首付26萬元，買番禺市橋老城電梯三房？
近日，樂居君留意到朋友圈有番禺的銷售狂刷好幾條信息，樂居君一眼看過去，有幾個關鍵詞十分吸引：
5地鐵、市橋芯、產權電梯現樓、首付26萬元起。
為什麼吸引？了解下市橋樓市現狀就知道了。
資料顯示，市橋街道下轄28個社區和8個行政村，面積11.35平方公裡，幾乎是兩個珠江新城那麼大。
但熟悉它的朋友都知道，市橋的優質資源（教育、商業、交通等）分布極其不均，最好的資源基本集中在以地鐵3號線市橋站為圓心，1.5公裡為半徑範圍內，但目前這裡面並無新房在售，多以老舊樓梯房為主，最新均價2.1萬元/㎡。
|市橋老城的破舊二手房
如果想買新房，要麼就將目光放到大夫山板塊，要麼就是市橋南。
而這些地方的新房，均價基本破3.5萬元/㎡，其中大華·紫悅府最高均價達4.7萬元/㎡。想要「2字頭」的新房，就只剩下璞悅臺，但它最小的戶型都有102㎡，首付沒個70來萬也拿不下來。（點擊回顧璞悅臺踩盤報告）
這麼一來，首付不到30萬元，且位於市橋老城的中洲公館，的確讓人眼前一亮。
那麼它實際情況能不能跟宣傳的對上號？來看看樂居君的踩盤報告。
01
3年還沒賣完 價格漲15%
首先要明確的是，項目為產權公寓，每戶有房產證，開發商為廣州市番禺嘉興食品有限公司。
有意思的是，番禺嘉興食品有限公司由廣東大成投資有限公司100%控股，它自身主營業務是廣式臘製品、椰果系列產品的生產加工以及冷藏冷凍倉儲服務
項目自2012年拿地，2017年正式開賣，但受「330公寓政策」影響，其2018年全面停售，直到2019年又「重出江湖」。
就這樣斷斷續續，項目如今已經現樓銷售，從原來的600+套貨量，剩下到100多套高層戶型。
樂居君翻查資料得知，2017年底該項目均價最低2萬元/㎡，而且是帶裝修發售，3年過去了，項目均價漲到2.3萬元/㎡，變成毛坯交付，一套總價大約94萬元。
咦？公寓首付一般是5成，為什麼宣傳語說首付最低26萬元？
這個我們後面再詳細說，先來看看項目區位。
從項目步行到地鐵站至少需要20分鐘，高度依賴地鐵出行的人群，需要每天打車或接駁途經項目番7路公交車，公交5站可到地鐵站。
銷售所宣傳的5地鐵環繞，除了已經開通的地鐵三號線，其它的不是在建中就是規劃中，且沒有哪條線路是在項目附近設站的
具體可以看看項目的區位圖
其它配套方面，項目周邊生活氣息濃厚，除了各種底商外，還有兩個公園環繞，菜市場也不缺，項目裡面還開了一家華潤萬家。
但要逛大型商場的話，就要駕車到易發商圈或鑽匯廣場。
此外，項目周邊的教育資源十分豐富，包括有南陽裡小學（省一級）、先鋒小學（市一級）、廣東仲元中學（省一級）......當樂居君提到公寓沒有學位時，銷售稱只要交8-12萬元的贊助費，就能入讀小學，但這個說法還有待求證。
02
最低可做3成首付 12年回本？
不得不吐槽的是，這個項目的底層採光真是太差勁了，一打開8樓的電梯門，就是這般黑漆漆的景象。
注意，這還是下午兩點的時候。
不過比較好的一點就是，每個戶型都不是門對門，保留足夠隱私，而且從現場來看，已經有業主入住，不用擔心空置率問題。
接下來，我們來集中討論兩個問題：
項目怎樣做到低首付
哪些人會買
項目目前主推41-42㎡複式產品，買一層送一層，層高4.5米，一共21層，5梯35戶，雙鑰匙設計方便出租，還可以明火。
樣板間方面，項目做成了兩種風格，一個偏向商務風，一個偏向居家風。
|商務風樣板間首層
|商務風樣板間二層
|居家風樣板間首層
|居家風樣板間二層
面積稍大的76㎡複式戶型，連樣板房都已經被賣了，只剩下毛坯房可看。
不得不說，這個戶型好好裝修一番，使用率還是挺高的，上下層都可以做一個衛生間，一共可以做4個房間。
「L」型陽臺面積高達20㎡，可俯瞰整個市橋老城區。
由於大面積的戶型剩下不多，總價也高，約200萬元，樂居君就只讓銷售算了一套42㎡的戶型，總價約94萬元，5成首付約46萬元，10年月供4786元。
值得一提的是，項目是毛坯交付，自己裝修還需要花6-7萬元。
如果你想做到低首付，也是可以的！
銷售介紹，通過其它貸款途徑，首付可以做到3成，大約24萬元，比宣傳語的還要低，但是前8年月供高達8068元，後2年月供才回到4千多水平。
至於收益，銷售也是說得非常誘人，一套複式分開出租，下層（2000元/月）+上層（1500元/月）+公寓註冊公司費用（1000元/月），月入4800元，以租抵供「不是夢」。
一年利潤就是57600元，加上3萬元的增值費（銷售說是租金的漲幅），每年收入高達87600元，投資回報率為9個點，12年就可回本，剩餘20年淨賺。
聽起來很美好，但實際能租到3500元/月嗎？
樂居君在鏈家網查詢得知，42㎡戶型整套租下來大概2500-2900元/月；單層約1500-1800元/月。
如果是分開出租，一套房子的確可以租到3500元/月。
再加上項目為現樓發售，最大的好處就是即籤即收樓即出租，減少等待時間，但同時也有產權縮水的弊端，比如這個項目，產權就只剩下32年。
那麼來買房或者租房的，都是哪些人群？
銷售介紹，項目周邊創意園多達5個，其中比較大的有海倫堡創意園、有利創意園等，項目後面就是網紅打卡點西坊大院，裡面有不少服裝設計店、小資餐飲店，類似紅磚廠。
|西坊大院
由於住不慣周邊的樓梯老破小，在創意園上班的員工就會選擇租甚至買項目的公寓，這是部分客戶群。
另一部分，就是周邊老破小的業主，因為家裡老人年紀大，不能再爬樓梯，加上沒名額、資金不充足等因素，就選擇買一套公寓讓老人居住。「住慣老城區的老人家，不肯搬去別的地方的，這裡也是個很好的選擇。」銷售解釋道。
而樂居君踩盤當日，也的確看到有老人搭電梯出入，小區內也配了一些康樂設施供住戶使用。
03
小區全開放式管理 單價與二手住宅相差不大
總結下來，項目地段不算差，如果選擇較吃力的月供，首付還可以控制在26萬元以內，月租金也能達到3500元，可以抵消部分月供。
此外，項目還緊挨著廣州市番禺區禺城建設綜合開發公司建設的小橋頭西側地塊住宅項目，項目目前已在施工，相信開盤後對中洲公館房價也有一定影響。
說完好的，我們來說說項目缺點。
公寓的商用水電費、轉手稅費高、商住混合、人員吵雜，一梯多戶等電梯難等問題，已經老生常談。
但本項目還有其它弊端。比如說，項目內部配有青少宮、幼兒園、棋牌室等，這些都是對外開放的，而且小區後門還能直接通往西坊大院，所以它不能做到封閉式管理。
雖說業主要刷卡才能進電梯，但其他人也是可以隨便進出小區的。
其次，雖然項目首付低，但這算下來單價都到2.3萬元/㎡左右了，這個單價與市橋地鐵站旁的鴻城花園等小戶型電梯房相差不大，如果再「踮踮腳」就能買住宅，是不是突然覺得中洲公館價格沒那麼「香」呢？
最後，關於這個項目你有什麼想說的，歡迎在下方留言區與我們討論。
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