來源：財經國家周刊
原標題：和記黃埔成都融資「被禁」，捂盤捂地百害而無一利
|此次事件需要深思的背景是，16年後，憑藉倒手項目，和記黃埔成都公司似已解套，長實集團也獲利數十億。
文|《財經國家周刊》記者 丹華
9月23日，一份關於和記黃埔地產（成都）有限公司的融資禁令在網上流傳，引發關注。
這份《關於禁止和記黃埔地產（成都）有限公司融資、貸款和重大資產重組的函》由成都市高新區財政金融局發出，主要意思是和記黃埔地產（成都）有限公司存在捂地、捂盤不良行為。為此，禁止高新區內金融機構向該公司及其項目公司提供新增融資、貸款等幫助。
和記黃埔原為長江實業集團旗下的上市公司，是其在內地發展房地產開發業務的一個重要平臺，後由於長和系的重組而於2015年退市。和記黃埔大約在2004年進入成都，這是其在北京、廣州、深圳、重慶等地之後落子的又一重要城市。
在「房住不炒」的主基調下，這次和記黃埔在成都融資「被禁」，到底是一次地方監管特例，還是可能由點及面，在全國鋪開？它是否又代表了什麼風向？
捂盤多年忍無可忍
9月23日晚，成都高新區財政金融局在官網回應，確認了融資禁令的真實性。
根據官網表述，為貫徹落實上級部門關於促進房地產市場平穩健康發展的相關要求，堅持「房住不炒」的定位、堅決打擊捂盤惜售等行為，近期成都市高新局配合區內相關部門，正對多個涉及捂盤惜售項目進行查處。
其中，就包括南城都匯項目。
「這個項目因為囤地時間過久，打亂了成都高新區的土地開發計劃和規劃，所以導致成都高新區財政金融局對和記黃埔地產（成都）公司進行了比較嚴厲的處罰。」中國企業資本聯盟副理事長柏文喜表示。
回顧歷史，從2004年開始，和記黃埔進入成都市場，並先後競得天府新城南地王項目及溫江新城區光華大道項目兩大地塊。
據公開數據，當時的地價總額為21.35億元，一時成為成都乃至整個西部的「地王」，但樓面價僅為1030元每平方米，總土地面積為1036畝，被稱為和記黃埔進入成都的開山之作。
而這個「地王」項目，就是如今的南城都匯。
至今為止，南城都匯項目已經連續開發和銷售了長達16年，已開發6期，第7期、8期項目仍未開售。最近一次開盤是2016年，當時區域內房價還在1.5萬元每平方米左右，如今已經接近2.5萬元。隨著時間的推移，房價一路上行，企業坐收漁利。
長實集團公開數據顯示，南城都匯項目共設有2.33萬個單位（包括住宅及商鋪），目前已售出16503個單位。
什麼樓能蓋得這麼慢？什麼項目規劃要做16年？
答案無非是奉行一個「拖」字訣。這種「長周期、慢開發」的模式，正是典型的開發商捂盤、坐等土地升值，以求享受城市發展紅利。更重要的是，這樣的龜速建設，如何能跟上城市日新月異的腳步？必然大大拖累了成都高新區的整體建設步伐。
轉一道手得利數十億元
一時間，輿論質疑洶洶而來。
9月23日，長江實業集團回應稱，和記黃埔地產（成都）有限公司現在並非長江實業集團有限公司之附屬公司，亦不是由集團控制。
讀者可能不了解這段歷史。實際上2015年，長和系進行了「世紀重組」，將原長江實業與和記黃埔重組合併，產生了兩家新的公司，分別是主管非房地產業務的長江和記實業有限公司以及主管房地產業務的長江實業地產有限公司，後者即是現在的長實集團。
重組之後，屬於地產項目的南城都匯便被歸到長實集團名下。
而長實集團本次回應的言下之意，就是南城都匯在剛剛過去的8月，被「轉手」他人了。
7月23日，長實集團的確宣布了成都南城都匯項目的轉讓公告。
公告顯示，成都南城都匯項目將股權轉讓給了禹洲集團控股有限公司和成都瑞卓置業有限公司（二者各佔50%），作價約78.47億港元，預期出售及融資安排後錄得約38.11億港元得利。
公告中還提到，長實集團將會在項目公司中保留1名董事，協助項目運營。
「禹洲（集團）是今年才接手該項目，政策主要針對的是和記黃埔的捂盤等行為，並不是針對禹洲。」一位接近禹洲地產的人士告訴《財經國家周刊》記者。
他透露，在收購和記黃埔成都公司後，禹洲集團還在8月底舉行了品牌戰略和新案名發布會，新案名被確定為「山河峰薈」，該項目還剩餘約100萬平方米待開發。
「即使和記黃埔把這塊地賣給禹洲地產，仍然延續的是之前的土地出讓合同條款規定，禹洲地產接盤後還是要執行原來的土地出讓合同，不會因為地塊被和記黃埔賣給禹洲地產，開發周期就可以延長。」柏文喜說。
而對於看似解套的和記黃埔來說，16年之後，憑藉倒手項目，就能給長實集團帶來數十億得利，這算盤打得不可謂不精明。
然而，房子首先是用來住的，要滿足人民的住房需要，放慢開發則將土地變成了資本增值的工具，以時間來換取城市發展、土地升值紅利。
一位業內人士評價，這無異於一種隱形的巧取豪奪，最終買單的還是這個城市的居民，降低了他們的消費力。對於城市發展而言，捂盤捂地，百害而無一利。
堅決打擊捂盤惜售行為
「政府一般是針對市場出政策，很少有直接針對企業（和記黃埔）發布禁令文件的，這次是比較嚴厲的。」多位接受《財經國家周刊》採訪的業內人士認為。
長實集團2020年半年報顯示，其主要地產收益都來自於內地的業績，目前在內地仍擁有超過50個地產項目，分布在20多個城市。
那麼，其他城市會否效仿成都高新區，堅決打擊捂盤、捂地行為，類似南城都匯這樣的「燙手山芋」，長實集團是否已經全部丟出去了？
數據顯示，自2013年起，長實集團就在內地持續收縮戰線。
近年來，其先後出售了廣州西城都薈廣場、上海東方匯金中心、南京國際金融中心大廈、長園集團股權、北京盈科中心、重慶大都會、上海盛邦國際大廈、陸家嘴世紀匯廣場50%股權等等，套現金額達到數千億港元。
而長和系項目一個顯著共性就是，開發時間都很長。這跟內地快速開發、走高周轉路線的房地產企業們風格迥異。
「以前一些港資企業憑藉雄厚的資本實力，把土地款付完之後，長期閒置坐等土地升值，把地塊壓後很多年後再開發，或者轉手，地價已大幅上漲，這樣在單項目利潤方面可以實現最大化。」柏文喜說。
有媒體曾做過統計，2005年是長和系拿地最多的年份，到2013年為止，29個地產項目中，仍有18個未完工。
財新網近期報導，長實集團擬出售北京市朝陽區逸翠園二期項目和上海普陀區高尚領域綜合體項目，北京逸翠園項目在20年前以7億元買下，直到2019年才開工建設，上海普陀項目2006年底以底價22億元競得，平均樓面價僅3000元每平方米。
目前，這兩個項目的市場估值已經接近500億元。
問題是，如果土地都握在企業的手裡，不按時開發，就會影響市場的供需，造成供不應求的假象，這與房地產市場長期平穩健康發展的方向是背道而馳的。
而土地開發不僅帶來住房和相關裝修、家用品消費，還可以拉動周圍地區的餐飲、娛樂、文旅等業態的發展，而「捂地、慢開發」讓周邊產業難以萌生和發展，居民的生活質量提升慢，也很難為政府帶來更高的財稅收入。
「成都的政策，說明當前對於房企的行為正在規範，也落實了房企項目開發的責任目標制。體現了政府的態度，有助於對各類捂地行為進行管控，防範房企有僥倖心理。」易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《財經國家周刊》記者表示。
另外，他表示，對於一些利用企業優勢進入相關城市的，後續需要發揮企業責任，真正做好產品，而不是通過政策漏洞和其他因素來賺取不合理收益。
9月14日，成都市政府剛剛出臺了「房產新政15條」，其中有兩條涉及捂地、捂盤行為。在土地市場調控方面，要求堅決打擊捂地、捂盤行為；在市場監管監測方面，要求對涉嫌存在捂盤惜售等違法違規行為的房企、中介機構及從業人員、貸款主體，實行依法依規嚴肅處理。
「下一步仍將繼續配合做好房地產市場整頓工作，努力為廣大市民、各類人才和企業提供宜居宜業的良好環境。」成都市高新區金融局公開表示。
因此打擊捂盤、捂地，已經成為各地方政府的一個監管共識，正陸續在全國範圍鋪開。可以期待，接下來會看到更多城市在「房住不炒」的總基調下，在地產調控領域積極作為，切實履行好城市主體責任。