仲量聯行發布《2020年第三季度重慶商業地產市場報告》
2020年10月15日，重慶——第三季度，重慶辦公樓市場錄得兩個優質項目入市，新增面積約9.1萬平方米。市場需求持續回暖，三季度淨吸納量達2.3萬平方米，空置率環比小幅上升0.6個百分點，以在線教育為代表的科技網際網路行業在渝積極拓點。零售物業方面，消費市場復甦跡象明顯，市場錄得一個項目入市，新增面積約10.9萬平方米，總存量突破700萬平方米。美妝與新能源汽車等業態持續擴張，表現搶眼。
仲量聯行華西區董事總經理喬裕生表示：「隨著今年智博會的召開, 又一批重大項目籤約落地，重慶『智能產業化』趨勢凸顯，折射出投資者對重慶數字經濟發展的信心。重慶建設內陸國際金融中心獲得更多外界支持，製造業基礎及面向東協的貿易結算將成為其金融業蓬勃發展的兩大基石。金融、智慧產業與貿易是重慶產業轉型升級的核心，更將不斷驅動產業辦公需求增長。重慶消費復甦態勢喜人，黃金周期間旅遊與夜間經濟迅速拉動客流回升。同時更多新品牌首進重慶，不斷激發市場新活力。」
甲級辦公樓市場研讀
辦公樓需求繼續回升，科技網際網路產業躍居第一大成交來源。
三季度，重慶甲級辦公樓市場迎來重慶來福士C座入市，新增供應5.8萬平方米，市場總存量增至308萬平方米。渝中半島可租賃面積增加帶給區域市場一定的去化壓力。
需求方面，甲級辦公樓需求繼續回升，錄得全市淨吸納量約2.3萬平方米，環比增長超過50%，但與去年同期相比，淨吸納量仍處於低位。供應增量導致市場平均空置率環比小幅上升0.6個百分點，至季末報29.3%。新增需求中，科技網際網路企業躍居首位，金融與房地產建築需求持續穩健，三者的貢獻比例分別為32.2%，22.0%和18.0%。
?以在線教育、直播為代表的科技網際網路產業加速擴張，成為市場關注焦點。據統計，2020上半年國內在線教育行業融資總額逾143億元，超過2019全年融資額，疫情後行業用戶數突破3億。本季，猿輔導、作業幫、掌門一對一等業內頭部企業在渝積極擴張，釋放數千甚至上萬平方米的辦公需求，且青睞解放碑、江北嘴等成熟商務區。此外據宏觀數據顯示，信息傳輸、軟體和信息技術服務業營業收入在上半年逆勢同比增長27.4%。在產業轉型的新經濟周期下，重慶辦公樓市場或迎新風口。
?中國內陸國際金融中心建設大獲支持，傳統金融需求穩健，新興金融持續活躍。產業層面，重慶建設內陸國際金融中心獲得政商兩界支持。季內，重慶市政府就資本市場精準對接與企業培育方面與深交所籤訂戰略協議框架，同期螞蟻消費金融全國總部落戶彈子石。辦公層面，銀行、證券和保險等傳統金融需求佔比7.0%，以金融租賃、消費金融和綠色金融為代表的新興金融佔比15.0%。金融業對重慶辦公樓市場的長期核心支撐再次凸顯。
?房地產建築業辦公需求中，超過65.3%集中於照母山及江北嘴等城北區域。照母山板塊產業辦公樓老舊，且有大量建築企業在園區辦公，未來伴隨更多甲級辦公樓交付，以建築設計為代表的相關企業升級搬遷需求有望集中釋放。
市場洞察
租金跌幅收窄，業主競爭策略轉向多元化。
三季度，重慶甲級辦公樓租金環比下跌0.5%，跌幅較上季度收窄0.3個百分點，報85.1元/平方米/月。歷經數年租金下跌，低價競爭已無法帶給項目足夠的增量客源，部分業主方開始積極調整競爭策略，服務運營和靈活租賃成為後疫情時期的兩大主線策略。服務運營方面，在項目交通、周邊配套等短期內難以快速提升的情況下，業主方不斷加強租約管理及舉辦活動提升入駐企業員工體驗，增強既有租戶粘性。例如，大都會東方廣場推出樓宇內租戶專享優惠、平安企業天地舉辦「仲夏福利享」「關愛加班狗」等活動。
疫情影響下，多數企業出於對未來不確定性的考慮，對新租裝修成本支出謹慎，辦公靈活性成為租戶選址的重要考量。因此，更多開發商開始推出精裝修定製房源，並提供靈活的租賃條款。
本地企業辦公活躍度提升，升級需求主導二級租賃市場。
據仲量聯行統計，截至2020年第三季度末，在重慶甲級辦公樓Top50租戶中，本地龍頭企業承租數量達13個；在全市甲級辦公樓中，高達38.7%的面積為本地企業承租。然而大部分本地企業規模相對較小，租金敏感的特徵驅動他們在辦公選址時青睞高性價比樓宇。伴隨本地中小企業經濟活力回升，本季新增辦公需求中，本地企業活躍度超過中資（非本土）企業，兩者佔比分別為48.8%和46.6%。其中，來自老舊樓宇的本土企業辦公升級需求主導二級租賃市場，緩解上半年因疫情導致租戶退租、轉租率下滑的局面。
未來展望
總部經濟持續加碼，助力重慶內陸國際金融中心建設。
至2020年末，重慶甲級辦公樓預計將迎來23萬平方米新增供應，均為總部型自用樓宇。西南證券大樓、郵政銀行大樓以及國際信託/三峽銀行大樓將迎來陸續交付，江北嘴CBD總部經濟將再次加碼升級。作為金融核心區，江北嘴CBD正在成為中西部地區最具競爭力的金融產業聚集區。
城市更新引導辦公樓版圖不斷北移西拓。
未來三年，重慶商務市場北移步伐不斷，照母山及中央公園等地區均有較大體量的優質辦公樓項目陸續交付，隨著城市化進程推進，新興商務區域不斷發展成熟，對企業的吸引力逐漸提升。西部科學城建設將重塑重慶地理經濟產業格局，在重慶這種組團式的城市格局中，商務新中心也將不斷崛起，引領樓宇經濟同步發展。
優質零售物業市場研讀
本季，重慶優質零售物業市場錄得融創茂開業，新增零售面積約10.9萬平方米，市場總存量提升至706萬平方米。該項目地處沙坪垻區西永區域，以「城市微度假」為主題，將「商業」+「文旅」結合，商場內直接聯通三大主題樂園，在空間上形成互聯互通，利於延長消費者駐留時間。
空置率小幅上升，餐飲、兒童培訓等業態表現企穩，部分零售業態繼續承壓。
三季度，全市優質零售物業空置率環比上升0.1個百分點，報14.6%。儘管在疫情期間，餐飲、兒童培訓等依賴線下人流的業態受到較大影響，但隨著疫情得到有效控制，這類低彈性、剛需性的消費需求迅速釋放，其在購物中心表現逐步企穩，租戶穩定性增強。而零售業態波動性相對更高，一方面，由於疫情仍在世界範圍內持續，多數時尚品牌全球銷售表現不佳，資金鍊承壓，審慎的運營策略被普遍採用；另一方面，疫情期間培養的線上消費習慣及直播帶貨持續火熱，對線下實體零售造成擠出。零售業態持續承壓，部分購物中心出現零售品牌關店的情況。
市場尚未完全恢復，租金仍處下行通道。
由於目前全市空置率仍處高位，加之未來新增供應體量較大，競爭壓力仍然存在，市場完全恢復仍需一定時間，業主方的租金議價能力有限。據仲量聯行數據顯示，三季度全市購物中心首層平均租金報366.8元/平方米/月，環比下降0.6%。
市場洞察
零售、美妝、寵物、娛樂等業態表現亮眼，多家首店進駐備受市場關注。
本季，服飾、鞋包等時尚業態在新租面積中仍處首位，超過餐飲、體驗業態；更多新穎業態落戶購物中心，倒逼市場加速調整。
?國際知名品牌看好重慶市場，進駐優質購物中心。儘管部分國際品牌受疫情影響收縮市場份額，但仍有較多品牌在中國市場表現良好且繼續擴店。如：Tiffany&Co.重慶第二店進駐萬象城、lululemon進駐北城天街、重慶首家Sam Edelman進駐時代天街等。此外，加拿大連鎖咖啡品牌Tim Hortons首次進駐重慶，落戶萬象城和融創茂。
?美妝和家居集合店品牌競爭加劇，更多新玩家入渝。隨著Wow Colour、The Colorist、KKV等美妝和家居集合店的快速擴張，國內更多競爭者開始入渝。包括：木星予糖美妝集合店進駐源著天街和西城天街等；飾品店AHF也開發了新的產品線「阿好坊の家」，擴展至彩妝、日化、家居服、衛浴、餐廚等，將亮相南坪萬達廣場。
?陪伴型消費需求增加，寵物經濟快速興起。當下，與寵物相關的陪伴型消費增多，本季寵物門店在購物中心開店更趨活躍，如：毛毛和綠進駐龍湖時代天街和龍湖源著天街等。此外，以寵物體驗為賣點的飲品店也進駐購物中心，如：Nice to meet U愛玩萌兔安哥拉巨兔體驗館進駐解放碑協信星光、東原悅薈新新Park等。
?受資本推動和擴張市場份額的需要，新能源汽車在全國多地同時布點。重慶優質購物中心也成為新能源汽車布局的焦點。如：比亞迪體驗中心旗艦店進駐北城天街、Tesla全新城市展廳進駐萬象城等。
?卡丁車、密室逃脫等娛樂體驗業態積極進駐購物中心。如：KKC卡丁車、重慶首家X電競館等。娛樂業態也逐漸呈現出向低樓層發展的趨勢，一方面，部分購物中心低區主力店撤出後，短時間內難以找到替補的品牌，另一方面，隨著娛樂業態發展更加多元化，面積要求更加靈活，部分小面積的娛樂租戶可獲得一些區位更好的位置。
營銷推廣活動激發流量轉換，推動商業快速復甦。
融入主題展、名人見面會、限定店等多元創新的營銷推廣活動，持續將網絡新熱點轉換為消費者線下到訪量。本季，龍湖時代天街舉辦賽羅奧特曼十周年紀念展、重慶天地引入光影巨兔藝術展、重慶北城天街帶來ViViCat生活實錄全國首展、重慶來福士聯合敦煌博物館「潮起東方」主題展西南首展等，帶動零售商業快速恢復。據重慶市商務委發布的監測數據顯示，國慶中秋長假期間，重慶中心城區六大核心商圈銷售額同比增長10.4%。其中，觀音橋商圈銷售額同比增長30.6%，九龍坡商圈銷售額同比增長16.4%，解放碑商圈銷售額同比增長9.4%；重點監測的商貿企業，銷售額同比增長8.5%。
未來展望
儘管部分購物中心推遲開業計劃，預計仍有約36.7萬方米新增面積將於四季度入市，主要包括：龍湖金沙天街和禮嘉天街等。至年末，重慶零售總存量預計將達740萬平方米。由於市場仍處在恢復期，提升入駐率仍需一段時間，因此零售運營商的議價能力或將持續承壓。與此同時，隨著零售需求逐漸恢復，加之四季度即將開業的購物中心入駐情況比較理想，全市空置率或將出現下降。
仲量聯行華西區研究部總監朱建輝表示：「在中國經濟雙循環體系下，重慶在西部陸海新通道戰略上打造內陸開放戰略高地，引領內陸經濟發展，構築辦公需求根基。黃金周消費表現為市場復甦帶來信心，但疫情帶來的零售行業洗牌、購物中心兩級分化加重，意味著強化商業運營理念勢在必行。未來商場換租調整將更加頻繁，如果打造消費IP將更考驗商場運營能力。」
關於仲量聯行
仲量聯行（紐交所交易代碼：JLL）是全球領先的房地產專業服務和投資管理公司。憑藉行業領先的科技應用，我們始終致力於為客戶、員工和社群創造機遇、打造理想空間、提供可持續的房地產解決方案；並不斷重塑房地產未來，創造更美好明天。仲量聯行是《財富》500強企業，截至2020年6月30日，仲量聯行業務遍及全球80多個國家，員工總數超過93,000人，2019財政年度收入達180億美元。JLL是仲量聯行的品牌名稱以及註冊商標。