原創 AI財經社作者 AI財經社
撰文 / 李逗
編輯 / 董雨晴
優客工場上市的這一天，真格基金創始人徐小平親自拍攝了一段接近3分鐘的個人solo視頻，用以表達他的狂喜之情。視頻裡的他，時而手舞足蹈，時而雙腳離地彈跳，開心的像個三歲的孩子。
在這個喜慶的日子裡，徐小平不忘談起毛大慶創業早期的故事，「我說大慶，咱們創業吧。我其實是說著玩兒的。創業有風險，大慶需謹慎。但大慶當真了！優客工場，誕生啦。」
故事最早要追溯到2015年2月14號的晚上，毛大慶和幾位基金公司的老友，來到了徐小平家裡。20多天之後，地產圈傳來了一個震驚的消息——毛大慶毅然辭去萬科北京區域執行長一職，投身創業。自此在北京四惠一間狹小的辦公室裡，毛大慶開啟了他的創業徵途。
短短幾年，優客工場從一家初創公司，估值一度攀升至30億美元。如今在資本退潮的背景下曲線上市，市值跌到了只剩4.8億美元。此一時彼一時，毛大慶或許已有體會。
圖/視覺中國
優客工場的未來，並沒有隨著曲線上市變得光明起來。登陸資本市場後，優客工場的股價破發並開始一路下行。根據招股書，過去3年裡其虧損合計超14億元。毛大慶也坦言，今年可謂是優客工場誕生五年來的最艱難時刻。
優客工場並非個例，在聯合辦公的賽道上，大量企業已然倒下。兩年前的價格戰、盲目收房源等無序競爭，讓聯合辦公市場燒起了熊熊烈火。然而，風口過後，只剩下一片狼藉。
自2018年資本退潮後，沉寂了兩年的聯合辦公企業們下一步該走向哪兒？這已是留給整個聯合辦公行業懸而未定的疑問。
這屆共享辦公之死
如果不是優客工場上市的消息，人們幾乎快要忘記了，曾經火爆一時的共享辦公空間。在裝修洋氣的巨大辦公空間內，駐紮著來自各行各業的公司。每到午休時分，不同格子間裡的打工人會湧入公共區域內，打一杯免費的咖啡，攤在舒適的沙發上小憩。
如今再次走入聯合辦公場所，此情此景不復。不僅免費的茶水飲品沒有了，不少辦公區域都空著，甚至面臨被房東趕走的窘境。
把工位租在上海一家名為RICHBOX的聯合辦公空間的張昊就在為這件事發愁。張昊是一家做Lolita服飾的淘寶店主，今年11月底，他突然收到了物業公司的搬家通知。由於該聯合辦公企業未能如期交付租金，物業公司決定清退現有商戶。
圖/視覺中國
實際上，這已經是張昊今年第二次搬工作室了。「今年上半年疫情原因，租的辦公室空了快6個月，賠了十幾萬元，沒錢了換成聯合辦公，現在又要搬家。」
隨著長租公寓爆雷聲響，租戶維權等負面消息層出不窮。張昊一度以為自己也有可能成為維權的一份子。好在和物業公司的協商過程相對順暢，他如約收到了應得的賠償，唯一棘手的問題是，接下來他該搬到哪裡。
回想起五年前，乘著創業大潮與共享經濟概念兩股風，聯合辦公企業曾吸引無數創業者入場。主打共享經濟，以租賃靈活、裝修高檔、價位低廉等優勢吸引一眾租戶。
2015-2018年的三年間，是聯合辦公市場最瘋狂的時間段，其中據騰訊研究院發布的《2016創新創業白皮書》，僅2015年，國內眾創空間數量從50餘家迅速增長至2300多家，增長近46倍。但轉眼到了2018年底，受經濟環境影響，國內投資熱退潮，不盈利的聯合辦公行業進入洗牌階段，市場熱度迅速遇冷。
自2019年開始，大部分聯合辦公企業資金狀況就已吃緊。包括納什空間、氪空間在內的多家聯合辦公頭部企業相繼爆出裁員、欠薪等消息。實際上，自海外共享辦公鼻祖WeWork倒在IPO前夜，資本就喪失了對共享辦公賽道的信心。「WeWork失敗後，基本上國內就沒有公司拿過融資了。」一位業內資深人士表示。
今年3月份，深圳聯合辦公企業「創客驛站」因拖欠三個月、近600萬租金，被業主方單方面解除租賃協議。而後不久，又傳來了funwork上海總部正在走破產流程、杭州項目也將於4月9號關閉的消息。就連曾經宣布要將SOHO 3Q分拆獨立上市的潘石屹，也不得不開始為SOHO3Q尋找新的買主。
至此，這場興起於2015 年的聯合辦公熱潮似乎終將迎來終局。
洗牌、併購、關店、裁員等，聯合辦公企業悉數跌落神壇。「我們平臺上的監測數據推算，出租率最高的時候也就是2018年，能達到全年97.07%出租率，2019年初的時候出租率也是在92%左右，到疫情期間出租率驟降至不到82%。」創富港集團副總裁唐偉說道。如若不是疫情的影響，創富港今年原本計劃的擴張任務是27個項目，但截至目前今年只擴張了19個項目。
從整個聯合辦公行業的數據來看，據《2020年中國辦公行業疫情應對及訴求分析報告》顯示，52.38%的聯合辦公品牌因為客戶減少，業務驟停。
成也創業公司，敗也創業公司
因都被詬病為「二房東」模式，共享辦公曾被拿來與長租公寓類比。只不過，過去兩年多以來，大批聯合辦公企業倒下，尚未引發大規模的商戶維權事件。目前據AI財經社多方了解到，多位因聯合辦公企業撤租不得不搬家的租戶們，也多數收到了正常的租押金賠付。
一位業內資深人士透露，這或許與二者金融模式不同有關。目前聯合辦公企業並未涉及到類似租金貸的金融槓桿模式。「聯合辦公早期也考慮過銀行間的借貸。但後來發現，在借貸方面的處理特別麻煩。因為長租公寓是一個TO C的生意，銀行會願意和個人客戶形成借貸關係。但聯合辦公做的TO B 的活兒，不可能有個人願意以公司之名形成借貸關係。」
圖/視覺中國
但大規模的倒閉潮，難以掩蓋聯合辦公行業的內在問題，有人將其歸因於沒有達到80%的出租標準線，也有人認為其To VC模式，導致WeWork上市遇阻後資本直接掐斷了行業的資金來源。
「實際上，WeWork和疫情只是加劇了公司問題的出現，即使沒有這兩個因素，聯合辦公行業也會出問題，因為根本原因出在了業務模式的問題上。」前述業內人士表示。
得益於靈活性的租賃需求，國內共享辦公空間起步時，初創型客戶明顯佔比更高。聯合辦公通過將整租化為散租的出租形態，成功吸引了不少初創公司，幫助他們解決了早期的高租金成本。
這位業內人士分析，「2015年至2017年那段時間，國內的初創企業數
量非常大，這種小型化的公司，對聯合辦公以工位形式出租的租賃需求非常高。另外，也承接了一部分大企業的新業務租賃需求，比如項目制團隊或者公司部門團隊，將聯合辦公作為他們的一個靈活辦公渠道。以上這些因素，都讓聯合辦公成為一種剛需。」
但也正是這種靈活性，讓聯合辦公企業的運營難度大幅提升，尤其在如何留住用戶上，十分考驗成本和運營實力。「早期聯合辦公客戶的存活率其實非常低，哪怕是籤了一年的租期，沒多過久企業就死掉了。沒人能夠有時間去篩選這個客戶，大家都是能籤一家是一家，但其實很多都是不可持續的。」
即使舉著共享經濟的大旗，聯合辦公不可避免採取傳統的招商思維,通過第三方渠道即中介機構帶來客戶,中介機構招商成了聯合辦公繞不開的環節，但這恰恰成為了當前聯合辦公承受招商壓力的主要原因。
企業想要找到市場上的商戶，往往需要支付給中介公司15%的佣金，但由於聯合辦公類市場靈活性高，獲客成本也就大幅提升。
「由於很多客戶大多只籤半年或者一年，很多中途都斷約，導致聯合辦公企業的佣金即營銷成本一年就不低於15%，此後為了持續獲客，成本還要追加。而通常傳統的二房東，籤約時間會更長，三年之間的租賃期只需要付一年的15%就夠了。」資深從業者張誠說道。
張誠甚至認為早期聯合辦公定價存在原罪。「最早的行業定價，都是行業從業者拍腦袋決定的，大家都不知道該怎麼定，普遍都是參照傳統辦公行業規則。但是這裡面涉及的問題遠比傳統寫字樓多。」
「比如，寫字樓給到中介公司的佣金是15%。傳統的寫字樓，中介要做的工作非常多，比如裝修、選址、規劃等等。但中介在聯合辦公的專業性是很有限的，裝修、選址都是現成的，給不到多大的作用，那這個高佣金就是虛高的」。
而在商戶端，受WeWork影響打造的共享辦公氛圍，卻難以與國內辦公市場相融合。「美國人的社交文化比較強，自由職業的比例比較高，但是中國整體的情況則是，小型的私營企業倒閉的非常厲害不說。一旦團隊超過了7、8個人，都希望有個相對獨立的辦公室。」
那麼，在初創公司客源不穩定下，聯合辦公擁抱中大型公司，是否是一條新出路呢？現實可能要更殘酷。實際上，當一家企業的工位超過4個人之時，聯合辦公企業的低價格就會失去優勢。「在一線城市裡，聯合辦公企業單個工位1個月1500元左右，當然是便宜的，但只要超過4個人，就意味著工位成本高達6000元，而同等價位租傳統的辦公室可以租更大面積。」
地產商來了
在如何擺脫「二房東」詬病的問題上，聯合辦公企業苦苦掙扎多年卻始終未果。
從某種程度上來說，聯合辦公一直寄希望於擺脫單純的賺取租金差的模式。在傳統的辦公空間之外，不少聯合辦公企業還推出了如日常物業管理、投融資撮合、孵化加速、工商稅法外包等增值服務。而後者往往被聯合辦公企業視為轉型的救命稻草。
圖/視覺中國
比如，意識到二房東模式不可持續的優客工場，提出了新的發展重點，即不提供辦公空間，僅向業主輸出品牌、設計、管理和諮詢服務，收取市場和品牌服務費。
2019年以來，優客工場加大了輕資產業務的比重。2019年前9個月，優客工場8.74億元的營收中，二房東模式收入為4.19億元，佔比48%；輕資產模式的收入為4.03億元，佔比46%。而2018年前者佔比為88%，2017年這一佔比更是高達92%。
但對於始終處於虧損狀態的優客工場而言，輕資產模式並不被業內多數人看好。從事聯合辦公企業的業內人士表示，「我們認為輕資產未必有前途，因為這個事情是個悖論，輕資產是拉入第二方，從而實現1加1大於2的效應，但在一方本身盈利還沒解決掉的情況下，輕資產實現不了雙贏。」
除了輕資產的探索之外，不少聯合辦公企業，專注在企業的附加值收入上下功夫，比如，探索社區運營，或者智能化的科技服務。但在摸著石頭過河的狀態下，並沒有企業真正能夠闖關成功。
關鍵問題還在於客戶無法買單，一位聯合辦公的從業人士表示，「這些附加業務的核心問題在於無論是智能化，還是社區，一旦做這個，就意味著有人會為你的隱形附加值買單，但現在的客戶顯然無法分擔，那麼附加值業務也就沒有存在的意義。」
不過，在聯合辦公企業洗牌之餘，另一邊的巨頭房地產公司開始殺入市場布局。AI財經社了解到，不少頭部地產商們正在悄悄推出聯合辦公品牌，萬科推出了「牛小時」，金茂資本推出辦公空間品牌J SPACE，恒基兆業推出辦公品牌BCos等。
這些項目的共性是均主打高端市場，雖然還是聯合辦公的模式，但這些公司基本上不再對外宣傳聯合辦公的概念，也不再提第三方服務。
與創業型的聯合辦公選手不同，地產公司們大多利用自有物業來試水共享辦公，這也是地產商的最大優勢。
在眾多聯合辦公選手裡，張誠最為看好地產公司的聯合辦公前景，「地產公司的自持物業，相當於革命性的降低成本，基本上沒有租金的壓力，這是創業型的聯合辦公企業比拼不了的巨大優勢。另一方面，地產商定位高端市場，這就意味著他的客戶群體相對優質，有穩定的客源可以支撐。」
但在唐偉看來，資金優勢並不能成為這場比賽的輸贏關鍵，「基於業務差異性，房地產企業不太可能真正地去做精細化的管理，但聯合辦公市場又是一個非常考驗運營能力的領域，需要專業的團隊和運營人員不斷深耕，它和房企天然就有一個邏輯性的差異。」
聯合辦公市場棋至中局時，早期的玩家們已經死了多半，而被空出來的那部分市場需求，正在被巨頭們重新收割。經歷過聯合辦公高低起伏後，張誠再回看如今的市場變化，已經淡然了很多，「這也沒什麼可惜的，只要沒有產生實際經濟效益的公司，肯定會被市場淘汰，早晚的事兒。」
（應受訪者要求，文中張誠為化名）
聯合辦公還有出路嗎？
我們從《財經天下》周刊出發，以新媒體的形式和節奏、
以傳統媒體求實的精神，致力於傳播真正有價值的報導。
本文系AI財經社原創內容，未經授權，禁止任何轉載
原標題：《優客工場上市，是這個行業死亡的開始》
閱讀原文