南山第二梯隊名校!學府學位房購房攻略!

（本文首發於2020年1月3日）

南山的名校學位房之前我們已經介紹了幾個了，以第一梯隊為主。南山第一梯隊名校，對多數群體來說，存在這麼幾種情況：第一種是價高買不起——南二外海德校區、南外高新，至於南外科華和深圳灣學校，更是不用說了；第二種是買得起，但除學位外，小區品質、升值潛力均一般——蛇口育才，有口碑，但卻被新晉名校不斷趕超，還有南實麒麟，沒有其他明顯概念支撐未來房價；第三種是漲太快、片區完善度還有待提高——南山實驗南海中學（納入南外集團早，已經提前表現過了），潛力依舊有，不過目前熱門小區漲太多了。

第二梯隊預備名校開始不斷被需要，南山諸多學校中有這個實力和潛力的非學府中學莫屬，小學階段的學府一小/二小在家長心中一直都不錯，再搭配2017年南二外集團合併學府學校，南山中心區一帶學府學校的名校光環開始凸顯，特別是近些年來學府中學中考成績都不錯。

在最近流出的南山未來幾年名校格局中，學府中學位列第二梯隊中潛力較大學校之一，可見市場普遍認可學府成為名校的潛力，從周邊小區房價變化及客戶購買意向，衝著學府學位去的買家開始變多。

不過學府中學囊括的學區範圍太寬了，生源不純粹，北至深大附近、南至南油一帶，同時，作為第二梯隊預備名校，南二外學府的招牌也並未完全受追捧，只是很多購房者心中的一個求其次的選擇：優質的地段和配套，還有個不錯的學位，升值潛力也可觀。同時片區還有一些剛需盤存在，對那些初次置業想一步到位滿足自住和學位的人來說，學府學位絕對合適。專門投資學位房的不太建議買。

我們先來簡單了解下學府中學近年來在南山所有學校中的表現。

南二外學府中學概況

學校成立於2003年，位於南山中心區海岸城附近，地理位置和配套一流。隨著南山名校資源日益被追捧，學府中學自2014年後憑藉自身的努力，成績不斷向名校行列進軍，特別是在2016年南山區公辦學校中考排行榜中，緊跟南二外、南外，成功超越了育才集團、麒麟中學、南海中學等，排名第三，學府的實力開始引起家長們注意；在2017年6月併入南二外集團後，其作為同一地段接捧南二外學位需求的不二之選，潛在名校地位終於獲得學位房家長的認可。

近年來在南山所有公辦名校中四大、八大錄取率也穩中有進。

由於學府中學學區範圍太廣，除了生源不夠純粹外，學校也不是九年一貫制，所以在小學選擇上還要再做細分，其中學府一小、學府二小口碑不錯，同屬南二外集團下，所以最佳搭配學區肯定是小學為學府一小/二小、中學為學府中學，相當於給學府中學學區範圍再次進行了劃分，接下來我們的介紹也是這個順序，優先該小初搭配，其他只帶學府中學學位的我們就簡單介紹下。

學府一小+學府中學

1

專為學位：友鄰公寓

2006年獨棟小區，全是小戶型，不過實用率一般，近1號線桃園站，高層北向的看荔香公園，視野不錯。學府學位掛名南二外之前，友鄰公寓表現一直平穩，而且由於離學府一小有點距離，隨時有被劃出學區範圍的可能，南二外掛名後，友鄰公寓作為小戶型學位房，很受歡迎，價格也水漲船高。不過因為小區是獨棟，除個別戶型可以外，其他都一般，所以買家基本上都是奔著學府學位來的，均價9萬左右。

29-32平的是單間，36-40平的是1房1廳， 其中37平的1房有贈送（10平左右），可以改成2房使用（客廳出來的狹長陽臺改成房間），有多個朝向，這個戶型自住或者為學位房的比較推薦，自住實用率高，為學位的話當2房放租租金也高。今年3月份的時候成交價在330萬左右，目前有南向低層報價在425-430萬左右（成交價400萬左右），單價在11萬以上了，漲了近100萬。

54-58平的2房也不錯，為了學位+剛需首次置業，買來過渡一下可以，近地鐵上下班方便，長久住家不太建議，只有一棟、沒花園。政策前58平南向低層成交價在470萬左右，現在報價已經在560萬以上了，整體2房報價在520-560萬左右。

小區戶型沒有特別明顯的硬傷，雖然是獨棟，但因為學位、地段好，在南山來說是個比較熱門的小區，租金回報非常可觀。主打小戶型下，除了50多平的2房自住率較高外，其他基本上都是出租，居住人群比較雜亂，年中的時候就有個朋友為了學府學位專門買了個1房，現在放租中，租金6000元/月。

2

剛需過渡：西海明珠花園

2004年小區，帶花園，車位充足，挨著南海大道，朝向好的有噪音困擾，安靜的朝向差，5分鐘左右可到1號線桃園站。戶型多樣，有適合學位需求的單間、1房，不過漲幅一般，買的人比較少；也有剛需2房戶型，是小區成交最活躍的；改善戶型也不少，但是預算去到800萬了，從住家舒適度和升值潛力來看，南山還有其他更好的選擇，比如前海一帶，所以大戶型成交一般。

2房面積有兩個範圍，戶型均方正帶陽臺，60多平的西北向、安靜，奇數層客廳正出陽臺，偶數層客廳側出陽臺；70多平的東南向、有噪音困擾，偶數層客廳出陽臺，奇數層客廳側出陽臺。有業主搭建後變成客廳、臥室均帶陽臺。近來成交比較少，報價虛高，65平的成交價在560萬左右，在賣報價610-620萬左右，73平的成交價在620萬左右，報價在640-680萬左右。

相比友鄰公寓的2房剛需戶型，西海明珠勝在帶花園社區，住家氛圍和舒適度會更好，所以比較適合剛需買來過渡，特別是初期就帶學位需求的，預算在600萬以上肯定是優先考慮西海明珠了，預算不夠再考慮友鄰公寓。

學府二小+學府中學：海印長城

帶二小的小區由於地段、配套都好，現在9號線也開通了，周邊小區價格都不低，比較適合改善、有學位需求的當屬海印長城一二期。

2002-2003年小區，一二期中間有馬路，花園社區，圍合式布局，住家安靜度可以（相比挨著南海大道的小區來說沒那麼吵），大戶型居多，不過每種戶型得失明顯，多數熱門戶型朝向都一般。

成交比較多的是105-108平的是正規3房2衛，戶型方正、客廳出陽臺，廚房贈送生活陽臺，朝向有點差，基本上是東向和北向，北向的看花園安靜，成交價在1000萬左右（12月下旬我們推了套106平的最後950萬成交了，主要樓層低還看後海大道），從政策初期到現在，漲了近100萬左右，目前報價虛高太多，從1090-1150萬不等；114平的大3房2衛的亮點就是做到了通透，目前有套在賣報價1188萬。

2房也有，戶型格局可以，客廳出陽臺，廚房帶贈送的小陽臺，不過74平左右的全是北向，成交價720萬左右，報價在740-780萬；81平的大2房雖然朝南，但總價太高，去到800萬左右了。相比之下，很多人並不在乎朝向，都選擇了總價更低的74平2房。

想在海岸城附近買到一個住家還可以的小區，帶學位、離學校也近，海印長城雖然老了點，但從成交熱度來看，很多人都會選擇海印長城，這也是為何豪宅線取消後該小區成交量大升、價格也猛漲（9號線的開通也有帶動），現在買的話價格太高了。而且，會買海印長城的，除了看中地段和配套，直接原因就是學位，如果沒有學位，同等預算和戶型需求，蔚藍海岸要勝出。

其他小區，整體來說都沒有海印長城好，價格也不是特別友好了，畢竟有9號線和學位支撐。比如城市印象，小區小、放賣不多，濱海大道、後海大道夾角處，吵；保利花園，100多平的3房是橫廳，2房的話總價高，整體放賣量少下成交也不活躍；其他小區比較老，體量也不大，金鐘大廈有小戶型，適合專為學位的人群。

青春家園還可以，定位和西海明珠差不多，剛需、改善都能選，中心地段+好學位，小區雖然只有三棟、臨南海大道吵，但配套好、近地鐵，70平的2房總價去到650萬了。

只帶學府中學學位小區推薦

上面我們提到的學府一小/二小+學府中學搭配，是對專為學位兼帶投資和改善需求人群來說居於前列的選擇。其他只帶學府中學學位的小區，小學學位都一般，改善需求的話很少會奔著這些小區去了，反而是一些剛需小區因為帶了學府學位，價值進一步得到提升。

比如深藍季節和金海岸大廈，這兩個小區原本就是剛需熱衷的小區，成交一直很活躍，價格也穩漲，有了學府學位只是個加分項而已，自住、投資、為學位都能選。深藍季節61平的2房成交價在530-540萬，目前報價在560-580萬左右；金海岸大廈漲得比較溫和，50多平的2房政策前成交價在460萬左右，現在報價在500萬上下。西海灣花園主打大戶型，改善群體買的多，放賣量、成交都一般；碧海天家園小區有點老，預算有限又有學位需求的換房人群會考慮這裡。

預算有限的剛需，還可以買現代城華庭50多平的2房過渡（學位需求不大），改善有學位需求的不建議買這裡。小區偏冷，居住人群雜亂，住家、辦公都有，大戶型後期很難轉手，因為未來有地鐵，現在報價都不低（單價6-9萬）。

很多人覺得地鐵開通後現代城華庭的房價會有拉升的機會，這個有點多想了，連來福士廣場都沒能把對面一排小區房價拉起來（一路之隔的公園1號公寓已經賣到10萬多了，對面還是5萬上下），地鐵開通確定會有效果？再對比一下匯賓廣場就知道了，現在9號延長線已開通，該小區除了小戶型有剛需接手外，大戶型都賣不出去，很多都是賣了一年之久了。

冷盤就是冷盤，一個盤價格起不來肯定有其歷史原因，優越的地段都沒能讓它房價起來，增添再多其他配套也難有成效。

這一帶可以選的繽紛假日豪園、鴻瑞花園基本上是改善小區，奔著學位來的少。南油一帶老小區居多，有些價格也便宜，如果預算實在有限，又想買這個地段的房子，也可以選，畢竟還帶個不錯的中學學位，只是從升值上來看不建議買這些小區。

結語

南二外學府中學學區囊括的範圍太廣，很多人擔心學府中學生源不純粹下未來成績會下滑，比如南海中學，2015年因荔香中學搬遷，原屬於荔香學區的部分區域划進南海中學（這個片區城中村比較多），南海中學中考成績隨後出現下滑。

學府中學和南海中學是相反情況，原先的學區就是這個範圍，在此基礎上成績不斷上升，兩大主要小學學府一小/二小在南山公立小學中口碑還不錯，生源一直比較穩定，又有南山第一名校南二外掛名，未來不斷向上的機會很大，這也是為何前面那張圖裡，學府中學被認為是有潛力成為南山第二梯隊名校的中學之一。不過相對有穩定優質生源的老牌名校來說，要想趕超也絕非易事。

學府學區最明顯的優勢就是處於南山中心地段，交通、生活配套完善，是投資、改善都可以選的區域。如果比較注重孩子未來教育的家長，首選帶一小、二小學位的，視個人情況選擇小區；學位+剛需戶型投資的話，友鄰公寓不錯，然後是金海岸大廈、深藍季節，這類小區升值也很可觀；預算有限，又想有個好點學位的，就只能選一些不怎麼熱門甚至偏冷的低總價小區了，房價只能跟隨大勢變化，抗跌性一般。