被執行人已出賣，但未辦過戶的房屋，法院能否強制執行？

導讀：不動產物權的變動必須在登記後才能生效，也就是常說的辦理過戶手續。在實際生活中，基於各種原因，不動產權利人在出賣該不動產後並未與買受人一起辦理過戶登記手續，這種情況下如果不動產權利人因為債務糾紛成為被執行人的，法院能否執行其名下的已出賣未辦理過戶登記的不動產？下面筆者就通過一則相關的實務案例進行分析解讀。

案情簡介

坐落於某地的兩個倉庫的所有權人是紡織公司，建築面積為3720平方米、4448平方米；位於某地的一宗土地使用權的使用者為紡織公司，用地面積為2400平方米。

後紡織公司與貿易公司籤訂《轉讓合同書》，內容為：甲方（即紡織公司）由於長期借用乙方（即貿易公司）幾百萬元的周轉金無力償還，願將甲方在某地的兩座倉庫、一座生活樓及部分空地轉讓給乙方。紡織公司以1350萬元的價格將上述物業轉讓給乙方（不包辦房產證，只提供有關文件）；貿易公司必須一次性將款項全數劃入甲方帳戶，但甲方務必將其欠乙方之周轉金本息全數償還。後貿易公司按約定一次性支付了上述款項。

貿易公司其後又與實業公司籤訂《轉讓合同書》，並加蓋公章確認，合同內容與前述除主體外完全相同。另，雙方口頭約定，實業公司另支付350萬元給易某某用於辦證費等開支。合同籤訂後鄧某某將港幣285萬元（當時折算為人民幣350萬元）分多次交給易某某，易某某收錢後與王某某均分。其後，王某某在本次交易中因犯罪判處刑罰。香港實業公司於1996年5月20日代實業公司轉帳1450萬元給貿易公司。

法院於2002年9月16日做出的民事判決書判定紡織廠應於判決發生法律效力之日起二十日內清還欠銀行公司借款本金103萬元及利息917236元（利息暫計）紡織公司對紡織廠的借款及利息負連帶清償責任。

後銀行公司申請執行，法院於2002年8月30日查封紡織公司所有的坐落於某地的倉庫兩座，於2012年5月31日查封紡織公司所有的位於某地的土地使用權一宗，在執行過程中，實業公司對上述財產的查封提出執行異議，法院經聽證，於2013年2月5日做出執行裁定書，裁定駁回實業公司的異議，實業公司對該裁定不服，提起案外人執行異議之訴。

裁判觀點

經法院組織實業公司、銀行公司到現場進行勘查，兩座倉庫和土地是由實業公司實際佔有和使用，同時銀行公司確認實業公司從2002年開始實際佔有和使用本案的兩座倉庫和土地。

紡織公司雖陳述稱其不清楚與貿易公司有籤訂《轉讓合同書》，經查1996年5月20日貿易公司轉款1350萬元給紡織公司，故紡織公司的陳述與事實不符，且兩座倉庫和一塊土地的土地使用權，實業公司長期實際佔有和使用，而作為所有權人和使用權人的紡織公司卻沒有提出任何異議，這與常理顯然不符。

《中華人民共和國物權法》第十五條「當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力」。根據該規定，貿易公司與紡織公司籤訂的《轉讓合同書》雖未辦理過戶手續，但不影響雙方籤訂的《轉讓合同書》的效力。

紡織公司與貿易公司籤訂的《轉讓合同書》是雙方真實意思表示，標的物的轉讓沒有損害國家利益，且標的物已經實際交付，且交付時間長，加上沒有證據證實實業公司在交易中存在過錯，為維護交易安全和市場交易秩序，法院認為紡織公司與貿易公司籤訂的《轉讓合同書》應為有效合同。

同理，貿易公司與實業公司籤訂的《轉讓合同書》雖未辦理過戶手續，但不影響雙方籤訂的《轉讓合同書》的效力，故貿易公司與實業公司籤訂的《轉讓合同書》是合法、有效的合同。

根據該《轉讓合同書》的約定，實業公司已支付合同的對價1350萬元給貿易公司，且從2002年起開始一直實際佔有和使用，實業公司請求確認坐落於某地的（建築面積分別為4448和3720平方米）的房產和位於某地的土地使用權（土地面積2400平方米）為實業公司合法資產的理據充分，法院予以支持。

《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定，實業公司已支付本案標的物的全部價款並實際佔有和使用，雖沒有辦理過戶手續，但沒有證據證明實業公司有過錯。據此，人民法院不得查封本案標的物。實業公司請求停止執行本案的房產和土地使用權的理據充分，法院予以支持。

裁判結果

確認坐落於某地的（建築面積分別為4448和3720平方米）的房屋所有權和位於某地的土地使用權（土地面積2400平方米）歸實業公司；撤銷原法院做出的執行裁定書。

案例評析

《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條規定，被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。

根據上述司法解釋，被執行名下已出賣但尚未辦理過戶手續的房屋，人民法院不得查封、扣押、凍結的，要具備兩個條件：一是買受人已支付完全部對價並實際佔有，二是買受人對未辦理過戶登記沒有過錯。

該案中，實業公司已支付涉案標的物的全部價款1350萬元並實際佔有和使用標的物長達數十年，雖至今未能辦妥過戶手續，但並無證據證明實業公司對此有過錯。依照上述規定，人民法院不得查封、扣押、凍結本案所涉的標的物。據此，法院判決支持原告實業公司的訴訟請求。

不動產物權的變動經登記產生法律效力，不動產權屬證書是權利人享有該不動產權利的證明，具有權利推定作用。但是對於權利人已經出賣，還沒有辦理過戶手續的不動產，如果符合上述司法解釋第十七條規定的，考慮法律的公平、正義價值，即使沒有辦理過戶登記，也應當排除強制執行。

文章中引用的案例是為了更好的解讀法律知識，作者已對案例內容進行了相應的整理、彙編和刪減，案例中的法律觀點僅供學習交流所用。有任何的問題或建議，請直接留言！