記者 張康康 攝影 徐瀟哲
隨著城市的不斷擴張，人們的居住範圍也在不斷擴大。每一年裡，杭州總有那麼一兩個新的樓市板塊，躍入購房者的視野，成為一年之中新興的熱門板塊，比如之前的田園板塊和城東新城板塊。
2012年，杭州也有這樣一個全新居住板塊——下沙大學城板塊，即將亮相。這個板塊從出讓土地至今，還沒有一個樓盤面市。但在今年，它將迎來一個集中爆發期，首個項目宋都·東郡國際馬上就要開盤了，之後還有杭州碧桂園、保利·城市果嶺、香港麗豐地塊等諸多項目。依託於大學城的整體配套，這個板塊今年有望成為一個熱門板塊。
為了更好地挖掘板塊價值，服務於購房者，近日，都市快報、快房網（kfw001.com）聯合舉辦「發現杭州價值高地暨2012下沙大學城價值研討會」，邀請眾多板塊開發商、政府官員及專家，共同探討下沙大學城板塊的發展前景。
論壇嘉賓代表：
杭州市城市規劃設計研究院總工程師 湯海孺
杭州經濟技術開發區規劃分局編制科科長 張宇虹
FM88浙江之聲節目主持人 裘維維
快房網首席評論員 大老哥
杭州日報房產部副主任 劉德科
宋都集團江灣系營銷總監 丁浩
浙江保利地產下沙區域營銷經理 劉君
碧桂園杭州有限公司行政助理 甘琳
配套先行的下沙大學城板塊
湯海孺：尋找價值高地，必須跟政府規劃結合在一起。如申花板塊，以前是工業區不適合居住，後來政府對工業區進行搬遷，又對老廠區進行綜合體模式的戰略提升，再加上銀泰城的入駐，申花板塊的價值在2008年之後就體現了出來。
再看看下沙大學城，從1993年確立成為杭州經濟技術開發區起，下沙就已經是杭州向東擴張的重要據點。近年來，下沙大學城在交通、配套等方面的建設，均獲得了長足的發展。交通方面，隨著九堡大橋、東湖路延伸段的建設和地鐵1號線下沙延伸段三個站點的開工，下沙大學城與其他板塊的對接越來越緊密；公共設施方面，下沙已有不少重量級項目入駐，如省中醫院下沙園區、杭四中下沙校區以及杭高等一批配套服務設施。
對於下沙大學城，不能僅僅作為一個開發區的定位進行發展，而是要作為杭州三大副城之一來打造建設。在引進高教園區之後，下沙沿江地區開闢了居住功能，非常注重環境的打造，綠地、公園和溼地比比皆是，甚至還有高爾夫場地。
未來的下沙大學城將不再是城市的一個端點，而是新城群體中的重要紐帶（再往東就是大江東新城）。今後隨著政府投入的不斷加強，加上開發商的不斷投入，下沙大學城板塊的價值會得到全面的體現。
張宇虹：下沙大學城板塊是以居住為主的社區，整個板塊用地4.46平方公裡，規劃人口6.6萬，純居住用地大概有84公頃，其中還配有公建、文化娛樂等配套服務設施。
對於下沙大學城，我們提出了新的規劃思路：今後板塊內所有的配套、服務設施將自成體系。居住在這裡的人，不用到其他地方，就可以享受到主要的配套資源。所以，我們提出了配套先行的概念。
我們為這個板塊一共規劃了五所幼兒園，三所18班的幼兒園，兩所15班的幼兒園，一共84個班。另外還有三所小學（每所36個班）和一所48個班的中學。我們將儘可能地把配套完善，而不是等到後面發現配套不足時再做考慮。今年計劃啟動一所幼兒園、一所小學和一個農貿市場。
下沙大學城板塊是完全以居住為主的板塊，下沙今後推出的宅地基本集中在這個區域，板塊的未來還是非常值得大家期待的。
未來幾年的媒體焦點
裘維維：對於下沙這幾年的變化，通過我和住在下沙的朋友的一些對話可以清楚地知道。
這位朋友跟我說了三段話，第一段是她說最近一直住在下沙，沒有出來。不出來的原因是因為在修路，一條是德勝快速路，另一條是下沙迎賓大道，出行比較麻煩。另一個原因是，這裡的配套已經比較完善了，大部分消費需求都可以解決。第二段話是最近的主要工作都做完了，她說大學城北這些區域的地，拆遷拆得很乾淨。第三段話是管委會現在沒什麼錢。為什麼沒錢？她說建設費用太大，各種基礎設施如學校、醫院、幼兒園等等，投入的量太大。
從這樣的對話中，其實已經反映出下沙本身的價值。這麼多年來，下沙區域的樓市成交量一直位列杭州前茅，足以說明這個區域的吸引力。
我覺得今後大學城板塊的發展，主要在於區塊內的競爭。儘管下沙本身的存量逐年減少，但這麼多二手次新房空在那裡，區域內的競爭還是非常激烈的。等地鐵通了以後，大家對下沙的認可度會大大提高。今後的下沙，機遇和挑戰並存，能否發展好，在於怎麼挖掘價值，在於怎麼跟樓盤的建設、營銷進行結合，在於做好差異化的定位。如果能夠解決這些問題，下沙大學城還是會被大家廣泛接受的。
大老哥：我覺得買房，首先要看一個區域的規劃。一個區域的發展，如果離開了政府的導引，不可能發展得很好。像閒林板塊就是這個原因，先發展後規劃，所以現在很多配套政府都還沒來得及完善，導致這個區域始終給人不方便的感覺。如果這個區域是政府規劃在前、配套在前，那麼這個區域的前景肯定不會差到哪裡去。像下沙這樣的區域，前景還是不錯的。
其次是配套的提升。這幾年，下沙的配套已經發生質的變化。比如交通，快速路的建設和今年10月開通的地鐵1號線，大大拉近了我們和下沙的心理距離；再如環境建設，下沙有很好的江景資源，很多房產公司也在開發江景資源，這些江景資源的價值會慢慢體現出來。這些對提升居住的品質，都會起到很大的作用。
我覺得一個區域，只要規劃好了，前景總是光明的。每個區域總會吸引一部分購房者，總有這樣一個群體需求。因為城市化的進程還沒有完成，像下沙這樣的副城，今後肯定會吸引更多的購房者到這裡安居樂業，下沙肯定會繼續成為很多人在杭州的首選之地。
劉德科：對於居住在下沙的人來說，目前買房子可以選擇的產品體系並不完善。選擇金沙湖的話，價格可能太貴；如果選擇沿江板塊，現在11000-12000元/平方米的價格，雖然能夠滿足主流人群的居住需求，但還缺乏一個往下的產品，以形成一個完善的梯度。
大學城板塊的出現，剛好成為一個比較好的補充。不管區域內樓盤怎麼定價，但應該會比沿江區域低一些，這樣下沙的產品體系更完善了。在下沙工作、生活的人，也有了更大的選擇餘地。儘管板塊之間的價差可能不會很大，但這個微弱的價差還是會吸引不少剛需人群。所以，這個板塊的前景還是不錯的，這個板塊對於業界來講，是比較受關注的一個板塊，至少在三五年內都是媒體的焦點。
宋都·東郡國際等三項目將亮相
丁浩：大學城板塊與下沙其他板塊相比，它的優勢主要在於它的高起點規劃。與住宅同步實施的配套，代表了一種超前規劃理念。它就像一張白紙，上面繪出的藍圖比其他建成區域或者城中村區域可能更具宜居性、舒適性。下沙大學城還有很多優勢，如它的景觀優勢，緊鄰錢塘江、溼地，還有九橋高爾夫鄉村俱樂部，在我們項目南端還有一個依水而建的景觀公園。
基於上述優勢，宋都今年推出的東郡國際，將力爭打造成下沙區域最具宜居價值和最具性價比的一個樓盤。項目由兩塊地組成，全部是南向設計，既有高層公寓，也有聯排別墅。在高層區，我們改變了傳統沿江樓盤一樣純高度的建築，而是設計成18層至23層不等，錯落有致，形成優美的天際線。
另外，在規劃當中，兩塊地的中心形成了大圍合的園林，中間有一塊3萬平方米的園林，也就是說每個小區都有1.5萬平方米的中心園林，相當於四個足球場的大小。在戶型打造方面，我們也下了非常大的工夫，東郡國際推出的90平方米產品，非常優秀。如90平方米的邊套戶型，預測面積在85-89平方米之間，但通過可變空間的調整，可以延伸出將近23個平方米的面積。
劉君：保利從2008年進入杭州，拿的第一塊地就是下沙的保利東灣，到現在為止，保利在下沙已經開發了5個樓盤。保利為什麼把第5個項目選在大學城板塊？
首先，大學城板塊有深厚的人文環境。它依託在大學城附近，可以利用教育文化資源；其次，板塊緊鄰錢塘江和溼地，有非常優越的自然環境；第三，即將通車的地鐵和沿江大道，會給下沙帶來質的變化；第四，配套先行的規劃，將讓這裡變得非常宜居；第五，隨著城市化進程的推進，城市人口越來越多。今後，能夠認可這個區域的購房者會越來越多。
保利在下沙區域積累了大量的購房者，對下沙購房者的需求很了解，我們通過對區域購房者的分析，為購房者量身打造城市果嶺項目。通過對這個區塊的打造，以及陸續推出的房產品，和其他幾家開發商一起，共同把這個區域營造得更加適宜居住。
甘琳：杭州碧桂園是進駐浙江的第一個項目，致力於建造讓老百姓買得起的好房子，是碧桂園一直以來追求的目標。我們公司在前年拿地，之所以會選擇這個地塊，也是看中了政府比較好的配套。
杭州碧桂園主要是由高層洋房和雙拼別墅組成。高層洋房的主力戶型為80-90平方米，別墅220-570平方米。洋房主要面對剛需購房者，別墅主要是面向投資型及改善型購房者。雙拼別墅的外立面，採用了全石材幹掛，在市場上比較少見。我們項目還有一個最大的特點，就是它的樓間距非常寬，能夠打造比較舒適的環境。項目本身配套也非常齊全，擁有自己的中心會所，小區中心有一個景觀帶，還包含了大型的兒童沙堡，也會有自己的商業街。