「因為高星級酒店投資大，回報慢，在客源市場受到衝擊的情況下，我們對高星級酒店發展不太樂觀。」
編者按：在商業地產的「黃金時代」之後，今年寒冬悄然而至。頂級奢侈品關店收縮，百貨門店頻頻關閉，大量同質化商業招商遇難題，零售市場噩耗連連。在這樣的背景之下，未來的商業地產何去何從？
2015年12月7-9日，觀點地產新媒體將在廣州舉行第三屆觀點商業年會，圍繞論壇主題「商業過冬 遠見與未來」，觀點地產新媒體遍訪商業地產的行業專家學者、中國內地、香港及海外知名商業地產發展商、品牌商、零售商以及網際網路電商，推出2015觀點商業年會系列報導。
觀點地產網 在國際酒店管理品牌群起圍獵中國市場的最初，豪華與高端當仁不讓地成為最惹眼的標籤。
然而，2007年開始，中國高端酒店盈利能力不強的弊端開始逐日顯現，尤其是近些年在中央厲行節約政策的倡導下，不少城市星級酒店已經從「名片」淪落為「累贅」。
恰逢其時，中端酒店開始迎來一片豔陽天。基於對中國中檔商旅酒店發展的預判，雅閣酒店這家曾以高端豪華品牌為重點的酒店管理公司開始將澳斯特為代表的中檔城市精品酒店作為其在華擴張的重點。
「這是大勢所趨。在客源市場受到衝擊的情況下，高端酒店供過於求，經濟型酒店又無法滿足大眾化日趨休閒與體驗的需求，而中檔酒店的崛起與發展正是順應國內酒店產業發展規律的。」雅閣酒店集團澳斯特發展總裁許翹宇向觀點地產新媒體指出。
在他看來，中端酒店是回歸大眾化消費的必然趨勢，在未來三五年，乃至十年，這個消費市場的都是酒店行業的藍海。
因此，雅閣酒店繪就的藍圖裡，中端酒店也不出意外地成為最為濃墨重彩的一筆。
許翹宇表示，雖然很多國際品牌和國內品牌都在主推中端酒店，但現階段還沒有一個比較知名，或者能夠立足，有壟斷地位的中端品牌，反而是一些區域化品牌在區域中佔據了一定的市場份額。
回歸到澳斯特本身，許翹宇透露，目前雅閣酒店已經著手推出這一品牌的2.0版本，但在實際操作中也會因城市而異，其中一二線城市主推澳斯特精選。
「一二線市場和三四線城市的產品線又是不一樣的，因為一二線城市拿到的物業可能不太大，公共區域配套比較小，而在三四線城市如果沿用一二線城市的產品可能就會水土不服。」
據許翹宇介紹，雅閣集團旗下共有6大品牌，其中澳斯特酒店、Metro Hotels定位城市精品；雅閣璞邸酒店、雅閣酒店定位高端；而雅閣大酒店、雅閣度假酒店定位豪華酒店。
在中國市場，籤約酒店數量達80家，分布於各線城市。其中，在三四線城市的選址上，雅閣要求必須是當地位置最好的區域。
而在中端酒店的拓展上，雅閣極為看重項目的地段，「因為我們要給投資人或者業主一個很理想、很可觀的投資回報。」
以下是觀點地產新媒體對雅閣酒店集團澳斯特發展總裁許翹宇先生的專訪實錄：
觀點地產新媒體：雅閣酒店集團在中國已經布局了多少家酒店？分布情況如何？
許翹宇：截止到10月份，雅閣在中國共有80家籤約酒店。一二線以及三四線城市都有布點，但更多的布點是在二三四線城市，這與我們品牌發展戰略息息相關。
特別是在三四線城市，我們一般都是當地最好的一家酒店。因此，雅閣的發展策略也是希望跟傳統意義的國際酒店品牌有差異化競爭，搶佔藍海。
觀點地產新媒體：未來雅閣的擴張是否也會著重三四線城市？
許翹宇：要分不同層面來看，如果是中高星級或者高端酒店，我們布點更多的是以二三四線城市為主。
回歸到主流的中端酒店產品，我們有一二線城市的布點，也有三四線城市的布點，兩種產品的配置是不一樣的。
觀點地產新媒體：在不同城市做酒店有什麼不一樣的感受？
許翹宇：在三四線城市，只有是當地首屈一指的項目我們才會承接，在這種基礎上，我們基本上沒有競爭。
雅閣有很多很優質的客源，包括婚宴接待、商務接待、婚慶、會議都為我們輸送了很好的客源。如果是在一二線城市，我們更多的是針對市場化，可能中端產品布點會比較多。
觀點地產新媒體：雅閣酒店集團在項目選址時會考慮哪些因素？
許翹宇：雅閣旗下有六個品牌，從中端到五星級酒店都有，所以每一個酒店品牌都有自己的選址特點。首先是有一個規模體量的要求；另外，如果是三四線城市，位置必須是當地最好的，若不是當地最好的我們寧願不去。
因為作為一個國際品牌去到三四線，在當地又不是最好的話，我們的地位會很尷尬。回歸到中端酒店，我們的選址要求跟做地產是一樣的，講究的是地段。因為我們要給投資人或者業主一個很理想、很可觀的投資回報。
觀點地產新媒體：雅閣未來的發展是否也會一直側重中端酒店？
許翹宇：這是大勢所趨。在客源市場受到衝擊的情況下，高端酒店供過於求，經濟型酒店又無法滿足大眾化日趨休閒與體驗的需求，而中檔酒店的崛起與發展正是順應國內酒店產業發展規律的。
對於中端的產品，其實我們在2007年就已經研究了，並推出中端品牌澳斯特。我們想參考國外經驗，真正回歸到正常的市場化經營，而中端市場才是大眾化的消費市場。其實，現在有很多國際品牌和國內品牌都在主推中端品牌，這個消費市場才是我們未來三五年，乃至十年發展的藍海或者說趨勢。
在這個市場裡面，各家有自己獨特的特色，或者在於設計，或者在於主題。但現階段，我們發現沒有一個比較知名，或者能夠立足，有壟斷地位的中端品牌，反而是一些區域化的品牌在區域中佔據了一定的市場份額。
觀點地產新媒體：隨著越來越多的酒店管理公司進入中端市場，未來中端市場是否也會變成紅海？
許翹宇：肯定的，這是一個必然趨勢。目前，市場上沒有一家獨大，有待開發的量比較大，但因為很多品牌都在推出各自的中端產品，市場容量也就擺在那裡。
觀點地產新媒體：在中端酒店市場，雅閣相比於競爭對手的優勢在哪裡？
許翹宇：我們也研究過競爭對手，大家的產品大同小異，都是以住為主，同時配套相關的餐飲、小會議或者其他的娛樂設施。在這樣的產品組合裡面，各自的主題色彩也很鮮明。
雅閣希望吸引的客源是城市裡面的精英人群，這個人群不以任何年齡層、收入來區分。我們希望消費者能夠體驗到不一樣的感受，就好比是去星巴克，不僅僅是喝杯咖啡，它給到顧客的氛圍不一樣，我們就希望打造這樣的氛圍。我們希望在澳斯特2.0產品推向市場後能夠得到認可。
觀點地產新媒體：澳斯特的開業情況如何？
許翹宇：澳斯特1.0版本已經開業很久，包括北京的店開業了七八年，但是這是第一代產品。
我們針對一二三線城市有自己2.0版產品，但一二線市場和三四線城市的產品線又是不一樣的。因為一二線城市拿到的物業可能不太大，它的公共區域配套比較小，而在三四線城市如果沿用一二線城市的產品可能就會水土不服，因為當地需要一個大眾化的場所，需要比較多的配套，例如餐飲、宴會。
所以雅閣澳斯特2.0產品也是根據市場特點或者不同城市的具體需求來推出的，一二線城市主推澳斯特精選，三四線城市已開業的澳斯特項目是1.0版本，之後的會升級至2.0版。
觀點地產新媒體：雅閣在選擇物業的時候有哪些標準？
許翹宇：拿澳斯特品牌來說，在選擇項目的時候，不僅僅我們開發團隊會去，我們的工程也要去，進而判斷這個物業能不能改造，有沒有改造的可能。
更重要的是，我們運營團隊也會參與，我們需要聽取項目運營核心成員的意見。不單單是盈利這麼簡單，我們必須要有一個可觀的投資回報，不然給不了投資人很好的答覆。
觀點地產新媒體：現在我們強調的一些中端酒店跟傳統三四星級的商務酒店相比，在戰略上會有什麼樣的不同？
許翹宇：以澳斯特精選為例，它更多的是分兩大部分功能，一是公共空間，這個公共空間就是我們理解的大堂、餐飲、配套的小會議室，或者健身中心；另外一個是客房空間，或者叫私密空間，在這個空間裡面，我們主要打造的是住戶體驗，包括最基本的床、洗浴、早餐以及商務氛圍。在這兩個板塊裡面，可以看到澳斯特很精細化，這也是為什麼我們叫澳斯特精選。我們選擇了盈利的東西來縮小不盈利或者去掉不盈利的配套。
傳統酒店不管是三星還是四星都有大的配套，但是諸如多功能宴會廳、大會議室等都顯得很累贅。如果是政務接待，很多人可能都不敢去這個地方，這樣的場所往往空置率很高，使用率很低。站在投資人的角度來看，這樣的投資非常不理性、不合理，投資回報非常糟糕。
這就是我們跟傳統三四星酒店的區別，我們更多的是往賺錢的角度考慮，具體現在市場需要什麼功能是點到為止，我們不需要太多累贅的功能。當然，有一些城市級別的酒店的確有宴會、大會議需求，那就要一事一議，根據具體項目來配置。
觀點地產新媒體：現在很多酒店都在做智能化，這是否也是中端酒店的一個趨勢？
許翹宇：雅閣酒店對智能化保持謹慎的態度，我們不抗拒，我們也希望用科技感強的技術去實現我們的精細化管理，提高效率，但是智能化這三個字涉及的面很廣。不管我們用不用智能化，我們要回答的一個問題是投資回報到底能不能算得過來，從投資整個酒店的角度來看，平攤到每間房的成本是多少。
所以智能化是一個選擇項，因為酒店要滿足的是最基本的住宿需求，還有餐飲功能。智能化這種滿足人性化服務以及錦上添花的功能也不排斥。但大原則是，不能說因為投智能化，導致投資人從三年半的投資回報變成了五年半。我們是希望用的，但用到什麼深度、程度還需要斟酌。對於智能化，也不能說完全不用。現在，微信支付或者用一些科技含量比較高的技術來辦理登記、入住、開房門等都已經比較流行。如果在投入不大，又能提高效率的前提下，我們是完全不抗拒的。
觀點地產新媒體：現在酒店消費群體越來越年輕化，雅閣是否在這方面有做一些針對性的設計？
許翹宇：其實沒有，因為酒店開門營業是對所有人群的，不是針對某種人群。針對某種人群就太狹隘了。從國外酒店的經驗來看，他們沒有特意針對年輕人或者老人的酒店。對於國際星級酒店，很多年輕人可能會覺得太富麗堂皇，沒有特色，審美疲勞，但這僅僅是因為審美疲勞，而不是因為它的品牌檔次，我覺得更多的是講究氛圍。
很多時候，不是說我們要刻意去打造一個針對某種年齡層的產品，而是希望打造一種氛圍，這種氛圍是針對更加精準的人群。
觀點地產新媒體：國際酒店管理公司不管是品牌還是管理理念上都在進行本土化，雅閣有怎樣的嘗試？
許翹宇：澳斯特精選開發初期就是針對中國國情推出的，我們不是生硬地照搬一些澳大利亞的元素或者理念，我們認為一個酒店應該有特點，所以基本上是80%標準化，20%融合當地的歷史文化傳統特色。比如我們麗江的項目就是結合當地文化做出的一個產品，很多設計靈感就是來自納西族。
不過，我們沒有刻意創造針對中國市場的品牌，因為也沒必要。雅閣已經有6個品牌，我們的設計特點也是融入當地的文化特色，所以不需要把整個品牌也改成中國專有的風格。我們開門接客都是迎接世界各地的客源，不是說只針對某個民族，雅閣是持開放性的態度。