「小產權房」買賣合同是否有效？究竟要不要買？看完就你明白了

華律網 5月21日

關於買不買小產權房，網上一直議論紛紛，一起看看各路網友的觀點：

網友1：5年前在白雲區買下了一套150平的城中村房，本人不是該村民，戶口也不在那，當時是向一村民買的，宅基地證改不了名，我們到律師樓做了公證! 最近有發展商有意改造，請問我的公證書有效嗎？到時候可以得到拆遷補償不？？

網友2：宅基地房產屬於集體所有，不得買賣！公證也沒用吧，不可能凌駕於法律之上！你悲劇了！看徵地的發展商怎樣解決，最好聯合多些你這種情況的，一起談……

網友：像這種情況的，一般賠償款是先賠付到村民那裡去，然後看這個人的良心啦，他願意給你多少就給多少了。

網友4：這一種房子，想回遷，想都別想了。能拿回一點錢就算偷笑了。這一種房子，法律上一點保障都沒有的。

網友5：找原業主商量，如果他是有誠信的話看他願意給你多少錢，房子歸他，他還是可以跟發展商那談條件是拿房子還是拿錢的。

網友6：小產權房保障性差一些；不過買的人多，最後也應該可以獲得一些的~

看來網友們對購買小產權後能獲得賠償基本不看好，而購買了小產權的網友，也是抱著博彩的心理~那麼網友的觀點是有理的嗎？到底應不應該買小產權房？關於這個一直困擾著購房者的問題，今天一起來討論一下：

▌什麼是小產權房？

小產權房並不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發的，所以叫做「鄉產權」，又叫「小產權」。

鄉鎮政府發的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案，所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。

▌小產權房有哪些類型？

1、通常意義上的小產權房：佔用集體用地或耕地違法建設，將農民集體用地使用權流轉，用於商品住宅開發的違法建築。（這個是最常見的）

2、限制銷售的小產權房：在政府劃撥或出讓的土地上，不按規劃功能開發或使用，並將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，具有產權糾紛的不完全產權房。

3、軍產房：在軍隊享有使用權的土地上進行商品房的開發，之後賣給軍人以外的地方居民，俗稱「軍產房」

4、部分二手房：一些二手房還沒辦理徵地手續及欠繳土地出讓金就進行交易，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

▌小產權房的特點？

相對於「大產權房」，小產權房的特點還是十分明顯的：

1、價格優勢明顯：

小產權房建設在集體土地上，這些集體用地的地理位置相對偏遠，一般位於城市郊區或遠郊區，本身土地價值較低。最重要的一點是，無須繳納國有土地出讓金和相關稅費，於是土地建設成本極低。

2、產權不完整：

國家不承認並不予辦理小產權房的過戶登記手續，也不能上市交易。並且，依照相關法律法規規定，小產權房買賣合同屬於無效合同，並不受《合同法》的保護。既無法律保障，也不可以上市交易。嚴格上來說，小產權本質上是無產權。

3、不合法性：

小產權房建設在農村集體土地之上，與國家現行的土地管理法相違背。農村集體土地使用權是該集體組織成員的專有權利，是不能出讓、轉讓的。目前利用農村集體土地建造房屋出售給城鎮居民的行為是違法的，小產權房購買者獲得的鄉鎮產權或村集體組織相關證明文件並不具有法律效力。

4、法律風險大：

小產權房在房屋質量、物業管理、配套設施、水電煤氣等方面都可能存在問題，更重要的是，購房者從鄉鎮或村委會獲得的所謂房屋「所有權」不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面均會受到較大的限制，相關權益難以得到保障。

▌小產權房的最新政策

根據我國《土地管理法》的規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

《關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》規定，「對於借戶籍制度改革或擅自通過『村改居』等方式非法將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用於非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或『小產權房』等違法用地，不得登記發證。」

看到這裡，你還敢買小產權房嗎？可能還是會有大膽的網友，認為「法不責眾」、「人多力量大」，覺得多人一起購買，在拆遷或賠償時，可以一起抱團，跟發展商或政府談判。事實是怎麼樣呢？接下來我們將結合具體的案例來進行分析。

案 例 一

獨生子劉某工作後將戶口從農村遷走成為城市居民戶口，但其父母的戶口仍在老家。如今父母先後過世，在老家留有2套小產權房。

劉某決定將房屋出賣卻遭到村委會阻撓，相關負責人表示劉某已不是該村村民，沒有權利出賣該房屋。

▌分析

根據相關條例，劉某父母的房屋符合遺產的範圍，劉某作為父母的法定繼承人當然擁有該房屋的繼承權。

但是在繼承後的實際操作中，劉某由於不具有該村集體戶口，存在無法辦理房屋過戶的問題，建議其將房屋出讓給該村的其它村集體成員。

案例二

城市居民購買小產權房如果遇到拆遷可否獲得補償？

▌分析

小產權房一旦涉及到拆遷賠償等，原來的房主會以私下買賣不合法為由，要求全額得到拆遷賠償，而買家很難得到補償，風險很大。

案例三

趙某日前與錢某籤訂了《房屋買賣合同》，趙某將自己的一套小產權房以30萬元的價格賣給錢某。籤約當日，錢某向趙某支付定金5000元，部分房款50000元。

一個月後，錢某按照合同約定擬繼續交付後期購房款時，趙某卻反悔了，準備收回房子，把原來收取的購房款返還錢某，錢某訴至法院要求繼續履行合同。

▌分析

法律法規不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售，「小產權房」不具有房屋的所有、轉讓、處分等權利，不能辦理房屋的產權過戶手續。

本案中法院認定雙方籤訂的買賣合同無效，由趙某返還錢某購房款，駁回錢某要求繼續履行合同的訴訟請求。

綜上所述，無論是宅基地轉讓還是小產權房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。若是集體經濟組織內成員間互相轉讓，也應該給自己敲響一個警鐘，避免因拆遷或者其他情況致使自己遭受經濟損失。

來源：法商之家綜合自全民理財及網絡