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今天又是一個「天津土拍日」，單日11宗地出讓，總交易額幾十個億。
其中，最受關注的當屬西青精武鎮了（別抬槓，我說是它就是它），6.07億底價成交，金地區域深耕、深耕再深耕……
說起來，自精武鎮大規模開發以來，品牌房企來了一堆，加上距離外環和南開、河西較近的區位，搶了西青其他板塊不少風頭，目前成交量更已佔到全區的近4成。
不過，決定板塊競爭「長效機制」的，最終還是配套資源的規劃和落地，而在這方面，精武鎮其實挺讓人焦慮的。
在土拍烈火烹油的當口，不合時宜地潑點冷水，卻也是拳拳之心、肺腑之言呀……
1
精武鎮今年第二「拍」，6億底價成交
時隔5個月，精武鎮後再賣出一宗宅地，成為繼4月保利落子後，今年整個大精武鎮片區出讓的第二宗宅地。
目前泛精武鎮板塊已形成三個新房組團：大學城以南、以西、以北。今日成交的津西青（掛）2020-03號地即位於津淶公路南部片區，東至國興路、南至同華道、西至家興路、北至盛華道，正在旭輝燕南園北側不遠。
該地塊出讓土地面積49387.4㎡，規劃最大建築面積約61287.82㎡，其中住宅用地容積率不大於1.3，折合住宅體量56622.54㎡。
地塊起始總價為6.07億元，此次金地底價拿地，合可售起始樓面價約10720元/㎡。
對比今年4月，保利地產39.98億競得的大學城西側、津西青（掛）2019-23號地約11324元/㎡的樓面價，以及金地的前四宗地塊，價格算是很合適了。
整個片區品牌房企雲集，從備案數據來看，今年前8個月，精武鎮+大學城新房成交量約30萬平，佔到全西青80多萬平成交量的近4成，妥妥的市場槓把子。
隨著大學城周邊的大規模開發，更靠近外環線和市區的區位優勢，令精武鎮片區的新房市場對張家窩等板塊造成了不小衝擊。
不過，雖然當前的市場供求量如此給力，但如果配套上繼續「不思進取」，後續發展也將很難避免多方掣肘。
2
熱鬧歸熱鬧，配套還是乏善可陳
當前精武鎮很火，卻也有點「虛」，具體「虛」在哪裡？犀利點說：交通、商業、學校都乏善可陳。
交通，中北鎮有2號線，張家窩有3號線，精武鎮其實也受地鐵3號線輻射，但面臨的同樣問題是，大部分項目距離地鐵站較遠；
本來盼著13號線途徑南部，結果丫還改線了！由原來西青區大南河-河北區王串場，調整為南開區南豐路站-空港東九道站。精武鎮靠不上了┭┮﹏┭┮
◎調整後的M13線，「暫別」精武鎮
商業，目前大型商業設施只有一個卓爾國際商貿城，一期的動物園批發服裝新城、卓爾皮革城開放四年了，市場效應卻是越來越慘澹，也直接影響了後續商業綜合體的進度。
◎天津卓爾商城內空蕩蕩的廣場
攝影/李凱旋
商業配套不僅被手握永旺+環球購物中心+宜家+華僑城文旅項目的中北鎮吊打，規劃引入的王府井創意產業園，看著似乎也不如落戶李七莊的王府井購物中心給力呢。
如果說交通、商業的不足尚可以通過時間積累和其他方式彌補，那麼教育資源的短板，就不是一時半會能追得上的了。這其實也是整個西青面臨的問題。
目前精武鎮片區的公立小學有師大三附小、工大附小、小南河中心小學，對口初中只有一個付村中學；私立校有面向全區招生的為明國際學校，初中學費4.8萬/學年，位置還是在中北鎮。
無論是學校的牌子還是成績，以及可選擇的上升空間，那都是肉眼可見的非常一般。
老大不說老二，西青其他板塊的中小學也好不到哪兒去。
南站好歹已經新建了一個K12民辦寄宿制的為明學校，中北鎮也確定引入南開敬業學校，計劃2022年秋季投用。
而精武鎮的民辦小學和九年一貫制學校呢？還在慢騰騰醞釀中，「尚需一段時間才能落實」。
同區域比不過，放在整個環城來看，精武鎮的教育配置就顯得更可憐了嗲。
3
環城老大地位不穩？教育短板很焦慮
其實以前環城置業，教育並不是一個重點考慮因素，除了海教園會強調下自己的南開學校和市區學籍外，其他板塊基本是「躺平」的節奏。
但這兩年幾種情況的變化，使得「教育」議題在環城購房者心中所佔的權重越來越大，甚至成為置業區域選擇的一個先決條件：
一個是市區劃片搖號、公民同招等平衡生源的舉措，小升初不確定性不斷增加，一定程度上削弱了市區教育的光環；
一個是郊區的尖子校，憑藉寄宿制嚴格管理，狠抓成績，在高考競爭中越來越凸顯優勢，尤其對外地和新天津人吸引力增加；
一個是集團化辦學成為大勢所趨，品牌名校的「分身」、九年/十二年一貫制學校風行，也讓包括環城在內的非市區板塊有了新期待。
這樣的趨勢下，同樣是環城置業，買房人當然更願意優先考慮教育前景好的區域了。
而這一點上，西青的中小學成績本身就是環城墊底的，從這幾年各區高中錄取分數線的對比中也可見一斑。
後續發展上也很可能繼續被津南、北辰甚至東麗甩在後面——西青雖然也新建、規劃了不少中小學，但基本還是做簡單的增量，對比津南等區的品牌效應補強和升級，顯然缺少質的突破。
說白了，不是自己不努力，而是別人跑太遠了……
看海教園，「市區中考資格」塵埃落定；園區高中正在加緊推進，預計來頭不會小；南開學校今年首屆中 考成績也出來了， 兩個班500分 以上的佔到80%多……以後豈不是更得抖起來嘍？
看津南，去年就跟河西籤訂了教育全面戰略合作框架協議，先期安排師大二附小、河西一幼以及天津實驗中學籤約落地國展周邊，鹹水沽後續也有辦學合作；此外，天嘉湖的融創、中海等項目也都在做實驗、南大、外大等名校「嫁接」。
看東麗，智慧科學城攜大盤規劃、名校基因來勢洶洶；看北辰，未來城光靠北京十一學校的引入就能撐起一片天……
如果說以前環城教育資質都不咋地，西青憑藉城市界面、市政配套等吸引眾多擁躉，那麼以後，當津南等區品牌分校遍地開花，西青還能穩噹噹做這個環城老大嗎？
話說回來，作為仍處於開發初期的板塊，精武鎮事實上承載著更多西青人民對教育更新的期待，畢竟宅地之外，也還是有幾塊教育用地儲備尚未開發，有一定想像空間。
所以最後，卡姐想說：精武鎮，你得支稜起來啊！
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