2月下旬的興隆堡依然格外寒冷，304國道從鎮中心穿過，呼嘯而過的車輛不時地打破著這個小鎮的寧靜；堆積著稻草的農田、白色的蔬菜大棚、低矮的民房和吊塔林立的工地相互交錯，成為這個小鎮的真實寫照。
興隆堡，這個曾經以農業生產為主，近年因遼河油田瀋陽採油廠在鑽探作業中意外打出地熱溫泉水而名聲大起。在「中國溫泉之鄉」的資源優勢下，當地政府將其規劃為一個涉及溫泉城、機加產業園區、輕工業園區和現代農業示範園區的「一城三區」格局。
然而，從開發至今已經4年，興隆堡發展起來的只有溫泉地產，其他產業進展不大。目前，這一地區已累計開發了11個主打溫泉的地產項目。
因人口較少、產業缺失及經濟乏力，這些地產項目的銷售及入住情況均不樂觀，冷清異常。
「整個小區常住人口很少，你瞧瞧亮燈的就那麼幾戶。」2014年2月25日晚上，在興隆堡鎮加拿大郡小區門外的一條公路上，正在散步的趙先生告訴中國房地產報記者，因為遠離市區、生活配套滯後等多方原因，從2010年開盤至今，加拿大郡銷售狀況和入住率一直不理想。其他項目亦是如此。
在這樣的格局之下，興隆堡淪為空城風險的趨勢正在加劇。
溫泉前奏
作為瀋陽市遠郊地區，興隆堡鎮一直是瀋陽市主要糧食和蔬菜供應基地，上世紀80年代中石油遼河油田進駐成立瀋陽採油廠，興隆堡鎮形成了農業和石油共存的局面，這一局面一直持續到2007年溫泉地熱的發現。
2007年，遼河油田瀋陽採油廠在作業過程中發現了地熱水資源。據興隆鎮政府介紹，經國土資源部瀋陽礦產資源監督監測中心檢測認定，當地溫泉水為偏矽酸、氟型熱礦水，富含50餘種有益於人體的微量元素，地熱水儲量超過30億噸，開採期可達百年。
瀋陽興隆堡溫泉城管委會外宣科負責人符剛表示，由於本地溫泉水中對皮膚病和關節炎等頑症有很好的保健作用，再加上資源比較豐富，政府方面決定利用溫泉地熱資源興建一座新城，主打休閒度假。
2009年，新民市政府提出打造「中國溫泉城」的規劃，「傾全市之力加快發展溫泉產業，開發溫泉旅遊、演繹溫泉文化」。興隆堡農業和石油共存局面被打破，溫泉、地產、旅遊、養老等逐漸成為發展的關鍵詞。
為了改善當地的投資環境，當地政府累計投入10億元資金進行基礎設施建設，其中投資3500萬元成功地打出了7個溫泉井，並對道路、綠化、汙水處理系統進行完善。一切準備就緒後，新民市開始大力對外招商引資。
2010年4月，瀋陽興隆堡溫泉城正式啟動。按照新民市政府規劃，興隆溫泉旅遊度假區規劃總面積186平方公裡，首期溫泉產業發展區規劃面積9平方公裡，未來還將在溫泉產業基礎上發展農業示範區、生態工業和總部經濟發展區。
「當地政府的目標絕不僅僅建設一座溫泉城。」符剛表示，除了溫泉地產外，還規劃出了12個重點項目，包括溫泉商務會所群落、生態農業主體公園、東北創意總部基地、歐式農業莊園、汽車主體公園等多個項目。旨在建設一座醫療保健、觀光旅遊、休閒娛樂、商務會議、居住療養等多功能生態新城。
符剛介紹，新民市政府計劃利用興隆堡溫泉資源，將興隆堡鎮、興隆鎮和大喇嘛鄉幾個地區發展成為一座現代化的新城，未來整個新民市的發展中心也將向這一地區逐步轉移。
地產熱潮
滾燙的溫泉水帶熱了這片土地上的房地產業。
2010年3月，瀋陽興隆堡溫泉城第一個項目世界溫泉部落正式動工，投資商為美國CHK金融集團，開發商為瀋陽藍德度假村有限公司。按照開發商的規劃，這是一個堪稱規模宏大的項目，共包括13個社區項目。一期美國郡項目投資12億元，佔地面積340畝，總建築面積為30萬平方米，主要由溫泉酒店、商業街、別墅和高層公寓組成。
美國郡項目動工標誌著興隆堡溫泉城建設正式拉開大幕，在溫泉效應的帶動下，諸多投資者紛紛跟進。由瀋陽格林豪森房地產有限公司開發的格林天沐溫泉度假村項目，投資達50億元，佔地面積900畝。其中300畝建設溫泉度假村項目，600畝用來建設溫泉房地產項目。
同年，由瀋陽曼普利斯房地產開發有限公司開發的加拿大郡項目開工，該項目佔地面積420畝，建築面積達40萬平方米，主要由溫泉酒店和公園構成，總戶數為6000戶，目前，二期班芙公園也已經開始對外銷售。
另外，大連唐風集團投資興建的清泉國際溫泉度假酒店項目目前已經建設到一定規模，該項目總投資20億元，佔地面積500畝，總建築面積達30萬平方米，由溫泉度假村和生態住宅兩個部分構成，為目前當地在建的最大溫泉酒店項目。
2011年、2012年是興隆堡溫泉城快速發展的兩年，中國郡、巴斯小鎮、峇里泉鄉、修正一品湯城、聖菲拉小鎮、西班牙郡等8個房地產項目先後開工。目前，這8個項目大部分開始對外銷售。北京太陽城項目也已進駐，即將動工；截至目前，這個只有4.5萬人口的小鎮共有11個在建房地產項目。
此外，羅馬假日國際養生基地、中體溫泉產業園、紅豆杉、瀋陽翠豐溫泉度假村、三達·桃源溫泉旅遊養生之鄉和瀋陽時代金科等幾個規劃項目也即將啟動，項目規劃方案已經被列入溫泉城整體規劃中。
據中國房地產報記者不完全統計，從2010年4月開始建設以來，瀋陽興隆堡溫泉城籤約項目達22個，總投資規模達450億元，總佔地面積達7900多畝；在建的11個項目總佔地面積已經超過4000畝；其中美國郡、加拿大郡、一品湯城、峇里泉鄉、聖菲拉小鎮、巴斯小鎮和格林康泉府等7個項目，總戶數即達27378戶。
商品房供應總量的增加並沒有拖住當地房價上漲的步伐。短短3年時間，當地房價由每平方米不到1800元飆升到了目前的6000多元，部分項目單價已經達到萬元。目前以美國郡項目價格最高，迷你度假別墅最低價格為每平方米6700元，最高單價為11000元，直逼瀋陽房價。目前，瀋陽市區住宅均價在7000元到8000元。
由於溫泉房地產項目主要面對以瀋陽為主的城市居民，不斷攀高的房價對當地居民的影響尤為顯著。當地以電動三輪車載客為生的李師傅抱怨道：「原來房價一千七八的時候，還有點希望，現在好了，想都不用想了，跑一輩子三輪車也湊不夠個首付。」
溫泉城的開發對當地居民影響不僅僅在於房價，隨著農田不斷被房地產項目蠶食，其賴以生存的資本被地方政府逐步透支。「我們這裡每人只有3畝多耕地，每年種菜、種糧收入也不少。徵地補償是每畝2.4萬元，不說買不起房，以後生活都是個問題。」李師傅說。
瀋陽興隆堡溫泉城房地產熱潮仍在蔓延，2014年瑞士郡、美國郡二期、萬方北京太陽城項目也即將動工。如此規模的房地產項目建設熱潮是否已經超過了市場的承受能力？對此符剛表示，相對於溫泉城整體規劃而言，地產項目所佔比重並不大。「地產項目主要集中在興隆鎮這一塊，不會造成鬼城、空城現象。」
冷清的市場
據中原地產的報告顯示，2014年1月，全國25個三線城市新建住宅成交11.22萬套，成交量連續3個月走低，創6個月新低；14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創下11個月新低。
在業界普遍不看好三四線房地產市場的背景下，瀋陽興隆堡溫泉城亦不例外。作為二線城市瀋陽市的遠郊地區，該地區火熱的溫泉地產項目銷售狀況遭遇了冰冷的現實，整個地區的樓市開始呈現頹勢。
中國房地產報記者通過在售的9個樓盤逐一調查了解到，目前，與整個溫泉城地產項目建設規模相比，多數項目銷售和入住並不理想，部分開發商為了快速回籠資金，開始大幅降低價格。
美國郡是溫泉城最早開發的項目之一，主要由小高層和別墅組成，目前小高層均價為每平方米5000元，別墅每平方米價格在6000元到8000元間，目前是當地銷售狀況較為「火爆」的一個項目。
然而，這個號稱當地最火爆的項目，從2010年6月份開盤至今，只賣出了一半左右的房子。據聖菲拉小鎮項目一位韓姓工作人員介紹，「美國郡的溫泉酒店生意還可以，從瀋陽過來泡溫泉的人比較多一些，但地產項目一般，賣出去有一半左右，入住的可能不到三分之一，這還是銷售比較好的一個項目」。
與美國郡一路之隔的加拿大郡情況同樣不容樂觀，在一期現房還有大量庫存的背景下，二期期房即將上市。為了給二期銷售讓路，一期現房在銷售過程中一直在明升暗降。目前均價為4600元左右，但是通過打折、優惠等折扣，降價幅度令人咋舌。以一套83平方米的頂層帶閣樓房子為例，報價為4968元/平方米，總價為41萬多元，但是折後總價只有28萬元，合計每平方米3356.51元，降幅達1600多元。
降價銷售的不僅僅是加拿大郡一個項目，整個溫泉城多個項目從報價到實際成交價格均出現了大幅下降趨勢。
峇里泉鄉項目開盤時均價為3900元/平方米，在2013年8月份價格一度上升至4500元，目前又回落至4100元。而與銷售人員報價相比，實際成交價格每平方米下降幅度達300元到400元，部分報價較高的樓層降幅接近千元。
縱觀各項目銷售中心，除了格林康泉府和加拿大郡兩個項目有部分前來看房的客戶，多數項目銷售中心整天空無一人。一品湯城、聖菲拉小鎮只有兩三名銷售人員，多數在玩手機，偶爾進來一名客戶，也只是抬頭看看。銷售情況不盡如人意的同時，入住率也極低。據中國房地產報記者調查了解，目前美國郡別墅項目入住率為30%，加拿大郡入住率大約為10%，西班牙郡有極少數入住。其他項目處於空置狀態。
「當地人買不起，新民人買得起的也少，主要還是以瀋陽市區客戶為主。」巴斯小鎮銷售經理谷女士稱，目前整個溫泉城的客戶主要為瀋陽市區的退休人員。「說白了，年輕人肯定不願來這裡住，來這裡的主要是退休的或老人。」在這片熱土上，房地產市場正越來越冷清。
政府警覺
按照規劃，興隆堡新市鎮功能定位為：旅遊服務業、生活居住及生態農業、生態工業園區四大功能。區域規劃形成「一城三區」的發展新格局：即瀋陽興隆溫泉城，機加產業園區、輕工業園區和現代農業示範園區。
目前，除了溫泉地產項目有實質進展外，興隆堡其他產業進展並不順利，地域、人氣、交通和政府財力都是當地政府招商工作中的硬傷，溫泉城發展逐漸陷入困局。
盤古智庫城鎮化首席研究員易鵬表示，地方政府方面必須意識到，新型城鎮化是一個自然過程，切不可盲目推進，要樹立以市場為導向的思維，把產業培育到位，制度改革到位，公共服務到位，才能成功。
瀋陽興隆堡溫泉城缺乏的恰恰是市場導向思維。作為傳統農業小鎮，產業配套和公共服務嚴重缺失。
面對這樣的市場狀況，當地政府已有所警覺，符剛表示，溫泉城管委會將不會再招來地產項目，「下一步我們要招一批勞動密集型產業」。
本文來源：中國房地產報 責任編輯： 王曉易_NE0011