2019年12月14日 19:30:58
本文來自 微信公眾號「燃財經」。原文標題《優客工場上市：不講「二房東」的故事講什麼？》。
12月12日，聯合辦公空間企業優客工場向美國證券交易委員會（SEC）提交了招股說明書，擬定在紐約證券交易所掛牌上市，證券代碼為「UK」。
這一舉動不可謂不勇敢。
創建於2010年的聯合辦公空間企業WeWork，在成立之後一直飛速發展。5個月前，一度估值高達470億美元，為美國估值排名第二的獨角獸明星公司。中國的聯合辦公企業多數是WeWork的「學徒」，包括優客工場。北京時間8月14日晚，在WeWork正式向美國證券交易委員會（SEC）提交IPO招股書之後，一系列事件發生：WeWork估值不斷下調、創始人被迫退出、IPO暫時被終止。
「黑天鵝「事件發生時，沒有人做好了準備。聯合辦公企業鼻祖WeWork在資本市場遇冷，讓中國的聯合辦公行業也陷入低迷。而優客工場依然在這種情況下選擇IPO，所有人都在觀望，也發出了疑問：繼WeWork上市遇挫之後，優客工場會如何面對資本市場？公布招股書後是否能如期上市？國內聯合辦公企業將會如何發展？
優客工場的這份招股書交出了一部分答案。招股書顯示，截至2019年9月30日，按聯合辦公空間的數量、總管理面積和覆蓋城市數量衡量，優客工場為中國最大的聯合辦公社區。不同於WeWork之前講述的空間運營和社區故事，優客工場的商業模式為「空間運營+非空間業務」。
而接近優客工場的人士張遠向我們透露消息稱，繼WeWork的故事被資本市場質疑後，優客工場選擇上市的對標企業不再是美國的WeWork，而是中國的連鎖酒店集團華住集團。所以優客工場的故事變為由自營空間為主到未來加盟空間為主，在更大的規模之後，實現空間變現和人的資產變現。
擺在面前的疑問是，這個故事會被資本市場接受和認可嗎？
不想只做「二房東」
與WeWork類似，優客工場的財務數據呈現營收和虧損雙增長的趨勢。
招股書顯示，優客工場2017年淨收入1.67億元人民幣，2018年為4.48億元人民幣，同比增長168%。2019年前9個月淨收入8.74億元人民幣，比上年同期的2.82億元人民幣同比增長210%。營收增長速度快，但帶來的是同規模擴大的虧損：優客工場在2017年全年虧損3.73億元人民幣，2018年虧損4.45億元人民幣，2019年前九個月虧損額為5.73億元人民幣。
在商業模式上，優客工場的模式為「空間運營+非空間業務」服務。其中，空間運營板塊包含直營模式和輕資產模式兩大類，直營模式包括面積大於200平米的標準化空間U Space，面積小於200平米的小型辦公空間U Studio，以及定製化空間U Design，優客工場負責這類型空間相應的設計、建造、選址等工作。
輕資產模式包括運營管理輸出為主的U Brand與資產託管為主的U Partner模式。在輕資產模式下，優客工場主要輸出品牌服務，並提供空間設計、建造、以及管理服務，而物業主承擔大部分的前期投入。
優客工場的商業模式 來源 /優客工場招股書
招股書顯示，優客工場在2018年和2019年前九個月的運營利潤主要來自於輕資產模式，並表示輕資產模式是其主要增長動力之一，未來將在輕資產模式下進一步發展合作空間業務。
截至2019年9月30日，優客工場共布局了197個辦公空間，其中171個空間已在運營中。在這其中，39個辦公空間屬於輕資產模式。在171個聯合辦公空間中，65個屬於成熟空間（開放時間超過24個月）。整體出租率和成熟空間出租率分別為79%和83%。
優客工場在招股書中稱，未來如果停止對空間增長的投資，而是讓現有的空間成熟，將不再需要資本投資建設新的空間，也不再需要收購新空間相關的初始費用。而每個成熟的空間都會產生收入和現金流，並有盈利的機會。
和WeWork空間會員會費佔總收入的83%不同，優客工場目前的三大塊收入來源為空間會員費收入、營銷和品牌服務收入及其他服務收入。2017年和2018年，優客工場最主要的收入依舊來自空間會員費收入，佔比超過85%。但在優客工場2019年前9個月取得的8.75億元人民幣營收中，空間會員收入約為4.2億元，營銷及品牌服務收入約為4.03億元，其他服務收入約為5150萬元。
也就是說，優客工場在空間業務收入和非空間業務收入的數據已經不相上下。換句話說，優客工場不再只想做「二房東」了。
對標華住集團(HTHT.US)？
但這只是優客工場故事中的一部分。
在WeWork的招股書中，除了空間運營業務之外，還提到了截至2019年Q2，WeWork會員數達到52.7萬人。WeWork在招股書中寫道：根據美國人口普查局調查的美國企業統計數據，以估計的辦公桌數量計算，在WeWork目前已經覆蓋的111個城市中，大約有1.49億潛在會員。根據Demographia和經濟合作與發展組織的數據，當前聯合辦公行業大約有280個目標城市，估計潛在會員總數約為2.55億人。
文件稱，以截至2019年6月30日止今年上半年每個會員的平均收入計算，預計WeWork現在覆蓋的111個城市中，其市場規模為9450億美元，預計全球280個目標城市的總市場規模達到1.6萬億美元。
文件中還指出，與傳統方案相比，如果以更低的價格為會員提供優質體驗，WeWork現有111個城市的1.49億潛在成員，總規模可達到1.7萬億美元，而在全球280個目標城市的約2.55億潛在會員中，估計總規模為3萬億美元。
WeWork業務模式 來源 /WeWork招股書
而在優客工場的招股書中顯示，截至2019年9月30日，優客工場擁有約60.96萬名會員，其中包括約58.46萬名個人會員和2.5萬家企業會員。優客工場的大型企業會員包括美團、耐克和今日頭條等。
優客工場企業會員構成 來源 /優客工場招股書
優客工場在招股書中稱，除了空間服務之外，同時在不斷尋求機會，以提供全面的服務來增強服務會員的能力，稱為U Plus服務，並通過社區為更多的會員群體提供超越物理空間的服務。比WeWork更進一步，目前優客工場在招股書上提到的會員變現方式為社區電商和精準廣告營銷。
照張遠的說法，優客工場對標華住集團的原因有幾點：一是兩者都屬於物理空間運營商，二是兩者都是從物理空間服務到人的服務。
成立於2005年華住集團，於2010年在納斯達克上市，為中國知名的多品牌酒店集團，目前市值為104.7億美元。成立14年，華住集團輕資產管理模式下的加盟酒店比例從2009年的27%增至2019Q3的79%，自營酒店比例則從73%縮減到14%。在華住集團實現規模化和品牌化效應之後，實現對其會員在酒店業務之外的商業變現。
據優客工場數據顯示，截至2019年9月30日，優客工場運營和儲備的輕資產空間數量為39個，輕資產總面積為138700平方米，佔總空間比例快速上升。
新故事會被資本市場認可嗎？
優客工場於2015年4月由前萬科集團高級副總裁毛大慶成立。成立以來，優客工場憑藉毛大慶資深的地產行業背景和強大的融資能力，先後得到創新工場、紅杉資本、真格基金等眾多明星投資公司的投資，並拿到多個地產企業的投資。
作為國內該領域「獨角獸」明星企業，優客工場在近些年發展迅速。從2017年4月到2018年11月，在一年多時間裡，優客工場先後併購了洪泰創新空間、碎片空間、無界空間、火箭科技等10家企業。
從一開始，包括優客工場在內的一眾聯合辦公空間企業，就被稱為WeWork的「中國學徒」。很快，以燒錢為引擎推進的聯合辦公空間，在日漸趨同的商業模式中，頭部企業憑藉自身的拿地、拿融資的能力，迅速跑馬圈地，小規模共享辦公企業則陷入燒錢的惡性循環，陸續因資金不足、經營不善出局。除了優客工場之外，中國聯合辦公賽道上的明星企業還有WeWork中國、夢想加、氪空間等。
從WeWork的IPO事件中可以看到，市場投資者對虧損的公司已經變得非常警惕，尤其是那些還沒有明確盈利方式的公司，泡沫正在慢慢破掉。夢想加創始人王曉魯表示，公司最關注的指標應該是盈利能力，所以做好各個階段的成本控制、社區成熟周期做到更短、產品更受用戶歡迎，比起規模擴張更重要。
從優客工場的招股書中也可以看出，他們正在避開的事情是，向資本市場講一個和WeWork類似的故事，而更追求穩健發展、更關心盈利也是這次招股書試圖展示的重點。
只不過，對標華住集團依然是一次冒險的做法。雖然二者都曾被質疑為「二房東」，都屬於空間運營管理。一方面，兩家企業面臨的市場並不相同：優客工場面對的是企業用戶，而華住集團面對的則是消費者用戶；另一方面，聯合辦公相比酒店行業，消費頻次低了很多。
優客工場還需要面對的難題是，之前據億歐調研數據顯示，只有當聯合辦公出租率平均達到85％時，才能保持盈虧平衡，但對於聯合辦公企業而言，單體項目85％的出租率並不容易做到。
在Stories創始人、小村資本合伙人梅晨斐看來，針對中美市場差異，中國市場需要的是高性價比的「聯合辦公」產品。「聯合辦公是房地產品類，關注地段、價格、設計、招商和運營，能夠放下身段承認自己做的是房地產的事情，才能把中國市場做好。「
「聯合辦公是一個很大的行業，對大家來說才是剛剛開始，未來會有特別大的發展空間，越來越多的企業，會選擇聯合辦公的場景或者解決方案去滿足辦公需求。」王曉魯說。墨社創始人張帆也認為，聯合辦公的重點，是提供優質的服務，「口碑和品牌會決定這個企業能走多遠」。自2015年進入聯合辦公行業以來，他的觀察是，2020年，聯合辦公的市場會有一個新的發展——80後進入中年，更知道選擇什麼樣的空間能給公司和員工帶來價值。
據優客工場招股書中Frost＆Sullivan的數據顯示，包括租賃收入和服務收入在內的中國聯合辦公空間市場規模從2013年的11.7億元人民幣增長到2018年的174.1億元人民幣，複合年增長率為71.7％，預計到2023年將進一步增長至1322.8億元人民幣，複合年增長率為50.0％。
2013-2023年中國共享辦公空間市場規模
張遠認為，優客工場新故事的邏輯也正是基於此。在盤活資產端物業資源、滿足用戶端需求的情況下，證明這門生意成立。而在這個大賽道上的持續摸索和不斷優化會更加重要。
(編輯：李國堅)
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