一個優秀企業管理者要提升自身的財務能力，首先要掌握會計報表，讀懂數字背後的故事，掌握最基本的財報分析技能。會計報表作為企業家的儀錶盤，可以為決策者提供信息，幫助信息使用者理解這些信息，從而根據所提供的信息做出科學的決策。
11月15日，中山大學南方學院房地產企業家工商管理(EMBA)班11月主題課程，也為同學們請到了房地產實戰財務管理專家許願教授，帶來《房開企業土地增值稅清算與風險應對策略暨納稅籌劃》一課。
許願教授通過詳細的講解，助力同學們進一步掌握三大報表的關係及作用，進而透過報表上的數字讀懂背後的邏輯關係。讓我們一起來看看還有哪些課程亮點吧！
導師簡介
許願
房地產實戰財務管理專家
曾任碧桂園房地產集團財務總監
資深上市併購重組與財務管理專家
北大、清華、復旦、中大、廈大等EMBA客座教授
許願教授有25年曆任多家上市集團500強企業財務高管，稅務、財務、關務、商務「四棲」實戰型財稅專家級講師，新三板上市掛牌管理專家，曾任中國菸草集團財務總監、投資項目經理。服務過100多家企業財稅落地輔導經驗，5000多家財務非財務培訓經驗，300000多人次財務及非財務培訓講師經驗，近10家上市公司（含新三板）財稅輔導案例。
課程亮點
一、稅務新政與土地增值稅清算
將清算項目劃分為「應清算」和「可清算」，是土地增值稅清算管理的一大特點。根據規定，對房地產開發企業的開發項目按照不同的銷售情況及處置情況，劃分為「應清算」和「可清算」對象進行分別管理。
土地增值稅的應清算要求房地產開發項目全部竣工、完成銷售，整體轉讓未竣工決算房地產開發項目或直接轉讓土地使用權，這也是三大條件之一。
但是可清算的要求首先是已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積佔整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩餘的可售建築面積已經出租或自用。其次是取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，以及納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。
增值額=轉讓房地產收入總額-扣除項目金額
土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除係數
二、稅局對房地產清算項目收入審核
土地增值稅時清算項目收入是如何確定的呢？
根據《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方籤訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
因此可以思考，土地增值稅的對視同銷售的情形包含安置回遷、對外出租、獎勵職工、利潤分配、對外投資等。
評估價格指：由政府批准設立的房地產評估機構根據相同地段，同類房地產進行綜合評定的價格，評估價格須經當地的稅務機關確認。
那麼問題來了，地方政府要求房地產開發企業代收的費用是否計入收入呢？根據規定，對於縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一併收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅。
如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對於代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數；對於代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
三、土地增值稅清算的扣除項目
房地產開發費用：指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。稅務機關對房地產開發費用審核的關注重點在於以下四點：
1、是否將利息支出從房地產開發成本中調整至開發費用；
2、分期開發項目或者同時開發多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤；
3、利用閒置專項借款對外投資取得的收益，其收益是否衝減利息支出；
4、管理費用、銷售費用以及除利息外地其他財務費用按比例進行扣除。
企業所得稅中的開發間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬於特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
利息支出的審核上要求上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；對於超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
四、土地成本分攤方式與多種稅務
什麼是收入分散籌劃法？按相關稅法規定，土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額後的餘額。在扣除項目金額一定的情況下，轉讓收入越少，土地增值額就越小，當然稅率和稅額就越低。因此，如何通過分散轉讓房地產的收入，就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，分次單獨籤定合同。
扣除項一定的情況下，減少收入，從而減少納稅人轉讓的增值額，可以節省稅款。在累進稅制下，可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離：比如房屋裡面的各種設施。
對房地產開發費用中作為財務費用的支出有兩種列支方法：
如果前者大於後者計算出的，則企業應正確分攤利息支出並提供金融機構證明。如果前者小於後者，則企業可以不按照轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構證明。
課程總結
許老師風趣幽默的話語，淺顯易懂的理論知識講解，結合實操案例的教學方式，使得整個課堂學習氣氛熱情洋溢。作為稅務、財務、關務、商務「四棲」實戰型財稅專家級講師，許教授更通過互動，進一步拓寬了同學們的思維，受到大家一致好評。
做好全面預算不僅能夠為公司戰略決策提供有力支持，同時也能促使員工樹立良好的財務意識，提升自身管理水平，希望同學們都能將本次課程所學知識牢記於心，為將來架起商業項目暢通無阻的通道等問題予以深度解讀，樹立正確的財務戰略思維。