昨日，張律師接到一位朋友的諮詢，問題如下：
立遺囑人袁老師（男），與第一任妻子劉姨育有兩子一女，劉姨於1992年因病去世。袁老師在2003年與第二任妻子韓姨登記結婚。韓姨原在另一個城市工作生活，和前夫離婚了，房子留給了前夫和他們的兩個孩子。經人介紹認識袁老師後，雙方相談甚歡，經過一段時間的相處，雙方都感覺不錯，於是登記結婚，而且兩人都已退休，韓姨就到袁老師家來生活。
在袁老師和韓姨交往期間，袁老師的孩子們就提出過，您要再找個老伴，我們也不能反對，不過不能讓家裡的主要財產——房子，落到外人的手裡。這房子是2000年袁老師購買的一套位於市中心的兩居室，登記在袁老師名下。袁老師為平息子女的意見，就答應了子女，不會把房子的產權登記給後老伴，而且寫了一份遺囑，寫明去世之後，房屋由三子女繼承。
2019年11月，袁老師因癌症去世。辦過喪事之後，袁老師的子女們就向韓姨提出來，現在父親已經去世了，您和我們也沒什麼關係，這房子是父親的婚前個人財產，也有遺囑都留給我們，請您儘早搬走吧。
豈料韓姨說，房子是你父親留給你們了沒錯，不過你父親另有遺囑，房子我可以永久居住。隨即拿出一份遺囑來，也是袁老師所寫，內容為房子歸三子女所有，但由韓姨居住使用至去世為止，他人不得幹涉。另外剩下的現金存款也歸韓姨所有。落款日期是在2018年6月，正是袁老師確診癌症之後不久。
三子女十分吃驚。女兒略懂一些法律，當即反駁道，既然房子都歸我們，那所有權就是我們的，讓不讓你居住就歸我們說了算。遺囑裡寫讓你居住是沒有效力的！
韓姨聽了這話心裡也泛起了嘀咕，好像她說的也有道理啊，我這居住權到底有效嗎？能得到法律的保護嗎？
（以上姓名均為化名）
張律師解答：
首先了解了兩份遺囑的訂立情況、形式和內容，確認兩份遺囑都屬於合法的自書遺囑，是真實有效的。韓姨持有的遺囑訂立在後，應以此遺囑為準。
遺囑中所寫韓姨對房屋「居住使用至去世為止」的規定是合法的、有效的。
我國《繼承法》第二十一條規定，「遺囑繼承或者遺贈附有義務的，繼承人或者受遺贈人應當履行義務。沒有正當理由不履行義務的，經有關單位或者個人請求，人民法院可以取消他接受遺產的權利」。這就是「附義務的遺囑」。繼承人應當尊重立遺囑人的真實意思，切實履行遺囑內容。對於本案，袁家三子女依遺囑繼承了房屋的所有權，就有義務保障韓姨居住權益的實現。這並不違法，也是他們做得到的。即在韓姨去世之前，他們不得影響韓姨對房屋的居住使用，當然是不可以出租的，也不能向韓姨要錢。
那麼他們能否將房屋抵押、出售呢？在不影響韓姨使用的情況下，是可以抵押房屋的。不過如果要將房屋出售，就應當先通知韓姨，還要告知買受人韓姨享有房屋使用權益的事實情況，將保障韓姨居住使用房屋寫入房屋買賣合同或者讓買受人出具書面承諾。否則，韓姨可以向法院起訴，要求撤銷袁家子女出售房屋的合同，並且要求他們賠償損失。
有的情況下，法院判決繼承房屋所有權的人，須在使用權人失去使用權之後才能辦理所有權登記，取得房產證，那就更加保險了。
為了進一步打消韓姨的疑惑，張律師又為她找出了幾個人民法院對類似案件的判決：
案例一：上海市嘉定區人民法院（2016）滬0114民初2949號民事判決：
該案中，被繼承人於2011年9月30日立下遺囑一份，內容如下：
「本人在嘉定鎮李園一村XXX號XXX室房屋一套近70平方米的住宅房，現安排如下：
1、繼承人為阮某甲。
2、阮某乙的合法配偶(指有結婚證者)有長期居住權，合法配偶住多長時間由其自己決定。在此期間，繼承人不能自行作主(做主)進行買賣、變更等幹擾居住。
以防不可預見，特立此遺囑。」
法院經審理，認為該遺囑有效，故判決：
一、坐落於上海市嘉定區某號房屋一套歸原告阮某甲所有；
二、被告徐某對上述坐落於上海市嘉定區某號房屋享有長期居住權；
三、原告阮某甲應於被告徐某對上述房屋享有的長期居住權自然消亡後辦理房屋過戶登記手續。
該案中，因遺囑中專門寫明「在此期間，繼承人不能自行作主(做主)進行買賣、變更等幹擾居住」，故法院特別地判決「原告阮某甲應於被告徐某對上述房屋享有的長期居住權自然消亡後辦理房屋過戶登記手續」，對於徐某的長期居住權保護十分到位。
其中「居住權自然消亡」，是指居住人自行搬走，死亡，另購房等不再在此居住的情況。
案例二：長沙市中級人民法院（2015）長中民未終字第06483號民事判決：
該案中，立遺囑人於2012年1月8日立下遺囑，內容為：
「我們現住南區（現天心區）裕南街古堆山某號住房，產權來源房改購買，所有權屬私有。現我準備過戶給孫子蔣某某，由他繼承。但必須等我們二老（蔣某珍、沈某珍）百年之後，蔣某某才有使用繼承權，特立下此遺囑」。
二審人民法院認為該遺囑有效，判決：
長沙市天心區裕南街派出所古堆山某號房屋的使用權歸沈某珍享有，沈某珍去世後該房屋的所有權歸蔣某某享有。
此判決也是對老人的居住權益給予了非常有力的保護。
案例三：唐山市路南區人民法院（2017）冀0202民初3142號民事判決：
該案中，立遺囑人於2014年3月8日立下遺囑，內容為：
"一、我去世後就把坐落在唐山市路南區301號和1001號兩套房屋中屬於我的一半房屋份額由我孫子房某1繼承；
二、我應繼承老伴張漢某的遺產份額由我孫子房某1和孫子房某2各繼承一半；
三、我去世後，繼承人房某1和房某2應保證我三兒子房某4及三兒媳劉某對唐山市路南區1001號房屋永久居住的權利"。
人民法院認定該遺囑有效，判決：
坐落於唐山市路南區301號和1001號兩套房產，原告房某1繼承（受遺贈）2/3份額，被告房某2受遺贈1/12份額，被告張某繼承1/6份額，被告房某3繼承1/36份額，被告劉某繼承1/18份額。被告劉某對唐山市路南區1001號房產享有永久居住的權利。
可見，對於此類在遺囑中為非房屋繼承人的人設立使用權的作法，是合法有效的，法院一般都會給予支持。
在這起案件中，袁老師和韓姨雖然是中老年人再婚夫妻，但是兩人情投意合，已經相濡以沫16年，互相扶助，建立了深厚的感情。袁老師在確診癌症之後，就在為韓姨的將來考慮。一方面不能違背對自己孩子的承諾，要給他們房屋的所有權，讓他們取得房產的財產價值，還可以把房屋留給孫輩。另一方面又不能讓妻子被掃地出門，無家可歸，而要讓妻子可以在這裡安心地度過餘生。通過訂立這個遺囑，他都做到了。
訂立遺囑小貼士
訂立遺囑時語言、用詞一定要規範、明確。例如某項財產，可以寫「由誰繼承」、「歸誰所有」，而不要寫成「由誰負責」、「由誰處理」、「由誰使用」（除非你真的意思就是由他使用而非所有）、「交給誰」。房屋坐落要寫明確，具有唯一性。最好的做法是按照房產證上的地址門牌號來寫。這些都是我們在工作中遇到過的造成遺囑爭議的現象。
自書遺囑範本（來源於「580遺囑繼承網」）
遺 囑
本人金**，身份證號110*********033。現立遺囑如下：
本人去世之後，所留遺產如下分配：
1、位於北京市朝陽區東三環北路28號院3號樓808號房屋一套，其中屬於我個人所有的份額，由我的兒子（身份證號 ）繼承；
2、位於北京市豐臺區南三環西路39號院8號樓102號房屋一套，其中屬於我個人所有的份額，由我的女兒（身份證號 ）個人繼承，是她的個人財產，與她的配偶無關；
3、本人的現金及銀行存款（列銀行、帳號），由我的兒子 和女兒各繼承50%。
4、本人收藏的珠寶玉器、字畫古玩（見附件清單），歸（身份證號 ）所有。
5、屆時如有其他遺產，均歸（身份證號 ）所有。
本遺囑委託（身份證號 ）為執行人。
立遺囑人：（籤名）
日期：2020年 月 日
律師提示：
自書遺囑應由立遺囑人親筆手寫全文、籤名，寫年月日。強烈建議同時錄像、照相保存，以免發生爭議。文中個人信息、財產信息均為虛構。