二刷福州樓市「隱秘的角落」「新五四北」乘風破浪?抑或是巨坑?

2020-11-19 騰訊網

《隱秘的角落》雖已落幕，卻是值得二刷的。你會發現諸多細思極恐的隱秘細節，我們不相信它是童話，在諸多蛛絲馬跡中，指向的，最終就是「現實」版結局。

在福州樓市版圖中，也有個「隱秘的角落」，些許久困樊籠的KFS們終究是不甘寂寞的，TA們把自己的項目灌裝了新概念，以正施工中的新店外環路為軸東西兩側的區域，冠之以「新五四北」。

他們分別是熙悅府、建發央著、龍湖·雲峰原著、三盛·拾光裡、綠城·柳岸曉風。

本號的「新五四北」困獸們 福州樓市「隱秘的角落」這一提法在各平臺獲得了25W+的曝光。

今天，不妨讓「說商道市」帶一眾看官二刷福州樓市「隱秘的角落」，激辯「新五四北」隱秘的細節。

新五四北究竟是不是天坑？

「新五四北」究竟是否天坑，「說商道市」不好斷言。但人人心中都有一桿秤，此前的推文，已詳細闡述了「新五四北」的位置及售價（備案均價已超2.5萬/平），相信一眾看官自有論斷。

不過，已經有細心的網友關注到了，被些許KFS們圍以藩籬，劃了圈的「新五四北」，幾乎就是以甚是接地氣的「豪豬坑」（下圖劃圈處）為核心的一個橢圓片區。

該片區多為山地，平坦處集中在西北向，也正是「新五四北」的聯合炒作方，如熙悅府、龍湖·雲峰原著、綠城·柳岸曉風。

衛星圖已經甚是直觀展示了「新五四北」所處的山旮旯了。試問，這樣的山旮旯，均價過2.5萬/平，是否天坑？！

「說商道市」不禁想問：2.5萬/平，五四北不香嗎？金山不香嗎？2.5萬/平，何必「新五四北」山旮旯？！

2.5萬/平究竟貴不貴？

山旮旯2.5萬/平的備案均價，如若你以為意向購房者吃了大虧，「說商道市」得說，太過偏頗！

此前推文，「說商道市」遙憶2018年1月綠城、龍湖成功挺進福州四城區付出的代價——綠城·柳岸曉風成交樓面價19242元/平，龍湖·雲峰原著成交樓面價20230元/平。

相對於福州當時及當下的房價，業界往往把樓面價超2萬的視作高價地。因此，綠城·柳岸曉風、龍湖·雲峰原著都被視作高價地。不過，當高價地遇上「房住不炒」，政策收緊，市場下行之下，很多事情，就開始變得微妙起來。

有人推算，土地成本佔房地產開發成本比例40%左右，也就是說樓面價乘以2.5倍即是真正的房價。但，樓面價乘以1.8也是有的，2.5倍亦有之，都是大概的估算，皆會隨著時間的推移而變得沒有規律。

還有人總結出一個簡易的算法——樓面價+3000元/平建安成本+3000元/平稅費和其他費用，在此基礎上再加15%的利潤=預估可盈利單價。

不管怎麼算，「新五四北」的綠城·柳岸曉風、龍湖·雲峰原著不賣到3萬元/平以上KFS就不算解套。

不過，樓面價說白了只是KFS成本核算的一個數據，並不構成銷售價格的任何參考，最終銷售價格的參考，更多的是隨行就市。需要通過具體地區具體分析，需要周邊在售樓盤參考價格來綜合分析，還需要看整個房地產市場的發展（是勢如虹抑或萎靡不振）以及KFS對於這個樓盤的定位。

從這層意義上說，即便賣到2.5萬/平，以綠城、龍湖為代表的「新五四北」KFS們也虧啊！你說2.5萬/平貴不貴？！

想不開的建發央著

況且，依據福州市不動產登記和交易中心的信息顯示，「新五四北」的五大主力軍，去化率委實慘澹，去化率沒有一個超過三成的。

綠城·柳岸曉風（備案名綠城曉風苑），2019年7月25日取得預售證，住宅1158套，截至2020年7月3日，已售210套。去化率18%。

龍湖·雲峰原著（備案名龍湖璟宸苑），2018年11月29日取得預售證，住宅907套，已售251套。去化率27%。

建發央著（備案名領湖公館），2019年4月30日、2019年5月9日取得預售證，住宅1116套，已售327套。去化率29%。

三盛·拾光裡（備案名楊庭花園），2020年4月3日取得第一本預售證，住宅319套，已售5套。去化率1.5%（註：此處真有小數點）。

熙悅府，2020年4月27日取得預售證，共有1258套可售住宅套數中，已售住宅12套。去化率1%。

有意思的是，「說商道市」發現，熙悅府、綠城·柳岸曉風、龍湖·雲峰原著、世茂五四理想城可謂挨著，不過，「新五四北」不見世茂五四理想城，稍有距離的建發央著卻硬是加入了聯合炒作方。

「說商道市」查閱了福州市不動產登記和交易中心，不入坑的世茂五四理想城的去化率要比入坑的「新五四北」五大盤好的多。

料些許人與「說商道市」一樣不解，明明是五四北的嫡系，偏偏硬是擠入「新五四北」隊列的建發央著，究竟是哪裡想不開了？！非得與新五四北「豪豬坑」沾上邊？！

高個子與矮個子

種種跡象表明，「新五四北」皆是入坑的難兄難弟。

都說天塌下來自有高個子頂著。「新五四北」的高個是誰？自是三盛。早在五四北的發展未現雛形之前，三盛便憑藉其超前的眼光搶先入駐五四北，並佔領千畝地塊，徐徐發展，成為如今五四北版塊最不容忽視的大盤。佔地1300畝的三盛國際公園，分為ABCDE五地塊，包含別墅、高層、小高層、花園洋房、怡養等各式樣產品線。

三盛·拾光裡，雖然表面上看，成交樓面地價僅為9196元/平左右，但實際上，在總共68.4畝地塊範圍內，算上無償配建35550平住宅面積，樓面價也不比綠城、龍湖低。亦算高價地。

不過，或許，五四北的「高個子」三盛當初拿地，當初就不排除拱房價的想法，畢竟，大五四北就是三盛的地盤，「新五四北」若真按預期勢如虹固然好，即便入坑，還可以從其他地方補回來。

外來房企,赫赫有名如綠城、龍湖呢？成功挺進福州四城區，他倆選的第一站皆是遙遠的「新五四北」。從哪裡補？

心疼綠城，心疼龍湖300秒！

二刷福州樓市「隱秘的角落」，激辯「新五四北」隱秘的細節。「新五四北」還有啥細思極恐之處，評論區見！

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