房報君有一個鄰居-王哥，號稱經開北小賣店界的宋仲基。
王哥經營的小超市，幾乎承包了我家蔬菜、水果、柴米油鹽等大部分生活必需品，日子過得是有滋有味。
今年初，王哥和媳婦吵了一架，晚上借酒消愁的時候說：本來他以為這是他這一陣子遇到的最大的困難了。沒想到，他低估了自己的媳婦，也低估了2020。
媳婦是和好了，但樓下的水果蔬菜店，最近要出兌了。
老闆王哥告訴我：「宋仲基的水果也不掙錢了，水果一箱一箱的扔，蔬菜一筐一筐的爛」。
王哥的店在小區主出入口南側的第一家商鋪，北向和東向都有門，在商鋪分布等級，這算絕佳的位置。但是有一點，門前的路再往南走，是小區車庫入口，還是一條斷頭路，所以從本質上來著，不是人流必須經過的地方。
除此之外，小區周邊最近開了很多新店，有專門的糧油店，還有一個包含水果、蔬菜、熟食、海鮮、米麵油等種類非常齊全的綜合超市，長春人都熟，叫做「地利生鮮」。
更要命的是，隔壁小區的一條小路上，乘著「夜市合法」的東風，形成了一個頗具規模的早晚市，日常吃穿用的東西都能在這買到，而且還很便宜。
多種原因之下，王哥的店被越來越多的小區業主拋棄，大家都去大超市或者早晚市了。
不僅是王哥的店，我家對面小區樓下的一家麻辣燙店，從去年11月就黃了，到現在麻辣燙的牌子還沒有更換，也就是說，去年11月到現在，這個商鋪都沒找到接手的下家。
「現在這買賣也太***不好做了」說完這句，王哥含淚又幹了一瓶老雪。
是啊，現在的買賣這麼不好做了嗎？
房報君是研究地產的，住宅看的比較多。
近幾年，長春的房價上漲速度較快，目前均價已基本穩定在10000元/㎡左右。好地段的房子甚至有一批已經超過單價15000元/㎡。
房價在漲，商鋪價格自然也得漲，一般小區底商價格是住宅的2倍，那麼現在的住宅底商價格基本在1.5萬-3萬元/㎡。
房子越來越貴，但號稱「一鋪養三代」的商鋪也確實是越來越不好賣，最近房報君走訪了幾家新盤，都還沒打算推出商鋪產品，基本都在全力以赴賣住宅。
上圖為中原研究中心半年數據，數據顯示2020年上半年受疫情影響，商鋪產品供應和成交與往年相比，少了很多。
在電商的衝擊下，實體商鋪盈利能力越來越差，空置率越來越高，租金收益不穩，實體上的落寞已然是不可否認的事實。
房報君家的小區，是一個僅五年左右的半新小區，小區樓下的商鋪，只記得大家開業時鞭炮齊鳴的盛況，之後就慢慢蕭條，再轉租，然後又一家店主被坑，快速輪換，重蹈覆轍。
而且住宅底商還有輻射半徑有限、需求受限、流動性差、溢價不高等眾多缺點，尤其是轉讓稅費高，基本可以達到轉讓價格的20%左右，一套商鋪的利潤會被稅費稀釋，投資回報率大打折扣。
所以，即使人緣好似王哥的這種鋪主，再轉讓時也「苦不堪言」。
更何況住宅和商鋪也有很大區別，住宅還有自住屬性，但商鋪不管是自用還是出租，都是投資屬性，綜上，購買商鋪的風險遠遠大於住宅，買錯機率非常大，普通人不要輕易嘗試。
肯定會有人問，那小區底商是不能投資了嗎？
可以投資，但如果你沒實力沒經驗，近期最好先別碰。
當然，這個問題的答案肯定不是絕對的，那到底什麼樣的底商值得投資，什麼樣的人適合投資商鋪？
我們先來說什麼樣的人適合投資商鋪。
首先，高淨值人群，就是你手裡真的有閒錢，數目還不小，願意為了投資穩定而選擇長線投資。錢放手裡還擔心貶值，拿來買商鋪又不會影響生活質量和水平。
第二，自營投資人群。長期尋覓地段和考慮租金，不願再消耗太多心力。多年租金加起來也是一筆可觀的數字，不如選擇好地段，有穩定客源潛力好的商鋪。前提是你的自營能力是可以消費的起商鋪的。
再來說最重要的問題，什麼樣的商鋪適合投資。
其實最重要的，就是人流，首先是本小區的人流，最簡單的例子就是一個小區人行出入口兩側，但是哪一側將來人會更多，這你就得擦亮眼睛，不然像房報君家樓下王哥租的商鋪，就是個反面教材。
其次是雙向人流，小區對面還是住宅區，入住人口會更多，人流量也更大。
還有，最簡單的，15年租金能收回購入價格就算優質商鋪。
另外，商鋪也要考慮戶型，那種門臉小，肚子大，或者內部柱點多，格局奇形怪狀的，建議不要考慮。
最後，「一鋪養三代」現在也不怎麼香了，沒有實力和心理承受能力，要慎重。