■點擊右上角【關注】「北京在明律師事務所」百家號■本文作者：王小明 北京在明律師事務所
導讀：城中村改造並不必然以徵收集體土地為前提，新《土地管理法》就宅基地、集體經營性建設用地等又作出新的規定，集體土地領域的管理今後將更加靈活、多元。整體上看，如果不改變土地所有權性質，地方政府針對城中村改造依法具有一定自主管理權……最高法在行申10184號《行政裁定書》對城中村改造的性質做出如是判斷。
【城中村改造可能包含兩種情形】
城中村改造項目的法律性質，在實踐中仍存在不十分清晰之處。但按照拆遷項目的一般邏輯，在明律師認為廣大村民可以從兩個角度來考量自己所面臨項目的性質：
其一，若涉案項目所散發的補償安置方案等書面材料中明確帶有「徵收」的字樣，且涉案地塊曾公告過省政府或者國務院作出的徵地批覆及相應的由市、縣政府作出的徵地公告，則涉案項目的性質應為農村集體土地徵收。
對於此類項目所涉的城中村房屋拆遷，應當首先審查其是否符合《土地管理法》《徵收土地公告辦法》所規定的集體土地徵收程序、要求，在此基礎上可就宅基地上房屋的補償安置標準等事項根據所在地的地方性規定加以救濟。
其二，若涉案項目名為「城中村改造」但在相關材料中並無「徵收」字樣出現，且其主導方多為某某房地產開發公司、村委會等民事主體，自然資源主管部門、鄉鎮政府乃至於區縣政府並無太多介入、發聲，也未見過徵地批覆類的文件，那麼涉案項目可能僅僅是拆遷性質，而非政府主導並負責的徵收項目。
對於這類「非徵收」類城中村改造項目，被拆遷人系與開發商等民事主體籤訂民事合同性質的補償安置協議並交付房屋，是一種不具有強制性的民事行為而非行政行為。其權利救濟主要靠當事人的意思自治及協商談判，一旦籤約就會對被拆遷人較為不利。
【新《土地管理法》針對集體土地的盤活利用究竟規定了什麼？】
前述最高法2019年作出的最新裁判中提到的《土地管理法》的新規定究竟是指什麼呢？在明律師認為主要是指其第62、63條的規定：
國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地，鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閒置宅基地和閒置住宅。土地利用總體規劃、城鄉規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體經營性建設用地，土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，並應當籤訂書面合同……
一言以蔽之，農村集體建設用地不需徵收為國有，也能在一定範圍內流轉並用於非農村建設需要。在上述新法內容逐步推開的背景下，徵地範圍縮小將成為今後一段時間農村土地制度改革的一大顯著特徵。
在明律師最後想提示廣大農民朋友的是，最高法最新裁判的觀點傳遞出一個重要的訊息：「未批先徵」在以後的農村房屋拆遷案件審查中可能越來越難以成立。被拆遷農民要將關注的重點轉向房屋的拆遷補償安置條件上，若對補償安置不滿就一定不要草率籤約，並在法定期限內及時針對補償裁決、補償決定等具體行政行為提起訴訟，爭取公平、合理的補償安置。同時，要更加密切地關注村委會或者村集體的「自治決策」，防止不公平不合理的方案經其之手影響村民的合法權益。