地價房價,緊密相關。蘇州今年已舉辦多場土拍,不冷清也不火爆,但稍微留意一下就能發現,蘇州市區(不含吳江區,下同)很偏遠的地塊,目前地價已穩固在10000+。
OK!最低地價10000+,這就是目前蘇州房價的「最大公因數」。我認為,其重要程度、參考價值遠遠超過所謂的「地王」。把握住這一點,也就把握住了蘇州房價的最重要趨勢。
蘇州市區偏遠地段,最低地價10000+
3月25日,蘇州新一輪土拍結果出爐。很多人看的是優質高價地塊,我看的卻是偏遠廉價地塊。
胥口地塊,樓面價11646.86元/平,溢價13.98%;渭塘地塊,樓面價11110元/平,溢價13.37%。位置如下圖。
有些小夥伴可能要說,蘇州市區比這更偏的地塊還有不少啊,比如:相城區的陽澄湖鎮、北橋街道;吳中區的光福鎮、臨湖鎮等。這是事實,但本文不是嚴格的、全面的調研,只是解讀一種趨勢,所以差不多就行了。
最低地價為什麼極其重要?因為最低地價決定了「最低房價」。
姑蘇區、園區的「地王」,通過所謂的「蝴蝶效應」,或許會影響到偏遠地塊的「地價」。但是,「地王」歲歲年年都不同,有時還會上躥下跳。最低地價不一樣,一旦升上來,幾乎就別想它再掉下去!
——就像「最低月工資」,什麼時候降過?
從城區地價1000+,到鄉鎮地價10000+
這個故事,今天再講一遍。2014年,為鼓動一個想買房、又有點猶豫的老同事下決心,我首次做了房價「吹鼓手」。
來自連雲港贛榆縣的這位老同事,在蘇州工作多年後,依靠勤奮+節儉攢了筆錢,就想在吳中區買套房,但是面對當時看來「高高在上」的房價,再看了網上各種「房奴」還貸的悲催生活,難免就有點猶豫。
於是,那年那月的那一天,我給她解析了蘇州房價的合理性。
我:吳中區的土地,樓面價1000元值的吧?
她:值的。
我:政府要在小區周圍搞市政建設,1000元值的吧?
她:值的。
我:你選一個離地鐵口近一點的房子,地鐵1000元值的吧?
她:值的。
我:你選一個附近學校還可以的房子,普通學區1000元值的吧?
她:值的。
我:一棟房子建起來,每平米硬成本1000元值的吧?
她:值的。
我:房產商辛辛苦苦買地、貸款、蓋樓,辛苦費1000元值的吧?
她:值的。
以上相加6000元,這相當於「原始價值」,其他的「附加價值」都沒算,當時吳中城區(長橋)的普通住宅9000元左右。我說,你買了就算房價下跌,能跌多少?
於是,她趕緊買了。
長橋街道,尤其是京杭大運河以北的區域,就算在2014年,也是妥妥的「中心城區」,當時的普通住宅樓面價1000+而已。就這樣,當年還有人嫌「太貴」!
蘇州地價憑什麼大漲?
蘇州地價之所以大幅上漲,一是人民幣貶值了;二是價值提升了;三是需求擴大了。更多原因沒必要羅列,其他城市也類似。
寫到這裡,有些小夥伴可能要怒拍桌子了。——無恥之徒!六七年前,蘇州中心城區地價只有1000+,現在搞成偏遠鄉鎮地價高達10000+,這難道不是泡沫?難道不是喝買房人的血?難道不應該大幅下降?
請冷靜!請冷靜!夢想改變不了事實。全國都在漲,你讓蘇州原地踏步?
若干年來,一直有個廣受共鳴的觀點在網上傳播:房子就是土地和鋼筋水泥,憑啥這麼貴?
那我反問一下:人民幣就是紙張和油墨,它憑啥「值錢」?因為它就是有「公認的、實用的價值」嘛!
還有,房子和鈔票誰貶值更快?有些人看輕實實在在的土地和鋼筋水泥,卻看重紙張油墨印成的鈔票,還有比這更滑稽的事情嗎?
接受不了房價的人,往往都接受不了「地價」。就一塊爛泥地,它憑什麼動輒就能賣出幾十億?
哎,房產商在售樓處標註的信息,其實真的沒騙你啊!一個小區的土地價值,不是由這塊地本身決定的,是房產商在沙盤、模型上標註的周圍學校、公園、商場、醫院、地鐵等等一起產生的。事實上,任何一個正常的購房者,也都會重點觀察小區外圍的配套情況。
公立學校的校舍、師資,你以為不用出錢?錯了,買房時你必須出。
小區外漂亮的公園、綠地,你以為不用出錢?錯了,買房時你必須出。
投資幾百億的地鐵在小區門口有個站點,你以為不用出錢?錯了,買房時你必須出。
投資幾十億的高架快速路,你以為不用出錢?錯了,買房時你必須出。
明白了嗎?這就是——人民城市人民建!誰投資,誰享受,合情合理!
神馬?你不買房,租住在蘇州,一樣享受這些公共設施?錯了!你的房租,同樣在為這些公共設施的運轉而買單!
買不買房,只須一個理由
我在20+、30+的時候,基本走遍了祖國的大部分省份,對於長三角的優勢、蘇州的優勢,我深信不疑。長三角,未來必定是站在世界之巔的最大城市群之一!
有些小夥伴,看了太多的「房價解析」文章,什麼國際局勢啦、什麼貨幣政策啦、什麼人口紅利減少啦、什麼外資放緩啦、什麼麵粉比麵包貴啦、什麼房價泡沫啦,還有一些房產類微信號,一會說「二手房寒冬」啦,一會說「新盤10分鐘賣光」啦,讓人越看越暈乎,越看越不知道該怎麼辦。
買房這個問題,不要過多考慮「短期走勢」。除了少數「土豪」和「炒房客」,絕大多數人買房後,必定是長期持有的。
所以買房只需要想一個事情:你認為,這座城市有沒有前途?認可就買,不認可就拉倒,買定離手,後果自負。
什麼狗屁倒灶的各種因素,多少經濟學專家都看不懂,你能看得懂?真看得懂的人,根本不需要考慮買房。
疫情影響,到底如何?
這輪疫情在全球蔓延,到底會造成什麼後果,真的不敢斷言會如何。
沒有人期盼疫情在國內蔓延,但很多等待購房者期盼因為疫情導致房價下跌。這不是陰暗心理,只是再自然不過的真實想法。
可惜,蘇州3月起的樓盤銷售情況,實在是有點火爆。這是迴光返照?還是新一輪漲勢的起點?
我個人觀點,請注意僅僅是個人觀點:疫情防控再苦再難,也總有結束的一天。歷史反覆證明,為對抗危機,往往會採取刺激經濟、多印鈔票的措施。想等這個階段蘇州房價跌一點,可能不太容易。
我堅定看好蘇州的未來,所以我也堅定看好蘇州的房價。從2014年吹到現在,無論之間有什麼「風雲變幻」,觀點從未改變。「死房託」 「你的良心不會痛嗎」之類評論,我可是見得多了。
甚至還有人罵「房價就是你們這幫人吹得漲起來的」。在此嚴肅、認真的聲明一下:房價這個操蛋的玩意,它和看多、看跌的狗屁觀點壓根就沒有關係。
蘇州市區的地價,現在還沒實現全域「10000+」,我特意查了下,望亭目前在9000元左右,但是若干年後呢?時間是最可怕的力量。我百分之百相信,用不了幾年,最低地價「10000+」就是蘇州大市範圍內最偏遠鄉鎮的地價!
嗯,如果不了解「最大公因數」,請百度一下,然後思考一下它在數學之外的「含義」,就這樣。
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解析不一樣的蘇州