疫情影響≠不可抗力：減免租金要考慮這三點

2020-11-08 上海高院

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生活中簽訂合同時，幾乎都有「發生不可抗力不承擔責任」的約定。按照法律規定，不可抗力是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，因不可抗力不能履行合同的，可以部分或全部免除責任。

年初以來，新冠肺炎疫情給租賃行業帶來衝擊，承租人壓力徒增，合同履行陷入僵局。那麼，新冠肺炎疫情能否認定為不可抗力？因該不可抗力引發的租賃困境又該如何解決？

案情回顧

王某租賃青浦區某商鋪用於飯店經營，原本生意紅火。然而，2020年年初受新冠肺炎疫情影響，飯店客流凋敝、經營慘澹，王某因此資金鍊斷裂，拖欠出租人曾某租金11萬元。曾某多次向王某催討租金未果後，訴至法院，請求判令終止雙方的租賃關係，並要求王某支付租金、物業費、違約金共計31萬元。


王某辯稱，其自2018年起一直承租系爭商鋪用於經營飯店生意，但因受疫情影響，店鋪營收不足以按時足額支付租金。另外，王某稱其願意繼續承租系爭商鋪，也希望法院能夠考慮疫情因素，適當調低租金標準。

案件審判

案件審理過程中，法院積極調停，在原被告之間搭起溝通的橋梁。最終，雙方當事人達成調解，該起涉疫情的租賃案件得到妥善解決：原被告籤訂的《房屋租賃協議》繼續履行，王某支付曾某欠付租金87,077元。


法官說法

出租人與承租人有權在法律允許的範圍內自由表達自身意願，並按照其意願履行、變更、終止和解除合同關係，這既遵循了合同的自願原則，又共擔了風險，維持了租賃雙方的利益平衡。

然而，疫情期間租金是否可以調整，以及如何調整，不僅需尊重當事人的意願，還需從三方面進行考量：

01、新冠肺炎疫情是否屬於不可抗力？

新冠肺炎疫情被認定為突發公共衛生事件，疫情防控措施確屬不能預見、不可避免的情形，因此不能履行合同或不能及時行使權利的，新冠肺炎疫情的發生宜認定屬於不可抗力。但如果只是因為疫情而導致繼續履行合同顯失公平，則依法屬於情勢變更的情形。


02、商業用房承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？

該類案件應積極引導當事人協商解決。協商不成的，可根據具體案情作出處理：

如受疫情影響房屋無法正常使用，承租人以此要求出租人減免房租的，一般可予以支持；

如疫情並未影響承租人實際佔有使用房屋，僅基於疫情期間客流減少等原因造成承租人營業收益受到影響的，一般不免除承租人的租金給付義務；

如對承租人營收產生重大減損的，可依據公平原則酌情調整租金。


03、居住用房承租人能否主張減免疫情期間的房屋租金？

首先應引導當事人協商解決。協商不成的，可結合合同約定的租期及履行方式、房屋實際佔有使用情況、疫情影響程度等綜合考量，按照公平原則妥善處理：

如因出租人主動限制或房屋所在地採取管控措施等導致承租人實際無法使用房屋，承租人提出減免租金請求的，一般予以支持；

如疫情不影響承租人居住使用房屋，且承租人不存在感染新冠肺炎住院治療或被隔離等無法使用房屋的客觀情形，承租人提出減免房租請求的，一般不予支持。

疫情期間能否減免房租，需結合不可抗力的起止時間、疫情對承租人的實際影響等情況，遵循「一事一議」原則，在個案中具體研判，並根據公平原則妥善處理。

來源｜上海市青浦區人民法院

作者：朱程飛

責任編輯 | 張巧雨

聲明｜轉載請註明來自「上海高院」

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