總感覺今年的時間過得好快，一轉眼2020年就要結束了。對於房地產行業來說2020年註定不是平凡的一年。從今年年初的停工停產，在沒有迎來調控政策放鬆和「救市」政策情況下，房企開啟了「線上打折」賣房的活動，到今年「金九銀十」面對調控政策的不斷收緊，房企們紛紛開啟了降價促銷模式。在2020年這一整年裡，不僅是全國更多城市房價出現了明顯下跌，更重要的是人們對房價走勢的看法已經產生了疑慮。
「房價永不下跌」、「房價就不可能下跌」和「閉著眼睛買房就能掙錢」等等，在過去人們對這些觀點深信不疑。其實這也情有可原，在過去20多年裡，房價幾乎就是一路上漲，雖然有過幾次短暫的下跌，但是也很被房價上漲的幅度所覆蓋。對於很多人來說，幾乎就沒有經歷過房價下跌的時候，基本上看到的和聽到的都是關於房價上漲的事實。
可以說，時間證明了房價確實一直在上漲。特別是在2014年到2015年，在很多人認為房價已經很高了，到達了最高點，不可能再繼續上漲時，房價在2016年開啟了全國範圍內的大漲，在短短兩年的時間裡，全國大部分城市的房價都走出了翻倍行情。就連很多三四線小縣城的房價都從3000多元漲到了8000元左右，個別樓盤房價都突破了萬元大關。這導致在2016年之後，不但更多的人買不起房子了，而且人們也不再相信房價會下跌了，都認為房價會只漲不跌，只要投資房產就可以掙錢，樓市一度出現了全民炒房的現象。
而現如今，國家對房地產行業的調控越來越嚴格，更是提出了「房子是用來住的、不是用來炒的，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。」這樣的政策態度。可以說，在未來的不短的時間裡，炒房客會慢慢退出樓市，住房也將慢慢回歸居住屬性。並且在調控政策和「三條紅線」新規的壓力下，房價在2021年房子大概率會迎來新的「貶值潮」。
不管房子被賦予了多少附加屬性，房子最終還是給人居住的，所以未來在樓市調控政策沒有大的改變下，只有人口增加和減少可以決定房價上漲和下跌。根據國家統計局數據和央行調查組給出的數據都顯示，現在我們國家的住房資源確確實實已經過剩，這是一個不爭的事實。但是還存在兩個問題，一個問題是很多住房資源居住環境差，另外一個問題是現在住房資源分布不均衡。然而現在我們國家大部分城市房價都非常高，就是很多小縣城的房價都居高不下，這是非常不正常的事情。
現如今我們國家的人口出生率在不斷下降，2019年的人口出生率為10.5%，創歷史新低。更有專家預測，在未來10年內我國家的人口出生率將降到8%，並且在未來10年將迎來退休高峰期。可以看出，房地產行業已經失去了人口紅利。隨著城鎮化建設的不斷繼續，著名經濟學家李迅雷認為，現在人口的移動已經從「農村流向城市」轉變成「小城市流向大城市」。隨著人口出生率不斷降低，未來農村流向城市的人口已經無法支撐房價的繼續上漲了。正是由於這些原因，有專家預測，2021年樓市將有3個新突破。
第一個突破：一些中小型城市的房價將開始下跌
從2017以來全國很多大城市的房價都從高點慢慢回調，但是很多中小型城市房價卻逆勢上漲，就算是在今年，很多中小型城市的房價也在逆勢上漲或者保持不降價。可以說，相對於經濟發達人口持續不斷流入的大城市，那些資源萎縮人口不斷流出的小城市房價似乎更加堅挺。其實這並不是因為這些小城市住房更加保值，而且因為這樣城市的樓市規模比較小，容易被控制。並且棚戶區拆遷貨幣化安置流入了大量資金，拆遷戶又是強有力的購房者。所以這些小城市的房價雖然嚴重偏高，但是依然可以死撐著不降價。
但是2020年底最後一批棚戶改拆遷項目就要結束了，意味著這些中小型城市樓市將失去大量資金的支持，同時失去大量購買力強的拆遷戶。更重要的是隨著房住不炒慢慢深入人心以及人們看不到了房價大漲的希望，現在人們已經不再以投資為目的購房，炒房客們也在不斷拋售自己手中囤積的房子。今年以來，全國各地的城市二手房市場都出現了大規模拋售的現象，二手房房源急劇增加，出現了嚴重的供大於求的現象。業主為了賣房子，現如今不得不降價吸引購房者。這種情況現在越來越嚴重，在2021年可能會更加嚴重，隨著二手房房價的下跌，新房的房價也會受到衝擊，房企也不得不降價。因此，在2020年，很多中小型城市的房價不會再死撐不降，也將出現下跌現象。
第二個突破：競爭力增大，房企大概率會加大降價的力度
在第一點中也提到了，二手房房源的不斷增加和二手房房價的下跌，對新房市場會造成很大衝擊，新房房價也不得不下跌。其實房企面對的競爭對手不僅僅是二手房，因為只要新房降價，新房相對於二手房還是存在價格優勢的，但是對於房企來說，除了二手房市場，其最大的競爭對手還是其他同樣降價促銷的房企們。
在「三條紅線」新規的壓力下，大部分房企都存在降低負債率的壓力。根據華泰證券的調查結果顯示，我們國家現在大部分房企都不符合「三條紅線」的規定，在全國前30強房企中，只有5家房企全部符合「三條紅線」新規，並且這5家房企分別是招商蛇口、華潤置地、金地集團、中海地產和保利地產，可以看出這5家房企不是國企就是有國企背景。而在剩下的25家房企中，就有9家房企完全不符合「三條紅線」的規定，其中不乏那幾家最知名的龍頭房企。因此，2021年作為房企去負債的第一年，房企們在2021年降低負債率的任務量艱巨，所以大概率房企們都會出臺最大力度的折扣來吸引購房者。所以在2020年，樓市將出現競爭壓力增大，房企加大降價力度的現象。
第三個突破：大部分人將不再看好房產投資
隨著今年很多城市房價出現下跌，特別是很多城市的郊區樓盤房價大幅下跌，很多人買房都虧損了不少錢，這讓人們第一次意識到原來買房也可能虧錢。就連以前最看好投資房產的經濟學家馬光遠都表示：房地產的財富風口基本已經結束，房子作為中國投資產品的年代已經結束，炒房客的時代基本結束了。同時馬光遠認為，閉著眼睛買房就能掙錢的時代已經過去，房地產已經從過去的一個大眾投資轉變成了專業投資，以後想靠投資房產掙錢需要專業知識。
隨著2021年房企為了降低負債率而繼續降價促銷，炒房客也再看不到房價上漲的希望，在炒房客拋售房產的同時二手房房價也會出現下跌。房價永不下跌的神話也將因此而破碎。所以，在2021年，將有越來越多的人不再看好房產投資。
總結：2021年的樓市大概率會持續現如樓市的走勢，只是樓市如果持續這樣走勢的話，炒房客持有的房產越多，持有的時間越久就會虧損越多。因此在2021年樓市不管是新房市場還是二手房市場都將出現更大的降價促銷的力度。對於剛需，在經濟條件允許的情況下，可以慢慢挑選自己喜歡的房子，不用再擔心房價會突然大漲了。