李宇嘉
近期，重要會議將房地產單列為明年經濟工作的重點任務，著重強調了「解決好大城市住房突出問題」，並且具象到非常明確的安排，這在過去是比較罕見的。比如，保障性租賃住房建設、完善長租房政策和發展長租市場、租購漸進同權、集體土地和閒置土地利用、國有和民營企業發揮功能作用等。那麼，大城市的住房問題，到底是什麼問題？該怎麼解決？
住房問題重點聚焦「大城市」，最大的背景就是，近年來各地都在舉全省之力打造中心城市、做強省會城市，構建圍繞省會或中心城市的都市圈。於是，規劃和政策紅利、人口和資源等，都開始向這些城市傾斜，也就是所謂的提高「首位度」。於是，近年來多數省會或中心城市增量人口佔到本省的一半或40%多，加上二胎政策的滯後效應，導致住房需求暴增。
根據貝殼研究院統計，2020年二手房價漲幅TOP10的城市是東莞、深圳、上海、惠州、廈門、南京、大連、西安、瀋陽、成都，漲幅從5%到15%不等，基本上都是人口流入大的城市（如惠州漲幅大因深圳人口外溢）或省會及中心城市。如果回溯到2017到2019年，上述城市重合度很高，70%左右仍在列。因此，大城市住房問題，首先是人口增加帶來的住房問題。
這幾年，國家一直強調，大城市不能一味從需求端調控樓市，更應從供給端對衝。 「十二五」到2016年，一線城市供地完成率不足60%。2017-2019年，調控轉向供給側，上海、廣州和深圳宅地供應年均增長22%、32%和80%。2020年前三季度，一線城市供地增長20%，深圳翻倍增長。但供地結構錯配嚴重，不適應新市民為主的需求結構。商品房供地多、保障房供地少，銷售型的地塊多、租賃型地塊少；大戶型或豪宅供地多，普通住宅供地少。
所以，儘管這幾年樓市發展紅紅火火，但運行結構有點畸形。土地環節，地方高價賣地，帶動區域綜合開發（包括地鐵、配套設施等），可謂是高舉高打、大開大合；開發環節，房企高價拿地、高成本融資，設計豪宅化；銷售環節，購房者高價買房，在一個接一個的規劃紅利利好下，「加槓桿」炒房。但是，結構錯配導致的低效和風險問題越來越顯化。
最突出的，就是住房在帶動內需上動力越來越弱。樓市經過「十二五」、「十三五」這10年的快速發展，大城市戶籍和富裕人群，早已充分分享到了樓市紅利，戶均基本擁有2套及以上房。當下，大城市住房最困難的，就是都市圈規劃利好下，湧入的新市民、新就業大學生，他們住房消費意願強、邊際消費傾向高，但甫一進入城市，史無前例的高房價橫亙在面前。
本次會議強調，擴大消費最根本的是促進就業，完善社保，優化收入分配結構，擴大中等收入群體，紮實推進共同富裕。但是，當下樓市運行的模式，已很難再帶動可持續的消費了。這也是當前整體消費狀況的一個真實映射。今年前三季度，最終消費支出對GDP同比拉動為-2.4%，處於歷史低位，而資本形成總額對GDP同比的拉動則達到3%，對比可見一斑。
大城市，居不易，乃全球慣例。高房價短期無解，甚至在人口、資源繼續集聚的情況下，還可能上漲。怎麼辦？會議提出租賃住房體系建設。針對中低收入新市民，建設保障性租賃住房；集體土地和閒置土地利用、國企帶頭，增加租賃住房供應；租購漸進同權，消除長租的顧慮；對商品房租賃市場整頓秩序等。所有這些，目的是降低新市民租房成本，讓他們體面安全地紮根大城市。
這幾年，長租公寓發展很快，但主要面向高收入人群，甚至在資本和政策加持下，租金被炒作；跟隨房價上漲，商品房租金也水漲船高；城中村租賃供給體量大，能滿足第一代農民工遮風擋雨的基本需求，但不能滿足85後、90後新市民「要租房，也要生活」的需求。因此，當下的租賃供給體系也有些畸形，迫切需要改造。唯有此，新市民才能融入城市，「先租後買」、「租購併舉」的住房新制度才能形成，才能讓消費成為經濟增長的引擎。
（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
【來源：證券時報】
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