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Q ＆ A
本期問答
Q1:
最近家裡面臨著房屋買賣的問題，家人的想法不一致，想諮詢一下。
爸媽家的模範路老房子，一居室，步梯頂層6樓，對面是模範路小學，前面一點是30中。因為是老破小所以傳說可能會拆遷。
因為一些原因，爸媽以後會在堤角一個新小區常租居住。
現在的問題是模範路的房子租出去的話，收到的房租不足以抵現在在堤角租房的房租，還需要貼幾百塊，我們就在商量要不要把模範路的房子賣了，買個電梯房。
我自己的想法是以租抵租然後坐等拆遷，爸媽的想法是現在就賣了再買一套。
就想問問大神，按照現在的行情，是應該賣掉老破小還是以租抵租更划算呢？
A：
從現階段的市場行情看，新房市場價格政府備案限價相對嚴格，商品房價格平穩，加上新房供應集中，市場上房源多，選擇性多，是置換的好時機。
從房源自身的價值來看，老房子可能會面臨著電梯功能缺失，物業服務跟不上，停車位不足、綠化率低等問題，不具備很完善的居住功能，現在只有地段和學區2大價值，但隨著武漢公共運輸和道路設施的完善、城市中心區域的分散化、教育、商業、醫療資源趨於平衡，地段和學區價值的光環會逐漸被城市完善的資源分布所稀釋。
此外從時間成本來看，老房子需要等待拆遷，如果現階段仍然沒有明確的拆遷規劃，且對拆遷的具體補償標準尚還不清楚，盲目等待拆遷會錯過因等待失去資產增值的機會。我們假設拆遷補償比現階段出售高，但需等待3-5年(甚至更久)才會等到拆遷，考慮時間帶來的機會成本，不僅會失去入手新房項目的帶來的資產增值，也會缺失獲得現金流投資的其他機會，有些得不償失。
綜合以上幾點，建議賣掉老房子置換成更符合現在以及未來市場需求的電梯房。
——湖北中原地產資深分析師 李小林
Q2:
本人女生，家裡有住的，加上公積金沒用過，想婚前買套房子投資。
17年的時候在漢口買了套小房子，今年7月底賣掉了，家裡又添了點錢，想換套大點的。首付大概120-130之間，不想壓力太大，總價控制在300萬左右。
個人感覺100平左右的小三房未來應該最好出手，前期看了CBD和武昌濱江，武昌濱江沒合適的房源，綠地只能買得起八十幾平的，恆大離地鐵稍微遠了點。CBD看了一套100平的二手三房，還考慮了華發二期的新房，CBD這幾年人氣沒有起來，也不知道未來發展如何。關山大道我沒有研究過，但是高新產業都在那邊，應該也是很值得投資的地方。
最近準備出手了，但是還沒糾結好去哪裡地方買，請求給予建議！
A：
如果僅僅是針對關山大道、CBD和武昌濱江三個板塊的投資潛力排名的話，我的建議是武昌濱江>CBD>關山大道。
為什麼把關山大道排在最後，原因很簡單，關山大道的房價已見頂。
關山大道的置業客戶以光谷區域的產業客戶為主，關山大道也是光谷產業和房地產發展比較早的區域，在發展初期也是光谷產業客戶作為首次置業的「剛需」之地，在近2年隨著客戶自身財富的積累和前期房產的增值，以及客戶家庭結構和對生活品質需求的變化，區域已經變成了一個典型的「改善」之地，比如購買或者置換，更大面積、物業和品質更好的產品，所以我們也看到了關山大道的房價也在這一輪改善潮中迎來了倍增。但是關山大道的房價突破2萬以後，從我們監控的市場銷售情況來看，去化難度和去化壓力也在逐步加大，未來房價繼續向上突破的預期也並不強烈。主要原因在於，房價承受能力在2.5萬甚至3萬以上的客戶，大概率不會選擇光谷關山板塊。對於這一類客戶，擁有這座城市最好的資源(包括自然資源、城市資源)、最好的配套(特別是商業配套)的房子才是首選，比如兩江四岸、東湖、CBD等區域，武漢最無敵的江景在兩江四岸，最稀缺的城中湖景東湖，最全的商業配套(武廣、恒隆、華潤、武漢天地)在漢口，關山大道顯然不能滿足這類客戶的需求。
至於武昌濱江和CBD的對比，目前這兩個區域房價接近，從投資的角度，還要看兩個板塊未來確定性的收益——
CBD並無自然資源，主要依託漢口的城市資源，如強大的軌道交通網絡，以及漢口中心腹地區位的「未來」配套，之所以說是「未來」配套，原因大家都很清楚，CBD經過十幾年的發展，一直是住宅先行，規劃中的商務、商業配套兌現速度極慢，這也是CBD的房價一直無法與漢口其他商務區抗衡的原因之一。
武昌濱江雖然也沒有強勢的城市配套，但稀缺的江景資源使得武昌濱江投資的確定性更有保障。武昌濱江大量待出讓土地，也使得區域未來規劃和發展更具想像空間，且與一江之隔的漢口濱江對比來看，二七濱江動輒6萬的房價，也進一步提升了武昌濱江房價的性價比，且隨著兩江四岸的發展逐漸均衡，武昌濱江的房價投資空間也更具確定性。
——湖北中原地產首席分析師楊麗宇
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