談房價色變已經成為時下一線城市的一個普遍現象，好點地段的房子動輒一開口就是10萬元/平方米起，讓許多人望房興嘆，不過北京商報記者卻發現，在高價房橫行的北京樓市中卻有一些特殊的項目，佔據黃金位置卻賣著白菜的價格，讓許多人趨之若鶩，但是在低價外衣的裡面，這些項目卻有著一些不為人知的故事。近期北京商報將推出「非正常房價項目調查」，去揭秘這些特殊項目。
在商住公寓成交一路上漲的情況下，一些因土地性質不能進行售賣的公寓，出現「以租代售」的現象。日前，市民張先生提供了一條新聞線索，「東五環平房橋附近有一個精裝公寓項目在『出售』，單價不到2萬元，投資回報率超過300%」。在東五環商住項目售價已超過4萬元/平方米的情況下，該項目售價為何如此之低，北京商報記者帶著疑問走訪後發現，該項目案名為北京電影學院文創園，所佔用土地為租賃所得，與客戶籤署的是30年租賃協議，並非是購房合同。業內人士認為，這類項目以租賃房屋的方式短期內籌集資金，低價的背後存在一定風險，購買者無法獲得房本，投資者需謹慎。
高回報的誘惑
張先生在東五環定福莊某小區居住，一直租房的他渴望儘快在北京置業，但不斷攀升的房價成為張先生購房路上最 大的心結。當聽到離自己居住地並不算遠的平房橋附近有低價精裝公寓在出售時，他覺得是一個不錯的選擇，但在看過項目後產生了疑問。為了了解實際情況，北京商報記者對這個名為北京電影學院文創園的項目進行了實地考察。
上周末，北京商報記者來到位於東五環平房橋東南的北京電影學院文創園，項目在平房路東側、京城梨園北側，臨近平房路一側有施工圍擋，不時有載有磚石的車輛出入，項目招商中心即所謂的售樓處設立在東側已建成的一期辦公樓的一層公共區域。
「僅1.5萬-1.8萬元/平方米的價格，還不到臨近區域新房價格的一半。」北京電影學院文創園銷售人員向北京商報記者介紹，該項目是由北京電影學院與北京海灣綠洲國際經濟信息諮詢有限公司合作開發，目前在售戶型面積15-30平方米不等，單套最 低總價20萬元起，合同年限為30年。
為了強調價格的優越性，銷售人員進一步介紹稱，目前該區域二手房價格已將近4萬元/平方米，臨近的新房項目價格均在5萬元/平方米以上。此外，該項目自去年下半年至今共推出近900套房源，目前僅剩餘100餘套，因性價比較高而獲得熱銷。
值得注意的是，銷售人員聲稱購買該項目十年穩定回本，投資回報率超過300%。銷售人員以一套15平方米的房源舉例，減去3萬抵5萬元的電商優惠後，總房款約26萬元，以一期房屋租賃價格作為參考，房屋出租價格約為2000元/月，30年租金共計72萬元，此外，因每個房屋均有獨立門牌號可用於註冊辦公，若將註冊辦公名額用於出租，每年可獲得7000元，30年共計21萬元。投資26萬元的房屋，30年後收入可達93萬元，投資回報率達357%。
只籤署租賃合同
地理位置優越、精裝修、不需資質的房屋為何售價如此之低?面對這樣的質疑，銷售人員直言稱，因項目所佔用土地是從朝陽區平房鄉政府租賃所得，期限為40年，客戶籤署的也只是租房合同，期限為30年。實際上，客戶支付的總房款為30年的房屋租金，而所得房屋也只是30年的租賃使用權。
為此，銷售人員出示了客戶應籤署的租房合同。北京商報記者從合同內容得知，甲方為北京海灣綠洲國際經濟信息諮詢有限公司，記者從北京市企業信用信息網查詢得知，該企業法定代表人為萬子千，營業期限自2007年11月21日至2027年11月20日，經營範圍為投資管理;投資諮詢;房地產信息諮詢(不含中介服務);從事房地產經紀業務;經濟貿易諮詢;企業管理諮詢;財務諮詢;教育諮詢等。
值得注意的是，客戶租賃日期從房屋交付日2016年11月30日起到2036年11月30日，租20年送10年，實際租賃期限為30年。而根據《合同法》第214條規定：「租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。」「租賃期屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。」
一位不願具名的業內人士表示，為規避租賃期限不得超過20年的法律政策，開發商多會採取的方法是籤署兩份合同，每份20年，或者租20年送20年。北京電影學院文創園的租房合同採取的就是後者，租20年送10年。
存在風險
30年租賃使用權的房屋，儘管價格較低、投資回報率較高，但購房者選擇此類房屋仍然存在一定的風險。
從土地性質來看，按照項目銷售人員的介紹，該用地是從朝陽區平房鄉政府租賃所得，土地所有權仍歸平房鄉政府，而客戶所籤署租房合同的甲方是北京海灣綠洲國際經濟信息諮詢有限公司，若此房屋在租賃年限期間出現問題，由誰來負責解決、購房者權益如何得到保護，這些都是擺在購房者面前的問題。
從購房合同看，如果租賃合同存續期間，發生拆遷以及甲方擅自更改房屋建築的情況下，甲方給予乙方一定的補償。但合同中並未說明，若在合同存續期間，在一定情況下，甲方主觀地不再將房屋出租給乙方的情況下如何賠償乙方的問題。當北京商報記者就此提出疑問時，銷售人員只是稱，這個問題合同中沒有約定，但這種情況不會出現。張先生認為，這種說法顯然沒有說服力。
從產權性質來看，購房者實際上只擁有30年的租賃使用權，沒有房屋所有權證書，這意味著客戶所購買的房屋不能進行抵押和再出售，只能自用、出租或者轉讓。如果該項目商業運作不成功，那購房者的房屋就會成為燙手山芋，租不出去，更不用說轉讓了。同樣，與開發商籤的只是房屋租賃使用權，如果40年內開發商出現問題，那麼購房者所籤署的合同就變成了一紙空文。