編者按：2013年，毫無疑問，是中國商業地產史上濃墨重彩的一筆：地產大鱷紛紛加入，項目開發林立，呈現出百花齊放的繁華景象，然而，在同質化、泡沫化的重壓之下，缺少積累的中國商業地產註定還有很長的路要走。
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系列報導
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NOVO總裁唐宇寰：明年商業地產會很辛苦 無開店計劃
（贏商網記者12月20日報導）在這一年中，中國的商業地產發展進入新的紀元。大規模大批量的商業項目的出現，使得原本同質化的局面越發嚴重。為破除同質化難題，購物中心開始引進各種體驗業態，大打主題牌。面對電商衝擊，百貨、商場開始重視線上消費，打造電商平臺、微信營銷、建立020戰略······這一年，開發商們都很忙。
對於這一年的總結，昆明百大集團商業管理有限公司副總裁梅永豐在接受贏商網記者專訪時表示，在開發體量上，商業地產大躍進、供大於求的現象已經凸顯；在運營上，去服飾化、打造體驗個性商場成為主流；電商衝擊使得原本淡定的線下商業開始惴惴不安。
而對於如何應對電商衝擊，梅永豐則認為，線上線下互動成必然趨勢，但盲目的建設電商平臺不可取，可以「借船出海」。藉助成功的電商平臺，打造品牌影響力。
對於商業地產未來的發展趨勢，梅永豐表示，商業地產的門檻將越來越高，以後有能力持有和運營大批量的購物中心都是有資本的大企業，商業項目行業將進入寡頭時代。未來購物中心將慢慢將進入主題化，體量上也將趨向「小而精」，社區購物中心將是一個好的發展方向。 （專題：破除同質化 「主題設計」成體驗式購物中心關鍵詞）
贏商網：2013年快要過去了，您覺得今年商業地產行業發生了哪些變化？
梅永豐：有幾個大的變化，第一個是大躍進，二、三線城市體量過剩，比如說像成都這些地方。2013年已建和在建的加起來有2000萬平方米，變成了全球最大的。像昆明、武漢都有大規模，上千萬的商業體量，供大於求是一個特點。
第二個特點，在同質化的情況下大家開始做體驗化和個性化的東西。如前段時間萬達在去服飾化，服裝、服飾很多店都關了，像快銷品牌都放慢了開店速度。
第三個特點，電商的衝擊，電商發展得比較快。雖然佔整個社會零售總額的比重還是比較小，只有7%。對於零售商心理的作用比實際的衝擊更大，大家都覺得狼來了。
贏商網：為應對購物中心同質化，很多開發商都在加大餐飲、休閒娛樂的比例，每一個購物中心都這麼調整，會不會又成為新的同質化災區，您對這個怎麼看？
梅永豐：我覺得這個東西不能一概而論，現在出現一個情況是什麼呢，現在餐飲的生意沒有以前好了，為什麼呢？因為比重越來越大，但是餐飲的品牌和品類就會打架，餐飲生意會下降，承租能力也會下降。
購物中心業態調整應該要注重地域特色，比如社區商業或者副中心的商業，餐飲比重要佔得比較大，市中心的商業餐飲比重可能不足50%，如果一刀切肯定有問題。應該根據城市地段，周邊消費能力和競爭對手的情況來決定你的業態比例，而不是盲目的去做。
就像正大廣場，當年他在浦東做生意不好，他加大餐飲比重生意就好起來了，但是他有的餐飲別人也有了，這個時候就面臨同質化競爭。而且，這樣對自己的內部商戶也是一種傷害，我不贊同盲目模仿的狀態，應該根據具體項目的特點來做一個差異化的定位。
第2頁：昆明百大梅永豐：營造購物中心體驗 應從多角度出發
第3頁：昆明百大梅永豐：社區購物中心很有潛力 未來發展很大
贏商網：現在體驗消費成為購物中心發展的關鍵詞，大家都在追求體驗消費，您覺得購物中心應該如何做好體驗式商業？
梅永豐：我覺得所謂的體驗都要基於項目定位來做，現在大家覺得在商場裡面做點什麼開心農場，養頭豬就叫體驗，我覺得這太可笑了。很多人對於體驗的概念理解有點膚淺，大家不應該拼命的去模仿。所謂的體驗是什麼呢？基於你的客戶群的消費定位，你來設定給他獨一無二的感受，這才叫體驗。
體驗可以從很多方面去體現。第一，從建築設計的角度，比如說澳門威尼斯人，你去運河裡面划船，天上的雲彩會變化，這是一種建築設計上的體驗。第二，業態規劃上的體驗，如現在很多把主題樂園放到購物中心裏面來。像美國MALL裡面就有童趣樂園，韓國樂天世界裡面購物中心、免稅店，還有室內遊樂場。像臺灣的夢時代購物中心的摩託輪，主打臺灣情侶約會勝地，一兩年就收回投資了。
體驗需要靈魂，除了業態差異化外，在營銷上也應該有不同的體驗。雖然建築設計在變，業態在變，但消費者的口味也天天在變，這個時候你得從營銷角度做一些體驗。商場每隔一段時間會變換主題，通過很多營銷活動來營造環境。如香港海港城做的星光大道，包括他承辦的一些營銷活動都是一種體驗。讓消費者參與其中，並且樂在其中，這才是好的體驗。
贏商網：最近萬達的萬匯網也上線了，很多的開發商和購物中心開始打造自己的電商平臺，您覺得電商平臺對商業項目的作用大嗎？
梅永豐：電商除了阿里巴巴把這個平臺做大之外，到目前為止還有誰賺錢？蘇寧最早做電商，蘇寧易購規模也不小了，100億，但是做了十多年還是虧錢。包括京東，它燒錢燒得這麼厲害，到現在為止他也不知道自己該如何盈利。
我覺得電商做平臺要超越阿里巴巴是很難的，線上和線下結合，而不是每個人都去建一個平臺，我覺得這是有問題的，你也可以借船出海。王健林說我和馬雲的賭注不算，我還得跟他合作。電商畢竟一枝獨秀了，大家可以和他合作來做線上、線下的互動。因此，我不建議盲目的去建電商平臺。
比如說這次雙十一，像紅星美凱龍有一些商家堅決抵制雙十一，像武商、大悅城等購物中心都主動給這些人提供試衣間，讓你免費試衣，光明正大的找。但是你來我這裡試衣服之後，你即使在網上買，你也會在這裡吃點東西，看場電影，你會有隨機消費。
贏商網：您如何看待現在很多購物中心推行的020營銷模式，如微信支付、微信營銷等，您認為這是未來的一種趨勢嗎？
梅永豐：我覺得現在微信是個好事情，而且開始有人專門做微信營銷公司來做營銷活動，包括對客戶的分析，我覺得這個很好，精準的找到自己的定位和目標客戶，找到自己的忠實客戶，這個很重要。
做商業就是在摸著石頭過河，如銀泰就在做這個事，每個商場都設置WIFI，消費者有沒有登微信，在這裡逗留多長時間，包括他的年齡，數據都能記錄到。再根據消費者的喜好，商場可以很準確的找出共同特點，從而針對需求來調整商場的業態。未來的購物中心不光是O2O，他應該爭取忠誠消費者，你了解你的消費者，你為他量身訂製。
贏商網：正如您所說的，未來線上線下互動大趨勢，目前昆明百大在這方面有什麼戰略？
梅永豐：我們現在在做網絡的平臺，比如說我們的百大家電，我們的淘淘購物，專門在網上有一個購物場所。我們也有線上營銷平臺，我們現在這方面主要是通過微信，我們現在通過微信來做微信營銷，開始針對消費者的需求來做這方面的營銷活動。
微信營銷效果還是不錯的，因為微信的粘性很高的。比如說一個微信用戶他每天都要花一兩個小時去看，這樣的信息量是非常大的。以前我們對商戶的調研和了解不夠充分，我們現在通過微信，通過數據分析對我們的商戶，對我們的消費者有一個需求的了解，這樣我們可以根據他們的需求做營銷活動，來調整我們的業態規劃，我覺得這個還是很有用的。
昆明百大梅永豐：社區購物中心很有潛力未來發展很大
贏商網：現在很多開發商都要開發社區購物中心，但是國內還沒有特別成功的案例，您認為未來社區購物中心會不會成為商業地產的下一個突破口？
梅永豐：我覺得社區購物中心在未來是一個很重要的方向。像新加坡，包括美國都是以社區中心，鄰裡中心來輻射周邊消費者的。在一些郊區，或者機場，交通交叉的地方才會產生大MALL。
社區商業是剛需，就像你賣房子一樣，別墅是過剩了，現在有人做上檔次的產品，也有人做貼近市場剛需的。比如我需要的是剛需房，90平方米以下的，其實社區購物中心就類似於剛需產品，周邊有便利店，能夠就近滿足生活需求，
中國做社區購物中心做得比較好的是上海西郊百聯，當年開業當年就實現了盈利，無論從業態定位還是運營都做得比較成功，是社區購物中心的典範。華潤五彩城也不錯，吸引很多周邊消費者來消費，而且消費能力還比較強。比如說像五彩城的溜冰城，主推冰球比賽、冰球訓練，很多孩子一年在打冰球上面的費用就花了好幾萬，他的冰場一兩年就收回投資了。包括引進的史諾比樂園，不對外開放，顧客消費了就會免費讓你去玩，所以社區購物中心的潛力是比較大的。
因此，開發社區購物中心一定要抓住「剛需」，方便社區居民居家生活，如社區超市，如小孩的教育，娛樂、兒童業態等必須要有。周末聚餐、看電影，如果去市中心，人多路途又遠，時間成本很高。未來大家的活動半徑會越來越小，我覺得社區購物中心代表未來。
贏商網：萬科毛大慶新近提出要「資本化」運作商業項目，拿商業項目直接對接資本市場，您對這方面是怎麼看的？
梅永豐：資本化最重要的是你的運營能力，為什麼REITs到現在國內沒有發行，這和中國商業地產回報率比較低有關係。舉個例子，像廣州越秀，包括北京的華茂，這兩隻REITs都是優質資產，但是上市之後股價都大跌，是因為他們運營回報根本達不到投資者的要求。
現在國內運營正常的購物中心年回報率大概3%到5%，做得好是8%到10%，10%以上很少。再加上融資成本很高，這樣一個回報率就達不到市場的需要。這就需要你的運營能力，不是所有的項目都能夠資本化。
贏商網：三中全會剛過去，但是房地產政策方面沒有提及，您覺得三中全會後會對商業地產產生什麼樣的影響？
梅永豐：我覺得沒提是好事，本來房地產是調控比較嚴厲的行業，宏觀調控的態度就是打壓，現在沒提就是不打壓，反而是個利好消息。而且，現在大家在研究新型城鎮化，城鎮化未來對商業的幫助非常大。
因為我們商業首先需要人，實際上我們需要什麼人呢，需要城市人口，需要的是有消費能力的人口。農村人口消費能力比較弱，他們一般去縣城，或者附近街區買東西，他很少會去大的購物中心買。如果他們通過新型城鎮化把收入提高了，在城裡生活了，我們人口增加了，我覺得我們商業就會好做。所以，我覺得新型城鎮化對商業有利。
包括以後放開二胎，人口紅利會對商業地產有幫助。比如說二胎，一個小孩要花錢，這個消費力還是很大的，會帶動很多產業。所以，我覺得這應該是一個利好。
贏商網：您對於2014年商業地產的發展有什麼樣的預測和期望？
梅永豐：第一個趨勢，我覺得未來商業地產的門檻會越來越高。 現在大家都在玩，大部分的住宅開發商也開始介入商業地產。土地價格越來越貴，如果他單純做住宅很難取得土地，他就被動的去做一些商業。但是商業並沒有想像得那麼好做，未來的商業要持有，資本的沉澱越來越高，對運營能力要求越來越高，未來商業地產門檻慢慢會提高。
舉個例子，一般開發商現在如果說從銀行，或者信託等其他方面貸款，他的成本都是10%以上，像香港的開發商，像央企，新加坡的凱德，新鴻基，他們的融資成本才幾個點，融資成本低。他們就有能力持有，就可以把這個項目做好。 對於這些融資成本又高，又沒有能力的開發商，持有的商業項目就運營不好，就想著賣了，慢慢會形成寡頭式，這是遲早的事情。包括中糧一直在收購，慢慢的商業地產會趨於寡頭時代。
第二個趨勢，商業地產慢慢進入主題化，趨向「小而精」。現在規模大並不是什麼優勢了，大家慢慢發現「大而全」不好玩，就開始做「小而精」。現在很多項目規模不大，但是他做精緻了，從「大而全」慢慢向小兒全主題化的方向發展。包括藝術主題，時尚主題，旅遊主題等。以後差異化往這個方向去發展，一個所謂的體驗不能把所有東西差異化。（贏商網 羅嘉欣）