來源：億翰智庫
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一.
商品房市場修復速度放緩
7月成交面積和金額環比下跌近三成
2020年1-7月全國商品房銷售面積8.36億平米，同比減少5.8%，降幅較1-6月收窄2.6個百分點。其中，住宅銷售面積同比下降5.0%，辦公樓同比下降21.8%，商業營業用房銷售同比下降18.8%。7月單月商品房銷售面積為1.42億平方米，同比增加9.5%，環比下降31.3%。
2020年1-7月全國商品房銷售額8.1萬億元，同比減少2.1%，降幅較1-6月收窄3.3個百分點。7月單月商品房銷售額1.5萬億元，同比增長16.55%，環比下降29.6%。
1-7月全國商品房累計銷售面積和銷售金額數據顯示，第一，商品房市場總需求仍然充沛，疫情衝擊導致的業績下跌正在不斷地被抹平；第二，7月單月全國商品房成交表現好於2019年同期水平，但是銷售面積和金額均不及6月，說明修復速度進一步放緩。
我們認為7月全國商品房成交面積和成交金額較6月下跌近三成的原因可能有四點：一是因新冠疫情而延期的購房需求已在上半年集中釋放，7月市場需求已回歸常態；二是7月房企供貨增加，為6月搶收做準備；三是6月份的業績計入到2020年半年報，因此，房企在6月加大促銷力度，以促進成交，搶收業績，進入7月份後，房企搶收意願降低，銷售業績也隨之回落；四是7月份寧波、深圳、南京和東莞等城市從限購、限售、限貸等方面出臺調控政策，政策調控收緊對商品房成交也產生了一定的負面影響。
二.
房地產累計開發投資額同比增長3.4%
單月土地市場購置面積同環比下行
1、竣工速度放緩，7月開發投資額環比下跌
2020年1-7月，房地產開發投資額為7.5萬億元，同比增加3.4%，增幅較6月擴大1.5個百分點。7月單月房地產開發投資額為1.3萬億元，同比增加11.7%，環比下跌25.6%。
截至6月末，房地產開發投資額已恢復至2019年同期水平，7月末，房地產累計開發投資額同比增幅繼續擴大，上述信息意味著近期房企在房地產開發方面，投資力度加大，但是7月單月的數據也表明7月投資力度不及6月。
房地產開發投資額於新開工、施工和竣工面積一脈相承，新開工、施工和竣工面積越大，則房地產開發投資更高。
具體來看，7月單月新開工、施工和竣工面積的同環比變化與房地產開發投資額的變動方向具有一致性。新開工方面，7月單月新開工面積為2.2億平，同比增加11.3%，環比下跌19.7%；施工方面，7月單月施工面積為2.6億平，同比增加16.6%，環比下跌15.1%；竣工方面，7月單月竣工面積為0.4億平，同比下跌14.0%，環比下跌21.1%。因此，7月新開工和施工面積同比增長，使得7月房地產開發投資額同比增長11.7%，而新開工、施工和竣工面積環比下行也導致了開發投資環比下行25.6%。
另外，由於6月上半年業績衝刺階段已過，因此，7月竣工面積單月同環比均下行，1-7月累計竣工面積同比下滑10.9%，跌幅較6月擴大了0.4個百分點。
2、土地供應減少與地產調控加碼，單月土地購置面積環比下滑47%
2020年1-7月，土地購置面積為9659萬平米，同比減少1.0%，降幅較1-6月擴大0.1個百分點。7月單月土地購置面積為1694萬平米，同比下跌1.9%，環比下跌47.3%。2020年1-7月土地成交價款為5382億元，同比增加12.2%。7月單月土地成交價款1346億元，同比增加36.8%，環比下跌16.2%。
受新冠疫情影響，2020年1-6月地方政府對土地財政依賴度較高，土地供應量大，因此前6個月土地購置面積和土地成交價款已基本追平2019年同期水平。7月，根據億翰監測的土地市場信息，全國200城合計供應規劃建築面積28394.6萬平米，同比增長5%，環比下降21%，土地供應降低將直接影響土地成交面積。另外，7月初，寧波擴大限購範圍，引領了7月地產調控政策收緊的大趨勢，隨後，深圳、南京、東莞也相繼出臺收緊的調控政策。我們認為地產調控政策收緊，將降低地產開發商對房地產行業、局部房地產市場的預期，甚至會使房企在土地投資方面積極性降低，或秉承觀望態度，這將使得土地市場的成交活躍度降低，影響土地購置面積和成交價款。在以上兩方面因素的作用下，7月單月土地購置面積同環比分別下跌1.9%和47.3%，土地成交價款同比上漲36.8%，但是環比下跌16.2%。
三.
累計到位資金小幅增長
自有資金佔比上升
1-7月，房地產開發企業到位資金10.1萬億元，同比增長0.8%，高於2019年同期到位資金總額。7月房地產開發企業到位資金1.7萬億元，與2019年同期相比增長16.5%。總量上，1-7月房地產開發企業到位資金已經高於2019年同期水平，同比增速在2020年首次回正。
2020年1-7月，房地產開發企業到位資金具體情況如下：
國內貸款16130億元，同比增加4.9%，佔比為16.03%，下跌0.52pct；
利用外資80億元，同比增加29.9%；佔比為0.08%，上升0.02pct；
自籌資金32042億元，同比增加3.3%；佔比為31.84%，下跌0.48pct；
定金及預收款32830億元，同比減少3.4%；佔比為32.63%，上升0.86pct；
個人按揭貸款16200億元，同比增加6.6%。佔比為16.10%，上升0.26pct；
從資金的具體來源看，第一，在上半年寬鬆的貨幣政策下，房地產行業融資環境小幅改善，因此國內貸款，自籌資金同比增速在6月時同比增速已回正，7月同比增速進一步擴大。就單月來看，由於7月份房地產行業融資收緊預期出現，根據億翰監測的數據，房企加大了信用債的融資力度，加速儲備資金，因此，在到位資金方面，7月單月自籌資金同比增長18.55%。
第二，商品房市場持續復甦，也使得定金及預收款的同比跌幅不斷收窄，個人按揭貸款同比增速加大。7月單月二者同比分別增長15.25%和25.33%，在到位資金中的佔比分別為32.63%和16.10%，佔比分別提升0.86pct和0.26pct。如果下半年房地產行業的融資環境進一步收緊，那麼未來房企在房地產開發業務方面對定金及預收款，個人按揭貸款的依賴程度將進一步擴大。
第三，1-7月累計利用外資80億元，同比增長29.9%，單月利用外資34億元，同比增長88.89%，環比增長183.33%。雖然新冠疫情對全球經濟的影響不可忽視，但是目前國內外經濟都在恢復，因此海外債融資也逐漸增加。但是海外債在用途方面受限，往往用於償還債務，因此，雖然7月單月利用外資同環比都有較大的增長，但是到位資金中的外資佔比較低，僅0.08%。
四.
7月全國商品房銷售均價環比上漲2.5%
70城新建商品住宅銷售價格環比回落
2020年1-7月全國商品房銷售均價為9736元每平米，同比上漲3.94%。7月全國商品房銷售均價為10211元每平米，同比上升6.5%，環比上漲2.5%。
7月70城商品住宅銷售價格數據顯示，新建商品住宅銷售價格方面，一線城市銷售價格環比上漲0.5%，漲幅較上月回落0.1個百分點，同比上漲3.6%，漲幅擴大0.3個百分點；二線城市銷售價格環比上漲0.5%，漲幅回落0.4個百分點；三線城市銷售價格環比上漲0.8%，漲幅與上月一致，同比上漲4.5%，較上月回落0.1個百分點。
二手住宅銷售價格方面，一線城市環比上漲0.7%，漲幅回落0.3個百分點，同比上升5.7%，漲幅擴大0.5個百分點；二線城市銷售價格環比上漲0.5%，漲幅與上月相同，同比上漲2.0%，漲幅與上月一致；三線城市銷售價格環比上漲0.5%，漲幅與上月相同，同比上漲1.8%，漲幅回落0.2個百分點。
總之，1-7月全國商品房銷售均價和7月單月的全國商品房銷售均價都呈遞增趨勢，而70城中一二線城市的新建商品房銷售價格環比小幅上漲，漲幅回落；三線城市環比漲幅與6月一致。二手住宅方面，一線城市銷售價格同比漲幅略有擴大，二三線城市漲幅持續回落。我們認為7月份對南京等商品房價格上漲過快的城市進行調控，有助於貫徹「房住不炒」的調控基調，也有助於穩房價，以促進房地產市場平穩健康發展。
五.
狹義貨幣和廣義貨幣餘額略有回落
同比增速仍處高位
7月末，廣義貨幣(M2)餘額為212.55萬億元,同比增長10.7%，增速比上月末低0.4個百分點，比上年同期高2.6個百分點；狹義貨幣(M1)餘額59.12萬億元，同比增長6.9%，增速比上月末高0.4個百分點，比上年同期高3.8個百分點；流通中貨幣(M0)餘額7.99萬億元,同比增長9.9%。當月淨投放現金408億元。
目前宏觀經濟繼續從新冠疫情的衝擊中恢復，後續貨幣政策對經濟的支持力度可能減弱。從宏觀金融數據看，7月末M1和M2餘額回落，寬鬆的貨幣政策呈收緊之勢。但是近期央行也多番表態，「堅持總量政策適度，有效發揮結構性貨幣政策工具的精準滴灌作用，提高政策的直達性」，因此，我們預計下半年貨幣政策可能由全面寬鬆轉為結構性寬鬆。
【往期月度數據回顧】
月讀數據【第34期】┃住宅成交連續兩月正增長，土地成交創2020年新高（2020年1-6月）
月讀數據【第33期】┃5月銷售面積同比增長9.7%，累計開發投資已恢復至2019年同期水平（2020年1-5月）
月讀數據【第32期】┃銷售增速降幅持續收窄，投資單月增速超80%（2020年1-4月）
月讀數據【第31期】┃商品房銷售增速降幅收窄13.6pct，投資預計二季度加速修復（2020年1-3月）
月讀數據【第30期】┃商品房銷售下滑39.9%，預計新開工、施工、竣工均將正向拉動投資（2020年1-2月）
月讀數據【第29期】丨全年銷售額16萬億，預計2020年市場仍將高位平穩運行（2019年1-12月）
月讀數據【第28期】┃開發投資增速回落但仍高於10%，預計全年銷售或突破15萬億（2019年1-11月）
月讀數據【第27期】┃ 投資增速回落，竣工修復，新房成交「後平」（2019年1-10月）
月讀數據【第26期】┃ 投資增速放緩趨勢停止，未來銷售增速或穩中有升（2019年1-9月）
月讀數據【第25期】┃ 投資增速連續四個月放緩，未來銷售增速或整體平穩（2019年1-8月）
月讀數據【第24期】┃7月銷售保持韌性，投資增速或將繼續下行（2019年1-7月）
月讀數據【第23期】┃政策回調融資趨緊，下半年銷售、投資預期均回落（2019年1-6月）
月讀數據【第22期】┃銷售升勢中止，投資增速高位回落（2019年1-5月）
月讀數據【第21期】┃銷售熱度延續，投資增速維持高位（2019年1-4月）
月讀數據【第20期】┃單月銷售回正到位資金改善，施工對投資支撐作用明顯（2019年1-3月）
月讀數據【第19期】┃銷售回落投資超預期，上半年施工對投資將起支撐作用（2019年1-2月）
月讀數據┃年末銷售反彈投資回落，2019年投資增速或下臺階
2018年1-11月數據┃單月銷售面積持續負增長，開工投資再度反彈
2018年1-10月數據┃單月銷售面積增速持續為負，投資開工增速均有回落
2018年1-9月數據┃單月銷售面積增速轉負，新開工年內持續走高