原創 浙大管院 浙江大學管理學院
受新冠疫情「黑天鵝」衝擊，
2020年中國房地產市場的發展
可謂「冷熱交加」。
從年初的成交量斷崖式下降，
到市場復甦後市場的回暖與火熱，
儘管有政策持續調控，
但在外部複雜環境影響下，
中國房地產市場的未來走勢
依然不夠明朗。
據相關數據顯示，
2020年二手房成交量比2019年
增長了約25%。
同時不少剛需購房者也抱怨
「拿著錢卻買不到合適的新房」。
那麼在當前疫情尚未徹底結束、
長租公寓暴雷等複雜形勢下，
大城市面臨著哪些住房突出問題？
作為老百姓與房產商、投資者，
2021年應該要注意些什麼？
學者簡介：賈生華，浙江大學管理學院服務科學與運營管理學系教授，博士生導師，浙江大學房地產研究中心主任。研究領域：房地產市場，房地產投資，公司治理等。
本期【預見2021】專題，
我們一起來聽聽
研究中國房地產市場多年的「老專家」
——浙江大學管理學院教授、
浙江大學房地產研究中心主任賈生華
對中國房地產市場未來走勢的思考。
關於2021年的中國房地產市場，
他提到了5個關鍵詞。
預 見
2021
中國房地產2021年走勢
賈生華/文
根據12月18日中央經濟工作會議精神，「解決好大城市住房突出問題」是2021年的中央確定的八項重點工作任務之一。
可見，國家已經把房地產政策的重心，進一步聚焦到「大城市住房突出問題」上來了，這對身處多種焦慮之中的大城市老百姓來說，應該是一個福音。
然而，大城市住房突出問題很多，也很複雜，政府會有哪些新的政策和舉措推出呢？同時，大城市居民在經濟狀況和住房問題方面差異也很大，不同類型的家庭，應該如何面對新的政策和市場環境，努力解決好自己的「住房突出」問題呢？
關於這些問題的探討，應該會成為2021年中國房地產熱點話題。
關鍵詞1：住房保障
大城市住房突出問題首先表現為部分家庭存在住房困難，單純依靠自身努力無法滿足基本居住消費需要。因此，建立和完善住房保障體系，是城市政府的重要責任，也是現代城市治理系統的重要組成部分。根據中央部署，2021年大城市會進一步加大住房保障力度。
住房保障體系的核心要素是保障對象、保障標準和保障方式。對於城市人口和家庭來說，是否有資格享受住房保障福利？可以享受的標準如何？享受的方式和途徑是什麼？相關辦理流程和機制怎麼樣？這些問題還是比較複雜的。
因此，政府應該不斷提升辦事效率，並加大政策公開和宣傳力度。有關家庭應該積極關注和了解政策細節，公益性的諮詢服務也需要鼓勵發展。
圖片來源：網絡
關鍵詞2：住房租賃
黨的十九大報告提出，「要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居」。
近年來，各級政府在培育大城市住房租賃市場方面，進行了不少試點和探索，如建立租房租賃市場信息服務和監管平臺、發展長租公寓、利用集體建設用地建設租賃住房，等等。
2020年12月18日中央經濟工作會議提出，「要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水平進行合理調控」。
高效運轉和規範發展的住房租賃市場，對大城市的新市民和流動人口的住房消費十分重要。在總結經驗教訓基礎上，期待政府2021年在發展租賃市場方面更有作為。
關鍵詞3：搖號買房
住房市場供求關係長期緊張、住宅價格持續上漲，是我國大城市住房突出問題一個重要方面。在供求關係短期難以改善背景下，為了控制價格採取的「限價」措施，成為大城市新建商品住宅市場調控的「標配工具」。
在限價政策作用下，新建商品住宅價格與二手房價格「倒掛」，客觀上刺激和誘導購房需求釋放，形成了「搖號買房」的新常態。儘管政府不斷出臺其它「限制性政策」打補丁，但搖號買房在大城市可能還要持續一段時間。
對於有「房票」的家庭來說，倒掛的差價成為一份特別的「資格紅利」，應該根據家庭經濟條件，積極參與，爭取「中獎」。
圖片來源：網絡
關鍵詞4：住宅資產
在「房住不炒」背景下，政府一方面通過住房保障和租賃市場解決住房消費問題，另一方面還要抑制投資投機購房，防範化解房地產金融風險。
從家庭層面看，優化住宅資產配置也應該提上議事日程。根據人民銀行「2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查」報告，城鎮家庭戶均總資產317.9萬元，其中住宅資產佔比近七成。城鎮家庭住房擁有率達96.0%。可見，住宅資產對於老百姓的財富管理至關重要。
在新型城鎮化背景下，人口和經濟持續向核心城市集聚，不同城市住房市場和住宅價格分化趨勢十分清晰。隨著城市住宅存量不斷積累，許多城市住宅市場供求關係已經發生逆轉。因此，「有宅家庭」，特別是在不同城市有房子，以及有多套住宅的家庭，需要從大類配置、結構布局、收益風險權衡等角度，考慮優化家庭資產配置問題。
原標題：《複雜形勢下，2021年大城市住房市場形勢怎麼變？賈生華提到5個關鍵詞｜預見2021》