被執行人的財產，登記在親戚朋友名下，法院能否直接執行？

現實中，很多被執行人由於一些原因，會把自己的財產如土地、房屋、登記在自己親朋好友等第三人名下。

由於我國對物權實行登記制度，登記在誰的名下就是誰的財產，財產所有權就屬於誰。

特別提醒：借名買房、買車的一定要慎重了。

那麼，當法院執行被執行人的財產時，能否直接執行登記在案外人的財產？

一、看第三人態度：

《最高人民法院、國土資源部、建設部關於依法規範人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（以下簡稱「通知」）第7條規定：登記在案外人名下的土地使用權、房屋，登記名義人（案外人）書面認可該土地、房屋實際屬於被執行人時，執行法院可以採取查封措施。如果登記名義人否認該土地、房屋屬於被執行人，而執行法院、申請執行人認為登記為虛假時，須經當事人另行提起訴訟或者通過其他程序，撤銷該登記並登記在被執行人名下之後，才可以採取查封措施。

意思是：

1、如果第三人書面認可登記在其名下的房屋、土地屬於被執行人，則法院可以執行。

2、第三人否認不動產屬於被執行人時，法院不得直接執行。當事人須經過另案訴訟或其他程序，撤銷第三人名下的不動產登記，並登記在被執行人名下後，法院方可執行。

二、法院可以執行登記在案外人名下的房產幾種特殊情形。

1、被執行人因繼承、判決或者強制執行等方式取得，但尚未過戶的房產。

該《通知》第8條規定：對被執行人因繼承、判決或者強制執行取得，但尚未辦理過戶登記的土地使用權、房屋的查封，執行法院應當向國土資源、房地產管理部門提交被執行人取得財產所依據的繼承證明、生效判決書或者執行裁定書及協助執行通知書，由國土資源、房地產管理部門辦理過戶登記手續後，辦理查封登記。

意思就是：被執行人通過「繼承、判決、強制執行」的方式取得的物權，還沒有過戶，還登記在案外人名下，但是也可以執行，一般就是法院到相關部門進行強制過戶，過戶後進行查封，然後進行拍賣變現。

2、可以預查封的房屋

同樣是該《通知》第15條規定：「下列房屋雖未進行房屋所有權登記，人民法院也可以進行預查封：（一）作為被執行人的房地產開發企業，已辦理了商品房預售許可證且尚未出售的房屋；（二）被執行人購買的已由房地產開發企業辦理了房屋權屬初始登記的房屋；（三）被執行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續或者商品房預告登記的房屋。」

這類房屋，法院也可以直接執行。

3、登記在無收入來源子女名下的房產。

執行實踐中，一些被執行人為了逃避執行，將房產登記在未成年子女名下，這侵犯了債權人的合法權益，結合登記名義人的收入、生活狀況等因素，可以確定該房產為共有財產，直接予以執行。

所以，能否直接執行登記在案外人的財產，還要視情況區別對待。