北京豪宅的風水往事

知地產、懂風水的操爺又來了，這次說一說北京的豪宅風水變遷。

北京的豪宅，是講風水的。

傳統上豪宅項目選址，要麼是自然環境稀缺，要麼是商務環境稀缺。這兩種稀缺的用地條件，可以概括起來就是「好風水」的地塊。

1、早期擇水而居的別墅區，好一個大風水

北京最早的房地產項目，是針對外籍人士開發的外銷高端樓盤，彼時，外銷樓盤就是豪宅的代名詞。

堪輿經典理論認為：「行到平洋莫問蹤，但看水繞是真龍」。並且，「風水之法,得水為上,藏風次之。」也就是說，水是風水第一要素。

這些外銷樓盤的開發商幾乎全是來自港臺的企業，都非常重視風水。1992年，北京第一個外銷項目麗京花園別墅落戶溫榆河畔。估計那時候誰也沒想到，在這個項目周邊會形成北京的中央別墅區。

風水中最喜水來環抱。如果是多次迴旋纏繞，稱之為九曲水，為水法中最上等，遇之大富大貴。話說在重慶，金科有個樓盤，叫做九曲河，佔盡了案名的先機。

溫榆河順義段，具體說就是從京承高速到機場高速這一段的溫榆河，雖然只有三個環抱，但也屬於九曲水，也有人把這種S型水系稱為「太極水」。

溫榆河過了機場高速路，往南到通州這一段，只有西塢鄉村馬術俱樂部這一段是環抱水，但這一區域恰在機場航道上，根本不適合居住。其他水段都是直來直去，風水不佳。

再往上遊的昌平段看，有環抱水的地塊大部分早就被機關單位徵用，開發了學校、培訓中心、度假村等項目。能用於房地產開發的土地並不多。

當然，最早的外銷別墅能落戶中央別墅區這一帶，還有一個重要因素是離機場近，方便這些外企高管穿梭於世界各地。

順義溫榆河段，又分成三個小板塊，都是在水抱的方向形成的。

第一個小板塊，是圍繞麗京花園別墅形成的中央別墅區起步區，這裡聚集了麗京花園、麗斯花園、麗嘉花園、麗高王府、美林香檳小鎮、麗宮、譽天下等豪宅別墅項目。

第二個小板塊，是清錦源、龍灣別墅、優山美地等項目所在區域。這個小板塊在2000年以後一段時間內非常火爆。這裡不僅是溫榆河環抱，還有清河匯入，為二河交匯之地。

第三個小板塊則是孫河鄉政府北面的這一區域，聚集了泰禾北京院子、龍湖景粼原著、首開琅樾、中糧瑞府、懋源璟璽等項目。

這裡同樣被溫榆河有情環抱。不僅如此，還四象成局，北有金色河畔高爾夫球場為玄武，東有京密路為青龍，西有京平高速為白虎，南有尼克勞斯高爾夫球場為朱雀。朱雀位的這個高爾夫球場，也可以看作是明堂，風水中明堂開闊為吉。

除了溫榆河畔，昌平沙河、順義潮白河畔、通州潮白河畔，也都有別墅產品開發供應，並且取得了不俗的業績。

2006年5月，當時的國土資源發文禁止別墅類土地供應。物以稀為貴，當溫榆河、潮白河畔適合開發的土地瓜分殆盡的時候，西山的別墅項目開始受到關注。實際上，西山一代只有香山清琴等極少數是獨棟別墅，其它多是低密度住宅開發的類別墅產品。

2、公園球場邊的豪宅，怎麼成了「離婚概念區」？

實際上，早在「禁墅令」之前，就有開發商意識到，郊區的別墅雖然是稀缺產品，但是糟糕的交通狀況讓居住者的交通成本非常大。彼時，京承高速尚未修通，每天的高峰期，京順路、八達嶺高速路、立湯路，就成了北京三個大型停車場。

於是聰明如馮侖之類的開發商，開始關注北京近郊的公園、高爾夫球場等綠化景觀優美的片區，尋覓別墅的替代品。萬通集團開發的萬泉新新家園，啟動了萬柳板塊的開發。

今天來看，不得不承認馮侖的前瞻性。萬柳板塊的幾個項目，都是北京響噹噹的豪宅，早期的鋒尚主打科技豪宅，後來的萬城華府開發了低密度豪宅，成為區域地標項目。

今天看，萬柳板塊往西遠眺西山、近看頤和園。北面的萬柳高爾夫球場為玄武垂頭。東側萬泉河高架路高起，風水上講究「高一寸為砂」，萬泉河路青龍蜿蜒。不僅如此，靠近萬泉河路幾棟南北走向板樓和塔樓，充當了萬柳板塊的纏護。再看西側，巴溝山水園佔據白虎位，高度正好高出路面，而又沒有高大建築形成「白虎抬頭」。南側，長春橋路北側一排排的建築為案山。

在萬柳板塊，登高遠望，昆玉河從頤和園流出，從萬柳板塊西側緩緩經過向南而去，最妙的是長春橋形成關攔，正式「天門開、地戶閉」的上佳格局。

說起公園豪宅，東四環朝陽公園周邊的高端住宅區是無法繞過去的。泛海國際、觀湖國際、棕櫚泉國際公寓、霄雲路8號等都在這一帶。

網上很多人質疑泛海國際的風水，原因是住在這裡的很多明星，如甘薇、李小璐、姚晨、楊冪、董璇等都離婚了，所以網友戲稱這裡是「離婚概念區」。

其實這是細說，整個泛海居住區，外局風水談不上絕佳，四象不成；從內局的社區規劃來看，中規中矩，也談不上風水不好。可能個別戶型設計有些問題，如果住戶的命局婚姻不順，再遇上流年大運犯忌，風水的缺陷會顯露出來，從而出現離婚。但是，這也只是個案，從概率上還談不到整體風水不佳。

說起北京的豪宅，星河灣是繞不過去的一個標杆項目。

這個項目所處位置已經臨近東五環，拿地時周邊全是經濟型住宅。項目周邊沒有成熟的高端生活氛圍，也談不上絕佳的風水環境，儘管有一個京城森林公園，但還談不上稀缺。但星河灣老總黃文仔，硬是憑藉自己的產品力，把這個項目打造成了一個全國性的行業標杆。

現在來看，星河灣在內局規劃上，還是從風水的角度下了一番功夫。一是建設了星河灣生態公園，使外圍有了圓潤秀美的砂水；二是半圍合布局，讓社區藏風聚氣；三是社區內部的景觀河，人工形成水聚天心的財局。

3、商務核心區高端住宅，到底有沒有好風水？

北京最早的商務區，集中在使館區附近。這是改革開放吸引外資形成的投資格局。

早期在使館區附近，開發了不少外銷公寓，但還不是豪宅的概念。真正商務豪宅的概念，是隨著CBD的建設而出現的。

CBD是北京商務中心區（BeijingCentral Business District）的英文縮寫，最早的概念提出是1993年，但是直到1998年才明確CBD的具體四至，即西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間約3.99平方公裡的區域。

自2000年起，CBD建設被寫進國民經濟發展計劃綱要，並多次召開會議，號召加快CBD的建設。隨著CBD的崛起，連接CBD和三元橋的東三環，成為北京最繁華的的商務中心。

平陽地區尋龍看的是水，所以別墅豪宅首選鄰水；城市尋龍看的是天際線，所以公寓豪宅集中在了東三環。風水古籍中所說：「萬瓦鱗鱗市井中，高屋連脊是真龍。」

早期，CBD內的現代城、陽光100、金地中心、萬達公寓、新城國際等項目還稱不上豪宅。

後來光華路北面的旺座中心公寓、財富中心千禧公寓才逐步拉高品質。直到亮馬河邊的崑崙公寓，以高出市場一倍多的價格開盤問世，才算是把商務豪宅推到一個新的高度。其7萬元/平方米的均價，一度讓市場咂舌不已。

然而好景不長，很快被後來者銀泰柏悅居和柏悅府壓過了風頭。雖然也是7萬元/平方米的均價，但就憑銀泰中心俯視長安街的氣勢，足以俾倪群雄。

2008年美國次貸危機對中國經濟也產生了不小的影響，於是4萬億的刺激政策出臺。但是，有違決策者初衷的是，從2009年上半年開始，一部分資金通過央企流入了房地產行業，於是一大批地王先後誕生了。

儘管後來國務院對央企採取了限制，但是北京地價全面進入高位階段，已經成為現實。

4、新十年裡，高價地的北京，會有真正的豪宅麼？

2013年，農展館地塊拍出3.5萬/平方米的價格，但是加上配建成本，達到了7.3萬元/平方米的樓面地價，後來成為售價超20萬元+的北京壹號院。

2015年，樊家村地塊拍出7.5萬元/平方米的天價住宅用地，又一次刷新了人們的認知，即遭遇營銷困境的葛洲壩中國府。

2020年5月，北京分鐘寺地塊又拍出7.6萬元/平方米的住宅用地，合生成為贏家。

當四環內住宅用地動輒7萬多元/平方米的樓面地價時，實際銷售單價在10萬元/平方米以上就成為順理成章。

不管是西南三環還是東南三環，既沒有優質的自然景觀，也沒有優質的商務環境，從風水自然科學觀，這些項目不過是被地價推高的「被豪宅」。

當外局風水沒有多少可圈可點之處，未來項目的內局風水，也就是建築規劃和設計，就成為了破局點。

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從風水格局看，未來20年房地產是否會徹底衰退？

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