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（贏商網報導）當下，上海的四川北路、淮海路，廣州的北京路、上下九等傳統商圈逐漸走向蕭條，而北京的傳統商圈西單、王府井大街依然人流如織，商業項目之間通過持續的更新與品牌汰換，消費吸引力越來越強。
西單商圈歷史上一直都以零售業的發達而著稱，西單孕育於明清至建國前後，明清之際西長安街附近聚集了大多數衙署的採辦，推動了西單商業的源起。在上世紀六、七十年代，西單商業區零售業、餐飲業、服務業繁榮，與王府井、前門構成了京城的三大市級商業中心，到1974年，「西單百貨商場」、「西單服裝店」新樓落成，標誌著西單商圈開始成形。
改革開放後，西單商圈百貨業發展強勁，成為老北京居民購物的首選。而隨著購物中心消費時代的到來，真正聚焦年輕一族、引爆西單片區商業地產價值的，要數2007年12月28日西單大悅城的開業，定位為年輕、時尚、潮流、品位的大悅城引領了西單商圈近十年的發展。
同樣在2007年，全國最大單體百貨店北京新光天地在華貿中心開業，新鴻基將新東安廣場更名為北京APM，定位調整為年輕、時尚、體驗。2008年，三裡屯太古裡南區開業。這些明星項目在接下來的十年裡，帶動北京西單、CBD\國貿、王府井、三裡屯等核心商圈大步前進，帶來一輪北京整體商業的上揚。
商圈擴容、競爭時代，西單商圈也面臨著成長的煩惱，客單價提升乏力、新型體驗業態不足、客流量提升遇天花板、項目差異化難以取得突破、存量物業改造困境等，無一不考驗著這裡的商業操盤手們。
年輕客群無法吸引高端消費？
周睿是盈石(北京)資產管理有限公司高級副總裁，參與了西單大悅城的項目定位、商業規劃、開業籌備工作，見證了大悅城多年以來的變化，周睿認為，和王府井以遊客為主不同，西單商圈以北京本地客群為主，針對年輕時尚人士，遊客只佔15%，這10年來西單的客群屬性沒有發生大的變化，如果沒有新項目入市的話，未來也很難發生顛覆性的改變。
西單商業區南起宣武門內大街，北至靈境胡同西口，東至西單橫二條東側，西至華遠街西側，南北長1600米、佔地80公頃，整體建築規模約200萬平方米，優質零售物業存量約60萬平方米。
每年有多少年輕人奔向西單呢，據西單商會提供的數據，雖然跟過往高峰期相比客流量已經有所下降，但2015年和2016年，仍分別有5139萬人次、5974萬人次進入西單，10月份是客流量最高的月份，2015年和2016年的10月，西單客流量分別達531萬人次、632萬人次。
年輕人的特點是好奇、感性、衝動，同時也挑剔、敏感、多變。同樣是主打年輕時尚，但去西單和去三裡屯的消費者就有較大的差異性，周睿將這種差異性表達為「客群厚度不同」，她表示，西單商圈客群對消費力的接受程度、價格的厚度、消費結構的廣泛性不足，不夠國際化、多元化，沒有形成高端客群的吸引力，而三裡屯由於靠近使館區和工體，客群更加豐富和多姿多彩，消費涵蓋高、中、低，有更多的可能性。
在仲量聯行研究部分析師鄭碩晨看來，西單商圈客群的整體消費力比中關村要高，比三裡屯、王府井、CBD\國貿要低。因此，在無法顯著提高其客流量，也無法對高端客流形成吸引的情況下，通過充分利用其自身的優勢，發掘其現有目標客群的消費潛力，引進客單價較高、承租能力較強的品牌來提高銷售額與租金收入，也是一種較為穩妥的做法。
西單大悅城招商總監朱姝向贏商網介紹了項目的招商和調整情況，大悅城2016年共引進65個全新品牌，重點涉及服裝、化妝品和餐飲業態，其中輕奢方面新引進的是Michael Kors、ed hardy、Kate Spade、Maje、sandro、Juicy Couture、DKNY、潘多拉、施華洛世奇等，另外，為強化「國際範美妝」時尚地標概念，引進了Dior、雅詩蘭黛、祖馬龍、香榭格雷等多家高性價比的護膚、彩妝品牌，且多家美妝品牌均有一級彩妝師駐店。
西單大悅城提供的數據顯示，截止到2016年底，新進和調整品牌使銷售坪效提升22%，銷售額提升2.6億元（不含免租裝修期），項目2016年銷售總業績為41.3億元，同比2015年的40.4億元增長2.2%，近兩年的客流量均穩定在2700萬人左右，2016全年租金收入達6.5億元，同比2015年增長7%。
西單商圈街景
西單商圈體驗業態不足
據悉，西單大悅城的前身是西單數碼科技廣場，中冶將項目建設並封頂後出售給中糧集團，當時寧高寧將該項目的定位做了天翻地覆的調整，於2007年12月28日開業，定位為「國際時尚青年城」，希望打造領先北京商業十年的shopping mall。
而1999年開業的中友百貨，於2013年6月16日正式更名為漢光百貨，是為紀念已故的前中友百貨董事長王漢光，新名字引發網友吐槽，稱「漢光，是讓大家的血汗錢都花光」。
不久，漢光百貨就掀起了自1999年開業以來的最大調整，2014年，該商場封閉了兒童業態集中的七層，開展全面革新，2015年又對4個樓層進行了為期6個月的升級改造，改造後提升了硬體效果，還引進了不少新品牌，雅詩蘭黛、歐萊雅全國銷量第一的門店都開在了漢光百貨。
眾所周知，西單大悅城、漢光百貨、君太百貨、老佛爺百貨（需求面積:20000-30000平方米）都是西單商圈的業績佼佼者，而華威大廈、西單商場、西單明珠、新一代商城等由於年代較久、業態混亂、硬體局限，人氣較為冷淡。
在周睿看來，西單是北京幾個核心商圈裡近年來變化最小、新項目最少的一個，以百貨為主，只有大悅城一個購物中心，整體而言西單商圈的業態偏傳統，缺乏新的體驗業態、娛樂業態，商圈的熱度不夠。
對於西單的發展軌跡，周睿認為大悅城的開業給以零售為主的西單商圈帶來了新的活力與動力，近幾年來，西單大悅城品牌調整幅度加大，引進了許多餐飲和娛樂業態，不斷擴展新的空間和可能，但2013年老佛爺百貨的開業，使西單回歸以零售業態為主的趨勢，消費的供應偏傳統。
西單商圈體驗業態的確偏少，「西單的零售業態佔比高達80%，比三裡屯的70%零售比例還高，體驗與娛樂業態較少，業態的多樣性明顯不足」，周睿總結道。
贏商網記者實地踩盤了西單各商場的餐飲業態，漢光百貨無餐飲業態，君太百貨、老佛爺百貨僅有幾家餐飲，華威大廈只有美食廣場，西單明珠、新一代商城等雜亂的小商品市場分散著少量餐飲，大部分餐飲集中在西單大悅城。
西單大悅城各樓層業態分布圖
西單大悅城商場建築面積10萬平方米、租賃面積5.3萬平方米，目前的業態配比是：零售、餐飲、娛樂服務配套分別佔比70%、20%、10%，餐飲和娛樂服務配套總面積約3萬平方米。
餐飲是商場拉動客流的利器，做年輕人生意的更甚。西單大悅城完成了近幾年最大的一次餐飲業態更新，2016年在六層引進休閒餐飲WINHOUSE、TIAGO、桃園眷村，在八層引進了七爺、胖哥倆、鰻鰻的愛、刀小蠻等地道風味餐飲。為了討好90後新生代，今年大悅城著重打造娛樂化餐飲和創意潮酷兩個主題空間，繼續發力新奇創意體驗。
頻繁調整隻為聚人氣，仲量聯行研究部分析師鄭碩晨認為，由於市場環境的變化，西單商圈已經很難維持過去一家獨大的局面，在過去的幾年已經逐漸能感受到客流增長的乏力。西單大悅城的客流量相較於其峰值已經下降了不少。
各項目之間如何差異化？
鄭碩晨認為，西單商圈零售業態有著較強的影響力，西單大悅城引進的不少品牌要麼是該品牌的旗艦店，要麼是在行業中銷售排名十分靠前的知名品牌，對年輕白領有很強的吸客力。但隨著網購的衝擊，郊區購物中心的興起，以及新項目入市較多的崇文門商圈影響力的擴大，西單商圈客流漸漸被分割，面臨的挑戰不少。
在這種情況下，除了以餐飲、娛樂業態加強體驗和熱度，西單各商業項目之間更要實現差異化，不僅商圈內保持競爭態勢，同時也要合力應對其他商圈對品牌和客流的爭奪，實非易事。以差異化來抱團取暖，各項目在定位、招商策略、經營亮點上都有所不同。
定位上，西單大悅城主打時尚青年潮流，老佛爺走中高端定位，漢光和君太定位全年齡段的百貨業態。為了做足做深年輕時尚，西單大悅城開業十年來經歷了四個階段的調整，第一階段是開業之初引進ZARA、H&M、GAP、優衣庫、SEPHORA、首都電影院等新穎品牌，第二階段是2010年引入蘋果直營店，2010至2011年更新55家店鋪，打造北京首個集合日韓女裝、個性潮牌、牛仔品牌的時尚地標，第三階段是2014至2015年，開始瞄準90後，引進明星潮牌、輕奢、香氛品牌和運動旗艦店，第四階段是2017年起瞄準新潮極致的個性體驗，打造娛樂化餐飲和創意潮酷兩個主題空間，強化創意體驗。
招商策略上，購物中心與百貨的招商有所不同，西單大悅城一直強調「西單定製」，對入駐品牌均要求獨有化定製，要求品牌為西單大悅城店提供不一樣的設計、獨家定製的貨品以及與大悅城合作的推廣宣傳活動，為消費者打造獨特的消費體驗。
同時，項目之間也有不同的經營亮點和客群區分，以美妝業態為例，西單大悅城在二層做了國際美妝區，集合了多家國內人氣美妝品牌，打造了國內前三、華北首家購物中心非首層的美妝集合，而漢光百貨也在一層做了體量非常大的美妝專區，雖然二者之間的距離非常近，但並不相矛盾，因為大悅城的美妝區主打體驗，幾乎每家彩妝品牌都是有專業的彩妝師駐店的，而漢光則發揮了百貨的優勢，開展了許多高人氣的促銷活動，兩個美妝區之間互利共存，以品牌、促銷以及體驗等多角度的優勢從其他商圈吸引客流。
在鄭碩晨看來，加強娛樂與體驗性是西單大悅城近年來的調整方向，但是某些休閒娛樂類的商家對物業空間、承重量都有特別要求，大悅城項目修建時間較長，受限於硬體規劃，可能無法滿足這些要求。但是，西單大悅城依然可以利用其行業領先的地位，以及作為目標客群的年輕人喜歡嘗試新鮮事物的特點，來吸引對硬體要求不高，但是概念新穎的業態，來達成其在體驗性上的突破。
在周睿看來，商業項目之間的差異化打法，傳統的做法是要麼根據年齡段，要麼根據客單價來區分消費群體，引進品牌時有所側重，但這種二元維度已經不能定義現在消費趨勢的變化，所以西單各項目應該將某一類消費、某一種生活方式做到極致，才會更有吸引力。
目前，西單商圈已經通過多條人行天橋打通彼此之間的聯繫，實現客流共享，商圈內部各項目也都有自己的打法，單任何一個商業項目都不可能面面俱到，在強調自身競爭優勢的同時，也不可避免的存在弱點，如何優勢互補、各盡所能，儘量做到「揚長避短」，不足之處交給同商圈的其他項目去完成，的確需要相互配合。
西單商圈老百貨等存量物業的改造成難題
存量物業的改造與老佛爺百貨的兩難
相互配合、共同發力很重要，但西單商圈內也有特立獨行的一個：老佛爺百貨。
1997年，首度入華的法國老佛爺百貨在王府井商圈備受煎熬，因過高的虧損維持了一年經營遍黯然退場。
闊別北京多年後，老佛爺百貨攜手香港I.T集團、金融街控股，於2013年10月在西單北大街開業了該品牌的中國首家旗艦店，全店共6層，總面積超過4.7萬平方米，商場定位輕奢，主營化妝品、服裝和餐廳。
西單老佛爺百貨一層有著眾多國際名品、腕錶珠寶等大牌，二層至四層分布著大量設計師品牌、買手店，TOPMAN與TOPSHOP進駐其中，五層是餐飲樓層。開業三年以來，老佛爺並未完全釋放出價值，人氣不旺，地下多家餐飲品牌被曝虧損，商家的期望值落空。
在周睿看來，老佛爺百貨的定位與西單商圈其他項目都不一樣，瞄準海歸、有留學背景的中高層和追求設計感的時尚人士，商場的品牌組合和空間氛圍不錯，但針對的受眾過於小眾化和狹窄，商場體量也小，無法快速提升客流量，另外，老佛爺的位置處在西單北大街的最北端，位置比較偏、比較獨立，離西單商圈最火的區域比較遠，所以難以借勢，而與老佛爺百貨較近的靈境胡同附近有規劃商業項目，但還沒有面世，無法與老佛爺形成合力，意味著靠單打獨鬥的老佛爺培育期要更長，因為教育消費者過來消費需要時間。
的確，從西單地鐵站進入西單大街，首先映入眼帘的是屹立在大街兩側的君太百貨和漢光百貨，往前走是西單大悅城、華威大廈，經過華威大廈再往前走分別是西單商場、新一代商城、西單明珠，老佛爺百貨位於大街的最末端，大悅城、君太百貨與漢光百貨成為整條大街人群最多、氣氛最熱的區域，位於大街中部區域的華威大廈、西單商場、新一代商城、西單明珠，人氣迅速減弱。
周睿對此表示，西單商圈面臨的挑戰是存量商業改造的專業性和遠見，以華威大廈、西單商場為代表的老百貨、老市場曾經風光過，但如今經營的業態與西單商圈普遍脫節，對於西單這樣的傳統商圈來說，存量物業的成長更有空間，西單商圈是時尚零售品牌進入北京首選的商圈之一，存量物業應根據西單年輕客群的屬性去調整，做品質提升、空間優化和運營理念的變更，重點是組合商品，以細分化特色去契合消費者的生活方式。
「要是西單這些老商場改造好了，商業氣氛起來了，老佛爺百貨也就能借勢，消費者自然而然就會走到那邊去」，周睿說。
老佛爺百貨夜景
鄭碩晨則有另外的看法，他表示，老佛爺百貨是西單商圈內定位較高，以小眾設計師品牌為主，針對的客群與西單的年輕白領客群的消費能力不甚匹配。同時，老佛爺百貨距離西單商圈的核心區位（大悅城，君太，漢光）有一定的距離，也並不容易享受到其客群外溢。
老佛爺百貨似乎正陷入尷尬的兩難境地，如果提升定位將會和附近的金融街購物中心產生直接競爭，降低定位又會和大悅城產生重合，因此，無論選擇哪種方案，都很難體現出其差異化的定位。鄭碩晨認為，如果老佛爺引進大量類似Michael Kors、Kate Spade這樣的潮流品牌，會很容易被市場接受，但會丟失本身小眾品牌的「死忠粉」，這就是兩難，不是每個品牌都有擴張影響力的打算，小眾品牌保持穩定就好。