空置率超北上廣，深圳寫字樓深陷租金「泡沫」。
4月底的深圳，天氣有些轉涼，在前幾天接連的陰雨後，「90後」中介陳峰（化名）似乎變得更加焦慮。
「從今年開始，我都沒有籤單。」 陳峰在對話框裡打出頗顯無奈的語句。
陳峰負責的區域是福田CBD，一直是深圳寫字樓租金最堅挺的地段，此前他基本上每個月都能穩定開1～2個單。
「現在寫字樓行情不太好，我們門店有關寫字樓的單子基本上都是年前成交的，很多同事現在都轉去做新房了。」
從2014年入行以來，陳峰見證過深圳寫字樓「一路向西」的巔峰期，也領略過投資客蜂擁而至到黯然離場。如今，他不得不做好要換業務線的心理準備。
近期，多家機構發布一季度寫字樓報告，雖然數值略有不同，但整體態勢基本一致——深圳寫字樓延續上年走低態勢。
其中，第一太平戴維斯報告顯示，深圳一季度寫字樓平均空置率達26.2%，全市平均租金下降至每平方米每月201.7元，租金指數環比下跌1.6%。
同時，戴德梁行報告顯示，受疫情爆發的影響，深圳甲級寫字樓市場於節後短期內基本處於停滯狀態。一季度深圳甲級寫字樓平均租金環比上年末下降 3%，空置率約24.6%。
但值得注意的是，北上廣深同期對比下，深圳空置率位居首位。其中，除上海寫字樓空置率在21%，北京、廣州空置率均在20%以下。
對此，第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿認為，今明兩年都是深圳寫字樓空置高峰期，而今年第一季度受疫情影響，寫字樓行業受到壓制，空置率明顯提高。此外，一些新入市的寫字樓物業議價空間大，導致租金下滑趨勢也十分明顯。
「估計這樣的情況會延續到第2、3季度，可能第四季度才會回暖一些。」吳睿進一步表示。
近幾年，深圳寫字樓空置率居高不下一直是熱點話題，背後除了經濟環境不穩定，部分中小企業支撐難，無法維持穩定承租，也有深圳供應體量持續走高，長期供求不平衡所導致。
公開資料顯示，2016年～2019年間，深圳寫字樓空置率從13.3%升至20％，與空置率相應的是，深圳寫字樓新增供應量也從130萬平方米升至200萬平方米，供過於求現象持續存在。
一場突如其來的疫情衝擊，深圳寫字樓境況被放大，也突顯了不得不面臨的諸多現實問題。
一方面，難以維持生存的企業退租、換租，縮減辦公成本成為趨勢；另一方面，寫字樓租金「虛高」，談判議價似乎逐漸失去秩序。
「我們最近帶看的客戶不多，跟去年同期比，下降了不少，即便來看的客戶也都在降低預算。」在一家專做寫字樓承租的線上平臺工作了3年的中介郭全（化名）透露。
事實上，老家在湖北的郭全，今年並沒有回家過年，原本想著能夠憑藉春節留在深圳，多跑幾單「撿漏」，卻因為疫情的原因，連續幾個月基本「無收入」。
「現在大部分需求的趨勢，是大的換小的，小的換便宜的。」郭全直言，他所在的業務區域是羅湖區國貿附近，雖然大多寫字樓與南山、福田相比頗為老舊，但得益於區域屬性，做外貿和物流、旅遊業的客戶多也比較穩定，需求一直都在。
疫情蔓延後，對外貿、旅遊行業的影響卻是最直接的。「羅湖這邊的倒下的大多也都是這些公司，每一棟每一層都有，基本上關門了很多。」
相應的變化也體現在被需求的一方。「現在每棟寫字樓基本上都有多間空置，所以很多價格都可以談，甚至免租期15天、一個月都有。」在郭全看來，現在不管是一手業主，還是二房東，能給的優惠和價格空間都比較大。
對此，中原寫字樓部董事總經理範進佳接受樂居採訪表示，寫字樓市場環境頹靡的背景下，談判的餘地確實會比較大，但是市場價格未必能夠直接反應，很多時候租金虛高，但會從側面調整，比如免租期放寬，其實就是相應的租金下降。
而據中介郭全透露，以國貿商業大廈、海外聯誼大廈這些羅湖老牌寫字樓為例，此前每月的租金水平都在90～110元/平方米左右，現在接受每平方米價格幅度下降在5%--8%之間，必備免租期，總價上也能再有優惠。
從車公廟地鐵站D出口走出，穿越地下兩層美食街，一排整齊的寫字樓掠過眼前。「這是車公廟這邊性價比最高的寫字樓，租金相較福田中心區和竹子林都有優勢，但是現在也有很多空置。」 Q房網中介張鵬（化名）說到。
在張鵬看來，車公廟片區的寫字樓跟此前高峰期的價格相比，租金下降幅度一度到30%。以金運世紀、創建大廈等寫字樓為例，大面積180～250平方米左右的辦公空間，現在每月租金在99～160元/平方米之間，此前高峰期的時候每月大概在180元～200元/平方米左右。
對於承壓能力，被需求方越來越處於劣勢。「現在的價格也好談，可以按你的心裡的底數出個價。」 張鵬對於價格談判有足夠信心，在他看來，現在基本上直接談租金總價，2.8萬元每月砍到2萬元都可以談，只要業主或者二房東可以接受。
張鵬認為，「目前二房東比業主更好談價，因為很多快要撐不住了，甚至也有毀約不要押金，也要把物業還給業主的。」
同樣的情況在寫字樓供應過剩更加顯著的南山，似乎也在上演。
在高新科技園片區的大衝商務中心A座，租金價格已經沒有太大的競爭力。負責該片區的中介李權（化名）直言，「現在季付、半年付都有相應優惠，免租期也可以談，他們（二房東）基本上很多已經不賺錢在租。」
「這邊的租金去年大概是每月108元/平方米，包含管理費，今年全部談下來大概在每月90元/平方米，每平方米便宜十多塊的同時，也還是有商量餘地。」李權表示。
潮汕人老張幫公司運營管理的大衝商務中心A座兩層樓，這幾年的明顯變化是企業對於大面積辦公的縮減。「以前我們沒有小的辦公空間，現在都拆做小的，因為不太好做了。」
「我們這棟倒閉2家公司，一家是做美容的，一家是咖啡店。」老張跟樂居透露。
距離高新科技園2公裡外的深圳灣科技生態園，也是大量小微企業駐紮的辦公園區。根據中介提供的信息，一間253平方米左右可容納20餘人的辦公空間，租金每月86元/平方米，管理費19元，價格最終可以談到一半。
一直以來，由於供應量持續大體量增加，南山區的寫字樓近幾年空置率都在30%以上。據中原寫字樓部董事總經理範進佳透露，南山區每年的供應體量平均在150～180萬平方米，供應佔比全市7～8成，目前最新空置率更是到35%。
空置率背後是租金下滑，也加劇了二房東艱難生存的現象，範進佳直言，二房東走過2015年黃金時代後，基本上逐年趨勢是往下的，特別是在去年已經明顯不行，很多小的二房東被吞掉，差不多都淘汰出局。
「以前的二房東的收益在運營、服務上面，都可以提高租金市場價的30%～40%，現在因為空置率高的原因，租金變低，已沒有太多利潤空間。」
事實上，壓力之下，幾乎沒有誰能獨善其身，而問題的本質還是在於如何改善寫字樓過剩的現象。
第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿認為，總體上需要從兩個方面調節，一是業主方，要積極招商，調整出租策略應對危機，以及新寫字樓物業延緩入市時間，但整體作用比較有限；二是政府方面，要加大中小企業復甦政策力度，比如租金補貼或者是其他的復甦支持。」
對此，範進佳也表示，深圳應該加大優惠政策力度，在吸引外資入駐的同時，留住本地優質企業，扶持中小型企業。「如果有長期穩定支持，憑藉深圳業態更新的應變能力，後期都能改善。
此外，吳睿還補充，從長遠來看，政府應該思考深圳土地供應結構的不平衡問題，並考慮適度地將一些商辦或者工改工用地中，增加一些居住的指標，讓深圳未來辦公和居住的結構更加平衡。
值得注意的是，今年1月，深圳曾發布徵求商業、辦公用房改建為租賃住房的意見稿，旨在推動多渠道解決租賃住房的困境，引導既有商業辦公用房改建成租賃住房，進一步拓寬租賃住房供應渠道。
若後續能夠成功推進，深圳寫字樓市場供需矛盾將有望得到實際解決。而日後承接大灣區規劃和先進示範區等一系列利好政策的推動，深圳寫字樓市場的未來依舊可期。
文｜ 塗夢瑩
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文章來源:新浪樂居