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有朋友諮詢，開發商沒取得竣工驗收備案就交房，這樣合法嗎？沒有取得備案，我可不可以要求開發商支付逾期交房違約金？
交付日期已過，開發商卻遲遲未能交房，答覆稱天氣因素影響了施工，屬於不可抗力可以順延交房，真的可以嗎？
上述兩種情況在業主與開發商糾紛中非常常見，今天我們通過一則案件來看看法院如何處理。
/ 裁判要旨 /
裁判要旨一：工程竣工驗收備案的相關規定屬於行政管理規範，並非房屋交付的法定條件，建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用，合同另有約定除外。
裁判要旨二：開發商以大雨、暴雨、大暴雨等天氣原因影響施工為由主張延期交房，如開發商不能提交相關的《施工日誌》證實因前述天氣原因造成停工，法院不予支持。
01
基本案情
2014年6月10日，XXX與XXX公司籤訂了《南寧市商品房買賣合同》，合同第九條約定，出賣人應在2015年12月31日前，將經建設、施工、監理、設計、勘察的五方驗收合格的商品房交付買受人使用。
如遇下列特殊原因，除雙方協商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據實予以延期：1、遇不可抗力，且出賣人在發生不可抗力事由之日起60日內告知買受人的；2、在施工過程中，規劃部門批准的規劃變更，設計部門同意的設計變更等導致工期延長的；3、因國家有關法律、法規、政策改變，或者政府限制性行為而導致工期延誤；4、政府通知停工、禁止車輛進出該商品房施工場地而影響工期的；5、因戰爭、天氣等不可抗力影響導致工期延誤的；6、非房屋主體結構原因而存在瑕疵需要時間維修整改的，整改期間不屬於延期交房；7、雙方約定：買受人採取銀行按揭方式或公積金貸款方式購房的該房屋達到交付條件時，貸款尚未發放或未按本合同第七條約定補齊房價款的，交房日期順延，以貸款發放或補齊房價款之日起10日內作為交付使用的時間。
涉案商品房於2016年1月25日通過竣工環保驗收，於2016年1月29日經施工、勘察、設計監理、建設單位五方驗收合格，於2016年8月31日通過消防驗收合格。但截至一審開庭之日為止，尚未取得《建設工程竣工驗收備案表》。
上述合同籤訂後，XXX向XXX公司付清了房屋總價款，XXX公司通知於2016年2月2日至2016年2月4日辦理交房手續，雙方於2016年4月1日辦理交房手續，此後XXX以廣房公司交付的房屋不符合法定交付條件構成違約為由起訴至法院。
訴訟中，XXX公司提供的由南寧市氣象局氣象服務中心出具的《南寧市晴雨天氣實況》，載明：2014年5月1日至2015年12月31日期間大雨16天、暴雨6天、大暴雨1天。
02
法院判決
一審法院認為：根據《房屋建築和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》第四條：「建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門備案。」的規定，房地產開發企業須在經建設主管部門通過建設工程竣工驗收備案後，才符合法定交付條件。而雙方在合同第九條約定的交付條件低於法定交付條件，屬無效條款，應以法定交付條件作為依據來認定XXX公司的交房義務是否完成。
二審法院認為：工程竣工驗收備案的相關規定，屬於行政管理規範，不改變雙方籤訂合同中關於房屋交付條件的約定。根據《中華人民共和國建築法》第六十一條第二款規定：「建築工程竣工驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」因此，只要建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用，合同另有約定除外。
另外，惡劣天氣對建築施工的影響不可否認，但不同天氣對不同工程帶來的影響各有不同。本案中，XXX公司僅提供由南寧市氣象局氣象服務中心出具的《南寧市晴雨天氣實況》，載明：2014年5月1日至2015年12月31日期間大雨16天、暴雨6天、大暴雨1天，未能提供其他的證據證明開發商卻因上述天氣確實導致停工，法院對此不予採信。對於因大雨、暴雨、大暴雨等天氣原因影響施工，XXX公司未能提交相關的《施工日誌》證實因前述天氣原因造成停工，也未按照合同第九條約定在發生天氣等不可抗力事由之日起60日內告知買受人，故該項事由不符合延期交房條件。
03
律師解析
根據我們處理大量此類糾紛的經驗來看，關於逾期交房的糾紛，購房者應當注意《商品房買賣合同》中以下兩個條款的約定：
1.關於交付條件條款
通常情況下，開發商與購房者籤訂的《商品房買賣合同》，交付條件有兩種：
第一種：取得五方驗收合格
第二種：取得竣工驗收備案
兩者之間有什麼區別？儘管從字面上看，不難理解，但仍有不少購房者在諮詢我們時，仍沒弄清楚。我們先看看法律的相關規定
《中華人民共和國建築法》第六十一條第二款：建築工程竣工驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
《房屋建築和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》第四條規定：「建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門備案。」第八條規定：「備案機關發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內，責令停止使用，重新組織竣工驗收。」第十一條規定：「建設單位採用虛假證明文件辦理工程竣工驗收備案的，工程竣工驗收無效，備案機關責令停止使用，重新組織竣工驗收。」據此，在工程竣工驗收合格後，建設單位還應向建設主管部門備案，備案機關審查通過後為建設單位辦理備案，並出具《建設工程竣工驗收備案表》。
從相關法律法規規定來看，房屋建成後，房屋交付的前提是必須取得五方驗收合格，取得五方驗收合格後還需要向建設主管部門備案，並取得《建設工程竣工驗收備案表》。而取得五方驗收合同並不代表能夠通過建設主管部門審查並取得備案表。
由此可見，第二種條件交付條件相較於第一種條件而言，對於開發商整體項目建設進度把控要求更高，否則自己將可能承擔逾期交付的違約責任。
那麼是不是意味著，必須取得竣工驗收備案的房屋才能交付呢？
不一定。
看合同中開發商是否選擇了更嚴格的交付條件。因為對於工程竣工驗收備案的相關規定，僅僅屬於行政管理規範，法律已經明確規定取得竣工驗收的房屋就可以交付使用。
因此，購房者在接收房屋時，應當注意自己購房合同上的交付條件，若雙方約定竣工驗收備案為交付條件，而交房期限期滿後，僅僅提供五方驗收證明，並不能排除開發商需要承擔逾期交房的違約責任。但如果僅約定經無法驗收合同，則不能以為竣工驗收備案拒收房屋。
2.關於可以據實延期交付情形的約定條款
通常情況下，處理不可抗力之因素，開發商會在合同中羅列了各種可以據實延期的情形，常見的約定有：
（1）自然災害、公共突發事件、政府修路、封路、管線遷移等；
（2）國家法律、法規、政策或者政府限制性行為；
（3）惡劣天氣；
（4）政府有關活動、節日、慶典、中考、高考等下發停工禁令。
但儘管在合同中約定了具體的情形，是否意味著開發商就可以憑約定的條款主張延長交房時間呢？就無法主張開發商逾期交房的違約責任呢？
上述案例顯然告訴了我們，不是的。
開發商舉證免除房屋逾期交付責任的前提條件是存在法律規定的不可抗力的免責事由或符合合同約定的免責事由。
何為不可抗力？
不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。根據法律規定，因不可抗力導致不能履行合同的，根據影響程度部分或者全部免除責任。
上述名詞解釋中，關鍵詞為：不能預見、不能避免並且不能克服的客觀情況。
因此只有籤訂合同時及合同履行過程中不能預見，不能避免並且不能克服的情形才能稱之為不可抗力，例如：地震、颱風、火災、水災、雷擊、十年一遇的自然災害等。
問題來了：暴雨、持續降雨是否屬於不可抗力之因素呢？
在司法實踐中，一般認為，雖然天氣因素對施工進度確實有嚴重的影響，但是風雨天氣屬於正常的天氣現象，作為一個從事房地產開發企業，在進行房地產開發前，就應當根據當地的天氣記錄、結合氣象部門對未來天氣狀況的預測，合理預計工期，確保在承諾日期前順利完工交付，不屬於不可抗力的範疇。
那麼是不是就意味著暴雨、持續降雨就不能作為開發商逾期交房抗辯之事由呢？
不一定，還需要看合同是否做了特別約定。
那麼是不是只要合同對天氣情況做了特殊約定，就可以免除責任呢？
不一定。原因在於開發商提供的《商品房買賣合同》屬于格式合同，裡面可能存著減輕或者免除開發商責任的約定條款，是否能夠延期，還需要結合施工期間氣象部門證明的有關氣象實況、該天氣阻礙施工進程的程度等證據進行分析。
這也就是本案中，二審法院認為開發商暴雨、連續降雨不構成延期交付理由的原因。
3.小結
開發商若是以惡劣天氣為由，主張據實延期交付，免除逾期交付違約責任，應當滿足三個條件：
第一，合同另有約定。
第二，有證據證明存在惡劣天氣情況。
第三，開發企業需要提供由施工方、監理方籤字確認因惡劣天氣停工的施工日誌記錄。同時，惡劣天氣導致長時間無法復工的，還需要根據商品房買賣合同的約定，及時通知買受人因惡劣天氣原因導致可能交房延期的情況。
因此，作為開發商，在進行項目建設前期，要應當對當地常年氣象情況記錄合理預期工期；若就惡劣的天氣因素順延工期在合同中作另行約定的，還要做好相關的停工日誌及停工通知。
否則單憑氣象部門出具的天氣情況，而沒有其他證據相互佐證，即便確因惡劣天氣導致延期，但由於證據證明力不足，法院原也不予支持的。
作為購房者，籤訂購房合同時要仔細看清合同約定的交付條件及交付標準，如果開發商存在逾期交房的情形，應當注意開發商提出延期交付的理由是否符合法律規定及合同約定的情形，並且客觀上確實存在停工的事實。