物極必反,深圳學位房還能瘋多久?

2020-11-19 騰訊網

最近的深圳樓市有點一路大漲的趨勢,甚至覺得漲勢有點過於誇張。

除了熱門片區在大漲之外,深圳學區房也是一路高歌。

好像現在深圳還沒擴容,深圳的學位房的房價倒先擴容了。

前兩天,就有網友在灣區粉絲群裡聊到,深圳的學區房漲的有點太厲害了,感覺會崩盤。不過也有人表示,深圳學位缺口還很大。

但按目前的發展形勢下去,深圳學位房真的還能扛得住嗎?

PART.1

多個學位房成交創新高

16年樓齡的老房漲幅高達4600%

從漲勢瘋狂的學位房來看,主要可以分為四類,一是第一梯隊的名校區,從頭至尾,就一直很堅挺的站在各區學位房的頂尖。

龍華的深高北就是其中一個例子,學區內的樓盤包括匯龍灣、金亨利以及萊蒙水榭春天5期和6期等,這些樓盤也都是龍華二手房單價10萬+的主力軍。

去年9月,金亨利有個89平的戶型掛牌到1500萬,單價16萬+,令人瞠目結舌。

無獨有偶,根據貝殼找房的數據顯示,學區範圍內的萊蒙水榭春天5期最新的成交單價都在10萬/平左右。

而一路之隔的水榭春天3期,同樣88平左右的房,最新成交單價還是7萬多,這個差價,就是差在學位上。

萊蒙水榭春天3期帶的是龍華新區實驗學校和深圳高級中學龍華分校的學位,從2019年中考成績排名來看,深高北校區位於龍華區的第一位,而龍華實驗學校則排在最後一位,第五。

來源:貝殼找房

來源:深圳學位追蹤

二是小戶型,總價低容易上車,往上炒個100萬、200萬的不在少數。

根據深圳證券時報報導,去年10月福田紅荔村一個二手名校學區房出售,3人競爭,67平的房子,當天760萬全款成交,算下來,單價約11.3萬/平。

同樣67平左右的房源,今年最新成交單價為13萬多,3個月的時間漲了2萬/平,總價多了一百二十多萬。而成交周期僅2天。

來源:貝殼找房

三是熱點片區,由片區帶熱學位房的並不少,其中最值得一說的便是寶安中學。

寶安中學在之前的關注度並不太高,去年經過前海帶火寶中之後,寶中為數不多的較優質點的寶安中學被單獨拎出來,又大炒了一番,當時以21萬/平成交的都市翠海名苑便是一個典型的代表。

當時據網友爆料稱,寶安的都市翠海華苑小區成交了一套19㎡的1房戶型,成交總價為410萬,成交單價為215790元/㎡!這個價格,不僅打破了寶安的天花板,甚至可以與深圳灣相媲美了!

成交圖片,來源:愛住家教你買房

而早在去年9月底,該小區被爆出以330萬總價成交了一套20㎡左右的小戶型,單價為16.2萬/㎡,僅僅過了一個月就從16.2萬/㎡漲到了21.58萬/㎡!

重點是,這個樓盤已經有著16年的樓齡。2004年的開盤均價為4500元/㎡,去年11月成交漲至215790元/㎡,15年間,上漲幅度高達4600%多!不得不令人驚嘆。

四是黑馬學校,以南外大衝為典型,考了一次16名的成績,就有小戶型暴漲了60%;

比如在位於學區範圍內的豪方現代豪園,同樣是75平左右的房源,最新成交的單價已經9萬多了,而上一次的成交,單價還是7萬多,僅3個月的時間,單價就上漲了一萬多,總價多了一百多萬。

PART.2

深圳學位房搶手的背後

主要有三個原因

對於學位房,一直是深圳乃至全國多個城市房地產市場中的一個「特殊存在」。深圳學位房如此搶手的背後,主要有三個原因:

首先,家長對教育重視程度的不斷增加。

從貝殼數據來看,今年的2-3月,學區置業的需求已經在所有購房目的中位列第二位,佔比18.8%。

根據相關數據顯示,2011年—2017年,深圳名校學區房均價漲幅達到了約248%,是片區均價的1.2-1.8倍,市場表現遠遠領漲普通住宅。

深圳市名校學區房均價走勢圖

足以看到,深圳人對學位房的需求越來越高。

其次,源於深圳學位一票難求的現狀,學位缺口大。

據不完全統計,深圳2019年9區學位缺口漲至約7.1萬個,相比2018年的6.1萬個上漲了約16%。其中小學學位總缺口6.1萬個,較2018年4.85萬上漲了約26%。

可以說,在深圳,基本上是2-3個孩子搶一個學位。所以,教育質量和升學率稍好點的學區房更加是備受爭奪的「主場」。

最後一點,可以說也是導致深圳學位房大漲的直接原因,學位房的投資成分越來越重。

尤其是小戶型的學位房,投資客已經佔比超過五成,剩下的四成多即使有自用需求,如果沒有對漲幅很堅定的信心,恐怕也很難甘心高位接盤。

有個成語,叫「物極必反」,當一個事物發展到極致的時候,下一步便會走向它的反面。深圳學位房烈火烹油的高漲,甚至有些走向有點駛離原有的軌道,這很難保證它所在的整個市場能繼續健康持續發展下去。

PART.3

物極必反

槍打出頭鳥

正所謂,槍打出頭鳥。

4月3日,深圳市教育局召開了2020年普通中小學招生入學工作政策解讀新聞會。

主要提出了11個方面的變化,歸納出來,有三個重點:

1、對點招、掐尖零容忍!特長生招生清零

2、所有義務教育公辦民辦學校全面落實免試就近入學。

3、超過招生計劃數的民辦學校,全部實行電腦隨機搖號錄取。

從「清零」、「零容忍」等言辭來看,足見此次政策出臺的嚴厲。這一次學位房的領漲,無疑不有點撞槍口的味道,在政府看來,這輛失速的列車必須給一腳剎車了。

尤其是其中不準點招並取消特長生招生這一點,對於名校無疑不是個重磅炸彈。

因為,點招風氣最嚴重的,不是其他學校,相反正是那些被稱為深圳名校的學校,尤其四大名校更甚。

四大名校中,除了深圳外國語學校的點招是經過官方授權,其他的點招都屬於違規。

從以往深中、深高級中學以及深實驗的招生簡章來看,只有在競賽中拿到過獎,再通過面試和學校安排測試考試的才能入學,更有甚者的還有初試、複試等多輪考核,像極了找工作面試的樣子。

來源:深圳升學直通車、家長幫深圳站

而此次政策如果落實到位,對於那些過度依賴點招生源的名校會產生比較大的影響,畢竟在一定程度上,許多名校的排名都是靠點招來維持的。

這樣一來,在第二梯隊的學校可能會直接上升排名,到一類也不是不可能;而其他普通學校也有可能鹹魚翻身,與此對應的學位房的價值也會刷新重新排名。

與此同時,深圳也已經在大力補充教育資源。

不久前,龍崗、南山就傳來了新增學校的消息。沒多久,深圳外國語學校初中部也宣布擴建,這是繼紅嶺石廈初中部和深實驗坂田部擴建後,又一個名校步入擴建的道路。

而在之前的公開場合上,國家教育部領導表示,2020年將擴大重點領域的招聘,特別是中小學教師。

雖然深圳市還未明確指出教師擴招,但已經有不少網友爆料,深圳今年教師可能將會擴招20%。

從2020年深圳市和部分區教育局部門預算也可以看到,2020年深圳市教育局部門預算支出511395萬元,比2019年增加145467萬元,增長40%。其他各區也都有相應的增加。

這些現象,都在昭示著,深圳學位房將要朝著穩定健康的方向發展。

PART.4

結語

一直以來,教育資源分化是深圳教育事業發展的絆腳石,用學位推高房價終究是不合理的。

在彭道富的《香象渡河》中有句話說,「我們的判斷是基於事實和數據這兩個維度,而參與的這場遊戲,卻是在情緒的第三維和夢想的第四維上展開的。」

而在深圳學位房爆炒的這場遊戲中,其實促使背後推手的也正是在「情緒的第三維」上展開。現在,教育局已經有過嚴厲表態,不管是主推手還是起輔助性的,都必須得收一收,不能再盲目追高了。

不過有一說一,雖然教育局出臺了相關政策以壓制學位房的瘋狂漲勢,但學位房的價值並不會消失,畢竟深圳在學位房方面,仍然處於供不應求的狀態,換句話說,學位房仍屬於賣房市場。

而對於學位房來說,只要學校之間有競爭、有差距,那學位房必然會有價值的高低之分。

但是在選擇上,仍要保持理智。不管是投資還是自用,多做些相關的功課,儘量選擇沒有點招的學校,與獨立的個體學校相比,有著教育集團背景的學校會更安全。

再從長遠點看,住房最終還是將會回到居住屬性。

現在很多漲的離譜的學位房,都是些老破舊的老房。再過個一二十年,老房子的湧現的問題只會越來越多,而幾十年前的生活習慣和現在甚至以後都有著很多的不一樣。

如果以後新學校、新片區發展後勁很強勢,老學位房就會慢慢沒有吸引力,畢竟並不是所有人都願意高位接盤。

羅湖就是個最好的例子,即便是有著深中的學位,像翠園這種將近40年樓齡的老房,也只有單房還有市場。從鏈家網的數據來看,翠園在2月的成交均價為9.3萬/平左右。而比深中較次的寶中,學區範圍內的房源大多單價破10萬。

對於未來的高端人才,相比第一梯隊名校的老房,可能會更願意選擇二梯隊學校新點的房。

總之,凡事都有個頭,差不多了就可以收了。

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