房屋實際面積大於證載面積,超出的部分能獲得補償嗎?

2020-10-18 北京在明律師事務所

■本文作者:王小明 北京在明律師事務所


導讀:實踐中,許多被徵收人的房屋都存在著類似的狀況:證載房屋建築面積100平方米,到現場了實際一看,幾百平方米都不止。那麼,對於這種房屋實際面積遠大於證載面積的情形,超出的部分在拆遷中能夠獲取補償嗎?「超面積」是否一律會被認定為違建進而不予補償呢?



首先要明確的是,城市國有土地上房屋徵收中,超出證載面積的「自建房」原則上不予補償。


理由也很簡單:在上世紀下半葉城鎮職工普遍存在住房困難的客觀情況下,在本就不富餘什麼空間的平房院落、職工宿舍內私自搭建小房十分多見。


這類客觀歷史原因下形成的無證建築顯然不宜被認定為違建拆除,因為那將會使一部分人完全沒地方住。但在今天的局面下,若對這類房屋一股腦的給予補償,其成本絕非任何地方政府或者開發商所能承擔得起的。


現階段城市棚改、騰退項目中對此類房屋的處置原則一般是,若被拆遷人籤約同意搬遷,則要同時同意將自建房予以拆除。對於確實存在居住困難或者以自建房為唯一固定住所的,政府提供公共租賃住房等保障性住房解決居住需求,但不會直接給予自建房任何拆遷補償。


簡單地理解為「有證補,無證不補」,在城市範圍內事實上還是比較符合政策事實的。


在農村集體土地上情況就大不相同了——無證房屋在很多地區佔據相當大的比重,即使房屋的實際面積大於證載面積了,也需要村委會、鄉鎮政府、縣級自然資源和規劃部門、開發商等多方對其進行認定,進而依據補償安置方案確定是否給予補償,給予多少補償。


譬如北京市目前仍在適用中的《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第19條就規定,拆遷補償中認定宅基地上房屋建築面積,以房屋所有權證標明的面積為準;未取得房屋所有權證但具有規划行政主管部門批准建房文件的,按照批准的建築面積認定。


本辦法施行前(即2003年8月1日前)宅基地上已建成的房屋,未取得房屋所有權證和規划行政主管部門批准建房文件,但確由被拆遷人長期自住的,應當給予適當補償。


本辦法施行後宅基地上新建、改建、擴建的房屋,未取得房屋所有權證或者規划行政主管部門批准建房文件的,拆遷房屋時不予認定。


簡言之,對於超出證載面積的房屋,以2003年8月1日為時間節點進行認定,此前建成的自住用房可給予適當補償,此後建成的不予補償。


《上海市徵收集體土地上房屋補償暫行規定》第18條指出,雖經建房批准 ,但有下列情形之一的,對超過本市農村村民住房建設標準的建築面積,可給予房屋建安重置結合成新價補償,但不給予土地使用權基價補償和價格補貼:


(一)在批准建房時,超過本市農村村民住房建設標準審批的;


(二)在批准建房時,只批准房屋建築佔地面積,未明確房屋層數、建築面積的;


超標準建築面積,由鎮(鄉)人民政府或者街道辦事處認定。


通過上述兩地對農村房屋拆遷中「超面積」部分是否補償的規則不難看出,對未經任何審批的自建「超面積」部分,是不可能按照有證部分的標準同等補償的。且對於2008年《城鄉規劃法》施行後建成的部分,很容易被認定為違建進而不予補償。


在明律師要提示大家的是,無論是上述哪種房屋面積超過證載面積的情形,被拆遷人都應在攜房屋全部建設、審批、認定材料諮詢專業律師的前提下決定是否接受補償安置方案中給出的處置意見,不可盲目聽信「超出部分一律不予補償」等明顯帶有「一刀切」色彩的說辭,進而放棄對自己合法補償權益的爭取。


但同時,我們也要保持良好的心態,明確無證部分不可能按有證部分同等補償這一基本前提,避免心理預期過高而影響大家的好心情。


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