編者按：本文來自微信公眾號「IPO早知道」（ID:ipozaozhidao），作者：Uncle C，36氪經授權發布。
作者｜Stone Jin
微信公眾號｜ipozaozhidao
據IPO早知道消息，特殊目的收購公司（SPAC）Orisun Acquisition Corp.於美東時間7月6日宣布，其已與聯合辦公運營商「優客工場」達成合併協議，計劃收購優客工場全部股份，而在交易完成後新公司將以新的股票代碼在納斯達克掛牌交易。
這意味著，即使未能如最初預期的上市形式登陸紐交所，但優客工場終究在Wework「爆雷」、資本市場對聯合辦公商業模式顧慮重重的背景下，即將成為「聯合辦公第一股」。
這裡不妨對SPAC（全稱為SpecialPurpose Acquisition Company，特殊目的收購公司）的上市形式作一簡介。今年稍早些時候，國內英語培訓機構「美聯英語」就通過此方式完成在美上市。
與國內資本市場更為人熟知的「借殼上市」相比，SPAC往往作為一家已上市的平臺，並不具有任何實際業務，其上市的目的即為在至多2年（特殊情況可為3年），尋找到一家優質企業，幫助後者能在相對較短的時間內成為美國主板上市公司。而在收購完成後，雙方將形成一全新的公司名及股票代碼在二級市場上進行交易。
而根據Orisun與優客工場的協議，合併完成後新公司的價值將為7.69億美元。而這一估值的來源則是優客工場採取EV/revenue的模型完成估值，即按2021年預計淨收入的4.01倍計為7.69億美元。
不過，這一價值與優客工場此前在一級市場動輒數十億美元的估值相去甚遠。優客工場背後主要投資方包括紅杉資本中國基金、經緯中國、真格基金、信中利資本、創新工場、銀泰集團、歌斐資產、北京首創等。
截至2019年12月31日，優客工場共覆蓋中國及新加坡的46座城市，總計211個聯合辦公空間，入駐會員超過70萬。
財務數據方面，2019年優客工場的淨收入為11.79億元（人民幣，下同），較2018年的4.49億元增加162.9%。另從收入構成來看，2019年品牌營銷服務帶來的收入同比增長2008%，幾乎已與會員服務的收入佔比持平。
優客工場預計，2017年至2022年收入的複合年增長率將約為66%。
值得一提的是，在優客工場首次向美國證券交易委員會（SEC）遞交的F-1招股說明書中，其多次強調了自己相對輕資產的運營模式。
譬如，除了傳統的自營模式，優客工場亦提供包括超過面積200平方米的標準化空間U Space、小於200平方米的小型辦公空間U Studio以及一站式定製化空間U Design。
此外，輕資產的運營方式還指優客工場主要提供開發、管理運營服務為主，而業主本身則需要承擔大部分資本來建設和推出新的辦公空間，具體可分為以運營、設計施工服務輸出為主的U Brand模式，以管理、系統輸出為主的U Partner模式。
顯然，優客工場極力想消除市場對於聯合辦公「重資產」、「二房東」的固有印象。
以下系經《IPO早知道》精編整理的優客工場路演PPT材料：
△ 本次路演於今年6月進行。
△ 優客工場採取EV/revenue的模型完成估值，即按2021年預計淨收入的4.01倍計為7.69億美元、2022年預計淨收入的2.58倍計為7.65億美元。
△ 優客工場本次路演的目錄。
△ 優客工場希望培養一個以「分享、創新、負責、讓每個人成功」四大理念為基礎的新工作文化。
△ 成立4年後，優客工場已成為中國最大的聯合辦公空間服務商，共覆蓋中國及新加坡46座城市總計211個聯合辦公空間。
△ 優客工場的商業模型：運營數據和消費者數據相結合。
△ 聯合辦公空間運營的四大模塊：房地產金融、投資孵化、企業服務以及電商業務。
△ 除了傳統的自營模式，優客工場還提供包括超過面積200平方米的標準化空間U Space、小於200平方米的小型辦公空間U Studio以及一站式定製化空間U Design。
△ 輕資產運營方式指優客工場主要提供開發、管理運營服務為主，而業主本身則需要承擔大部分資本來建設和推出新的辦公空間，具體可分為以運營、設計施工服務輸出為主的U Brand模式，以管理、系統輸出為主的U Partner模式。
△ 優客工場成立4年來的重要裡程碑。
△ 優客工場背後的投資方陣容：紅杉資本中國基金、經緯中國、真格基金、信中利資本、創新工場、銀泰集團、歌斐資產、北京首創。
△ 優客工場過去三年各項業績的增長情況。
△ 中國聯合辦公空間市場規模的增速，以及一線城市、新一線城市及細分業務的增長情況。
△ 市場規模持續增長的驅動因素：快速的城市化進程、共享經濟和Z時代青年的需求增加、政策支持下中小企業數量的快速增加、以及中小辦公區域內對於職業化管理的需求不斷增長。
△ 巨大的市場機會：預計至2023年，國內聯合辦公市場規模預計突破萬億大關。
△ 優客工場的6大投資亮點。
△ 1、中國領先的聯合辦公運營商：包括規模、覆蓋網絡、品牌知名度和標準化程度。
△ 2、強大的空間運營效率：包括場地選擇、設計建造以及空間管理；
△ 以及強大的供應鏈管理能力：覆蓋全國+自建的運營系統+產品的標準化；
△ 進而促成在輕資產商業模型下的可複製性。
△ 3、技術驅動空間的運營管理，以實現高效、低成本、強連接性、社區活力、強粘性以及商業化能力。
△ 4、從各個維度為會員服務，包括品牌廣告、投資孵化、稅收服務、人力資源、法律服務、行政管理、設計裝修、IT支持等。
△ 5、會員數量的持續增加帶來更加多元化的盈利渠道：如茶飲、培訓、健身、娛樂、醫療保健等各種服務需求。
△ 6、優客工場創始人及管理團隊將房地產行業和技術領域的經驗結合在一起。其中，創始人毛大慶具有超過20年的財富500強及商業地產從業經驗，其是商業地產運營和商業化方面的專家。
△ 優客工場其他管理團隊成員介紹及各自過往履歷。
△ 優客工場的五大發展策略：
1、通過實現既定擴張繼續鞏固行業領先地位；
2、基於品牌知名度繼續探索輕資產商業模式；
3、通過拓展u+服務來豐富生態系統；
4、繼續投資技術以提升運營效率和更新智能辦公系統；
5、選擇性地尋求有價值的收購或投資機會。
△ 優客工場的願景：希望通過自己不斷完善辦公空間的生態，從而讓入駐會員進一步釋放潛力並創造最大價值。
△ 疫情前的財務數據：2019年的營收為11.79億元，較2018年的4.49億元增加162.9%。從收入構成來看，2019年品牌營銷服務帶來的收入同比增長2008%，幾乎已與會員服務的收入佔比持平。
△ 營收的歷史數據和增長預期，2017年至2022年的複合年增長率為66%。
△ 優客工場採取EV/revenue的模型給自己完成估值。
△ 優客工場選取的可比公司為在倫敦證券交易所上市的英國靈活辦公服務商——IWG集團。
△ 優客工場專屬App——優鮮集的功能介紹（一）。
△ 優鮮集的功能介紹（二）。
△ 智能辦公系統。
△ 數據管理系統。
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