談到國內房地產市場，老百姓的普遍反應就是房地產泡沫已經很大，如果不採取措施終將有一天重蹈日本房地產泡沫崩塌的後塵，所以才有「房住不炒」的高壓線嚴控房地產。
許多自媒體「大佬」也由此迎合大眾心理，紛紛撰文唱空房價，贏得了陣陣掌聲和歡呼，賺取了粉絲和關注，乃至於把「房住不炒」唱成了「房價不漲」或者「房價將跌」。
未來真的是這樣嗎？
廣闢言路，多聽逆耳聲音，才能理性看待，做到謹慎決策。
未來5-10年的房價發展趨勢，我的觀點是：
房地產「名義價格」長期上漲，其中的震蕩或下跌只是階段性調整。以貨幣購買力計量價格，從全國性普漲轉變為區域分化，重點城市群和都市圈穩中見漲，四線一下尤其是收縮型城市、資源枯竭型城市將出現趨勢轉折。投資房產利潤空間收窄，暴利時代再不會來。下面，就我的觀點理由逐一簡要陳述。
NO.1 房地產價格主要由貨幣增發因素驅動，其他因素皆為副因。
1998年最後一輪房改結束了福利分房的時代，住房全面推向市場化，由此引發了房地產輝煌的20年。
①這20年也是中國經濟高速發展的20年，更是貨幣大幅增發的20年。
為了更加形象地觀察其高度一致性，我們從國家統計局調取20年來的GDP和市場貨幣流通總量M2相關數據，並製圖如下：
從以上的國內生產總值與貨幣M2最近20年的增長對比圖上，我們可以清晰地看出，國家經濟發展與貨幣增發的高度同步性，貨幣增發推動著經濟發展，經濟增長的需求又同向推動貨幣增發。
故而，貨幣增發是經濟發展中的必然，這是一個全球現象，任何一個國家都不外其是。
②貨幣增發與房地產價格的高度正相關性。
當貨幣增發總量超過市場流通需求，多餘的貨幣必然產生資本避險和追逐利潤的需求，從而推動資產價格上漲。和平年代，房地產作為安全性和盈利性兼具的不動產，自然成為資本追逐的目標。我們再看下圖（國家統計局尚未公布2019年全國住宅平均價格，故缺失2019年房價數據）：
從上圖我們可以看到房地產價格與貨幣流通總量的正相關性。但大家也許會有個疑問，即在住房平均價格圖中，我們看到2008年房價出現一次明顯調整。如果大家看過我的文章《「疫情和危機」與樓市漲跌及驅動房價深層原因探析》，就會知道每一次危機導致的不可避免的脈衝式衝擊意味著多大的投資機會。
而對於貨幣增發與房地產價格的相關性，我們還可以看下面圖表：
上圖中的下表是M2的同比增長率。可以看出，2008年的金融危機給房地產價格帶來了一次明顯的脈衝式衝擊，但為了對衝危機對宏觀經濟的影響，當年的4萬億計劃驟然推高了M2，也帶來了2009年的房價不僅收復失地，更是讓房價迭創新高。
從上圖中，我們還可以得出這樣的結論：
貨幣M2供應量在2000-2016年間，同比增長率均在兩位數以上，而2017-2019年回落到10%以下，這也是我們明顯感受到2018年以來房地產價格調整的兩年。
如果您懂經濟學，就會知道貨幣增發推動價格變化存在一定時期的遲滯性，也就可以理解為什麼2017年貨幣增發量回落而房價沒有表現調整了。
NO.2 樓市房價普漲的黃金時代已成歷史，區域分化成為新時代樓市特徵。
大家都知道，3月30日和4月3日，國家連發兩文《關於構建更加完善的要素市場化配置體制機制的意見》與《2020年新型城鎮化建設和城鄉融合發展重點任務》（532號文）。
其中提到：
加快發展重點城市群。提升中心城市能級和核心競爭力。優化發展直轄市、省會城市、計劃單列市、重要節點城市等中心城市，強化用地等要素保障，優化重大生產力布局。完善部分中心城市市轄區規模結構和管轄範圍，解決發展空間嚴重不足問題。
同時要求進一步放寬戶籍政策：
加快實施以促進人的城鎮化為核心、提高質量為導向的新型城鎮化戰略，提高農業轉移人口市民化質量，增強中心城市和城市群綜合承載、資源優化配置能力，實現1億非戶籍人口在城市落戶目標。
推動城區常住人口300萬以上城市基本取消重點人群落戶限制。鼓勵有條件的Ⅰ型大城市全面取消落戶限制、超大特大城市取消郊區新區落戶限制。
從文件精神中，我們重點關注「發展重點城市群，優化中心城市、省會城市、計劃單列市及推動1億人口在城市落戶」等關鍵詞。
尤其是從「完善部分中心城市市轄區規模結構和管轄範圍」以及「穩妥調減收縮型城市市轄區，審慎研究調整收縮型縣（市）」的表述中，可以清晰地看出國家傾力發展重點城市的決心，為此甚至不惜調整區劃。
故我們認為，未來房地產有望在分化中保持上漲的將是以下城市群中的中心城市：
京津冀、長三角、粵港澳大灣區、長江經濟帶、哈長、長江中遊、中原、北部灣城市群、關中平原城市群、蘭州—西寧、呼包鄂榆城市群、天山北坡、滇中城市群及山東半島、黔中城市群。
NO.3 房價暴利時代成為歷史，不可複製。
按照全球房地產發展規律，發展中國家由於經濟發展迅速，居民收入增長較快，可以容忍較高的房價收入比，而發達國家經濟增速趨緩，房價收入比也將趨於穩定，故而較低。
從這一點特徵上，隨著我國經濟進入新常態，經濟增速已經不可能保持以往的增長率。由此，住房價格也將進入一個新的模式，利潤空間逐漸收窄。
因此，對房地產的投資，每一個投資者必須充分認識到經濟新常態下的經濟特徵和運行規律，換一種新的視角和心態看待房地產投資。
【結語】
隨著經濟可持續發展和貨幣增發的同步，房地產名義價格（區別貨幣購買力）上漲是正常現象，但能否跑贏GDP，跑贏通貨膨脹，必須區別房產的地理因素。
未來5-10年，房價必將走向區域分化，只有一二線重點城市及有望衝擊二線城市的潛力城市，作為投資才有意義。
未來的房地產投資，必須長期持有，以時間換利潤；並以分享城市發展紅利為出發點，才能取得相應的投資價值。