轉自：信貸風險管理
房地產權屬登記，是指法律規定的管理機構對房地產的權屬狀況進行持續的記錄，對擁有房地產的人的權利進行登記，包括權利的種類、權利的範圍等情況的記錄。
《中華人民共和國物權法》第九條規定：
「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬於國家所有的自然資源，所有權可以不登記。」
因此，房地產登記即是一種權利的確認，同時也是向社會的一種公示。但是，在現實生活中，確實大量存在著登記權利人與實際權利人不一致的情況，特別是在法院執行過程中，被執行人為了逃避法院的執行，將自己的房產轉移給他人，或者直接將自己的房產登記要他人名下，那麼，對於此類情況，法院應該如何處理呢？
01
非經登記權利人書面認可房產歸被執行人，人民法院原則上不得對登記房產進行執行。
《中華人民共和國物權法》第十七條規定：
「不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。」
一般來說，只要一個公民合法擁有了不動產的權屬證明，他就擁有對此不動產主張權利的資格。但是，不動產登記的這種證明也不是絕對的。廣西壯族自治區高級人民法院在貴港市鴻達商務諮詢有限公司、廣西壯族自治區化工進出口公司防城港公司二審民事判決書[（2017）桂民終113號]中認為：「涉案房產雖然登記在化工分公司的名下，但當事人對該房產的真實權屬狀態有爭議，根據《中華人民共和國物權法》第十九條:
『權利人、利害關係人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。』
以及《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第二條：
『當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。』
的規定，我國法律認可不動產登記具有不動產物權權屬的推定效力，但同時也承認在現實中確實存在物權登記的歸屬和內容與真實情況不一致的情形，故並未賦予不動產物權登記絕對的證明力，在不動產物權歸屬尚存爭議的情況下，對實體權利存在與否最終還是依靠證據來支持。」因此，不動產登記並不能完全排除人民法院對案涉房屋的執行。
當出現登記名義人與實際所有人不一致時，人民法院可以根據當事人的申請，對涉案房產採取相應的措施。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二條第一款規定：
「人民法院可以查封、扣押、凍結被執行人佔有的動產、登記在被執行人名下的不動產、特定動產及其他財產權。」
同時，《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第七條規定：
「登記在案外人名下的土地使用權、房屋，登記名義人(案外人)書面認可該土地、房屋實際屬於被執行人時，執行法院可以採取查封措施。如果登記名義人否認該土地、房屋屬於被執行人，而執行法院、申請執行人認為登記為虛假時，須經當事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記並登記在被執行人名下之後，才可以採取查封措施。」
根據上述規定，人民法院執行被執行人登記在他人名下的不動產的原則是：
1、人民法院可以執行被執行人登記在第三人名下的不動產；
2、人民法院執行登記在第三人名下的房產時，須由第三人書面認可該不動屬於被執行人；
3、第三人否認不動產屬於被執行人時，不院不得直接執行。
4、當事人經過另案訴訟或其他程序，撤銷第三人名下的不動產登記並登記在被執行人名下後，法院可以執行。
02
法院在執行程序中，不得對登記在案外人名下的房產進行確權。
《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第七條規定十分明確，如果登記名義人否認該土地、房屋屬於被執行人，而執行法院、申請執行人認為登記為虛假時，須經當事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記並登記在被執行人名下之後，才可以採取查封措施。
四川省高級人民法院在官琰敏、張琴申請執行人執行異議之訴再審民事判決書[（2016）川民再433號]中認為：「本案訴爭房屋登記在官琰敏名下，《中華人民共和國物權法》第十七條規定：『不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。』本案訴爭房屋的產權證登記的所有權人是官琰敏，應當確認為官琰敏單獨所有。官武全、張琴沒有主張和官琰敏共有該房屋，案外人主張該房屋是官武全、許昆容與官琰敏三人共有沒有事實和法律依據，應不予支持。
《最高人民法院、國土資源部、建設部》第七條規定：
『登記在案外人名下的土地使用權、房屋，登記名義人（案外人）書面認可該土地、房屋實際屬於被執行人時，執行法院可以採取查封措施。如果登記名義人否認該土地、房屋屬於被執行人，而執行法院、申請執行人認為登記為虛假時，須經當事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記並登記在被執行人名下之後，才可以採取查封措施。』
作為執行依據的（2013）內中民初字第616號民事判決書認定官武全向張琴借款最早發生在2008年12月18日，而官琰敏房產證填發日期為2008年6月3日，該房屋買賣合同籤訂於2006年10月23日，均發生在張琴與官武全民間借貸關係之前，不屬於逃避債務而將房產轉移登記至官琰敏名下的情形。在該房屋產權證沒有變更登記官武全、許昆容為所有權人或共有人的前提下，不應直接將該房屋作為張琴與官武全民間借貸糾紛案件執行標的。」
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的解釋》第三百一十二條規定：「對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：(一)案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的;(二)案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。案外人同時提出確認其權利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一併作出裁判。」因此，案外人在執行異議之訴中，可以要求進行確權，但申請執行人在執行中不得要求確認登記在案外人名下的房產為被執行人所有。
其實，通常所說的確權包括兩種情形：
一是對原來沒有產權的房地產進行初始登記，即房屋直接登記在案外人名下，但實際上此房屋屬於被執行人所有，可以按照《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第八條的規定處理，即「對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權、房屋的查封，執行法院應當向國土資源、房地產管理部門提交被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理過戶登記手續後，辦理查封登記。」
二是房屋登記權利人與實際權利人不一致，並非沒有確權，只不過由於當事人對房屋的實際權利發生爭議，因而要求重新確權。對此情況可以依據《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條的規定處理，即「下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：(一)作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋;(二)被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋;(三)被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。」除此之外，當事人還可以通過行使代位權、撤銷權、訴請合同無效、由法院執行到期債權等方式來保護申請執行人的合法權益。
03
法院可以執行登記在他人名下的被執行人房產的特殊情形
（一）被執行人因繼承、判決或者強制執行等方式取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權、房屋。
這是主要指《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第八條規定的情形。除此之外，《中華人民共和國物權法》第二十八條規定：「因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生效力。」第二十九條規定：「因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。」第三十條規定：「因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。」因此，即使非因繼承、判決或者強制執行取得房屋，按照上述規定取得的房產，人民法院仍可以依據《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第八條規定執行。
（二）可以予查封的房屋。
所謂預查封，是指對尚未在登記機構進行物權登記但又履行了一定的批准或者備案等預登記手續、被執行人享有未公示或者物權期待權的房地產所採取的控制性措施，即由法院制發預查封裁定書和協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理預查封登記手續。《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第十五條規定：「下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：(一)作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋;(二)被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋;(三)被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。」預售階段的房屋、已竣工但尚未辦理權屬轉移登記的房屋都有可能成為法院預查封標的，預查封房屋由登記機關核准變更登記取得權屬證書後。即由預查封轉為正式查封。
但是，應當注意的是法院的查封行為並不影響當事人依據《商品房買賣合同》的約定行使合同解除權。江蘇省高級人民法院在常州市武進區廣信農村小額貸款股份有限公司、常州天安元城房地產發展有限公司等借款合同糾紛、案外人執行異議之訴民事判決書[（2015）蘇商終字第00079號]中認為：「《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》第二十二條規定：『預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續』。《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條規定，『被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行行為，不得對抗申請執行人。第三人未經人民法院準許佔有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其佔有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人』。上述針對查封財產的規定僅限制了被執行人、第三人在查封標的上以規避執行為目的而再次設定權利負擔、改變權屬及佔有現狀的行為，但並未禁止非以規避執行行為目的而對被查封財產上原有基礎關係依法變更的權利。」合同解除後，出賣人應當將收取的購房款返還購房者。解除合同之訴中違約金或利息、訴訟成本等損失，應當列於預查封債權實現之後受償。
（三）當事人惡意轉移到他人名下的房產。
在執行過程中，往往會遇到被執行人惡意轉移房產的情況，對於這種情況，司法實踐中曾有過爭論，但最高人民法院在上訴人蘇麗梅因與被上訴人蔡福英案外人執行異議之訴一案中所作的結論具有一定的指導意義。（2014）民一終字第178號民事判決書認為：「根據《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條『被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際佔有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際佔有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結』之規定，蘇麗梅在尚未辦理涉案房屋產權變更登記的情形下，必須滿足支付全部價款並實際佔有使用且對未辦理過戶手續沒有過錯的條件，才能產生阻卻執行措施的結果。但根據本案查明的事實，蘇麗梅與阜承公司籤訂《房產預約買賣合同》，蘇麗梅在起訴時主張其已支付購房款893520元，20％餘款待預約房產產權登記至預約買受人名下時一併繳交。因此，此種情況並不符合『已經支付全部價款』的條件。蘇麗梅在一審庭審時也明確在房產被查封時尚未實際佔有使用，即亦不符合『實際佔有』訴爭房產的條件。有鑑於此，在蘇麗梅對訴爭房產既未支付全部價款又未實際佔有的情況下，其主張對訴爭房產享有的實體權利足以阻卻執行措施，缺乏相應的事實和法律依據，本院不予支持。」
（四）登記在無收入來源子女名下的房產。
被執行人在存在債務的情況下，將自己的合法收入購買房產卻登記在未成年人子女名下，這侵犯了債權人的合法權益，結合登記名義人的收入、生活狀況等因素，可以確定該房產為共有財產，直接予以執行。最高人民法院在王雲軒、賀珠明執行異議再審糾紛案民事判決書【（2017）最高法民申3404號】中認為：「
（一）原判決認定王雲軒沒有獨立經濟來源不屬於缺乏證據證明。
本院《關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十三條規定『下列事實，當事人無須舉證證明：（一）自然規律以及定理、定律；（二）眾所周知的事實；（三）根據法律規定推定的事實；（四）根據已知的事實和日常生活經驗法則推定出的另一事實；（五）已為人民法院發生法律效力的裁判所確認的事實；（六）已為仲裁機構生效裁決所確認的事實；（七）已為有效公證文書所證明的事實。前款第二項至第四項規定的事實，當事人有相反證據足以反駁的除外；第五項至第七項規定的事實，當事人有相反證據足以推翻的除外。』王永權、姚明春以王雲軒名義籤訂案涉房屋購房合同時，王雲軒僅有13歲，屬無勞動能力的限制民事行為能力人，王雲軒亦未舉證證明其通過繼承、獎勵、父母之外第三人的贈與、報酬、收益等有合法經濟來源。
《中華人民共和國合同法》第一百八十七條規定『贈與的財產依法需要辦理登記等手續的，應當辦理有關手續。』房屋則是需要辦理登記等手續的財產，在案涉房屋登記在王雲軒名下之前，王雲軒尚未取得贈與財產，更談不上對贈與財產即案涉房產進行合理使用取得收益。因此，原判決認定王永權、姚明春以王雲軒的名義籤訂案涉房屋購房合同時，王雲軒沒有獨立經濟來源不屬於缺乏證據證明。
(二）原判決認定案涉房屋系家庭共同財產有證據證明。
王永權、姚明春以王雲軒名義籤訂案涉房屋購買合同時間是2010年11月2日，王永權與賀珠明籤訂借款合同時間是2012年8月24日，王永權、姚明春將案涉房屋登記在王雲軒名下是2013年6月4日。王永權、姚明春將涉案18套房屋登記在未成年子女王雲軒名下時，王永權、姚明春尚未歸還賀珠明借款，因此王雲軒認為其取得案涉房屋未損害賀珠明利益的理由不成立。另，案涉房屋一直由王永權、姚明春夫妻用於經營，明顯超出王雲軒的基本生活需要。因此，原判決綜合分析房屋購買時間、產權登記時間、王永權對賀明珠負債情況及購房款的支付，認定案涉18套房屋應為王永權、姚明春、王雲軒的家庭共有財產有證據證明......據上述規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，一般情況下，登記權利人即推定為實際權利人，但有證據證明購房款實際出資人不是登記權利人時，亦要根據實際出資情況確定房屋的歸屬。王永權、姚春明對王雲軒的贈予是否成立，不影響原判決認定案涉18套房屋應為王永權、姚明春、王雲軒的家庭共有財產，故王雲軒認為原判決適用法律錯誤的理由不成立。」