約2,542萬平方米。平均土地成本為6,356元/平方米，為企業的利潤提供了充足的空間。
2018年，公司新增項目24個，新進入城市6個。值得注意的是，融信土地儲備80%的貨值位於中國一線及強二線城市。截至目前，融信中國戰略布局全國8大核心城市群：海峽西岸、長三角、長江中遊、大灣區、京津冀、中原、成渝、西北城市群。
另值得一提的是，融信在太原、鄭州擁有一二級聯動的潛在優質土地儲備，未來有望成為公司發展的新糧倉。
「從這幾年的發展來看，融信在包括杭州在內的長三角城市群打了一場漂亮仗。周期啟動之前積極拿地擴充土儲，行業下行的時候放慢拿地節奏，把安全邊際提高，做好了過冬的準備。融信對於周期的把握能力可見一斑。」嚴躍進表示。
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