廣東深圳:婚房變成「兇宅」,雖已過戶但尚未交付,這房還能退嗎

購入一套住房打算作為婚房，沒想一場大火婚房變成「兇宅」，我這房還能退嗎？

買房當婚房，合同有「未發生非正常死亡」的約定

廣東深圳，原告鄭某與李某在房地產經紀公司的居間下簽訂了房產買賣合同，約定李某將一套住房出售給鄭某，成交價為301萬元。

由於鄭某打算將該房屋作為婚房使用，為此雙方在合同中約定，房屋出賣方李某須確認，該房屋在李某或其近親屬持有期間，在房屋本體結構內未發生過非正常死亡事件（包括但不限於自殺、他殺、從該房屋內墜出死亡、意外死亡等）。如果出賣方在籤署本合同前就前述事項隱瞞真實情況，構成欺詐的，買受人有權依法要求撤銷房屋買賣合同及相關協議，出賣人另應承擔返還買受人全部房款、賠償買受人及居間方損失等相關責任。

上述合同籤訂後，鄭某依約支付了15萬元購房定金和購房首期款、佣金及按揭服務費，還向銀行申請按揭貸款。

之後，涉案房產過戶登記至鄭某名下，鄭某為此繳納了購房契稅、印花稅，支付了登記費、公證費。但因銀行尚未發放貸款，鄭某尚未付清全部購房款項，故儘管辦理了房屋過戶手續，房屋尚未實際交付給鄭某。

意外失火出現死亡，買方起訴要求退房

數月後，涉案房產意外失火，李某在涉案房產內意外死亡。因火災時間較短，房屋主體並未受損。鄭某認為涉案房屋已不適合作為婚房居住，故將李某的兒子及李某生前同居對象訴至深圳市龍崗區人民法院，要求解除與李某籤訂的房產買賣合同，退回購房定金及購房首期款91萬元，撤銷房屋過戶登記，消除房屋產權登記記錄，並要求兩被告支付其違約金60餘萬元，賠償房地產交易稅費、登記費、公證費、佣金等，賠償原告再次購房時首付比例上升及貸款利率上浮導致的利息損失74萬餘元。

原告表示

原告方與銀行籤訂了貸款合同，包括商業貸款和住房公積金貸款。原告方購買涉案房產是作為婚後居住生活所用，因涉案房屋發生火災並造成人員死亡，心理上無法接受兇宅，原告方已向銀行發出暫停貸款通知書，故商業貸款和公積金貸款均未實際發放，但房屋已抵押給銀行。

被告表示：

因原告拒絕收房，被告方現暫時居住在涉案房產內。涉案房產是李某個人所有，被告方沒有任何出資。涉案房產已經過戶給原告，賣方李某已死亡，解除合同返還房屋存在障礙，被告方要求繼續履行合同。原告支付的購房款目前約有70萬元由被告方保管，其餘款項主要是李某生前消費，被告方亦消費了部分生活費用。

爭議焦點

1. 涉案房屋已經過戶但未實際交付，原告是否可以解除房屋購買合同？

2. 涉案房屋在交付前因火災發生非正常死亡事件，被告是否應支付違約金？

法院判決

法院認為：

1.原告與李某籤訂的房產買賣合同系雙方真實意思表示，不違反法律法規的禁止性規定，應為合法有效，雙方均應嚴格履行。房產買賣合同特別約定了涉案房屋內未發生過非正常死亡事件，如果出賣人隱瞞真實情況，則構成欺詐，買受人有權撤銷合同。

房屋內發生非正常死亡事件，雖然不影響房屋在物理性質上的使用，但購房人對此產生忌諱屬於社會普遍存在的傳統心理，尤其是原告購買涉案房屋是作為婚房使用，發生該情況確實會對居住人的心理產生重大影響，進而對房屋的市場價值和使用價值產生較大的影響。

涉案合同的特別約定也表明涉案房屋內是否發生過非正常死亡事件，屬於原告重點關注的信息之一，也是對原告是否訂立合同、是否購買涉案房屋會產生重大影響的信息。

在被告控制使用涉案房屋期間，涉案房屋意外火災，並在房屋內發生了非正常死亡事件。該事件雖屬意外，且發生在合同籤訂後、已過戶至原告名下時，但當時房屋尚未實際交付，合同也尚未履行完畢，出賣人或被告仍負有確保涉案房屋不發生非正常死亡事件的義務。

現李某在涉案房產內意外死亡，導致合同訂立後的客觀情況發生了重大變化，對原告履行合同也產生了重大影響，亦使原告籤訂合同目的無法實現，繼續履行該合同對原告明顯不公平，故原告要求解除涉案房產買賣合同，理由成立，本院予以支持。

2. 涉案合同解除後，被告應當將購房款91萬元返還給原告。因原告對於解除合同無任何責任，故被告還應向原告支付稅費、登記費、公證費損失、居間報酬損失。涉案房屋現已抵押給銀行，原告應在被告返還購房款後十日內註銷涉案房屋的抵押登記，並將涉案房屋變更登記至李某的法定繼承人名下，由此產生的相關稅費由被告承擔。

3.原告提出的要求被告向相關部門和單位發出申請或通知的訴請，不屬於法院審理範圍，原告可自行向相關部門或單位反饋，或另循其他途徑解決。

4. 對於原告主張的違約金，本院認為，李某在涉案房產內非正常死亡，屬於意外事件，且發生在房產買賣合同籤訂之後，不屬於「出賣人在籤署本合同前隱瞞真實情況」的情形，出賣人不存在故意隱瞞的主觀惡意，不構成欺詐，故原告要求被告支付違約金，理由不充分，本院不予支持。

5. 對於原告主張再次購房時貸款利率上浮導致的利息損失，本院認為，是否存在利息損失或利息損失數額是多少，存在不確定性，且如上所述，李某死亡屬於意外事件，出賣人不存在欺詐行為，故原告要求被告賠償該損失，理由不成立，本院不予支持。

6. 原告主張擔保費和律師費，缺乏合同根據和法律依據，本院對此予以駁回。

法官後語

二手房買賣因買房者對房屋使用情況缺乏了解往往容易引發矛盾糾紛。

本案中，原告因房屋突發火災心理上無法接受將「兇宅」作為婚房，向法院訴請解除房產買賣合同理由充分，法院依法予以支持；而被告方並不存在刻意隱瞞的惡意，火災在合同籤訂前也未發生，故不應承擔違約賠償的責任。

本案裁判公允，依照相關法律、法規保護了原被告雙方的合法權益，對規範二手房交易秩序，樹立誠信、友善的市場環境具有積極的意義。

來源：CCTV今日說法 廣西普法

編輯：史梓敬