47萬人搶購1000套房,為何韓國房價越調控越上漲?

房價越調控越上漲？

這樣的情況，在韓國得到了完美複製。

剛剛，韓國人民搶房又上衝上了熱搜，這是今年第三次。

據央視財經報導，位於韓國京畿道的果川市，一個公寓盤推出了1000多套房子，結果竟吸引來了47萬人搶購，平均競爭比例約500：1，熱門戶型最高競爭比例甚至達到1800：1。

大林算了下，能成功上車的機率為0.056%，約等於0。

之所以如此瘋狂，不是因為這個樓盤有多香，而是韓國民眾擔心房價過快上漲，引發的恐慌心理導致他們一擁而上。

這和我們國內搶房有點類似，但又不盡相同。

韓國房價大漲近60%

2019年，在一項針對年輕人買房的調查報告中顯示，94.8%的韓國年輕人都認為自己需要買房。然而由於房價太高，很多人需要依靠父母的資助才能買房上車。如果家裡兄弟過多，那往往就只能自己租房住。

數據顯示，韓國年輕人計劃買第一套房的平均年齡為36.8歲。

在買房這個問題上，中韓兩國年輕人頗為一致，都被買房折磨得夠嗆。

而在國內，成都、西安、南京、武漢等城市上演萬人搶房，部分原因是剛需擔心房價越來越貴，更重要的原因，是新房限價與二手房形成了利潤差，很多人為套利而瘋狂搶購。

無論哪種情況，帶來的結果是一樣的，樓市過熱。

過去三年，首爾的房子高昂著頭顱， 房價累計上漲了60%。

首爾房價（單位：人民幣）

伴隨房價暴漲，韓國家庭負債規模再創新高。

根據韓國央行19日公布的數據,二季度韓國家庭負債總額高達1637.3萬億韓元,約合人民幣9.5萬億元。

圖：截至2019年韓國家庭負債總量與GDP的比率

越調控越漲，韓國房價陷入畸形

—FINSIGHT—

在韓國，搶房熱潮已經持續很長一段時間了。

和國內城市一樣，韓國也特別喜歡出臺調控政策。資料顯示，韓國首爾過去三年累計頒布了 23項房產新政調控房價。

如去年頒布的：

在首爾部分地區購買折合900萬人民幣以上的房產時禁止貸款，必須全款購買。另外政府還下調了9億韓元（約合人民幣540萬元）以上房產的可貸款額度、再度上調多套住房持有者的房產稅稅率等。

再比如不久前韓國提出：

多套房持有者將最高被課以6%的綜合房產稅，購置稅率也最高上調至12%。另外，若多套房持有者在調控區域交易，那麼在轉讓稅現行稅率基礎上加徵10個百分點，兩套房持有者的稅率為20%，三套房持有者為30%。

以上任何一條，都比我們的調控力度要強，但是如此強力度的調控，依然沒有擋住韓國人的買房決心，僅在今年7月份，韓國房產成交量就達到了14.1萬套，較去年同期大幅上漲110%。

萬人搶房場面不斷上演，房價不斷上漲。

與之形成鮮明對比的是，7月份韓國的新生兒數量為2.31萬人，創下了新生兒出生數連續52個月持續減少的紀錄。

雖然出生率持續走低，但處在風口浪尖的韓國房價漲勢兇猛，這次47萬人搶購1000多套公寓，對人口只有5200萬的韓國來說，相當於 全國9%的人都參與到了這次搶房中。

毫不誇張地說，韓國這個搶房熱度，國內沒有城市能與之抗衡。

疫情衝擊下，大水漫灌

—FINSIGHT—

事實上，今年以來房價上漲的不僅僅是韓國。

新冠疫情以來，全球特別是發達國家貨幣史無前例大放水，多國利率下降至歷史最低水平，各國股票、房產、黃金等多種資產價格普遍上漲。

根據Refinitiv數據，二季度，包括紐約、洛杉磯、倫敦、東京、首爾、多倫多、新加坡、香港、北京和上海等全球10大都市房價指數連續兩個季度「逆勢」上行。

今年前三季度，國內熱門城市：深圳、上海、北京等地的房價也出現逆勢上漲。

如果只是簡單認為韓國房價上漲，是因為疫情打擊經濟，韓國央行放水，水流入房地產導致，只能給個及格分。

韓國房價怪圈背後的真實原因

—FINSIGHT—

在查閱了韓國房地產的調查報告以及文獻後，大林發現真實原因是韓國市場多個層面供需失衡引發，疫情只是導火索。

總結而言，有以下5點：

1、資源向首爾集中，供需嚴重不平衡

韓國呈現出了發達大城市化的特點，韓國幾乎所有的資源全部向其首都首爾地區集中。

目前，韓國的總人口為5170萬，首爾市的總人口已經超過了2500萬人，約佔全國總人口的一半，首爾市的GDP是7700億美元，也佔了全國GDP的一半，可以說，首爾市集中了韓國一半的人口和經濟。

也正是因為這樣的原因，韓國的人才、經濟發展、工作崗位也大都集中在首爾，無論國家如何出臺新政，試圖宏觀調控房屋價格，都沒起到什麼大的作用，人們對於房屋的需求依然是有增無減。

2、獨特的樓市結構

韓國首爾60%的家庭都是租戶，雖然這在全球主要中心城市中還算是「正常」，但是由於韓國獨特的租約結構，這些租戶家庭大多數都擁有購買住房的實力。

且韓國特別流行「傳貰」，「傳貰」是韓國特有的租房體系。不同於每月交房租的方式，在傳貰房的合同期內，租客需要一次性向房東支付一大筆保證金。

首爾 / 圖：來源於PIXABAY

房東會用保證金進行投資，合同期結束後全額退還。拿到高額押金的房主可以不斷層層加槓桿，控制大量住房——2億韓元付20%的首付，買了10億韓元的房子，然後租出去可以收進來8億韓元的押金，然後這8億韓元再去付首付，造成惡性循環。

3、貨幣超發，熱錢流入房地產

今年因為疫情等，韓國上半年GDP同比下降0.7%，經濟運行總體不及上年同期。

由於經濟的快速萎縮，實際上又導致了房地產成為了韓國經濟重要的支柱力量，於是就出現了恐慌性購房。

4、外來買家佔比多，投資嚴重

由於韓國本身是一個半島國家，所以韓國實際上是一個外來人口較多的國家，這些年來在韓國購房的外國人達到了兩三萬人，並且購置了兩三萬套房產。

在這樣的情況下，外國人購房越來越多，再加上購房相當長的程度都是空置，實際上進一步導致了韓國國內的炒房熱潮的增長。

雖然韓國政府推出了空置稅，但是實際上這種空置稅，並沒有真正遏制房價的上漲，反而因為房價漲的比控制稅高很多，外國的炒房團還是在韓國不斷炒房。

5、調控畸形，越調控越漲

如今韓國市場是調控後的畸形市場，當房地產市場出現房價暴漲的時候，韓國政府進行調控，包括：劃定了投機過熱區域的範圍、強化了居住條件的限制、降低了房地產抵押貸款的比例等。

實際上最終的結果就是導致韓國很多普通人買房越來越困難，但買房需求並沒有被滿足。

而在限購區域周邊，反而出現了公寓價格暴漲的現象。

這實際上是一種房地產的擠出效應，而在這樣的情況下，韓國政府又推出了房產稅政策，這些政策又進一步推高了房價，所以我們看到這實際上是一個房地產調控失效之後，所引發的房價畸形快速上漲現象。

背後邏輯引發的思考

—FINSIGHT—

在研究完韓國樓市之後，大林突然理解了，今年年中我們為何突然放緩降息，停止下調LPR利率，以及對各城市加急出臺了一系列調控措施，甚至只要出現房價暴漲的城市，就下令緊急約談。

當初認為沒必要，現在細品，這些措施都是在前瞻性抑制房價炒作。疫情之後，美國、韓國、澳大利亞等多個國家均出現了房價的報復性上漲。如果中國再來一輪大漲，後果難以想像。

圖：來源於PIXABAY

當然通過韓國樓市，我們發現：一個健康穩定的房價需要多方面的努力，包括合理的城鎮化策略、對炒房客的打擊、對資本巨頭的壓制和反壟斷等。

在這些方面，國內政策顯然全局性更大，例如今年再三提出「脫鉤房地產經濟」，斷了地方和開發商穿一條褲衩的念想。

多數城市提高了購房者二套房首付槓桿，而且據銀行消息稱，明年還要對多套房持有者進行限制房貸額度。破釜沉舟式的堅持「房住不炒」，對投機客圍追堵截。

其次加速多個一二線為首的城市群建設，打通城市戶籍壁壘，實現人口在「城市-城市」之間充分流動，以此分擔核心城市房價上漲的壓力，從近兩年北、上、廣人口負流入，成渝、蘇杭、中原城市群崛起可以見得。

最後，對開發商下發「三道紅線」監管紅令，這意味著當年通過槓桿撬動房地產暴利的時代徹底遠去，並且當下還對類似螞蟻集團這樣的網際網路巨頭進行打壓，以此給民眾創造多元化的投資空間和機會。

細一思考，仿佛一切都是一盤精妙的棋。

當然，這並不是拍馬屁我們做得有多好，而是在經歷過幾次房價大潮之後，我國樓市這艘巨航終於找到了自己的方向。

可以想像，我國房地產市場絕不可能再和韓國一樣，出現房價暴漲、恐慌性購房這種局面。因為炒作的基因和環境，在不斷被長效機制所瓦解。未來只剩下由剛需主導的理性交易市場，房價漲幅和城市發展深度關聯。

真的希望這是永恆的覺悟，而不是硝煙後的寧靜。