2020年以後按人頭給面積被按房屋面積補償取代，原因何在？

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■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

導讀:近日的一則媒體報導顯示，某村在徵地拆遷項目啟動後補償安置方式發生調整，由按戶籍人口數提供安置房面積轉變為按照房屋面積計算貨幣補償。一時間為了讓自己的房屋擁有更大的面積，一些村民甚至打起了搶建房屋的歪算盤。那麼，老百姓所熟悉的「按人頭給面積」和「按面積計算補償」之間究竟有何區別？房屋面積居於主導地位是否已成事實？又會給被拆遷村民帶來怎樣的影響？

在2019年8月26日新修訂的《土地管理法》公布前，我國並無國家層面對農村村民住宅房屋的法律、法規規定。當時的《土地管理法》和《土地管理法實施條例》都只涉及了「地」這一個因素，而沒有涉及「房」。

在農村與城市界限森嚴的二元化模式下，農村房屋就不值幾個錢的觀點為大多數人所認可。然而隨著城鄉一體化、新型城鎮化建設的深入，這一觀點已然被歷史前進的車輪徹底碾碎。

此時，以往農村房屋在徵收拆遷中作為「地上附著物」的一類補償，主要考慮人員安置的補償思路就跟不上趟了。宅基地上房屋的「區位價值」開始顯現，拆遷領域同樣在迅速地「城鄉融合」。

於是，就有了新修訂的《土地管理法》第48條中的如下規定：

1.徵收土地應當依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，並安排被徵地農民的社會保障費用。

該條款首次將「農村村民住宅的補償費用」與「地上附著物和青苗的補償費用」獨立開來，明確了農村宅基地上房屋的補償系徵地的法定補償項目。既然是要針對房屋計算補償，面積顯然具有絕對的關聯性，而戶籍人口數則與房屋的價值本身無關。

2.制定區片綜合地價應當綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產值、土地區位、土地供求關係、人口以及經濟社會發展水平等因素……

該條款中的區片綜合地價本來和農村房屋拆遷補償無直接關係，是徵收「農用地」的標準。但在實際操作中，宅基地等非經營性集體建設用地的補償標準通常是參照區片綜合地價標準執行的，其比例多為「1:1」。

在這裡，土地區位價值得到凸顯，地方性規定中將其表述為「宅基地區位補償價」或者「土地使用權價值」，這顯然也是要按面積計算的，與戶籍人口數無直接關係。

這一新規也徹底打破了此前「農村房屋本來就不值錢」的認知，宅基地區位本身就是自帶價值的，而且是整個農村村民住宅補償中的真正「大頭」。

3.對其中的農村村民住宅，應當按照先補償後搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農村村民意願，採取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償等方式給予公平、合理的補償……保障農村村民居住的權利和合法的住房財產權益。

該條款無論從「先補償後搬遷」的原則，還是尊重農民意願的補償方式選擇上都明顯在向590號令《國有土地上房屋徵收與補償條例》靠攏。在此背景下，按人頭提供安置面積逐漸被按房屋、宅基地面積計算補償所取代。

除去法律修改帶來的影響外，「按人頭安置」事實上也欠缺公平合理性，尤其對「戶籍人口少」的戶而言將面臨居住條件下滑的狀況，這就與前述法律的原則要求不相符合了。

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面對農村房屋拆遷補償計算標準的「面積化」，農民朋友們要注意做好以下4點：

一是要儘快配合有關部門完成宅基地和集體建設用地確權登記工作，爭取將房地一體的不動產權證早日握在手裡。一證在手，房屋、土地面積一目了然，徵地補償時自然多了一份安心。

二是對歷史遺留原因形成的無證房屋要收集證明其系合法建造的證據，如建造前村委會、鄉鎮政府等表態同意的書面材料，申請宅基地建房的相關材料、村民會議紀要等等，避免房屋被認定為違建、私搭亂建進而不予補償。

三是重視對房屋的評估環節，依據當地的農村住宅房屋拆遷評估規定參與、監督和救濟權利。

四是對房屋的補償決定或者裁決不滿時要及時諮詢專業律師，通過複議或者訴訟途徑及時救濟。

最後要強調的一點是，大家千萬不要因為「看面積」而動起搶建搶蓋違建以騙取補償的歪腦筋，這樣做是犯法的，甚至有可能涉嫌犯罪。配合併監督徵收方將房屋、宅基地的面積認定準確，才是我們最需要做好的事情。

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