被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。
01
今天遇到一個問題，比較典型，貼出來和大家分享一下。問題是這樣的：
張三把房子A，賣給了李四，兩個人籤訂了協議，辦了公證（約定不得反悔）。李四就把房款打錢打給了張三。但是因為房產證沒有過兩年，暫時不能過戶，但是房屋已經由李四實際佔有並使用。
但張三之前還欠王五50萬塊錢，李四不知道，張三也沒說。
張三因為做生意失敗還不起50萬，王五就把張三告上法庭，法院判張三還王五錢，張三說自己沒錢還，王五查到張三名下有一處房產（A），就申請法院查封拍賣該房產。李四說這是自己買的，不同意，並出示了公證處蓋章的合同書、轉帳憑證、收據、實際居住後物業費發票等證據。
請問：法院能否查封房產A？
02
最高人民法院《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱《查封規定》）第17條規定：「被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。」
也就是說，對已出售給第三人的未過戶房屋不得查封的，需要滿足以下四個條件：
1.第三人已經支付全部價款；
2.第三人已佔有該不動產；
3.未辦理產權過戶登記；
4.第三人對未辦理產權過戶登記無過錯。
滿足上述四個條件，人民法院則不能對爭議不動產進行查封、扣押、凍結，反之，有任意一個以上條件未滿足，則人民法院可以查封、扣押、凍結。
本案中，法院能否查封房屋A，就要看張三和李四交易是否符合以上四個條件。
結合諮詢的案情，可知：
首先，李四已經全額支付房屋價款；其次，李四已經實際佔有使用該房屋；再次，雙方未辦理房屋過戶手續；最後，無法辦理過戶手續，系客觀原因所致，李四並無過錯。
因此，法院不能執行李四的房屋。
03
看完以上分析，有的人會認為，可以利用法律規定逃避執行。比如，和第三人倒籤合同，轉移、隱藏財產。但是，要知道，法院也不是好糊弄的，會對當事人提供的證據進行綜合審查，做出裁判。
前幾天，有個新聞，說一個女子，偽造法院兩份判決，一份刑事判決，判決自己無罪；另一份民事判決，將夫妻名下房產判給自己，還去法院申請強制執行。不料，東窗事發，法院將案件移交給公安機關處理。
對法律和司法，人人都應有一份敬畏之心，維護法律的威嚴，偽造證據、虛假訴訟行為不可取，否則終將付出代價。
另外，也要提醒買房的當事人，擦亮眼睛，不要購買這種容易發生糾紛的房子。別買了房子，過戶不成，反倒因為上家官司纏身，房子被法院查封，就算最後能保住房子，一般人也經不起這種折騰和驚嚇。