北京商鋪拆遷律師：住房改商鋪，拆遷補償按什麼標準補？

北京京坤律師事務所徵地拆遷律師團隊

首先先來看一個真實案例。

2009年12月廣東省佛山市某區土地儲備中心對該區某片區房屋改造拆遷。陳女士的房屋處在拆遷範圍內。因與徵收方未能就補償安置達成一致，沒有籤訂補償安置協議。2012年7月，徵收人向佛山住房和城鄉建設局申請裁決。同月住房和城鄉建設局作出[2012]第46號《房屋拆遷行政裁決書》。

收到裁決書後陳女士向上級行政機關申請行政複議，複議機關維持了該行政裁決行為。後陳女士向佛山市禪城區人民法院提起行政訴訟。經過一審人民法院審理，對涉案房屋用途屬住宅還是商業雙方存有爭議。陳女士不服禪城區人民法院的判決，上訴至佛山市中級人民法院。

人民法院判決認為：

涉案房屋的《房地產權證》登記的用途為「住宅」，但《企業機讀檔案變更登記資料》、《個體工商戶營業執照》、《餐飲服務許可證》可以證實涉案房屋用於商業經營。」

本案的審查焦點在於住建局作出的《房屋拆遷行政裁決書》所確定的補償標準是否符合法律規定。可參照國務院辦公廳《關於認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》（國辦發明電[2003]42號）第四條的規定。

該通知是國務院為規範城鎮房屋拆遷工作下發的文件，在拆遷工作中具有指導意義。本案中陳女士提交的相關證明材料已經充分證明了涉案房屋的實際用途為商業經營，對該房屋的補償應適用上述國辦通知的規定，按商業用房予以補償。並作出判決：撤銷被上訴人佛山市住房和城鄉建設局作出的佛建拆字[2012]第46號《房屋拆遷行政裁決書》，被上訴人應當在法定期限內重新作出具體行政行為。

北京京坤律師總結：在房屋徵收過程中，房屋實際用途是確定補償的重要依據，大多數房屋的實際用途在登記薄中明確。但實際生活中，部分被徵收人將位於商業區域內的住房改為商業用房進行經營活動。這樣補償標準就應以商業性質補償。

但因為產權登記性質為住房，所以需要提出相應的證明材料證明其商業用途。證明材料包括營業執照、各類經營許可、工商登記、納稅憑證等。被徵收人應在與徵收部門商談補償安置前，準備好證明材料，提供給徵收部門加以認定。如果證據確實充分，就以商業用途標準商談補償價格。