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問：看到您的回答蠻好的，加入了星球來請教。我老公有一套公司集資房，大概300+萬，半島二期兩房，查了掛盤價1300萬。目前沒孩子，想換一套房。可選擇一，集資房補100多萬換四房。將來需要換學位的時候在賣半島。選擇二，直接把半島賣了補一點打新或者換一個次新房四房，換了以後至少五年到十年不動，有小孩了在買初中學位房。二手目前看了前海佳兆業前海廣場，四房報價1400+，月亮灣小學不太好。泛海拉菲只看到一套戶型不好。依山伴海四房1400（贈送多）荔灣小學。中糧天悅壹號預算內只能買三房兩衛。忽然發現西麗塘朗城還挺便宜，換四房不用添錢還能剩下點挺心動的。南科大實驗二小也許成為黑馬。新盤：寶中的幾個剛需盤捂了幾年了不知道啥時候開。潤四聽說得房率不高，位置一般，但學位行。碧海那邊就感覺比較吵，買四房又沒學位擔心以後不好出售。香蜜湖新盤。感覺可以操作的方向有點多，請您幫忙分析分析。
答：你好，如果把塘朗地鐵口三個次新小區寶能城，華暉雲門和塘朗城的四房一起對比看下，就會知道塘朗城便宜的原因了。
1、首先是塘朗城小區品質一般，體量比較小，總共就4棟連成一排，帶一個小的空中花園。不像寶能城，大型花園社區，外立面也搞得花裡胡哨的，給人很洋氣的感覺。
2、 小區噪音更大，整個大學城片區都被噪音困擾，噪音主要來自地鐵5號線和南坪快速，而塘朗城夾在地鐵線和南坪快速的中間，所以噪音更大些
3、 小區得房率低，馬路對面的寶能城89平和華暉雲門的部分89平就可以做四房，高贈送。而塘朗城141平的實際得房率跟寶能城的89平做對比，其實大不了多少。
4、學位一般，整個南山的教育格局是南強北弱，北環大道以南名校遍地，以北則弱很多，大學城片區雖然高校林立，但是小學和初中目前成績依然一般。雖然小學和初中都是由名校集團來辦學，成績還有待觀察。
綜上，塘朗城投資屬性一般，目前141平的四房總價一千多萬明顯偏高了。 佳兆業城市廣場，優點是前海，缺點是前海盡頭，周邊稍微亂了一點，學位差一點，碼頭工人偏多。不過佳兆業前海廣場住宅是個很確定性的選擇。 我個人的投資打法是看重「總價」，同樣總價如果一個盤的功能多、學區好、有花園有品質，那大概率勝出。 投資優先佳兆業城市廣場。
泛海拉菲分析：
1-地段 前海南或者叫荔灣板塊依靠大南山，直面前海，非常宜居，具備成為豪宅區的潛質，只是板塊比較小，目前被月亮灣大道和興海大道切碎，欠缺整體感；
2-交通目前是幹擾因素，不是短板，交通非常便捷，並且地鐵5號線西延，荔灣站就在泛海拉菲一期門口，深大附中的學區內基本都是次新住宅區，甚至有紫園和漢京九榕臺這樣的高端豪宅，其實是有希望成長為名校的；
3-但荔灣這一帶目前還是依託於蛇口和科技園的遠程外溢，只有前海真正崛起，荔灣才能被認可和關注；
4-品質不需要多說，小高層和別墅組合的社區，可以參考一下熙園、香蜜湖一號和卓越維港、三湘海尚。
問：老師，福田應該去投資下沙或者梅林嗎？還是哪裡？
答：福田整體選籌難度很高，目前重點發展區域梅彩-福保-河套，上下沙是長周期舊改拆遷、香蜜湖金融街整體升級為城市客廳，熱點很多，但是比較分散。 建議策略： 一、低總價剛需次新電梯房 二、頂級名校學區最低總價學票房 三、實現頂級名校+自住品質的稀缺樓盤
問：十三老師你好，我已經在福田海濱廣場有一套65平二房（靠近濱河大道南向住房），購買於2017年，目前在老婆名下，自己名下無貸款記錄及房產信息；目前手頭還有130萬左右想真離婚購買第二套，實現3成首付投資住房（也有考慮自住，孩子還不到一歲未來考慮學區），正在考慮龍崗片區的房子，計劃是在中海康城和金地龍城中間選擇一套89平三房，請問這種資產配置計劃是否合理？合理的話選擇哪個未來合適，如果不合適請問是否應該賣掉現有住房在西部買個更大的改善住房兼顧未來孩子教育，謝謝！
答：你好，感謝讚賞！ 海濱廣場都是95年的老社區，最大的短板還是樓齡、社區環境和學位。 房價基本算是疲軟、基本沒有什麼出彩表現。 建議出手置換一套中部或者西部的學位改善盤。 1套優質住宅漲幅，好過2套非優質住宅的漲幅。 優先南山和寶中
問：十三老師您好，來深9年，子彈150W，目前月供承受能力1W左右，娃兩歲，從房產小白開始看布吉百合片區（百合學校），後面果斷放棄。然後看西鄉的桃源居片區（中澳學校），發現這些錢也買不了多大多好的房子。所以，又看到了羅湖的螺嶺片區（螺嶺外國語），想先上車這個片區30平左右的搶個學位然後租出去（比如金城華庭），然後自己再租個和租金差不多金額的大房子自住，這樣算壓力不會太大，留下來的資金再給自己充充電，給家人過點有品質的生活，因為還有四年時間娃才上學，等四年之後再來換或者增加一套。因目前在南山上班，也考慮到通勤問題，所以在糾結到底是選羅湖小面積學位房還是選擇西鄉桃源居片區小兩房，您幫忙給點建議，謝謝
答：您好，感謝讚賞！ 我不推薦只有學位沒有居住環境的老房子，除非50平以下的第一梯隊。 金城華庭還算是一個短期內價值不會大打折扣的盤。 桃源居劣勢是學位一般，房子偏老，小區周邊環境雜亂，離地鐵口遠。 優勢是在寶安，西部熱點外溢片區，配套成熟。 這2個盤優先金城華庭。
問：目前南山或者福田的地鐵口老破大，看好？
答：老破大分情況，不是所有老破大都不能買 淪為寫字樓、小貸皮包公司的老大樓不能買，有些品相ok的老大樓，其實地段和物業都可以的，如果還有個好學區覆蓋，有能做0首付並且劏好房以租抵供的，適合更職業的投資客。 現階段深圳的正常次新房回報率更高，原因還是大家都是外地移民，不迷戀地段，不願意給老錢接盤，還在城市擴張和外溢的階段，可能再過二三十年，深圳的城市化進程接近尾聲，就會像上海一樣，中心區的老房子也很吃香，可以改造民宿或者酒店，舊貌換新裝了。
問：現金180W，年收入20W，想投資加自住，首套二貸，最少兩房，南山上班，求推薦樓盤
答：你好，南山上班首選寶安 寶中碧海花樣年、君逸世家、白金假日、財富港、聖拿威、中信灣上六座、富通城三期、玉湖灣。
問：老師，您好！帶深中學位的新房，德弘天下，76平米，690萬，精裝修，這個投資價值怎麼樣？
答：你好，感謝大額讚賞！ 茂業德弘天下，10年老盤，以前就跟賣滷水一樣，雙拼到五拼不等。 現在，多本證拆成一本證，戶型相對奇葩。樣板房在高樓層，視野非常棒，算是羅湖少有的大花園社區。賣深中學位。 如果只買個學位，感覺性價比還可以，如果投資，受羅湖大環境影響，後期增值潛力還是堪憂。
問：十三老師你好！18年4.22去鄭州聽了十三房的現場直播，有幸也見到了老師十三老師，很是佩服！聽完講座之後正好十三房推騰衝原鄉和惠州的小徑灣，但實地考察後卻買了惠陽的保利陽光城，付80貸80，利率6.3，最近看了你的分析，感覺是個大坑，忒後悔。目前我該如何操作？繼續持有還是賣掉？若房子交工後是裝修還是不裝？如果需要資金該如何操作？如果想在西安（我工作地西安）給孩子買房貸款利率低於惠州6.3的話，是把惠州貸款先還還是抵押貸款？
答：感謝付費諮詢，老師不敢當惠州14號延長線破產後，很多炒作的地鐵盤變為雞肋，保利陽光城也是其中之一。尤其高峰期貸款利率上浮40%買入，雪上加霜，但是惠州限售三年，短期無法出手，目前沒有太好的辦法和政策對衝，建議貸款不必先還，6.3還是一個可以接受的利率，交房後不必裝修，惠州租金很低，三年租金遠抵不上裝修費，先拿著吧，等下一波大勢來時拋出。
問：老師 您好 相信您在深圳房產的專業性 自己看了幾個地區都無法判斷漲幅潛力 提出自己的情況請幫忙評估一下： 本人單身未婚，工作在南山。現在自己租房每個月4K，考慮不如買房。短期沒有自用學位的需求，考慮投資+後續自住可能，所以希望環境不要太差，可以好轉手置換。 是深戶，首套，有貸款記錄，需要五成。每個月收入20K.公積金可還3K，自有資金70萬，目前考慮前期向親朋借款，購房後貸款批下來以後個人做幾十萬的信用貸。總體算下來房屋總價最多在260萬左右。 最近看了福田CBD彩天名苑單間33平米，位置核心，租金高；赤尾御景華城33平一房一廳，每天都在漲價；新洲祥雲世紀天都單間；龍華地鐵站出口青年城邦43平一房一廳，周圍是海岸城舊改項目。另外朋友推薦買坂田萬科城單間，或者龍崗14號號沿線。八卦嶺羅湖還沒有看。 自己目標區域太寬，無法鎖定，請幫忙看下綜合考慮到哪個區域的哪幾個盤呢？十分感謝
答：你好，這幾個盤都不建議，大概率都跑輸大市 彩天名苑這個樓盤在福田一直屬於價格窪地，樓齡、產品較老舊，預期漲幅有限 祥雲天都世紀大廈，是2005年建築地鐵口物業、周邊生活、娛樂配套齊全，但是它是典型公寓式住宅，一共三棟，樓道全部貫通，11梯40戶，給人的體感不是很好，沒有什麼居家氛圍。 優點 1.單價低、總價低、租金高 2.地鐵口物業 3.生活便利，對面家樂福，周邊商業齊全 4.對面就是舊改，未來商業、學校、住宅 缺點 1.典型筒子樓，40戶11梯 2.小區沒有居家氛圍 3.小區大部分戶型採光不好 小戶型建議多關注福田和南山的學位或者次新盤。 總價300內，更建議入手TT國際、瑞景華庭等樓盤這幾個樓盤供你參考
問：您好！ 請問一下前海南北，寶中片區如何抉擇好些？計劃明年年中年末置換 預算800左右 手上玫瑰園小兩房賣了之後，加上手上的資金大概450w，有過貸款了得五成 我的年入在100左右，雖然在福田上班，但比較年輕，還沒結婚，暫時沒有家庭負擔，這幾年不用住，更多考慮未來3-5年的增值。 這幾年想著換房很焦慮 不知道大神有什麼推薦沒，目前看過了玫瑰園，綠海名都的三房，諾德的小四房，寶中感覺有些換不起，這幾個盤是否值得選一個入手，或者有沒有別的推薦？ 不甚感激！
答：玫瑰園漲勢很好，你也吃到了上漲的紅利，不過，賣時只恨漲的少，買時又恨漲太多，這是人性的弱點。 預算800萬的三房，在前海南北和寶中這三個片區都有備選項，你說寶中買不起只是一種誤解。 這個資金總量，我會建議先去掉前海北，這個片區過於成熟老化，大戶型漲幅會弱於前海南和寶中，而寶中和前海南優選哪個盤，就需要進一步精細化選籌了。 不過，我更建議你換一種思路，你手頭450，年入100，現金和月供都非常充裕，近幾年又不考慮自住，這種牌在老投資客手裡，算得上四個2加大小王了，買一套總價800萬的房子，月供兩萬多實在有點浪費子彈。 我的建議，或者用全款抵押的方式拉高總預算，或者爭取做加法，1+1買兩套，一套進攻一套防守
問：堂主，您好！關注有段時間了！感覺您分享和指導的都是乾貨，實操辦法！所以也忍不住把我們的情況跟您諮詢一下，希望多多指導！ 我們的基本情況是： 2011年單價2.7萬買的，金地梅隴鎮130平的3房，貸款30年。月供7k，欠款120萬，由於自己經營公司，需要用款把房子再升值抵押貸款一次，貸了300萬！但目前要用的資金也不太多大概支用了50萬吧！ 我現在面臨的問題是： 1.孩子馬上要上學了，梅隴鎮學位不好 2.考慮現在新政策的優惠利率，如何才能把資金最大化的利用一下！是先改善了住房情況還是先做投資房產呢？目前這套房子之前買賣交易過一套二房，現在手中就一套正在自住！
答：你好，感謝讚賞！ 因為最近出了政策，現在深圳各大銀行對jyd有所收緊，特別是需要開對公戶的產品，非常嚴格。要辦jyd的，如果非實際經營，建議不辦需要開對公戶的產品。 央行對所有企業主，公司有基本戶的挨個電核，嚴查企業對公戶，銀行打來的電話要及時接聽，否則會被央行鎖定，凍結對公帳戶。 是真實經營，資金用途做好就沒有太大問題。 金地梅隴鎮可以繼續保留，加按融資。 孩子即將入學，建議入手一套福田或者南山學位房。
問：龍崗喜悅裡樓盤，升值空間大嗎？
答：喜悅裡不錯，但龍崗樓盤體量太大，中心城和3號線沿線都競品太多，需要精細化選籌。
樓市註定只有20%的人能賺錢，而我們可以成為這20%，選擇大於努力！未來10年依然可以靠買房躺著賺錢。
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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